Les baisses mensuelles des ventes de propriétés depuis septembre ont complètement renversé le rebond observé au cours de l’été et sont retournées aux ventes mensuelles atteignant presque leur niveau le plus faible depuis le début de 2013.

Les transactions ont chuté dans près de 60 % de l’ensemble des marchés locaux en décembre poussés par une baisse des ventes dans le Grand Vancouver, l’Île de Vancouver, Ottawa, London and St. Thomas et Halifax-Dartmouth, ainsi que dans une diversité d’autres centres urbains de moyenne et de grande tailles variant selon la région.

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont diminué de 19 % d’une année à l’autre en décembre 2018 et sont demeurées à environ 12 % sous la moyenne des dix dernières années pour le mois. Les ventes d’habitations ont connu des niveaux inférieurs à ceux de l’année précédente dans les trois quarts de tous les marchés locaux, principalement en Colombie-Britannique, soit dans le Lower Mainland et dans la région de l’Okanagan, à Calgary, à Edmonton, dans le Grand Toronto et à Hamilton-Burlington. Les ventes avaient été particulièrement élevées en décembre 2017 parce que les acheteurs étaient pressés de conclure leur transaction avant que la nouvelle simulation de crise du gouvernement fédéral entre en vigueur au début de l’année.

La Banque du Canada prévoit que le marché du logement demeurera au ralenti cette année, minant la croissance économique alors que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires a fait en sorte que l’accessibilité à la propriété est maintenant impossible pour de nombreux acheteurs potentiels.

Le nombre de nouvelles inscriptions est demeuré sensiblement le même (+ 0,2 %), de novembre à décembre, des déclins dans près de la moitié de tous les marchés locaux compensant des gains dans les autres marchés.

Étant donné que les ventes ont baissé et que les nouvelles inscriptions sont demeurées stables en décembre, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a baissé légèrement pour s’établir à 53,3 %, par rapport à 54,8 % en novembre. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de tous les marchés locaux étaient en équilibre en décembre 2018.

On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de décembre 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne à long terme pour cette mesure, soit 5,3 mois, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme, en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard. Dans les autres provinces, les ventes et l’inventaire sont plus équilibrés.

Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 1,6 % d’une année à l’autre en décembre 2018. L’augmentation est plus faible que les gains enregistrés d’une année à l’autre depuis juillet, mais elle demeure largement semblable.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en décembre (+4,9 %), suivis des maisons en rangée (+3,1 %). Par ailleurs, les prix des maisons à deux étages ont légèrement augmenté (+0,4 %), tandis que ceux des maisons unifamiliales à un étage ont légèrement baissé (-0,3 %).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats sont variés en Colombie-Britannique. D’une année à l’autre, les prix des maisons sont maintenant en baisse dans le Grand Vancouver (-2,7 %), mais demeurent au-dessus des niveaux notés l’année dernière dans la vallée du Fraser (+2,5 %). Simultanément, on a noté des gains d’une année à l’autre dans les prix à Victoria (+6,4 %) et ailleurs sur l’île de Vancouver (+11 %).

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,8 %), dans la région de Niagara (+6,8 %), à Hamilton-Burlington (+6,4 %), à Oakville-Milton (+3,3 %) et dans le Grand Toronto (+3 %). Les prix des maisons demeurent par contre légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans Barrie and District (-1,1 %).

Dans les Prairies, où l’offre de maisons à vendre est généralement plus élevée que la demande, les prix des propriétés de référence sont demeurés inférieurs à ceux de l’an dernier à Calgary (-3,2 %), à Edmonton (-2 %), à Regina (-5,2 %) et à Saskatoon (-1,2 %). Les prix des maisons demeureront vraisemblablement faibles dans ces marchés de l’habitation jusqu’à ce que l’offre élevée résultant du faible marché du pétrole soit réduite et devienne plus équilibrée par rapport à la demande.

Les prix des maisons ont augmenté de 6,9 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une augmentation de 8,3 % des prix des maisons en rangée), de 6 % dans le Grand Montréal (poussés par une augmentation de 9,1 % des prix des maisons en rangée) et de 2,5 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 12,2 % des prix des maisons en rangée). (Tableau 1, au moment de rédiger cet article, l’ACI n’a malheureusement pas mis à jour le tableau avec les données de décembre.)

Conclusion

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes dans le secteur du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

À l’échelle nationale, on prévoit que les ventes soient faibles et que les prix augmentent modestement en 2019. Malgré le fait qu’il y aura des divergences régionales importances, il ne sera pas nécessaire d’adopter de nouvelles mesures pour avoir une incidence sur la demande.

La banque a également fait remarquer que ces inquiétudes se sont traduites dans les marchés obligataires et boursiers. Les écarts de crédit avec les obligations du Trésor se sont creusés et les marchés boursiers étaient en liquidation partout dans le monde (voir le graphique ci-dessous). Les cours des actions et des rendements obligataires ont reculé en raison de l’inquiétude des marchés quant à la croissance mondiale. La volatilité s’est accrue et les écarts de taux sur les obligations des sociétés se sont considérablement élargis. Un resserrement des conditions d’emprunt a été particulièrement marqué dans le secteur énergétique nord-américain, reflétant le recul des prix du pétrole.

Les faibles prix du pétrole ont eu une incidence négative sur les perspectives économiques canadiennes et « les contraintes de transport et l’augmentation de la production se sont combinées pour pousser à la hausse les stocks de pétrole dans l’Ouest et exercer encore plus de pressions à la baisse sur les prix de référence canadiens. Bien que les écarts de prix se soient resserrés ces dernières semaines après l’annonce des réductions obligatoires de la production en Alberta, les investissements dans le secteur pétrolier canadien devraient s’affaiblir davantage. »

La banque a reconnu que l’économie tourne près de son potentiel, le taux de chômage est à son plus bas en 40 ans et le commerce s’améliorera probablement en raison du faible dollar, de l’accord commercial avec le Mexique et les États-Unis (qu’on appelle maintenant l’ACEUM) et des mesures fiscales fédérales qui visent les investissements. Néanmoins, les dépenses de consommation et l’investissement dans le logement « ont été plus faibles que prévu, les marchés de l’habitation s’ajustant aux mesures municipales et provinciales, aux changements des règles hypothécaires et aux taux d’intérêt plus élevés. Les dépenses des ménages seront freinées davantage par la lenteur de la croissance dans les provinces productrices de pétrole. »

La contribution à la croissance économique réelle annuelle moyenne provenant de l’investissement dans le logement a été révisée à la baisse à -0,1 % cette année, comparativement à la prévision d’octobre qui s’établissait à +0,1 %.

La Banque du Canada a révisé à la baisse ses prévisions quant à la croissance du PIB réel en 2019 à 1,7 %, soit 0,4 point de pourcentage de moins qu’elle avait prévu en octobre. Selon la banque, « ce ralentissement engendrera une modeste marge de capacités excédentaires, principalement dans les régions productrices de pétrole. Néanmoins, les indicateurs de la demande devraient commencer à afficher une vigueur renouvelée dans les premiers mois de 2019, et la croissance devrait dépasser son potentiel et atteindre 2,1 % en 2020. »

L’inflation demeure près de 2 %, la cible de la banque centrale, après avoir chuté à 1,7 % en novembre en raison des prix plus bas de l’essence. Alors que les faibles prix de l’essence pèseront sur l’inflation cette année, la faiblesse de la valeur du dollar canadien aura une incidence compensatoire sur l’IPC. Dans l’ensemble, la banque est d’avis que l’inflation retournera à environ 2 % d’ici la fin de l’année.

Considérant l’ensemble de ces facteurs, le Conseil de direction estime encore que le taux d’intérêt directeur devra augmenter jusqu’à l’intérieur d’une fourchette neutre pour assurer l’atteinte de la cible d’inflation. « Le rythme approprié des hausses de taux dépendra de l’évolution des perspectives, et tout particulièrement de celle des marchés pétroliers, du marché canadien du logement et des politiques commerciales mondiales. »

Conclusion : Pour la première fois, la Banque du Canada admet, dans le RPM d’aujourd’hui, que le ralentissement dans le marché du logement a été plus dramatique que les membres du personnel de la banque l’avaient prévu. Le RPM de janvier stipule que « les politiques provinciales et municipales en matière de logement, le resserrement des règles du financement hypothécaire ainsi que les taux hypothécaires plus élevés continuent de peser sur l’activité dans le secteur du logement. Le ralentissement de l’activité dans certains marchés a été associé à une baisse de l’activité spéculative. Il est donc difficile d’évaluer la sensibilité de la demande non spéculative par rapport aux divers changements de politique. Les indicateurs mensuels laissent supposer que les dépenses consacrées au logement se sont probablement contractées de nouveau au quatrième trimestre. L’activité plus faible que prévu dans le secteur du logement ces derniers mois et les analyses du personnel donnent à penser que l’effet combiné du resserrement des règles hypothécaires et des taux d’intérêt plus élevés a été plus important qu’on l’avait précédemment estimé. La Banque continuera à suivre l’évolution des marchés du logement afin d’évaluer la façon dont le secteur de la construction s’adapte au déplacement de la demande vers les logements de moindre valeur. »

Selon la banque, il y a moins d’urgence à hausser les taux d’intérêt puisque l’économie compose avec l’effondrement des prix du pétrole et de faibles marchés du logement. Les cinq hausses de taux d’intérêt qui ont eu lieu depuis le milieu de 2017 ont une incidence plus importante sur les dépenses que ce que la banque avait prévu. Une pause à court terme des hausses de taux est maintenant probable. L’économie a considérablement ralenti au cours du quatrième trimestre de l’année dernière, ralentissement qui se poursuivra dans le premier trimestre de cette année en raison de la chute des prix du pétrole et des réductions dans la production du pétrole mises en œuvre par le gouvernement de l’Alberta.

Bien qu’il soit peu probable que la banque ait mis fin au resserrement au cours de ce cycle, nous pouvons nous attendre à ce que les taux demeurent stables jusqu’à ce qu’elle ait la preuve solide d’une reprise dans le secteur pétrolier et celui du logement, alors que la sensibilité des Canadiens par rapport aux taux d’intérêt atteint un sommet historique.

1.) Le rendement de l’économie du Canada continuera d’être inférieur à celui des États-Unis, la croissance ayant ralenti à 1,75 % en 2019 comparativement à un peu plus de 2 % en 2018. Quant aux États-Unis, là où le déficit budgétaire a considérablement augmenté en raison des réductions d’impôt, la croissance, cette année, atteindra environ 2,4 % comparativement à près de 3 % l’année dernière – le moins que l’on puisse dire est qu’il s’agit d’une économie en surchauffe.

2.) La croissance de la population du Canada dominera le G7 de façon significative. En 2018, la population du Canada était en voie d’augmenter de 1,4 %, le rythme le plus vigoureux en 18 ans et le double du taux de 0,7 % qui prévalait aux États-Unis, le pays du G7 qui a affiché le deuxième taux de croissance de la population le plus élevé. Malgré cela, les dépenses n’ont pas augmenté – les ventes d’automobiles ont chuté sur une base annuelle pour la première fois depuis 2009 et les ventes de propriétés ont connu leur deuxième recul le plus important des 20 dernières années. Au Canada, le taux de croissance du PIB par habitant cette année sera inférieur à celui de la plupart des pays du G7.

Une forte immigration (nette) a compté pour presque la moitié (45 %) de l’augmentation de la population du Canada l’année dernière. Cette contribution augmentera seulement parce qu’Ottawa s’est engagé à augmenter sa cible annuelle d’immigrants de 310 000 nouveaux résidents permanents en 2018 à 331 000 cette année (à la hausse de 6,7 %) et à 350 000 d’ici 2021. Environ les deux tiers de l’augmentation de 2019 proviendront des programmes d’immigration qui ciblent les travailleurs hautement qualifiés afin de combler les pénuries de main-d’œuvre partout au Canada.

De plus, le nombre de résidents non permanents a atteint un niveau record de 166 000 l’année dernière, comptant pour le tiers de la croissance de la population. Ce groupe comprend les travailleurs étrangers temporaires, les étudiants internationaux et les demandeurs d’asile. Ces trois catégories ont monté en flèche, reflétant une forte demande pour la main-d’œuvre qualifiée, la réputation de plus en plus enviable du Canada en tant qu’endroit de choix pour poursuivre des études postsecondaires et une augmentation des demandes de réfugiés traversant la frontière.

3.) Les consommateurs canadiens sont à bout de souffle, les niveaux d’endettement demeurent élevés, les taux d’intérêt sont à la hausse et le crédit est de moins en moins facile à obtenir. Les baby-boomers craignent que leurs maisons vaillent moins que ce qu’ils souhaitaient, les deux marchés du logement les plus importants du Canada ayant connu l’année dernière les ventes les plus faibles depuis une décennie et les prix les plus faibles, particulièrement dans les marchés des maisons individuelles à prix plus élevés. Dans certains marchés, les acheteurs d’une première maison pourraient avoir un plus grand bassin de maisons à partir duquel choisir, mais les organismes de réglementation ont resserré les règles d’admissibilité. Les achats faits par des étrangers ont ralenti en raison des taxes imposées aux acheteurs étrangers à Toronto et à Vancouver, et à la taxe sur la spéculation à Vancouver.

4.) En 2019, la Réserve fédérale américaine et la Banque du Canada hausseront leurs taux de plus que ce que le marché prévoit actuellement. Au cours des dernières semaines, les intervenants du marché ont abaissé les attentes relatives à des hausses des taux de la part des deux banques centrales à seulement une augmentation chacune. Il est plus probable que la Fed et la Banque du Canada augmentent leur taux cible de financement à un jour deux fois chacune cette année. Même en tenant compte de ces mesures, la politique monétaire de chacun des pays sera quelque peu accommodante, car les taux d’intérêt demeureront sous les niveaux neutres.

5.) Même en considérant des hausses modestes des taux d’intérêt en 2019, les consommateurs seront touchés, car ils sont fortement exposés à l’endettement. Les économistes de la Banque Royale estiment que le ménage moyen devra assumer une dette supplémentaire de 1 000 $ en raison des hausses des taux. Cela signifierait que le paiement moyen du capital et des intérêts d’un ménage augmentera de 7,6 % en 2019.

6.) Cet effet sera compensé par une croissance des salaires plus prononcéepuisque les marchés de l’emploi continuent de se resserrer. Les pénuries de main-d’œuvre s’ajouteront finalement à la croissance des salaires. Bien que le taux de chômage ait atteint un creux historique en décembre, la croissance des salaires a tout de même ralenti à seulement 1,5 % d’une année à l’autre, ce qui est nettement inférieur au taux d’inflation. Au cours de la prochaine décennie, plus 270 000 personnes prendront leur retraite du marché du travail canadien, et ce, chaque année. Les immigrants et les travailleurs temporaires remplaceront certains de ces retraités, mais pas tous.

Des données récentes laissent entendre que le taux de départ, soit la proportion des travailleurs qui quittent leur emploi volontairement, augmente. Cela laisse présager que des hausses de salaire plus importantes sont à prévoir.

7.) La hausse des taux d’intérêt fera en sorte que les gouvernements fédéral et provinciaux réduiront leurs dépenses à cause de leur endettement important. Ottawa dépensera davantage sur le paiement de la dette que dans tout autre programme, sauf les prestations aux personnes âgées.

8.) Les bilans des sociétés seront touchés négativement par la hausse des taux d’intérêt, les sociétés canadiennes ayant emprunté davantage que leurs contreparties internationales. Les sociétés canadiennes demeurent moins compétitives, la croissance de leur productivité accusant un retard par rapport à leurs concurrents mondiaux. Les efforts visant à améliorer la compétitivité canadienne sont en cours, mais ils n’ont pas encore démontré de résultats concrets. Il s’agit ici d’un problème séculaire pour le Canada.

9.) Le Canada risque d’être coincé dans la ligne de mire de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine, mais les accords de libre-échange avec l’Europe (AECG) et la Chine (PTPGP) profiteront des avantages, particulièrement si les États-Unis continuent d’aliéner nombre de ses alliés et partenaires commerciaux. Le Canada doit diversifier son commerce par rapport aux États-Unis, particulièrement dans le secteur pétrolier, lequel nécessite des investissements massifs dans l’infrastructure. Nous ne pouvons plus compter sur les exportations des produits du pétrole et du transport aux États-Unis pour être le soutien principal du commercial mondial canadien.

10.) Comparativement à l’année dernière, le logement, en 2019, n’alimentera pas l’économie nationale canadienne en raison des mesures de politiques macroprudentielles et des taux d’intérêt un peu plus élevés. Le logement a compté pour un pourcentage record de la croissance économique globale et de la création d’emplois jusqu’au début de l’année dernière. Étant à peine sous ces niveaux records maintenant, tout ralentissement dans l’activité du logement aura un impact négatif important disproportionnel sur l’économie – le revers de son incidence expansionniste disproportionnelle pendant la plus grande partie de la décennie précédente.

Conclusion : La proportion des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est stabilisée à Toronto, mais continue de décliner à Vancouver. La croissance de la population à Vancouver a été inférieure à celle de Toronto depuis deux ans, alors que l’offre, surtout dans le segment des tours d’habitation, a considérablement augmenté. Par conséquent, le nombre de logements achevés et non écoulés à Vancouver continue d’augmenter, alors que cette mesure est toujours en baisse à Toronto. Le secteur démontrant le plus de faiblesse à Toronto continuera d’être le marché de la prévente des constructions de faible hauteur où il y a encore une offre excessive considérable.

Au cours du mois dernier, l’emploi a augmenté à Terre-Neuve-et-Labrador, alors qu’il a diminué en Alberta, au Nouveau-Brunswick et à l’Île-du-Prince-Édouard. Il y a eu peu de changement dans les nouveaux emplois nets dans les autres provinces.

Des hausses ont été enregistrées dans les secteurs de la fabrication, du transport et de l’entreposage, ainsi que dans le secteur des soins de santé et de l’assistance sociale. On a constaté des pertes d’emplois dans le commerce de gros et de détail, particulièrement en Ontario.

Le taux de chômage ayant chuté à son niveau le plus faible depuis que l’on recueille des données comparables, soit en janvier 1976, il n’est pas étonnant que des pénuries de main-d’œuvre émergent et que les entreprises aient de la difficulté à pourvoir les postes vacants. Ce qui est surprenant est la croissance timide des salaires. Même avec un marché de l’emploi très serré, la croissance des salaires observée en décembre a atteint un faible taux annuel de 1,49 %, ce qui est nettement inférieur au taux d’inflation (voir le graphique ci-dessous). D’une année à l’autre, la moyenne de la croissance des salaires horaires des travailleurs permanents n’a été que de 1,46 %, décélérant constamment depuis son sommet de mai à 3,9 %.

Directement à l’opposé, la publication d’aujourd’hui des données sur les salaires non agricoles aux États-Unis pour décembre révèle un gain spectaculaire de 312 000 emplois, une augmentation du salaire horaire moyen de 3,2 % par rapport à il y a un an – ce qui est largement supérieur au taux d’inflation – et à la hausse comparativement à la croissance des salaires moyenne de 2,7 % à la fin de 2017.

Dans d’autres communiqués de presse, les chambres immobilières locales des marchés du logement les plus importants du Canada ont publié des données cette semaine démontrant que les ventes de maisons ont chuté à de faibles niveaux records en 2018, reflétant des taux d’intérêt à la hausse et des règles hypothécaires plus strictes.

Selon le rapport du Toronto Real Estate Board publié aujourd’hui, les ventes ont chuté de 16 % en 2018 et le prix moyen a diminué de 4,3 %. Il s’agit de la pire année en ce qui a trait aux ventes dans la plus grande ville du Canada depuis la crise financière de 2008. À Vancouver, les ventes de toute l’année ont chuté de 32 % pour atteindre leur niveau le plus faible depuis l’année 2000 et les prix sont 25 % inférieurs au prix moyen des 10 dernières années. À Vancouver, les prix des maisons individuelles ont reculé d’au moins 10 % dans certains secteurs.

Dans les deux villes, les ventes ont plongé au cours du premier semestre de 2018, après que le gouvernement fédéral ait imposé des règles d’admissibilité plus contraignantes relativement aux prêts hypothécaires. À Vancouver, les ventes ont poursuivi leur déclin même si Toronto a connu une reprise au cours du deuxième semestre, alors que le gouvernement de la Colombie-Britannique a introduit d’autres mesures visant à contrer la spéculation. Dans son budget de 2018, le gouvernement de la Colombie-Britannique a augmenté la taxe imposée aux acheteurs étrangers et a ajouté une taxe sur  la spéculation, lesquelles, en plus de la hausse des taux d’intérêt, ont nui aux ventes, particulièrement à celles des maisons unifamiliales les plus chères.

On a observé une diminution des nouvelles inscriptions à Toronto le mois dernier, les propriétaires ayant décidé de ne pas bouger pour le moment plutôt que de tenter d’encaisser.