Les ventes nationales de maisons réalisées par l’entremise des systèmes MLS canadiens ont peu changé d’avril à mai. Ayant affiché une baisse de 0,1 %, elles ont marqué le niveau le plus bas des ventes nationales en plus de cinq ans. Un peu plus de la moitié de tous les marchés locaux rapportait des ventes plus faibles en mai par rapport à avril, notamment dans la région de l’Okanagan, à Chilliwack et dans la vallée du Fraser, ainsi que dans la région de Durham (Grand Toronto) et à Québec. Les baisses d’activité ont été compensées par des gains à Calgary, à Thunder Bay, à Brantford, à London et St. Thomas, à Oakville-Milton et dans la région de Quinte, à l’ouest de Kingston. Une légère hausse des ventes dans le Grand Toronto a aussi soutenu l’activité à l’échelle nationale.

« La simulation de crise imposée à partir de cette année est devenue encore plus contraignante en mai, le taux d’intérêt utilisé pour calculer l’admissibilité à un prêt hypothécaire ayant connu une hausse au début du mois », explique Gregory Klump, économiste en chef de l’ACI. « Les variations du taux d’intérêt utilisé pour la simulation de crise sont indépendantes de la volonté des décideurs. Des hausses supplémentaires pourraient influer sur les ventes alors que la croissance économique canadienne doit composer avec des frictions découlant des politiques commerciales américaines. »

Nouvelles inscriptions
Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché une hausse de 5,1 % en mai, mais est demeuré en deçà du niveau affiché l’an dernier à pareille date. Les nouvelles inscriptions ont grimpé dans environ 75 % des marchés locaux, dont Edmonton, Calgary, Montréal, Québec, Ottawa et le Grand Toronto.
Les nouvelles inscriptions ayant affiché une hausse, et les ventes étant restées pratiquement inchangées, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a baissé à 50,6 % en mai par rapport à 53,2 % en avril. Il est resté tout juste hors de portée de la moyenne à long terme, qui se situe à 53,4 %. Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et sa moyenne à long terme, environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en mai 28018. On comptait 5,7 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mai 2018. Même s’il s’agit de son niveau le plus élevé en trois ans, la mesure se maintient près de la moyenne à long terme de 5,2 mois.

À l’échelle nationale, l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS global et composé n’a augmenté que de 1,0 % d’une année à l’autre en mai 2018, ce qui représente le 13^e mois de décélérations consécutives des gains d’une année à l’autre. Il s’agissait également de la plus petite augmentation annuelle depuis septembre 2009.

La décélération de la croissance des prix d’une année à l’autre s’explique largement par des tendances affichées dans certains des marchés du GGH suivis par l’indice. Bien que les prix dans cette région se soient stabilisés ou aient commencé à tendre à la hausse sur une base mensuelle, les augmentations rapides des prix enregistrées il y a un an ont contribué à détériorer les comparaisons de prix d’une année à l’autre. Si les dernières tendances demeurent, les comparaisons d’une année à l’autre s’amélioreront probablement au cours de prochains mois.

Les appartements ont encore affiché les hausses de prix les plus importantes d’une année à l’autre en mai (+12,7 %), suivis des maisons en rangée (+4,9 %). À l’inverse, les prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages étaient à la baisse (-1,5 % et -4,7 % d’une année à l’autre respectivement), ce qui concorde tout à fait avec ce que nous avons vu le mois dernier.
En mai, les prix des propriétés de référence ont affiché une hausse par rapport à l’an dernier dans 8 des 15 marchés suivis par l’index (voir le tableau ci-dessous).

Les prix des propriétés de référence composés dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique continuent de grimper après avoir connu une courte baisse au cours du deuxième semestre de 2016 (Grand Vancouver : +11,5 % d’une année à l’autre; vallée du Fraser : +20,6 % d’une année à l’autre). Les appartements et les maisons en rangée ont grandement propulsé cette tendance régionale; les prix des maisons unifamiliales, quant à eux, se sont maintenus dans le Grand Vancouver. Dans la vallée du Fraser, les prix des maisons unifamiliales ont aussi commencé à augmenter.
Les prix des propriétés de référence d’une année à l’autre ont affiché une hausse d’environ 11,5 % à Victoria et d’environ 18,1 % dans le reste de l’île de Vancouver.

Dans le GGH, l’augmentation des prix a considérablement ralenti d’une année à l’autre, mais les gains demeurent supérieurs à ceux de l’an passé à Guelph (+3,8 %). Entre-temps, les prix des maisons ont diminué en mai dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Barrie, par rapport à l’année précédente (Grand Toronto : -5,4 % d’une année à l’autre; Oakville-Milton : -5,9 % d’une année à l’autre; Barrie and District : -6,3 % d’une année à l’autre). Ces chutes s’expliquent par la hausse rapide des prix il y a un an et masquent le début d’une hausse d’un mois à l’autre dans ces marchés.

À Calgary et à Edmonton, les prix des propriétés de référence ont un peu baissé d’une année à l’autre en mai (Calgary : -0,5 % d’une année à l’autre; Edmonton : -0,9 % d’une année à l’autre). Ceux de Regina et de Saskatoon sont restés nettement plus bas qu’il y a un an (-6,2 % d’une année à l’autre et -2,7 % d’une année à l’autre, respectivement).
Les prix des propriétés de référence ont augmenté de 8,2 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 9,5 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,7 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 7,3 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages) et de 4,3 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 4,8 % du prix des maisons en rangée).

Conclusion
Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les prix des maisons unifamiliales non attenantes demeureront faibles pendant quelque temps et les marchés résidentiels sont maintenant équilibrés ou en faveur des acheteurs partout au pays. Le secteur le plus chaud demeure celui des appartements en copropriété où les acheteurs font face à une offre limitée.
En raison du ralentissement dans le secteur du logement, du ralentissement généralisé de l’économie canadienne et de l’incertitude commerciale importante, la Banque du Canada a adopté une position très prudente. Cependant, lors de leur dernière réunion, les décideurs ont laissé croire qu’une hausse de taux est à prévoir, probablement lors de leur prochaine rencontre qui aura lieu le 11 juillet.

Les taux hypothécaires fixes sur cinq ans ont déjà augmenté d’environ 110 points de base, alors que les taux variables pour les nouveaux prêts hypothécaires ont augmenté de presque 40 points de base. Depuis la mise en œuvre des nouvelles normes hypothécaires, les conditions de crédit hors coût pour les prêts et les marges de crédit hypothécaires se sont également resserrées.

Dans la récente Revue du système financier de la Banque du Canada, les analystes de la banque centrale ont observé que la ligne directrice B-20 mise à jour, qui est entrée en vigueur au début de 2018, « bride déjà l’expansion du crédit et améliore la qualité des nouveaux prêts hypothécaires, surtout dans les régions où les prix des logements sont les plus élevés. Ainsi, en raison du nouveau test de résistance, le montant d’un prêt hypothécaire de cinq ans à taux fixe amorti sur 25 ans auquel un emprunteur à revenu médian est admissible au Canada est passé à 373 000 $, soit une baisse de quelque 82 000 $. Les effets du test seront davantage marqués dans des marchés comme ceux des régions métropolitaines de Toronto et de Vancouver, où les prix des logements sont élevés par rapport aux revenus et où les prêts à faible RPV sont plus courants qu’ailleurs au pays. »

Dans le secteur privé, la perte d’emplois est survenue surtout dans les secteurs de la fabrication et de la construction. Le secteur de la fabrication a été faible toute l’année, ayant sans doute été influencé par l’incertitude constante entourant l’ALENA. Les dernières batailles commerciales ont repoussé les décisions relatives à l’ALENA jusqu’en 2019. Non seulement les États-Unis ont imposé des tarifs sur les expéditions canadiennes d’acier et d’aluminium, mais Trump insiste maintenant pour que des négociations bilatérales distinctes aient lieu avec le Canada et avec le Mexique. Cette stratégie qui consiste à diviser pour régner ne fera que prolonger l’incertitude et il n’est pas évident que survivra la vieille entente de l’ALENA qui date de 24 ans.

Des tarifs réciproques imposés par le Canada, le Mexique et de nombreux autres partenaires commerciaux des É.-U. continueront de perturber les activités économiques à l’échelle mondiale.
Dans le secteur de la construction, l’emploi a baissé pour un deuxième mois consécutif en mai, ayant diminué de 13 000. Les emplois dans la construction ont peu changé depuis un an, les récentes baisses ayant contrebalancé les hausses observées vers la fin de 2017. Les activités dans le logement ont beaucoup ralenti au cours des 12 derniers mois en réaction aux mesures gouvernementales et réglementaires visant à ralentir l’activité résidentielle.

La plus grande part du recul dans les emplois peut être attribuable à la Colombie-Britannique, où l’emploi a chuté de 12 400 en mai. Des performances diverses ont été observées ailleurs. En C.-B., les marchés de l’emploi sont exceptionnellement serrés et le taux de chômage a chuté à 4,8 %, le taux le plus faible enregistré au pays. Les pertes d’emplois peuvent refléter une incapacité à trouver les travailleurs appropriés (voir le graphique ci-dessous).

Le marché des emplois demeure très serré au Canada, de plus en plus d’employeurs signalant que des postes sont vacants et qu’ils ont du mal à trouver des travailleurs expérimentés dans certains secteurs. La pénurie de main-d’œuvre et les hausses du salaire minimum provinciales ont fait augmenter les revenus. Le salaire horaire moyen pour les travailleurs permanents a augmenté de 3,9 % comparativement à un an auparavant, correspondant au rythme observé la dernière fois en avril 2009, et le nombre d’heures travaillées s’est accru de 2 %.

L’augmentation des salaires qui atteint un sommet en 9 ans est sans aucun doute attribuable à l’augmentation du salaire minimum au Québec, mais la plus vaste histoire des pressions sur les prix demeure; de 12 à 16 industries majeures ont connu une croissance des salaires supérieure à 3 % en mai, ce qui a également marqué le douzième mois consécutif de hausses salariales réelles.
Dans un rapport séparé, Statistique Canada a révélé que l’utilisation de la capacité industrielle a augmenté pour atteindre 86,1 % au cours du premier trimestre, le niveau le plus marqué depuis 2006. Il s’agissait du septième gain consécutif à ce chapitre.

La Banque du Canada a déclaré qu’elle surveille étroitement la croissance des revenus puisqu’elle évalue actuellement la possibilité d’augmenter encore les taux d’intérêt le mois prochain. On s’attend à ce que le marché de l’emploi demeure vigoureux cette année, le taux de chômage se maintenant près des creux records malgré l’incertitude commerciale et un secteur du logement faible. Jeudi, le gouverneur Poloz a affirmé que les signes d’une « forte » croissance sont visibles.

La Banque du Canada devrait augmenter les taux d’intérêt lors de la prochaine réunion du Conseil des gouverneurs qui aura lieu en juillet, s’ajoutant aux trois hausses de taux enregistrées au cours de l’année dernière.

Aux États-Unis, les taux de salaire ont augmenté de 2,7 % en mai (à un taux annuel), comparativement à 2,6 % en avril et à 2,5 % en 2017.  Cela cadre avec la preuve anecdotique recueillie par la Réserve fédérale indiquant que les pressions inflationnistes s’intensifient dans la plus grande partie du pays. Selon le Livre beige de la Réserve fédérale, les entreprises ont de plus en plus de difficultés à « pourvoir les postes à tous les niveaux de compétences. »

Les décideurs de la Fed se réunissent à nouveau les 12 et 13 juin et il est possible qu’ils continuent de retirer des mesures de relance du système en augmentant les taux de financement à un jour de 25 autres points de base pour atteindre de 1,75 % à 2,0 %. D’ici la fin de l’année prochaine, le taux de financement à un jour pourrait se situer entre 3,25 % et 3,5 %, le niveau que la Fed estime neutre pour l’économie.
Aux États-Unis, les taux du marché à court terme ont augmenté vendredi, dès la publication du rapport sur l’emploi.

Les taux d’intérêt canadiens n’ont pas bougé de concert avec ceux des É.-U., mais la Banque du Canada a déjà indiqué qu’elle augmentera probablement son taux cible de financement à un jour lors de sa prochaine rencontre, en juillet.

Au Canada, les taux hypothécaires ont déjà augmenté considérablement alors que le taux de rendement des obligations du gouvernement du Canada sur cinq ans, se situant juste au-dessus de 2.1%, est à la hausse de 1,15 point de pourcentage comparativement à l’année dernière. En d’autres mots, le taux de rendement des obligations du gouvernement du Canada sur 5 ans n’était que de 0,95 % le 1^er juin 2017 et, au cours de l’année dernière, il a augmenté de plus de 120 %.

Considérant que la Réserve fédérale et la Banque du Canada continueront de hausser les taux d’intérêt, il est plus que probable que les taux hypothécaires continueront de grimper tant au Canada qu’aux États-Unis.