Le marché résidentiel canadien s’est amélioré en janvier

Comme le montre le graphique ci-dessous, les ventes résidentielles mensuelles nationales sont demeurées sous leur moyenne mobile de 10 ans et sont nettement plus faibles que celles constatées lors des années de croissance 2016 et 2017. Les ménages continuent de s’ajuster aux règles d’admissibilité hypothécaires plus serrées introduites en janvier 2018. Le nombre de maisons qui ont changé de mains a augmenté par rapport au mois précédent, dans la moitié de tous les marchés locaux, notamment à Montréal, à Ottawa et à Winnipeg.

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) se sont situées à 4 % sous les niveaux de l’année dernière à pareille date et ont affiché le plus faible taux pour le mois de janvier depuis 2015. À l’échelle nationale, les ventes d’une année à l’autre étaient sous la moyenne de 10 ans en janvier en Colombie-Britannique, en Alberta, en Saskatchewan, en Ontario et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Les conditions du marché demeurent les plus faibles dans les Prairies et dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique. Le logement a été plus fragile que ce à quoi la Banque du Canada s’attendait, malgré les règles hypothécaires plus serrées combinées aux actions antérieures des gouvernements provinciaux et de la SCHL qui avaient pour but de ralentir l’activité du marché de l’habitation. Le ralentissement dans le secteur du logement a grandement contribué à la faiblesse de l’activité économique canadienne.

Le nombre de nouvelles inscriptions a grimpé de 1 % en janvier, notamment en raison d’un bond du nombre de maisons à vendre dans le Grand Vancouver et à Hamilton-Burlington.

Puisque les ventes ont augmenté plus que le nombre de nouvelles inscriptions, le ratio canadien des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour atteindre 56,7 % par rapport au taux de 55,3  %, publié en décembre. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % pour l’année dernière.

Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et la moyenne à long terme, plus de la moitié de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en janvier 2019.

On comptait 5,3 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de janvier 2019, ce qui correspond à la moyenne à long terme de cette mesure. Cela dit, la perception d’un marché bien équilibré à l’échelle nationale masque des différences considérables à l’échelle régionale. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. Par ailleurs, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard, ce qui est conforme aux conditions de marché favorisant les propriétaires-vendeurs. Dans les autres provinces, les ventes et l’inventaire sont plus équilibrés.

Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 0,8 % d’une année à l’autre en janvier 2019, ce qui représente la plus petite augmentation depuis juin 2018.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en janvier (+3,3 %), suivis des maisons en rangée (+1,5 %). En comparaison, le prix des maisons unifamiliales à deux étages a peu changé (+0,1 %), tandis que celui des maisons à un étage a légèrement baissé (-1,1 %).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats sont inégaux en Colombie-Britannique. Les prix étaient en baisse d’une année à l’autre dans le Grand Vancouver (-4,5  %) et dans la vallée du Fraser (-0,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 4,2 % à Victoria, et de 9,3 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,8 %), dans la région de Niagara (+6,8 %), à Hamilton-Burlington (+6,4 %), à Oakville-Milton (+3,3 %) et dans le Grand Toronto (+3 %). Les prix des maisons demeurent par contre légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans Barrie and District (-1,1 %).

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’Indice, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+7,2 %), dans la région de Niagara (+7 %), à Hamilton-Burlington (+5 %), à Oakville-Milton (+3,9 %) et dans le Grand Toronto (+2,7 %). En contrepartie, les prix des maisons à Barrie and District demeurent sous les niveaux de l’année précédente (-2,7 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de maisons à vendre est généralement plus élevé que la demande, ce qui maintient les prix des propriétés de référence sous les niveaux de l’année précédente à Calgary (-3,9 %), à Edmonton (-2,9 %), à Regina (-3,8 %) et à Saskatoon (-2 %). Le prix des maisons demeurera vraisemblablement faible dans ces villes, jusqu’à ce que l’offre élevée diminue.

Les prix des propriétés ont augmenté de 7,1 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 9,5 % du prix des maisons en rangée), de 6,3  % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 9,2 % du prix des maisons en rangée) et de 1 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 15,1 % du prix des maisons en rangée). (Voir le tableau 1 ci-dessous.)

Conclusion

La Banque du Canada se réunit à nouveau le 6 mars et il est très peu probable qu’elle hausse les taux d’intérêt. L’économie canadienne a été accablée par un secteur pétrolier affaibli, une réduction des échanges commerciaux et un marché du logement faible. Bien que la croissance des emplois ait été plus vigoureuse que prévu, les augmentations salariales ont ralenti et les pressions inflationnistes sont faibles.

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes dans le secteur du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

À l’échelle nationale, on prévoit que les ventes soient faibles et que les prix augmentent modestement en 2019. Malgré le fait qu’il y aura des divergences régionales importances, il ne sera pas nécessaire d’adopter de nouvelles mesures pour avoir une incidence sur la demande. En fait, un nombre grandissant de voix réclament la réduction du taux d’admissibilité hypothécaire du taux fixe sur cinq ans affiché, actuellement 5,34 %, à un taux qui se rapproche davantage du taux conventionnel courant, qui se situe à un niveau inférieur d’environ 200 points de base.

Données de janvier des chambres immobilières locales

Dans d’autres communiqués de presse, les chambres immobilières locales situées dans les marchés du logement les plus importants du Canada ont publié des données cette semaine démontrant que les ventes de maisons ont chuté considérablement à Vancouver, ont affiché une tendance à la hausse à Toronto et ont poursuivi leur vigueur à Montréal. Dans l’ensemble, des taux d’intérêt plus élevés, la simulation de crise hypothécaire et, dans le cas de Vancouver, les mesures adoptées il y a un an par les gouvernements de la Colombie-Britannique et municipaux font en sorte que de nombreux acheteurs restent à l’écart.

À Vancouver, les ventes de propriétés sont en crise, affichant une baisse de 39 % d’une année à l’autre en janvier, bien qu’elles aient été à la hausse de 3 % d’un mois à l’autre. En janvier, les ventes ont été les plus faibles pour ce mois depuis 2009, soit au pire moment de la crise financière. Les ventes de propriétés de luxe ont été les plus durement touchées.

À Vancouver, le prix de référence a chuté de 4,5 %, ce qui représente le déclin le plus important depuis la récession. Le prix de référence composé de la région a maintenant diminué de 7,7 % depuis le sommet cyclique, en juin 2018.

Le nombre d’inscriptions a considérablement augmenté comparativement à une année auparavant, ceci étant attribuable au fait que les vendeurs se sont précipités sur le marché, craignant d’autres baisses de prix. À Vancouver, les conditions d’offre et de demande favorisent maintenant les acheteurs.
À Toronto, les ventes résidentielles ont avancé légèrement en janvier, affichant une hausse de 0,6 % d’une année à l’autre. Les ventes ont augmenté de 3,4 % par rapport à décembre 2018. Le prix de référence a augmenté de 2,7 %, comparativement à janvier 2018. Le secteur des appartements occupe toujours le premier rang en ce qui concerne les hausses de prix. Dans la région de Toronto, les conditions d’offre et de demande demeurent équilibrées.

Le mois dernier, Montréal a connu une augmentation des ventes de l’ordre de 15 % d’une année à l’autre. La demande demeure vigoureuse et le nombre d’inscriptions actives a beaucoup chuté. Les prix de référence des maisons unifamiliales ont augmenté de 3 % d’une année à l’autre, et ceux des appartements ont également augmenté de 2 %.

Montréal représente maintenant un marché hautement favorable aux vendeurs, particulièrement dans le segment des maisons unifamiliales, ce qui est carrément à l’opposé de la sous-performance constatée dans ce secteur l’année dernière dans la région du Grand Vancouver et du Grand Toronto.

La SCHL estime que la surévaluation diminue, mais que le logement demeure « vulnérable »

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a déclaré cette semaine que le marché immobilier global du pays demeure « vulnérable » malgré un assouplissement de la surévaluation dans des villes comme Toronto et Victoria, au cours du troisième trimestre de 2018. La SCHL utilise des anciennes données, alors que nous avons déjà des chiffres allant jusqu’à la fin de l’année 2018 et des données préliminaires pour janvier, lesquelles démontrent toutes que la surchauffe à Toronto et Vancouver s’est dissipée.

Plusieurs demandent que soit revue la simulation de crise hypothécaire

Des chambres immobilières locales, des regroupements de conseillers en prêts hypothécaires et certains économistes réclament un répit quant à la rigueur de la simulation de crise hypothécaire imposée par les autorités fédérales. Selon Phil Moore, président de la Chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver, « les conditions du marché d’aujourd’hui reflètent grandement le résultat de la simulation de crise hypothécaire imposée par le gouvernement fédéral au début de l’année dernière. Cette mesure, combinée à une augmentation des taux hypothécaires, a fait perdre jusqu’à 25 % du pouvoir d’achat à de nombreux acheteurs qui tentaient d’accéder au marché. »

Les économistes de la CIBC et de la BMO ont souligné, cette semaine, que les exigences d’admissibilité resserrées pour de nombreux demandeurs de prêts hypothécaires ont ralenti les activités de façon appréciable. Alors que l’augmentation du taux d’admissibilité de 200 points de base pouvait être logique il y a 18 mois, soit lorsque les marchés du logement étaient en effervescence à Vancouver et à Toronto et que les taux d’intérêt étaient à un creux historique, nous nous situons à une place toute différente dans le cycle économique aujourd’hui.

La Banque du Canada a augmenté le taux directeur de financement à un jour de 75 points de base depuis l’introduction des nouvelles mesures, ce qui nous amène à nous demander si les 200 points de base sont encore le chiffre approprié.
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a introduit les règles de la ligne directrice B‑20 en janvier 2018 dans le but de contrecarrer une bulle du crédit alors que l’endettement des ménages était gonflé et que le marché du logement était en effervescence. Les nouvelles règles obligent les gens qui veulent un nouveau prêt hypothécaire non assuré à démontrer qu’ils sont en mesure de gérer les paiements à des taux se situant à deux points de pourcentage au-dessus ce qui est offert par un prêteur. Les nouvelles règles ont été très efficaces en calmant les emprunts des ménages et en renversant les augmentations dans les marchés du logement en surchauffe.

En fait, la croissance des prêts hypothécaires a ralenti à un creux en 17 ans au Canada. La croissance hypothécaire résidentielle a affiché 3,1 % en décembre comparativement à un an plus tôt, le rythme le plus lent depuis mai 2001, et la moitié du taux de croissance d’il y a deux ans.

Le ralentissement dans le logement a eu un effet important sur l’ensemble de l’économie. La croissance économique affaiblie a fait en sorte que la Banque du Canada est restée à l’écart. Bien que la banque soit maintenant plus prudente quand il s’agit de faire monter le taux directeur à un niveau neutre, le marché hypothécaire résidentiel est maintenant, selon la perspective de la simulation de crise, bel et bien en situation restrictive. Par exemple, le taux directeur de la banque se situe à 1,75 % (ce qui est bien inférieur au taux de 2,5 % que la Banque du Canada considère comme étant neutre), alors que le taux hypothécaire affiché utilisé pour la simulation de crise est fixé à 5,34 %.

Cette semaine, le BSIF a défendu la ligne directrice B-20 en mentionnant : « Autrement dit, la simulation de crise est un coussin de protection qui veille à ce que l’emprunteur dispose d’une marge de manœuvre pour composer avec l’imprévu. »

Le marché canadien de l’emploi fait un bon en janvier
Statistique Canada a publié ce matin son Enquête sur la population active de janvier, affichant une augmentation du nombre d’emplois de 66 800 comparativement à une hausse prévue de l’ordre de 5 000. Cet accroissement est attribuable à un nombre record d’embauches dans le secteur privé et à dans le secteur des services où on a embauché particulièrement des jeunes. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour une économie qui fait face à des effets défavorables considérables dans le secteur pétrolier, à des activités du logement affaiblies, à des marchés financiers volatils et à une baisse importante de la confiance des consommateurs. Si elles sont soutenues, les données solides sur l’emploi calmeront certaines inquiétudes relatives à la durée et à l’importance des difficultés actuelles.

Même avec la vigueur dans la création des emplois, le taux de chômage a bondi de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 5,8 % alors que davantage de personnes sont à la recherche d’un emploi, ce qui est un signe de robustesse. Cela laisse croire qu’il y a plus de capacité dans l’économie avant que les pressions inflationnistes commencent à monter –un point important pour la Banque du Canada. La croissance économique tourne maintenant autour de 1 %, mais la Banque du Canada s’attend à ce qu’elle retourne à un rythme d’environ 2 % au cours du deuxième semestre de l’année. La banque centrale restera à l’écart jusqu’à ce qu’elle puisse s’assurer qu’une reprise a lieu.

Les hausses des salaires demeurent faibles, ce qui est un indicateur clé pour la banque. Le salaire horaire moyen a augmenté de 2 % comparativement à il y a un an, alors que celui des employés permanents a augmenté de 1,8 %.

L’Alberta, qui a été écrasée par l’effondrement du prix du pétrole et les réductions de la production, a affiché une diminution des emplois pour un deuxième mois consécutif. L’Ontario était en tête quant à la poussée de l’emploi, suivi du Québec.