Le mois dernier, les transactions ont baissé dans plus de la moitié de l’ensemble des marchés locaux, avec en tête Hamilton-Burlington, Montréal et Edmonton. Bien que l’activité ait augmenté modestement dans de nombreux marchés, cette hausse a été doublement atténuée par des baisses ailleurs au pays. Par rapport à 12 mois plus tôt, les ventes ont baissé dans un peu plus de la moitié de tous les marchés locaux; les faibles ventes dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser ont considérablement éclipsé la hausse dans le Grand Toronto et à Montréal.

Le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 1,1 % de septembre à octobre, avec en tête le Grand Toronto, Calgary et Victoria. La baisse du nombre de nouvelles offres de propriétés à vendre dans ces marchés l’a emporté sur l’augmentation de nouvelles offres à Edmonton et dans le Grand Vancouver.

En ce qui concerne l’équilibre entre les ventes et les inscriptions, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a été de 54,2 % à l’échelle nationale en octobre, assez près du pourcentage de septembre, soit 54,4 %, et de sa moyenne à long terme de 53,4 %. La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en octobre 2018.

On comptait 5,3 mois d’inventaire de propriétés non vendues à l’échelle nationale à la fin d’octobre 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne nationale à long terme pour cette mesure à l’échelle nationale, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, où la pression vers le bas sur les prix des maisons est susceptible de se poursuivre. En revanche, l’Ontario et l’Île-du-Prince-Édouard sont les deux provinces où les données demeurent à plus d’un écart type sous leur moyenne à long terme, indiquant des prix stables ou des gains modestes. Dans les autres provinces, le nombre de mois d’inventaire se rapproche de la moyenne à long terme et indique un bon équilibre entre les ventes et l’inventaire.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,3 % d’une année à l’autre en octobre 2018 alors que des hausses semblables ont été enregistrées pour chacun des trois mois précédents.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en octobre (+7,4 %), suivis des maisons en rangée (+3,9 %). À titre comparatif, les maisons unifamiliales à un étage ont affiché une hausse modeste (+0,6 %), alors que les prix des maisons unifamiliales à deux étages se sont maintenus.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. En Colombie-Britannique, les augmentations du prix des propriétés montrent un ralentissement d’une année à l’autre (Grand Vancouver : +1 %; vallée du Fraser : +6,8 %; Victoria : +8,5 %; ailleurs sur l’île de Vancouver : +11,8 %). À Vancouver, l’équilibre du marché est le plus faible en près de six ans et les prix, tant pour les appartements que pour les maisons individuelles, chutent maintenant carrément (alors que les prix des appartements étaient auparavant solides).

En revanche, les comparaisons des prix de référence de l’IPP MLS® s’améliorent d’une année à l’autre dans les marchés résidentiels de la région du Grand Golden Horseshoe de l’Ontario suivis par l’indice. Les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+9,3 %), à Hamilton-Burlington (+6,8 %), dans la région du Niagara (+6,3 %), dans le Grand Toronto (+2,6 %) et à Oakville-Milton (+2,2 %). Le prix des propriétés à Barrie and District affiche une légère baisse, comparativement à l’an dernier (-0,9 %); toutefois, les baisses s’amoindrissent. Si la tendance se maintient, les prix des maisons sont sur la bonne voie pour devenir positifs en décembre, comparativement à décembre 2017.

Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés en recul sur une base annuelle à Calgary (-2,6 %), à Edmonton (-2,4 %), à Regina (-3,6 %) et à Saskatoon (-0,9 %).

Les prix des propriétés ont augmenté de 6,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 7,4 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 9,8 % du prix des maisons en rangée) et de 4,2 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 12,4 % du prix des maisons en rangée) (voir le tableau ci-dessous).

Conclusion 

Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux. Les prix semblent toutefois demeurer déprimés dans le marché des maisons unifamiliales de plus haut de gamme.

Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Montréal et Ottawa demeurent des régions où on constate une vigueur relative parmi les plus grandes villes. Comparativement au mois précédent, les ventes ont chuté en octobre dans les deux villes, mais elles affichent toute de même une augmentation de 11 % par rapport à il y a un an. À Montréal, nous avons constaté une augmentation des achats effectués par des étrangers, ce qui, combiné aux composantes fondamentales intérieures, explique une hausse des prix de l’ordre de 6,3 % d’une année à l’autre. Ottawa, ayant été dopée par une vague de dépenses et d’embauches effectuées par le gouvernement fédéral, affiche une croissance des prix semblables se situant à 6,6 % d’une année à l’autre, bien que l’on perçoive maintenant un ralentissement par rapport à ses récents sommets.

On s’attend à ce que la Banque du Canada continue de resserrer graduellement sa politique monétaire. La croissance du crédit hypothécaire résidentiel a ralenti pour atteindre son niveau le plus faible en 17 ans et, pour la première fois en une décennie, les emprunteurs refinanceront leurs prêts hypothécaires à taux fixe sur 5 ans à des taux d’intérêt plus élevés.

La Banque du Canada fait état d’une baisse spectaculaire du nombre d’emprunteurs fortement endettés

Dans un rapport distinct, la Banque du Canada a annoncé cette semaine que la qualité des nouveaux prêts hypothécaires au Canada s’est remarquablement améliorée en raison des règles d’admissibilité hypothécaires plus serrées et des taux d’intérêt plus élevés, ce qui a poussé les acheteurs marginaux hors du marché. Il s’agissait de l’intention qu’avait Ottawa dans toutes ces nombreuses initiatives pour freiner le marché du logement au cours des quelques dernières années.

La part des nouveaux prêts hypothécaires consentis à des emprunteurs fortement endettés – ceux dont le ratio prêt-revenu est supérieur à 450 % – a chuté de 13 % au cours du deuxième trimestre de l’année, et est à la baisse de plus de 18 % comparativement à l’année dernière. De plus, la banque estime que la résilience se renforce dans le système financier, ce qui est en partie attribuable à l’amélioration de l’économie qui est à l’origine de quatre augmentations de taux depuis le milieu de l’année dernière.

Le rapport de la Banque du Canada sur le marché hypothécaire révèle que non seulement le nombre de nouveaux emprunteurs hypothécaires décline, mais ceux qui représentent le risque le plus élevé sont éliminés. Le nombre de nouveaux emprunteurs non assurés considérés comme étant fortement endettés a chuté de 39 % au deuxième trimestre comparativement aux niveaux d’il y a un an, Toronto affichant le recul le plus important.

La banque a également fait remarquer que les règles plus serrées ont eu un effet non désiré, celui de transférer la part de marché des six plus grandes banques du pays à d’autres institutions comme les coopératives de crédit et les prêteurs privés, qu’elle perçoit comme étant une nouvelle source de risque possible. Le degré de risque global lié aux nouveaux prêts hypothécaires a diminué « parce que la proportion d’emprunteurs à risque a reculé dans les villes », révèle le rapport. « De plus, la composition régionale a changé, une part un peu plus importante de nouveaux prêts hypothécaires ayant été récemment constatée dans les régions à l’extérieur de Toronto et de Vancouver. »

Statistique Canada a publié aujourd’hui des données qui révèlent une hausse modeste des emplois de l’ordre de 11 200, mais aussi une population active qui diminue de 18 200. En conséquence, le taux de chômage a reculé à 5,8 % en octobre, ce qui correspond à un creux de quatre décennies. Ceci cadre avec une croissance économique juste un peu sous les 2 %, comme la Banque du Canada le prévoit. Ce gain modeste des emplois laisse croire que la Banque maintiendra ses taux d’intérêt inchangés en décembre, surtout parce que la croissance des salaires a ralenti pour le cinquième mois consécutif.

Poursuivant le modèle de balancier récent, les emplois à temps plein ont prédominé avec un ajout net de 33 900 postes. Quant aux emplois à temps partiel, ils ont diminué de 22 600. Les gains globaux ont été enregistrés dans le secteur privé (+20 300) alors que le secteur public a affiché un recul (-30 800), et on constatait un gain de 21 800 personnes affichant le statut de travailleur autonome.

Ces indicateurs correspondent aux enquêtes auprès des entreprises qui se plaignent de plus en plus du fait qu’il est difficile de trouver des travailleurs. Mais il y a peu de preuves démontrant que les entreprises offrent un meilleur salaire pour attirer et conserver les employés. Les salaires étaient à la hausse de 2,2 % comparativement à il y a un an, le rythme le plus lent en plus d’une année, et à la baisse de 3,9 % par rapport à plus tôt cette année. La croissance des salaires des travailleurs permanents s’est établie à 1,9 %, également la plus lente en plus d’un an. Cela réduit la probabilité d’une hausse de taux en décembre. Jusqu’à maintenant cette année, la mesure commune des salaires de la Banque du Canada a été plus stable, se situant à 2,3 %. Il s’agit d’un meilleur indicateur de la tendance sous-jacente, mais c’est sans aucun doute en deçà de ce à quoi nous pourrions nous attendre à ce stade-ci du cycle.

De plus, le taux de participation a chuté à 65,2 % le mois dernier, soit le niveau le plus faible en 20 ans, alors que la population active a augmenté de seulement 62 500 jusqu’à maintenant cette année, un des gains sur 10 mois les plus faibles dans l’histoire récente. Il convient cependant de noter que le taux de participation des 25 à 54 ans – la population active de base – a augmenté à un niveau record.

Sur le plan régional, l’emploi a légèrement augmenté en Saskatchewan, alors qu’il a peu varié dans les autres provinces (voir le tableau ci-dessous).

Le nombre de travailleurs a augmenté dans les services aux entreprises, les services relatifs aux bâtiments et les autres services de soutien, dans le commerce de gros et de détail et dans les soins de santé et l’assistance sociale. En revanche, il a diminué dans les « autres services », dans la finance, les assurances et les services immobiliers et de location, et dans les ressources naturelles. Dans le secteur de la finance, des assurances, des services immobiliers et de location, l’emploi a reculé de 15 000 en octobre, ce qui a contrebalancé la hausse enregistrée le mois précédent. Par rapport à 12 mois plus tôt, l’emploi a peu varié dans l’industrie alors que les mises en chantier et les reventes ont ralenti, particulièrement en Colombie-Britannique et en Ontario.

Conclusion: La croissance des revenus sera cruciale pour permettre aux ménages de gérer les niveaux d’endettement dans un environnement où le taux augmente et, par conséquent, sera un déterminant clé du rythme qu’adoptera la Banque du Canada dans les futures hausses du taux d’intérêt. Le rapport sur l’emploi d’aujourd’hui, ainsi que d’autres données moins récentes, suggère que la Banque du Canada s’abstiendra de hausser les taux d’intérêt en décembre.

Les États-Unis ont affiché un rapport sur l’emploi solide en octobre

Les embauches ont considérablement augmenté le mois dernier aux États-Unis et on a constaté une augmentation de 250 000 nouveaux emplois non agricoles, comparativement à 118 000 en septembre, lesquels ont été restreints par les perturbations provoquées par l’ouragan Florence. Le taux de chômage s’est maintenu au faible niveau de 3,7 %.

La mesure de la croissance des salaires surveillée de près, soit les gains horaires moyens, a augmenté de 0,2 % au cours du mois. Par rapport à 12 mois plus tôt, les salaires ont augmenté de 3,1 % aux États-Unis, un nouveau sommet après-récession.

Il s’agit manifestement d’un rapport positif. Les embauches ont rebondi après un mois de septembre atténué par les ouragans. Le nombre d’Américains ayant un emploi relativement à la population a atteint un nouveau sommet post-récession. Et, fait à noter, les salaires continuent de faire des progrès.

À la suite de la décision de septembre de la Réserve fédérale, nous ne prévoyons pas une autre hausse du taux lors de la rencontre du FOMC de la semaine prochaine, alors que la banque centrale adopte un rythme graduel de resserrement. Cependant, nous prévoyons une augmentation de 25 points de base lors de la prochaine réunion de politiques qui aura lieu en décembre, suivie de hausses semblables à chaque trimestre au cours de l’année prochaine. Cela se traduira par un taux de fonds fédéraux à 3,5 % à la fin de 2019, comparativement à 2,25 % actuellement.