L’immigration demeure un facteur important des activités dans le secteur du logement au Canada. Le Canada affiche la croissance de la population la plus vigoureuse du G7, dont les trois quarts sont attribuables à l’immigration, et l’importance des déménagements d’étrangers au Canada augmentera dans l’avenir. Le rapport démontre toutefois que les non-résidents (définis comme étant des étrangers et des Canadiens dont la résidence principale est située à l’extérieur du Canada, peu importe leur citoyenneté), ne représentent pas la principale cause du problème d’abordabilité dans les deux plus grandes villes du Canada.

Beaucoup tiennent pour responsables les étrangers, notamment les Chinois, pour les prix aussi exorbitants qui ont bondi au cours des trois dernières années, faisant en sorte que de nombreux milléniaux ne peuvent accéder à la propriété. La réaction des électeurs a encouragé les gouvernements provinciaux à imposer une taxe de 15 % aux acheteurs non résidents à Vancouver (en août 2016) et à Toronto (en avril 2017), malgré des données antérieures qui démontraient que les achats par des étrangers se situaient seulement entre 5 et 10 pour cent de toutes les ventes de propriétés. Dans les deux régions, la taxe a ralenti les ventes surtout en changeant la psychologie. Les nouvelles inscriptions ont grimpé et les acheteurs sont devenus plus prudents au fur et à mesure que leurs options s’amélioraient en présentant davantage d’offres et des prix plus faibles. D’autres mesures visant à ralentir l’activité dans le secteur du logement ont été mises en œuvre par le gouvernement et les organismes de réglementation des institutions financières, ce qui en a incité plusieurs à affirmer que « les baby-boomers ont fait en sorte que les milléniaux ne peuvent accéder à la propriété ».

Les appartements en copropriété représentent la plus grande part des propriétés appartenant à des non-résidents dans les deux RMR, soit 7,9 % dans la RMR de Vancouver et 7,2 % dans la RMR de Toronto (voir le tableau ci-dessous).
À Vancouver, près des deux tiers des propriétés appartenant à des non-résidents sont des copropriétés, alors que dans la RMR de Toronto, c’est près de la moitié. Bien que la majorité des copropriétés soient des appartements, certaines sont des maisons individuelles non attenantes, des maisons jumelées et des maisons en rangée.
Dans la RMR de Vancouver, 50,1 % des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents se trouvent dans la ville de Vancouver et 14,9 %, à Richmond. Dans la RMR de Toronto, les appartements en copropriété appartenant à des non-résidents sont principalement situés dans la ville de Toronto (82,8 %) et à Mississauga (8,6 %).
Dans la RMR de Vancouver, la valeur moyenne des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents est supérieure de 30,4 % à celle des résidents propriétaires d’un appartement en copropriété. La ville de Vancouver affiche le plus haut pourcentage d’appartements en copropriété appartenant à des non-résidents, dans la RMR. La valeur moyenne de ces appartements est d’environ 930 600 $, ce qui est supérieur de près de 25,6 % à la valeur de ceux appartenant à des résidents.
À Toronto, la disparité relative entre les prix des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et ceux des appartements en copropriété appartenant à des résidents était plus petite qu’à Vancouver. Dans la RMR de Toronto, les appartements en copropriété dont les propriétaires sont des non-résidents valent en moyenne 8,7 % de plus que ceux appartenant à des résidents. La ville de Toronto affiche la plus grande concentration d’appartements en copropriété appartenant à des non-résidents au sein de la RMR; ils sont évalués en moyenne à 439 000 $, soit 7,6 % de plus que les appartements en copropriété appartenant à des résidents.

Dans la RMR de Vancouver, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents est d’environ 2,3 millions de dollars, comparativement à 1,6 million de dollars pour celles appartenant à des résidents. Ces écarts sont plus prononcés dans la subdivision Greater Vancouver A, dans la ville de Vancouver et à West Vancouver. Dans la subdivision Greater Vancouver A, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents est de près de 8 millions de dollars, comparativement à 5,3 millions de dollars pour celles appartenant à des résidents. La superficie moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents dans ce district est de près de 4 800 pieds carrés, dépassant de 32,2 % la superficie moyenne de celles appartenant à des résidents.
Dans la RMR de Toronto, les maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents valent en moyenne 12,3 %, ou 103 500 $, de plus que celles appartenant à des résidents. Les écarts entre les valeurs moyennes des maisons individuelles non attenantes sont plus marqués dans les municipalités de Markham, de Richmond Hill et de Toronto. À Markham, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents se situe à près de 1,1 million de dollars, comparativement à 997 500 $ pour celles appartenant à des résidents. À Richmond Hill, une maison individuelle non attenante appartenant à un non-résident est évaluée en moyenne à 1,2 million de dollars, comparativement à 1,1 million de dollars pour celle appartenant à un résident. Dans la ville de Toronto, une maison individuelle non attenante appartenant à un non-résident est évaluée en moyenne à un peu plus de 1 million de dollars, comparativement à 965 800 $ pour celle appartenant à un résident. Encore ici, ces différences sont plus petites dans le Grand Toronto que dans le Grand Vancouver.

Conclusion : les non-résidents représentent un facteur beaucoup plus important dans la région de Vancouver que dans la RMR de Toronto, comme prévu. De plus, les non-résidents achètent manifestement des propriétés plus coûteuses comparativement aux achats des résidents à Vancouver qu’à Toronto.
Les riches ressortissants chinois sont un facteur plus important à Vancouver qu’à Toronto, ce qui a été le cas depuis de nombreuses années, et qui n’est pas étonnant compte tenu du point de vue géographique. Aussi, de nombreuses personnes d’origine chinoise ont commencé à acheter des propriétés dans la RMR de Vancouver bien avant la rétrocession de Hong Kong par le Royaume-Uni à la Chine, en juillet 1997. Les Chinois ont continué de penser que la région de Vancouver était un paradis attrayant sur le plan du capital malgré l’imposition des contrôles de capitaux en Chine.
Plusieurs ne sont pas résidents et n’ont pas loué leur propriété. Pa conséquent, il y a relativement plus de propriétés inoccupées à Vancouver qu’à Toronto. Au début de 2017, le conseil municipal de Vancouver a approuvé l’imposition d’une taxe sur les propriétés vides, la première du genre au Canada, et les premiers paiements sont exigibles en 2018. Les propriétaires faisant une déclaration volontaire se verront imposer une taxe de un pour cent sur les maisons qui ne sont pas leur résidence principale ou qui ne sont pas louées pendant au moins six mois pendant l’année. Bien que le conseil municipal de Toronto ait discuté d’une taxe semblable, jusqu’à maintenant, elle n’a pas de fondement.

Envolée de nouvelles inscriptions
De nombreux vendeurs ont décidé d’inscrire leur propriété avant l’application des changements aux règles hypothécaires. Entre octobre et novembre, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3,5 % au Canada. La plus grande part de cette augmentation s’est produite dans la région de Toronto, où les nouvelles inscriptions ont grimpé de 22,9 %. Un rapport publié plut tôt ce mois-ci par le Toronto Real Estate Board a révélé que les inscriptions actives à Toronto ont augmenté modestement sous leur moyenne des dix dernières années au cours des derniers mois, après avoir chuté à de faibles niveaux historiques au début de 2017. Les acheteurs de la région de Toronto sont libérés de la pression, car on leur présente maintenant plus d’options. Cela pourrait aussi se produire bientôt à Vancouver. Les nouvelles inscriptions ont considérablement augmenté en novembre et, avec la diminution des reventes qui a été enregistrée au cours des quelques derniers mois, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions semble se déplacer vers des conditions équilibrées (voir les tableaux ci-dessous).
Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire actuel au taux de vente actuel. On comptait 4,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de novembre 2017, soit une légère baisse par rapport à 4,9 mois en octobre et à environ 5 mois enregistrés au cours des mois d’été, et très près de la moyenne à long terme de 5,2 mois. À 2,4 mois d’inventaire, le Grand Golden Horseshoe affiche une forte hausse par rapport au creux record de 0,8 mois enregistré en février et mars.

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a augmenté de 9,3 % d’une année à l’autre en novembre 2017, affichant une poursuite du ralentissement des gains enregistrés sur un an qui s’est amorcé au printemps, et la plus faible hausse depuis février 2016. Le ralentissement de la croissance des prix s’explique largement par un recul des tendances des prix dans les marchés du Grand Golden Horseshoe suivis par l’indice, surtout en ce qui concerne les maisons unifamiliales.

Les prix des maisons unifamiliales à Toronto ont chuté de 11,6 % au cours des six derniers mois se terminant le 30 novembre (voir le tableau ci-dessous). Les prix des copropriétés dans le Grand Toronto s’en sont mieux tirés, à la hausse de 0,3 % depuis la fin mai, mais la hausse est minuscule en comparaison des gains effectués par rapport aux prix enlevants retrouvés avant la mesure du « plan pour le logement équitable » qui a introduit, entre autres, l’imposition d’une taxe de 15 % sur les achats de maisons faits par des étrangers non résidents.

La Banque du Canada a maintenu son taux de financement à un jour à 1 % encore une fois, après les deux hausses consécutives lors des rencontres de juillet et de septembre. On s’attendait généralement à ce que la Banque reprenne son souffle cette fois-ci malgré le rapport de novembre sur l’emploi qui a été plus vigoureux que prévu et la récente hausse de l’inflation. La banque centrale constate un ralentissement continu dans le marché du travail, y faisant probablement référence comme étant une faiblesse persistante de la moyenne des heures travaillées. De plus, la Banque a souligné que « malgré une hausse de l’emploi et des taux d’activité, d’autres indicateurs témoignent d’une marge continue – quoique décroissante – de ressources inutilisées sur le marché du travail. » La hausse de l’inflation a été jugée comme étant de courte durée, reflétant surtout l’augmentation du prix de l’essence. Par contre, la croissance du PIB au cours du troisième trimestre a été conforme aux attentes de la Banque, s’établissant à 1,7 %. On s’attendait à ce que la croissance canadienne ralentisse au troisième trimestre, tout en demeurant supérieure à celle de la production potentielle au cours du deuxième semestre de l’année.
Les dépenses de consommation sont demeurées très élevées, et les investissements des entreprises et les dépenses publiques en infrastructure contribuent à la croissance. On s’attend à ce que le déclin marqué dans les exportations au cours du troisième trimestre soit temporaire. « L’activité dans le secteur du logement a continué à se modérer, comme prévu. »

Le Conseil de direction a réitéré qu’il faut faire preuve de prudence, car l’économie mondiale est de plus en plus incertaine, notamment en raison de l’évolution géopolitique et des politiques commerciales. Les négociations de l’ALENA demeurent une source d’inquiétude. « Quoique des taux d’intérêt plus élevés soient probablement nécessaires avec le temps, le Conseil continuera à faire preuve de circonspection et sera guidé par les nouvelles données sur lesquelles il se fonde pour évaluer la sensibilité de l’économie aux taux d’intérêt, l’évolution des capacités économiques et la dynamique de la croissance des salaires et de l’inflation. »
Conclusion : la banque centrale n’est pas pressée de ralentir l’économie, et même si elle l’était, selon son estimation, les taux d’intérêt demeurent à deux points de pourcentage sous ce qu’elle considérerait comme étant « neutre ». L’énoncé de politique a invoqué une forte croissance globale, des prix du pétrole plus élevés et des conditions financières assouplies, mais il n’en demeure pas moins que l’incertitude et la prudence dominaient. Contrairement aux rapports précédents, il n’y a eu aucune référence à la valeur du dollar canadien. La valeur du dollar s’est renforcée plus tôt cette année, mais elle s’est effondrée depuis septembre, fléchissant davantage aujourd’hui. Les marchés obligataires et boursiers ont repris à la suite de cette nouvelle.

L’emploi a crû dans la plupart des industries, surtout dans les secteurs de la fabrication, du commerce de détail et des services d’enseignement. Dans le secteur de la construction, le nombre d’emplois a augmenté pour le deuxième mois consécutif. L’augmentation du nombre d’emplois en novembre est surtout attribuable aux employés du secteur privé, alors que le nombre d’emplois dans le secteur public et celui des travailleurs autonomes a peu varié.

La hausse des emplois enregistrée en novembre est la douzième de suite, la série la plus longue depuis celle de 14 mois qui a pris fin en mars 2007.

Les gains les plus importants ont été ceux enregistrés dans le centre du Canada, au Québec où le taux de chômage a chuté pour atteindre 5,4 %, le niveau le plus faible enregistré depuis 1976, et en Ontario, où on a atteint le niveau le plus faible depuis 2000 à 5,5 % (voir le tableau ci-dessous).  Le taux de chômage national de 5,9 % a diminué de 0,9 point de pourcentage au cours des 12 derniers mois.

Une excellente nouvelle pour les consommateurs concerne l’augmentation de 2,8 % survenue en novembre quant au salaire horaire moyen, à la hausse de 2,4 % par rapport à octobre et l’augmentation la plus rapide depuis avril 2016. La plus grande partie de cette hausse a été enregistrée au cours des quelques derniers mois alors que la croissance des salaires s’est considérablement accélérée; enfin une indication que les conditions resserrées du marché du travail se reflètent dans les salaires. Si cette tendance se maintient, il sera difficile pour la Banque du Canada de rester à l’écart plus longtemps.

Une preuve du contraire a été une chute appréciable de la moyenne des heures travaillées qui a, en grande partie, compensé la plupart des gains effectués au cours des derniers mois. La Banque du Canada a interprété la tendance à la baisse des heures travaillées comme étant un signe du ralentissement du marché du travail, alors que d’autres indicateurs optent plutôt pour des conditions d’emploi très serrées. La vigueur du marché de l’emploi aura sans aucun doute une incidence sur l’évaluation de la Banque du Canada. Selon les informations d’aujourd’hui, la valeur du dollar canadien a bondi.

La croissance du PIB ralentie au troisième trimestre

La vigueur du marché de l’emploi s’est reflétée sur les dépenses de consommation, comme l’a indiqué Statistique Canada dans un autre rapport publié aujourd’hui, contribuant à compenser le ralentissement dans les exportations et le logement. Au cours du troisième trimestre, la croissance du PIB a ralenti de 1,7 %, considérablement à la baisse par rapport à la croissance de 4,3 % enregistrée au cours des trois mois précédents. Ce ralentissement était prévu, car le taux de croissance constaté au T2 était impossible à soutenir. La Banque du Canada estime que le taux de croissance potentielle à plus long terme se situe près de 1,7 %.

La croissance du PIB au cours du troisième trimestre a continué de se concentrer sur les dépenses des ménages, avec une augmentation plus élevée que prévu de l’ordre de 4 % qui s’est ajoutée à une flambée de 5 % survenue au cours du deuxième trimestre. Les dépenses d’investissement du gouvernement ont également bondi davantage et les investissements des entreprises ont augmenté pour un troisième trimestre d’affilée, bien que ce soit à un rythme plus modeste comparativement au premier semestre de l’année. L’équilibre est attribuable à un recul important, mais attendu, de la balance commerciale nette.

Les exportations ont considérablement chuté au cours du troisième trimestre, soustrayant 3,4 points de pourcentage au taux de croissance. Le déclin a surtout été attribuable aux exportations d’automobiles et de pièces (-9,0%), particulièrement de véhicules particuliers et de camions légers. Les importations sont demeurées pratiquement inchangées.

Les dépenses des ménages représentent une portion record de l’économie globale. La rémunération des employés a augmenté de 1,3 % en valeur nominale au cours du troisième trimestre, un rythme plus rapide qu’au cours des 11 trimestres précédents. Les salaires et traitements ont augmenté de 1,9 % dans les industries productrices de biens et de 1,1 % dans les industries productrices de services. Sur le plan régional, l’Ontario et le Québec ont continué d’alimenter la croissance au cours du troisième trimestre.

Les investissements dans le logement ont faibli, affichant pour la première fois des déclins des investissements dans les structures résidentielles au cours de deux trimestres consécutifs depuis le premier trimestre de 2013. Les coûts de transfert des propriétés, qui reflètent l’activité dans le marché de la vente de propriétés, ont chuté considérablement pour le deuxième trimestre de suite.

Les données mensuelles sur le PIB, également publiées ce matin, ont peut-être été plus encourageantes que celles du trimestre en ce qui concerne les perspectives de croissance à brève échéance. Le PIB de septembre a augmenté plus que prévu de 0,2 % (non annualisé), ce qui a plus que compensé une chute de 0,1 % en août. Cela procure un élan légèrement plus vigoureux à la fin du trimestre qu’on aurait pu le présumer antérieurement. Les données laissent encore présager un ralentissement dans la croissance du PIB comparativement au rythme effréné de la mi-2016 à la mi-2017, mais cela correspond encore totalement au point de vue de la Banque du Canada selon lequel la croissance continuera d’être soutenue à un rythme modeste de 2 %, ce qui est supérieur à la tendance.