Quel est donc le taux de financement à un jour neutre? Selon le Rapport sur la politique monétaire (RPM) d’aujourd’hui, « le taux directeur nominal neutre est défini comme le taux d’intérêt réel compatible avec un niveau de production qui se maintient durablement au niveau potentiel et un taux d’inflation qui demeure égal à la cible, auquel on ajoute 2 % pour tenir compte de la cible d’inflation. Il s’agit d’un concept d’équilibre valable à moyen et à long terme. » Au Canada, le taux neutre se situe entre 2,5 % et 3,5 %, ce qui signifie qu’au minimum trois autres hausses du taux de 25 points de base sont susceptibles de survenir au cours de l’année à venir.

Par contre, une préoccupation permanente demeure le déclin des prix du pétrole canadien. Le prix du Western Canada Select (WCS), un mélange local qui représente environ la moitié des exportations du pétrole brut du Canada, a diminué d’environ 60 % depuis juillet, alors que les prix mondiaux du pétrole ont augmenté (voir le graphique ci-dessous). Le cours du WCS a chuté sous les 20 $ US le baril la semaine dernière, affichant l’écart le plus important avec le West Texas Intermediate (WTI) jamais enregistré dans les données de Bloomberg depuis 2008. Le prix du WCS suit généralement celui du pétrole lourd du Canada, lequel se négocie à escompte par rapport au WTI en raison des problèmes de qualité ainsi que du coût du transport de l’Alberta aux raffineries aux États-Unis.

Les pipelines canadiens sont pleins à ras bord. L’incapacité de l’industrie pétrolière canadienne à bâtir un oléoduc important allant de l’Alberta aux États-Unis ou à l’océan Pacifique entraîne une baisse de plus en plus importante des prix du pétrole canadien. Les expéditions de pétrole par chemin de fer vers les États-Unis sont à leur niveau le plus élevé jamais atteint, mais il s’agit d’une option coûteuse et potentiellement dangereuse qui écarte les exportations de pétrole canadien vers la Chine et le Japon.

La croissance du crédit aux ménages a ralenti et la part des nouveaux prêts hypothécaires dont le ratio de prêt au revenu est élevé a chuté. Le ratio de la dette au revenu des ménages s’est stabilisé et on s’attend à ce qu’il diminue (voir le graphique ci-dessous).

Le mois de septembre a connu un ralentissement dans un peu plus de la moitié de tous les marchés locaux, notamment dans l’île de Vancouver et à Edmonton, ainsi que dans plusieurs marchés de la région du Grand Golden Horseshoe, en Ontario. La Chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver a rapporté une baisse des ventes de l’ordre de 17,3 % dans le Grand Vancouver d’août à septembre, alors que les ventes d’une année à l’autre ont chuté de 43,5 %. Le mois dernier, les ventes enregistrées dans le Grand Vancouver étaient 36,1 % sous la moyenne des ventes de septembre des 10 dernières années. Il y a eu une hausse du nombre d’inscriptions de propriétés, les acheteurs potentiels ayant ainsi plus de choix. Mais compte tenu de la faible demande, les prix des propriétés dans le Grand Vancouver subissent une pression à la baisse.

Sur le plan des ventes, des gains mensuels ont été enregistrés dans la vallée du Fraser et à Montréal. À Montréal, le marché du logement s’avère vigoureux depuis plus d’un an.

Comparativement à douze mois plus tôt, les ventes ont diminué de 8,9 % le mois dernier, à l’échelle nationale. Environ 70 % des marchés locaux montraient un recul d’une année à l’autre, principalement en raison des baisses enregistrées dans des centres urbains importants de la Colombie-Britannique, de même qu’à Calgary, Edmonton et Winnipeg.

Étant donné que les taux d’intérêt augmentent, les nouvelles simulations de crise hypothécaire deviennent plus contraignantes.

Le nombre des nouvelles inscriptions de propriétés a grimpé de 3 % d’août à septembre, principalement dans le Lower Mainland et le Grand Toronto. Plus de la moitié de tous les marchés locaux ont affiché une hausse mensuelle des nouvelles inscriptions, ce qui a compensé les déclins de plus de 3 % dans plus de la moitié des marchés locaux restants.

Les ventes ayant légèrement baissé et le nombre de nouvelles inscriptions ayant augmenté, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a baissé légèrement pour s’établir à 54,4 % en septembre, par rapport à 56,2 % en juillet et en août. La moyenne à long terme de cette mesure de l’équilibre du marché se situe à 53,4 %.

Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et la moyenne à long terme, environ 75 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en septembre 2018.

On comptait 5,3 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne nationale à long terme pour cette mesure, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans toutes les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador.

Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,3 % d’une année à l’autre en septembre 2018. Cette hausse correspond à celles enregistrées au cours des deux mois précédents. Les prix des propriétés de référence ont chuté de 0,26 % d’août à septembre (voir le tableau ci-dessous). La pression à la baisse sur les prix continue de se généraliser en Colombie-Britannique.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en septembre (+8,4 %), suivis des maisons en rangée (+4,5 %). Pendant ce temps, le prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages était sensiblement le même en septembre (respectivement -0,3 % et -0,3 % sur un an).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. En Colombie-Britannique, les augmentations du prix des propriétés montrent un ralentissement d’une année à l’autre dans le Lower Mainland (Grand Vancouver : +2,2 %; vallée du Fraser : +8,5 %). En septembre, les prix ont monté de 8,7 % sur un an à Victoria. Ailleurs sur l’île de Vancouver, les prix ont grimpé de 13,2 %.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’indice, les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+8 %), à Hamilton-Burlington (+6,1 %), dans la région du Niagara (+5,9 %), dans le Grand Toronto (+2 %) et à Oakville-Milton (+1,4 %). Par contre, les prix des maisons ont glissé à Barrie and District (-3,6 %).

Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés en recul sur une base annuelle à Calgary (-2,6 %), à Edmonton (-2,6 %), à Regina (-4,7 %) et à Saskatoon (-1,9 %).

Les prix des propriétés de référence ont augmenté de 6,9 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 7,9 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,1 % dans le Grand Montréal (en raison d’une hausse de 7 % du prix des maisons en rangée) et de 3,4 % dans le Grand Moncton (augmentation attribuable à une hausse de 10,3 % du prix des appartements).

Conclusion

Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux et les limites de l’offre peuvent fort bien enrayer la baisse des prix au cours des prochains mois. Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.

Le coût de propriété d’une maison au Canada est à son niveau le plus élevé en 28 ans, et il semble qu’il augmentera davantage en raison des taux d’intérêt qui poursuivent leur croissance (voir le graphique ci-dessous). Selon la Banque Royale, les frais liés à la propriété, qui comprennent le prêt hypothécaire, les impôts fonciers et les services publics, représentaient jusqu’à 54 % du revenu avant impôt d’un ménage au deuxième trimestre, comparativement à 43 % il y a trois ans.

La hausse des prix étant l’élément responsable de la perte d’accessibilité entre 2015 et 2017, les augmentations des taux d’intérêt hypothécaire sont responsables de l’augmentation totale des coûts de propriété depuis l’année dernière. La banque centrale a augmenté les taux d’intérêt à quatre reprises depuis juillet 2017, ce qui a eu une incidence sur la hausse des coûts d’emprunt des acheteurs.

Je m’attends à ce que la Banque du Canada procède à d’autres hausses de taux, augmentant notamment le taux de financement à un jour de 1,5 % à 2,25 % au cours du premier semestre de 2019. Cela maintiendra une pression à la hausse sur les taux hypothécaires et fera augmenter davantage le coût de propriété partout au Canada.

On ne peut tenir les spéculateurs responsables des coûts plus élevés du logement. Une analyse récente du registre des terrains et des logements de Teranet Inc. effectuée par Bloomberg révèle que le spécule de copropriétés n’a jamais été généralisé lors des booms immobiliers à Vancouver et à Toronto et que le qu’il a diminué depuis la fin de 2016. Ceci laisse entendre que des mesures plus strictes visant à freiner les spéculateurs ne rendront pas ces villes plus abordables.

Des données récentes ont également révélé qu’à Toronto, le marché de la location continue de se resserrer en raison de la hausse fulgurante de la demande de logements dans la ville provenant des milléniaux, des baby-boomers dont les besoins diminuent, et de l’afflux de nouveaux travailleurs dans les services techniques et financiers. Les prix élevés des logements, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et les nouvelles réglementations gouvernementales ont découragé de nombreux acheteurs, les poussant dans le marché de la location.

Dans le Grand Toronto, les loyers ont considérablement augmenté au cours des deux dernières années, le taux d’inoccupation des logements étant à la baisse. Une hausse de la construction de logements construits spécialement pour la location est requise afin de répondre à la demande globale.
Selon Urbanation, une firme de consultation immobilière spécialisée dans le marché des copropriétés, l’inventaire total des logements construits en vue d’être loués a augmenté pour atteindre 11 172 unités. Il s’agit du niveau le plus élevé en plus de 30 ans et il représente 56 % de plus que l’an dernier. Seulement 60 immeubles de ce type ont été construits depuis 2005.

Parallèlement, le début des travaux de construction d’immeubles de location a ralenti à 826 unités au cours du troisième trimestre, à la baisse comparativement au sommet récent de 2 635 projets commencés au cours du deuxième trimestre. L’élargissement du contrôle des loyers du gouvernement de l’Ontario applicable à toutes les unités nouvellement construites est un dissuasif quant au volume de nouvelles unités nécessaires pour répondre à la demande de logements locatifs de la ville.