Selon le Toronto Real Estate Board, les ventes (désaisonnalisées) ont bondi de 17,6 % dans le Grand Toronto de mai à juin.
À l’inverse, les ventes en Colombie-Britannique ont continué d’être modérées.

La Chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver a rapporté une chute de 14,4 % des ventes de logements le mois dernier, comparativement au mois précédent. Dans le Grand Vancouver, les ventes réalisées en juin ont été 28,7 % sous la moyenne des ventes annuelles de juin sur 10 ans. Par rapport à 12 mois plus tôt, les ventes ont chuté d’un énorme 37,7 %.

À l’échelle nationale, les ventes ont diminué de près de 11 % d’une année à l’autre. Les ventes annuelles ont atteint leur niveau le plus bas en cinq ans et sont demeurées à près de 7 % sous la moyenne de juin sur 10 ans. L’activité se situait en deçà des niveaux enregistrés il y a un an dans environ deux tiers de tous les marchés locaux, principalement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique.
« L’entrée en vigueur cette année de la simulation de crise pour les acheteurs continue de ralentir les ventes; toutefois, la remontée des ventes en juin semble indiquer que ses effets sont en voie de s’estomper », estime Barb Sukkau, présidente de l’ACI. « L’ampleur de son impact sur les acheteurs varie en fonction des marchés et des catégories de prix. »

La Colombie-Britannique a été frappée par une double épreuve, car la province a aussi décidé d’imposer une taxe sur les achats étrangers. De plus, les taux hypothécaires ont augmenté, ce qui accentue le fardeau des nouvelles simulations de crise.

Dans l’avenir, les ventes de logements et les hausses de prix seront probablement atténuées par des taux d’intérêt plus élevés, car la Banque du Canada vient tout juste d’augmenter à nouveau le taux de référence la semaine dernière. Le taux préférentiel a augmenté de 3,45 % à 3,70 % dans la foulée de l’augmentation du taux, alors que le taux hypothécaire fixe sur 5 ans affiché (la mesure critique utilisée dans la simulation de crise) est demeuré stable à 5,34 %. Néanmoins, davantage de pression à la hausse sur les taux hypothécaires est probable au cours des prochaines années, alors que l’activité économique se heurte aux limites de capacité et que l’inflation tend à augmenter. La Banque a été très claire sur le fait que des hausses de taux subséquentes sont à prévoir, mais elle a réitéré qu’elle prendra une approche graduelle relativement aux futures hausses, guidée par les nouvelles données économiques et la reconnaissance que l’économie est plus sensible aux mouvements des taux d’intérêt maintenant qu’elle l’était dans le passé.

Nouvelles inscriptions
Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché un recul de 1,8 % en juin et est resté en deçà des niveaux enregistrés pour le mois au cours des dernières années. Les nouvelles inscriptions ont chuté dans bon nombre des grands marchés urbains, dont ceux du Lower Mainland de la Colombie-Britannique, de Calgary, d’Edmonton, d’Ottawa et de Montréal.
Les nouvelles inscriptions ayant affiché une hausse, et les ventes étant restées pratiquement inchangées, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a baissé à 50,6 % en mai par rapport à 53,2 % en avril. Il est resté tout juste hors de portée de la moyenne à long terme, qui se situe à 53,4 %. Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et sa moyenne à long terme, environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en mai 2018.
On comptait 5,7 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mai 2018. Même s’il s’agit de son niveau le plus élevé en trois ans, la mesure se maintient près de la moyenne à long terme de 5,2 mois.

Prix des maisons
À l’échelle nationale, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé n’a augmenté que de 0,9 % d’une année à l’autre en juin 2018, ce qui représente le 14^e mois consécutif de décélération des gains. Il s’agissait également de la plus petite augmentation annuelle depuis septembre 2009.
La décélération de la croissance des prix des maisons d’une année à l’autre s’explique largement par des tendances affichées dans les marchés du Grand Golden Horsehoe (GGH) suivis par l’indice. Les prix dans cette région ont commencé à se stabiliser et ont montré des signes de regain d’un mois à l’autre au cours des derniers mois.
Les appartements ont encore affiché les hausses de prix les plus importantes d’une année à l’autre en juin (+11,3 %), suivis des maisons en rangée (+4,9 %); cependant, les gains sur le plan des prix pour ces propriétés ont décéléré cette année. À l’inverse, les prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages étaient à la baisse (-1,8 % et -4,1 % d’une année à l’autre respectivement).

En juin, les prix des propriétés de référence ont affiché une hausse par rapport à l’an dernier dans 8 des 15 marchés suivis par l’index (voir le tableau ci-dessous).
La croissance des prix des propriétés est en ralentissement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique (Grand Vancouver : +9,5 %; vallée du Fraser : +18,4 %, d’une année à l’autre), à Victoria (+10,6 %) et dans le reste de l’île de Vancouver (+16,5 %).

Dans le GGH, l’augmentation des prix a considérablement ralenti d’une année à l’autre, mais les gains demeurent supérieurs à ceux de l’an passé à Guelph (+3,5 %). Entre-temps, les prix des maisons ont diminué en juin dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Barrie and District, par rapport à l’année précédente (Grand Toronto : -4,8 %; Oakville-Milton : -2,9 %; Barrie and District : -6,5 %). Ces reculs s’expliquent par la hausse rapide des prix il y a un an et masquent le début d’une hausse d’un mois à l’autre dans ces marchés.
À Calgary et à Edmonton, les prix des propriétés de référence ont baissé légèrement d’une année à l’autre (Calgary : -1 %; Edmonton : -1,5 %), alors que ceux de Regina et de Saskatoon ont affiché une baisse plus marquée qu’il y a un an (-6,1 % et -2,9 %, respectivement).
Les prix des propriétés de référence ont augmenté de 7,9 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 9,1 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,4 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 7,4 % du prix des maisons en rangée) et de 6 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 6,5 % du prix des maisons unifamiliales à un étage).

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des maisons vendues au pays en juin 2018 se situe juste en deçà de 496 000 $, un recul de 1,3 % par rapport à la même période l’année dernière. Même si ce résultat représente une baisse du prix moyen à l’échelle nationale d’une année à l’autre pour un cinquième mois consécutif, il s’agit tout de même de la baisse la moins importante d’entre elles.

Le prix moyen national est largement faussé par les ventes dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, qui représentent les deux marchés les plus actifs et les plus chers au Canada. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, le prix moyen baisse de près de 107 000 $ par rapport à la moyenne nationale (à juste un peu plus de 389 000 $).

Conclusion
Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux et les limites de l’offre peuvent fort bien enrayer la baisse des prix au cours des prochains mois. Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.

Les taux hypothécaires fixes sur cinq ans ont déjà augmenté d’environ 110 points de base, tandis que les taux variables pour les nouveaux prêts hypothécaires ont augmenté de presque 40 points de base. Depuis la mise en œuvre des nouvelles normes hypothécaires, les conditions de crédit hors coût pour les prêts et les marges de crédit hypothécaires se sont également resserrées. La Banque du Canada augmentera encore son taux d’intérêt, bien qu’elle demeure prudente particulièrement à la lumière des tensions commerciales continues avec les États-Unis.

L’économie canadienne continue de tourner presque à plein régime. « Les dépenses des ménages sont freinées par les taux d’intérêt plus élevés et le resserrement des lignes directrices sur les prêts hypothécaires. » Le ratio de l’endettement des ménages par rapport au revenu disponible est à la baisse comme le démontre le ralentissement de la croissance du crédit aux ménages (voir le graphique ci-dessous).

La croissance des dépenses de consommation ralentit depuis le milieu de 2017, surtout en raison d’une réduction des dépenses sensibles aux taux d’intérêt comme les achats de véhicules, de meubles, d’électroménagers et l’entretien de logements. Étant donné le ralentissement des achats de logements, les dépenses liées au logement ont également ralenti.
L’estimation de la sensibilité de la consommation et du logement aux taux d’intérêt est plus élevée que dans les cycles antérieurs, en raison du ratio élevé de l’endettement des ménages par rapport au revenu disponible. L’incidence de taux d’intérêt plus élevés diffère probablement selon les catégories d’emprunteurs, les ménages les plus endettés étant les plus touchés.

La Banque a déclaré que « les données récentes portent à croire que les marchés du logement commencent à se stabiliser après la faiblesse observée au début de 2018. » Selon le RPM de juillet, la contribution du logement à la croissance cette année sera de seulement 0,1 point de pourcentage, alors qu’il n’y aura aucune contribution en 2019 et une incidence négative en 2020 (voir le tableau ci-dessous). Le RPM précise que l’investissement résidentiel est en baisse, reflétant les effets des taux d’intérêt plus élevés et des règles hypothécaires plus serrées. Les activités de revente se sont contractées lorsque les mesures révisées sont entrées en vigueur, mais on prévoit qu’elles s’amélioreront au cours des quelques prochains trimestres. Les données sur les activités de revente et les mises en chantier de logements semblent indiquer que le marché du logement commence à se stabiliser.

On prévoit que la croissance des dépenses dans les nouvelles constructions ralentisse au cours de la période de projection. Les nouvelles règles hypothécaires risquent de faire en sorte que les ménages achètent des logements moins onéreux, les acheteurs types ayant maintenant accès à des emprunts moins élevés.

Parallèlement, les exportations sont soutenues par la forte demande mondiale et les prix plus élevés des produits de base. « Les investissements des entreprises augmentent en réponse à la solide croissance de la demande et aux pressions sur la capacité de production, bien que les tensions commerciales pèsent sur les investissements dans certains secteurs. Dans l’ensemble, la Banque s’attend encore à ce que la croissance au Canada avoisine 2 % en moyenne sur la période 2018-2020. » Cela est un peu au-dessus de l’estimation de la croissance non inflationniste à plein rendement de la Banque, ce qui est le soi-disant taux de croissance « potentiel ».

L’inflation demeure près de 2 %, ce qui cadre avec une économie qui tourne près des limites de sa capacité. La Banque estime que la croissance sous-jacente des salaires s’établit à environ 2,3 %, ce qui est plus lent que ce à quoi on aurait pu s’attendre dans un contexte de plein emploi. Le taux de croissance actuel des salaires a récemment été stimulé par des augmentations du salaire minimum dans quelques provinces.

Ces projections économiques tiennent compte de l’effet estimé des tarifs sur l’acier et l’aluminium imposés récemment par les États-Unis, ainsi que des contremesures adoptées par le Canada. « Bien qu’il y ait des ajustements difficiles à venir pour certains secteurs et leurs travailleurs, l’effet de ces mesures sur la croissance et l’inflation au Canada devrait être modeste. »

La Banque a conclu son communiqué de presse par la déclaration suivante : « Le Conseil de direction estime que des taux d’intérêt plus élevés seront justifiés pour maintenir l’inflation près de la cible, et il continuera d’appliquer une approche graduelle, guidé par les nouvelles données. En particulier, la Banque surveille l’ajustement de l’économie aux taux d’intérêt plus élevés et l’évolution des pressions sur la capacité et les salaires, ainsi que la réaction des entreprises et des consommateurs aux mesures commerciales. »

Conclusion : Cette hausse de taux indique que la Banque du Canada est déterminée à ramener son taux cible de financement à un jour à des niveaux plus normaux et que l’économie est assez vigoureuse pour soutenir d’autres augmentations de taux. La Banque est d’avis que des investissements d’entreprises plus élevés que prévu, des prix plus élevés du pétrole et un dollar canadien plus faible compensent l’effet négatif d’une plus grande incertitude sur le plan commercial. Les exportations ont créé une surprise positive en raison de la forte demande mondiale.

La composition de la croissance au Canada a changé, passant du logement et de la consommation aux exportations et aux investissements des entreprises, le résultat désiré à la suite des nombreuses décisions de resserrement introduites par le gouvernement, la banque centrale et les organismes de réglementation afin de ralentir la croissance de l’endettement des ménages. La Banque croit que ce changement dans la composition de la croissance entraînera une expansion plus durable.

Les marchés s’attendent à ce que la Banque augmente graduellement le taux de référence jusqu’à ce qu’il atteigne 2 % ou 2,25 % d’ici la fin de 2019, ce qui signifie 2 ou 3 autres hausses de taux d’ici la fin de l’année prochaine. Le gouverneur Poloz a déclaré aujourd’hui, lors de la conférence de presse, que l’évaluation de la Banque du taux neutre quant au taux de référence est de 2,5 % à 3 %, mais il est impossible de savoir à quel moment nous y arriverons.
Le Conseil de direction de la Banque se réunira à nouveau le 5 septembre. La nouvelle projection pour l’économie et l’inflation ainsi qu’une analyse des risques connexes seront publiées dans le RPM que la Banque fera paraître le 24 octobre 2018.