Les ventes de maisons ont augmenté de 0,9 % à l’échelle nationale tandis que le prix de référence a augmenté de 0,8 %. Bien qu’il s’agisse d’une amélioration par rapport à la très mauvaise performance de février, les ventes et les prix ont diminué par rapport à l’année précédente, alors que les acheteurs de maisons sont aux prises avec des règles hypothécaires plus strictes et des mesures provinciales, surtout en Colombie-Britannique, visant à ralentir le marché immobilier.

Il y a eu une répartition égale entre le nombre de marchés où les ventes ont augmenté par rapport au mois précédent et ceux où elles ont diminué. Parmi les grandes villes canadiennes, les ventes ont augmenté à Victoria, dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Ottawa, alors qu’elles ont baissé dans le Grand Vancouver, à Edmonton, Regina, Saskatoon, London and St. Thomas, Sudbury, ainsi que dans la ville de Québec.

D’une année à l’autre, les ventes ont chuté de 4,6 % à l’échelle nationale pour atteindre leur plus faible niveau pour le mois depuis 2013. Les ventes de maisons existantes étaient également inférieures de près de 12 % à leur moyenne sur dix ans pour le mois de mars (voir le graphique ci-dessous). Plus particulièrement, les ventes de maisons en Colombie-Britannique, en Alberta et en Saskatchewan ont été inférieures de plus de 20 % à leur moyenne mensuelle sur dix ans. Le marasme s’aggrave à Vancouver, Calgary et Edmonton. Les ventes et les prix ont continué de baisser dans ces trois marchés en mars. Les conditions de l’offre et de la demande à Vancouver sont maintenant les plus faibles depuis la récession de 2008-2009. En revanche, le Québec et le Nouveau-Brunswick affichent des ventes nettement supérieures aux moyennes.

Il y a eu une légère reprise à Toronto, mais le gain de 1,8 % des ventes enregistré le mois dernier n’a permis d’inverser qu’une fraction de l’énorme baisse de 9,0 % enregistrée en février, lorsque les conditions météorologiques se sont détériorées. Une sixième baisse consécutive du nombre de nouvelles inscriptions à Toronto pourrait avoir été un facteur limitatif.

L’activité a rebondi à Ottawa, alors qu’elle était stable à Montréal. Ces deux marchés, de même que celui de Halifax, continuent d’afficher les conditions d’offre et de demande les plus serrées au Canada. Les prix repères continuent d’augmenter à un rythme soutenu.

« Il faudra un certain temps avant que les mesures stratégiques du récent budget fédéral, conçues pour aider les acheteurs d’une première propriété, fassent effet », affirme Jason Stephen, président de l’ACI. «  Entre-temps, de nombreux acheteurs potentiels sont tenus à l’écart, à divers degrés, en raison de la simulation de crise pour les prêts hypothécaires, en fonction du lieu où ils souhaitent effectuer leur achat. »

« Les résultats de mars suggèrent que les marchés locaux ont principalement tendance à stagner », mentionne Gregory Klump, économiste en chef de l’ACI. « Bien que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires ait réduit l’accès au financement immobilier, la bonne nouvelle est que la croissance continue de l’emploi fait aussi augmenter la demande de logement, ce qui finira par mener à une augmentation des ventes, en attendant une réduction de l’endettement des ménages », ajoute-t-il.

Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché une hausse de 2,1 % en mars. Les nouvelles inscriptions se sont multipliées dans près des deux tiers des marchés locaux, notamment à Winnipeg, Regina et Victoria, ainsi que sur l’île de Vancouver. En revanche, le nombre de nouvelles inscriptions a baissé dans le Grand Toronto, à Ottawa et à Halifax-Dartmouth.

Les nouvelles inscriptions ayant augmenté plus que les ventes, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 54,2 % en mars, comparativement à 54,9 % en février. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de tous les marchés locaux étaient en équilibre en mars 2019.

On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mars 2019. Cette moyenne suit de près celle de février 2019, et figure parmi les moyennes les plus élevées depuis trois ans et demi. Malgré tout, elle n’est que légèrement supérieure à sa moyenne à long terme de 5,3 mois.

L’équilibre du marché de l’habitation varie considérablement d’une région à l’autre. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et dans les Maritimes.

Prix des propriétés
En mars 2019, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a baissé de 0,5 % d’une année à l’autre. La dernière baisse d’une ampleur similaire d’une année à l’autre a eu lieu en septembre 2009.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 18 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats d’une année à l’autre demeurent variés en Colombie-Britannique. Les prix sont en baisse dans le Grand Vancouver (-7,7 %) et dans la vallée du Fraser (-3,9 %). Les prix demeurent légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans la vallée de l’Okanagan (-0,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 1,0 % à Victoria, et de 6,4 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient aussi en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,6 %), dans la région de Niagara (+6,0 %), à Hamilton-Burlington (+3,7 %), dans le Grand Toronto (+2,6 %) et à Oakville-Milton (+2,3 %). En contrepartie, les prix des maisons à Barrie and District demeurent sous les niveaux de l’année précédente (-6,1 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de propriétés à vendre est généralement plus élevé que la demande, et le prix des propriétés a baissé comparativement à l’année dernière. Les prix de référence ont baissé de 4,9 % à Calgary, de 4,4 % à Edmonton, de 4,6 % à Regina et de 2,7 % à Saskatoon. Le prix des propriétés demeurera vraisemblablement faible dans ces villes, jusqu’à ce qu’un équilibre entre l’offre et la demande soit atteint.
Le prix des propriétés a augmenté de 7,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussé par une hausse de 10,4 % du prix des maisons en rangée), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussé par une hausse de 8,1 % du prix des appartements) et de 2,1 % dans le Grand Moncton (poussé par une hausse de 12,9 % du prix des appartements). (Tableau ci-dessous.)

Conclusion :

L’absence d’un brusque regain d’activité au début de la très importante saison printanière en mars indique clairement que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires, les mesures de refroidissement du marché en Colombie-Britannique, l’incertitude économique en Alberta et l’accessibilité à la propriété tendue continuent d’exercer une contrainte importante sur la demande des acheteurs. L’effet du mauvais temps sur les ventes de février a peut-être été limité après tout. Cela signifie que la saison printanière n’aura peut-être pas beaucoup d’avantages à offrir cette année. Au cours des prochains mois, les récentes baisses des taux hypothécaires devraient faciliter la simulation de crise pour certains acheteurs et nous verrons si les acheteurs d’une première maison décident de suspendre leurs plans jusqu’à ce que plus de détails sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété du gouvernement fédéral soient disponibles.

Il est de plus en plus évident que les taxes imposées à Vancouver touchant les acheteurs étrangers, les maisons vides et les propriétés haut de gamme ont ébranlé le marché du logement de luxe de Vancouver. Les prix dans West Vancouver, l’un des quartiers les plus riches du Canada, sont en baisse de 17 % par rapport à leur sommet de 2016. Le ralentissement s’amplifie : les ventes de logements en mars ont été les plus faibles depuis la crise financière, les prix de référence ayant chuté de 8,5 % par rapport à leur record de juin dernier. Bloomberg News a publié aujourd’hui l’article suivant :

« Il est devenu plus coûteux d’acheter et de posséder des maisons dispendieuses (à Vancouver), surtout pour les investisseurs non résidents et les étrangers. Pour avoir une idée de l’impact des mesures municipales, provinciales et fédérales, prenons comme exemple hypothétique la propriété la plus chère de la province : la maison de 73,12 millions de dollars CA (55 millions de dollars US) appartenant au fondateur de Lululemon Athletica Inc. à Vancouver, Chip Wilson. Un acheteur étranger de la maison qui laisse la propriété vide pendant une grande partie de l’année finirait par payer jusqu’à 20,8 millions de dollars CA en taxes comme suit :

Taxes sur l’achat :

• Taxe de 20 % pour les acquéreurs étrangers : surcharge de 14,6 millions de dollars CA en plus du prix de vente.
• Le droit de mutation augmente à 5 % sur les maisons les plus onéreuses : 3,7 millions de dollars CA.

Impôts fonciers :

• Taxe municipale d’inoccupation de 1 % sur l’évaluation de la valeur locative : 731 200 $ CA par année.
• Taxe provinciale de spéculation et d’inoccupation, 2 % de la valeur imposable : 1,46 million de dollars CA par année.
• Taxe provinciale sur les résidences de luxe connue sous le nom de taxe scolaire supplémentaire de 0,2 % à 0,4 % de la valeur imposable : 278 480 $ CA par année.

Autres mesures gouvernementales :

• Les règles fédérales resserrant les prêts hypothécaires ont rendu plus difficile l’obtention de prêts hypothécaires plus élevés et plus difficile pour les acheteurs étrangers d’emprunter.
• Un projet de loi révèlera les noms des propriétaires fonciers anonymes de Vancouver dans un registre public afin de contrer l’évasion fiscale, la fraude et le blanchiment d’argent. »

Il n’est donc pas étonnant que les investissements asiatiques, qui ont fait la force du marché immobilier de Vancouver pendant des décennies, aient chuté de façon marquée. « Les investisseurs chinois battent en retraite à l’échelle mondiale à la suite des restrictions imposées par les gouvernements sur les sorties de capitaux en 2016. À Vancouver, les investissements asiatiques ont chuté encore davantage l’an dernier, en partie à cause d’une série de nouvelles taxes instituées par le gouvernement, y compris un impôt sur la spéculation et sur la richesse immobilière. La province a également proposé un projet de loi visant à exposer les propriétaires fonciers cachés – tant résidentiels que commerciaux – et le défaut de divulgation pourrait entraîner une amende de 100 000 $ CA ou 15 % de la valeur imposable de la propriété, le montant le plus élevé étant retenu. Apparemment, cela fait déjà fuir certains investisseurs. » Bloomberg News a rapporté qu’au moins une partie de l’argent chinois est détourné du marché de Vancouver vers Toronto, comme le montre le graphique suivant fourni par Bloomberg.

Le nombre d’emplois a augmenté de 290 000 par rapport aux six mois précédents, démontrant qu’il n’était qu’une question de temps pour que les chiffres de l’emploi reflètent la faiblesse de l’économie dans son ensemble.
Taux de chômage provinciaux
(% en 2019, en ordre ascendant)

Province                                Mars      Février
Colombie-Britannique               4,7          4,5
Saskatchewan                          4,9          5,8
Manitoba                                   5,0          5,3
Québec                                     5,2          5,3
Ontario                                      5,9          5,7
Nouvelle-Écosse                      6,2          6,4
Alberta                                      6,9          7,3
Nouveau-Brunswick                 7.9          8,5
Île-du-Prince-Édouard              8,9          10,3
Terre-Neuve-et-Labrador         11,5        11,8

Dans un autre contexte de perte commerciale, la Chine a cessé d’acheter des graines de canola canadiennes. Environ 40 % des exportations canadiennes de graines de canola vont habituellement en Chine. Le différend avec Huawei et l’extradition possible de Meng Wanzhou ont exacerbé les tensions commerciales entre le Canada et la Chine, ce qui nuit gravement aux agriculteurs canadiens. De plus, les droits de douane américains sur les exportations d’acier et d’aluminium continuent de peser sur l’économie. Il semble peu probable que l’accord commercial Canada-Mexique-États-Unis renégocié soit confirmé par le Congrès américain cette année, ce qui ajoute à l’incertitude.

Tout cela en a amené plusieurs à réclamer une réduction des taux d’intérêt de la Banque du Canada. La hausse des taux d’intérêt et les modifications réglementaires ont déjà contribué à ralentir considérablement la croissance de l’endettement des ménages et les marchés du logement.

En mars, les marchés de l’habitation sont demeurés déprimés à Vancouver et à Toronto

Selon ce que les chambres immobilières locales ont rapporté cette semaine, la fin de l’hiver n’a pas déclenché une vague d’achats de propriétés à Vancouver et à Toronto. La fragilité du marché s’est encore aggravée à Vancouver, où les mesures stratégiques adoptées par tous les ordres de gouvernement continuent de tenir les acheteurs à l’écart. Les reventes d’habitations ont chuté à leur plus bas niveau depuis 1986 (une autre baisse de 7 % par rapport à février), et le prix de référence a fléchi pour un neuvième mois consécutif (à la baisse de 8,5 % depuis le sommet de juin 2018). Il est probable que la valeur des propriétés dans le Grand Vancouver continue de subir une forte pression à la baisse, à court terme.

En mars, les ventes ont été les plus lentes en 10 ans, à Toronto. Les reventes ont augmenté d’un peu moins de 2 % d’un mois à l’autre (sur une base désaisonnalisée préliminaire), ce qui est infime comparativement à une baisse de 13 % d’un mois à l’autre en février. Un manque d’offre aurait pu être un facteur de ralentissement de l’activité, car le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 4,5 % par rapport à l’an dernier. Cette explication possible trouve un certain soutien dans le fait que le prix de référence a augmenté plus rapidement en mars (2,6 % d’une année à l’autre) qu’en février (2,3 %), ce qui suggère que les acheteurs ont dû présenter des offres plus élevées face à une offre limitée.

L’hiver a été particulièrement difficile pour les marchés immobiliers résidentiels dans la plupart des régions du Canada. Les résultats de mars publiés au cours des derniers jours à Vancouver et à Toronto, ainsi qu’à Victoria, Calgary et Hamilton, n’offrent pas grand-chose laissant croire à un rebond significatif au cours de l’importante période qui est celle du début de printemps. Bien que les baisses récentes des taux hypothécaires et le nouvel incitatif à l’achat d’une première habitation annoncé dans le budget fédéral de 2019 puissent être des catalyseurs d’une hausse de l’activité plus tard cette année, la simulation de crise et les autres mesures politiques de refroidissement du marché continueront de peser lourdement sur les acheteurs.

Nous aurons des données plus complètes sur le logement au milieu du mois lorsque l’Association canadienne de l’immeuble publiera des données nationales et locales.