Le peu de nouvelles inscriptions ralentit les ventes de logements en janvier

Bon début en 2020 : forte augmentation des emplois en janvier

Les ventes de logements baissent légèrement en janvier, alors qu’une offre limitée fait grimper les prix

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), les ventes nationales de maisons existantes ont baissé légèrement entre décembre et janvier, en raison d’un faible nombre de nouvelles inscriptions, surtout dans la région du Grand Toronto. Comme l’indique le graphique ci-dessous, les ventes mensuelles de maisons restent néanmoins solides.

Les ventes résidentielles canadiennes enregistrées par les systèmes MLS^® ont reculé de 2,9 % en janvier 2020; elles demeurent néanmoins parmi les plus fortes ventes mensuelles des dernières années.

Le nombre de transactions a diminué sur un peu plus de la moitié des marchés locaux en janvier. Un ralentissement de plus de 18 % dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique a eu le plus gros impact sur le nombre de transactions à l’échelle nationale. Selon l’ACI, « Malgré quelques gains importants réalisés en janvier, il faut noter qu’un bon nombre des résultats plus faibles sont attribuables à la pénurie de nouvelles propriétés à vendre sur des marchés où l’offre est déjà très serrée. »

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont tout de même affiché une hausse de 11,5 % comparativement à janvier 2019. Il s’agit des meilleures ventes mensuelles pour ce mois enregistrées depuis 12 ans. Les transactions ont surpassé celles de l’an dernier sur environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux, y compris sur la plupart des plus grands marchés urbains. Certains des plus grands marchés où les ventes ont baissé, comme Ottawa et Windsor-Essex, sont parmi les marchés où l’offre est la plus serrée au Canada actuellement.

« La croissance des prix des propriétés se poursuit sur les marchés où il y a une pénurie d’inscriptions, surtout dans les régions du sud, du centre et de l’est de l’Ontario, tandis que l’abondance de l’offre dans les Prairies et à Terre-Neuve-et-Labrador entraîne une concurrence parmi les propriétaires-vendeurs », déclare Jason Stephen, président de l’ACI. »

Dans de nombreux marchés serrés, les vendeurs potentiels semblent attendre le printemps pour inscrire leur propriété, quand la météo est plus douce et que les acheteurs sont plus nombreux à chercher activement.

Étant donné la baisse des ventes et la légère augmentation du nombre de nouvelles inscriptions en janvier, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions au pays a accusé un recul à 65,1 % en janvier, comparativement à 67,2 % en décembre 2019. La moyenne à long terme de cette mesure de l’équilibre du marché se situe tout de même à 53,8 %. Le ratio est nettement supérieur à la moyenne à long terme depuis quatre mois. Sauf changement imprévu aux tendances récentes en matière d’équilibre entre l’offre et la demande, on peut s’attendre à une accélération de la hausse des prix en 2020.

En effet, d’aucuns s’inquiètent que le plus grand marché du logement au Canada serait sur le point de connaître une nouvelle période d’effervescence, comme en 2016. Selon l’avis de l’économiste principal de Recherche économique RBC Robert Hogue, il paraît de plus en plus probable que nous allons revivre le début de 2016 à Toronto. L’économiste n’y voit pas un bon signe, estimant que c’est à ce moment que les choses ont commencé à surchauffer, propulsant les valeurs des propriétés à des niveaux excessifs dans l’année suivante.

La comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et la moyenne à long terme, révèle que près des deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en janvier 2020. À l’exception de quelques régions de l’Alberta et de la Saskatchewan, les autres marchés ont tous favorisé les propriétaires-vendeurs. Comme l’indique le graphique ci-dessous, le marché du logement du Grand Toronto est favorable aux vendeurs.

On comptait 4,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin janvier 2020, niveau inchangé depuis novembre et décembre et le plus bas depuis l’été 2007. Cette mesure de l’équilibre du marché se situe maintenant un mois entier en dessous de sa moyenne à long terme de 5,2 mois.

Les mesures nationales de l’équilibre du marché continuent de masquer des variations importantes et croissantes à l’échelle régionale. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, ce qui donne amplement de choix aux acheteurs dans ces régions. En revanche, la mesure demeure bien en deçà des moyennes à long terme en Ontario, au Québec et dans les Maritimes, ce qui entraîne une forte concurrence parmi les acheteurs et crée un contexte favorable à une hausse des prix. La mesure reste bien équilibrée en Colombie-Britannique dans son ensemble, mais elle se resserre dans la région de Vancouver, comme l’indique le graphique ci-dessous.

Suivant un déclin prolongé, la tendance des prix des propriétés s’est généralement stabilisée dans les Prairies au cours des derniers mois. Cependant, elle est clairement en hausse en Colombie-Britannique et dans le Grand Golden Horseshoe en Ontario. Plus à l’est, la croissance des prix à Ottawa, à Montréal et à Moncton se poursuit comme elle le fait depuis un certain temps déjà. Montréal et surtout Ottawa ont enregistré des hausses notables au cours des derniers mois.

Bien qu’une comparaison des prix des propriétés à ceux de l’année dernière révèle d’importantes variations à l’échelle du pays, une distinction régionale semble se dessiner à l’est et à l’ouest. En effet, des hausses sont observées dans l’est de l’Ontario, et une combinaison de gains et de baisses modestes est enregistrée en Colombie-Britannique et dans les Prairies.

Les prix des propriétés dans le Grand Vancouver (-1,2 %) demeurent légèrement inférieurs à ceux de l’année précédente, cependant les baisses deviennent de moins en moins marquées. D’ailleurs, les prix d’une année à l’autre ont remonté et ont atteint un résultat positif dans la vallée du Fraser (+0,3 %) en janvier. Ailleurs en Colombie Britannique, les prix des propriétés ont enregistré des hausses d’une année à l’autre dans la vallée de l’Okanagan (+3,5 %), à Victoria (+3,4 %) et ailleurs sur l’île de Vancouver (+4,0 %).

Calgary, Edmonton et Saskatoon ont continué d’enregistrer des baisses d’une année à l’autre, tandis qu’à Regina, l’écart s’est creusé pour s’établir à -6,9 %.

En Ontario, la croissance des prix des propriétés d’une année à l’autre s’est accélérée de nouveau dans la majeure partie du Grand Golden Horseshoe, et plusieurs marchés frisent les gains à deux chiffres. Parallèlement, la croissance des prix s’est poursuivie sans interruption au cours des dernières années à Ottawa (+13,7 %), à Montréal (+9,8 %) et à Moncton (+6,4 %).

Les prix d’une année à l’autre de toutes les catégories de propriétés de référence suivies par l’Indice ont continué d’accélérer vers des résultats positifs. Chaque type de propriété a enregistré des gains similaires. Les condos ont affiché les plus importantes augmentations de prix d’une année à l’autre (+5,0 %), suivis de près par les maisons unifamiliales à deux étages (+4,8 %), les maisons unifamiliales à un étage (+4,4 %) puis les maisons en rangée (+4,2 %). Plus tôt dans le présent cycle, les prix des condos ont progressé nettement plus que ceux des maisons unifamiliales. Depuis un an toutefois, les unifamiliales ont fait mieux que se rattraper.

Par ailleurs, le tableau ci-dessous indique que le prix de référence d’une maison à Oakville-Milton, dans la région de Toronto, est maintenant plus élevé que dans le Grand Vancouver : 1,05 million de dollars contre 1,026 million de dollars. Le Grand Toronto a un marché beaucoup plus vaste et plus diversifié; son prix de référence est de 840 900 $.

En somme : Les marchés du logement du Canada se renforcent alors que les taux d’intérêt continuent de baisser, la croissance de l’emploi se maintient, les gains salariaux sont appréciables et l’immigration étrangère stimule la demande. Le taux utilisé pour le test de résistance reste fixé à 5,19 %, mais l’épidémie de coronavirus fait que les forces du marché exercent une pression baissière sur les taux. La Banque TD a réduit son taux affiché à 4,99 %. Si la pression continue d’agir, ce qui est probable au vu des nouvelles émanant de Chine, d’autres grandes banques pourraient suivre TD, ce qui ferait baisser le taux admissible. Quoi qu’il en soit, les taux hypothécaires contractuels sont encore une fois susceptibles de baisser.

Il est peu probable que la Banque du Canada réduise son taux directeur à un jour lors de sa prochaine réunion, le 4 mars. Ce sera un signe de la résilience de l’économie canadienne et de l’endettement des ménages canadiens. Les cas d’insolvabilité de consommateurs ont augmenté de 9,5 % en 2019, la plus forte augmentation annuelle depuis la récession de 2008-2009. Il faut toutefois noter que cette évolution est attribuable à des excès de créances sur carte de crédit et de prêts automobiles, pas de dettes hypothécaires.

Les cas d’insolvabilité de consommateurs comprennent les faillites de ménages et les propositions (voir le graphique ci-dessous). Les faillites sont en baisse depuis la reprise économique qui a commencé en 2009. L’augmentation de l’année passée découle d’une hausse du nombre de « propositions » – offres de payer aux créanciers un pourcentage des montants dus et de prolonger le calendrier de remboursement, recours accessible aux personnes ayant jusqu’à 250 000 $ en dettes non garanties.

La dette hypothécaire, pour sa part, a été solide comme le roc. Les plus récentes données de l’Association des banquiers canadiens indiquent qu’à peine 0,23 % des prêts hypothécaires accusaient un retard supérieur à 90 jours en août 2019, le taux le plus bas depuis 1990. Ce n’est pas dire que la dette hypothécaire n’est pas source de préoccupation pour certains ménages. L’hypothèque représente 45 % du service de la dette pour le ménage moyen. Cependant, ceux qui peinent à effectuer les versements sur leurs emprunts accordent sans doute la priorité à leurs prêts hypothécaires par rapport à leurs cartes de crédit ou leurs prêts automobiles. L’insolvabilité a aussi augmenté chez les personnes sans dette hypothécaire.

La Banque du Canada et les organismes de réglementation auraient intérêt à s’attaquer à l’excès de dettes non garanties des ménages plutôt que de faire une fixation sur le seul test de résistance hypothécaire.

Bon début en 2020 : forte augmentation des emplois en janvier

La Colombie-Britannique a continué d’afficher le plus faible taux de chômage, suivie du Manitoba, du Québec et de l’Ontario (voir le tableau ci-dessous).

Ce matin, une des six grandes banques canadiennes a finalement réagi. TD a réduit son taux fixe sur 5 ans à 4,99 %. Le taux affiché de TD était précédemment de 5,34 %, donc la baisse est de 36 points de base. D’autres banques ont réduit leur taux admissible à 5,19 %, en juillet dernier, ce qui a amené la Banque du Canada à ramener son taux hypothécaire conventionnel sur 5 ans à 5,19 %. Ce taux est celui qui sert à déterminer l’admissibilité en vertu de la ligne directrice B-20 entrée en vigueur le 1^er janvier 2018.

Même les organismes de réglementation ont remis en question l’efficacité et l’équité de l’utilisation du taux affiché par les grandes banques pour fixer le taux servant au test de résistance hypothécaire.

Le 24 janvier, Ben Gully, surintendant auxiliaire, Secteur de la réglementation du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), a prononcé une allocution à l’Institut C.D. Howe. À son avis, le taux du test de résistance B-20 ne serait pas plus de 200 points de base au-dessus des taux contractuels. Il a dit que le BSIF a choisi « le meilleur taux disponible à ce moment-là ».

Il a ajouté que pendant des années, l’écart entre le taux de référence et le taux contractuel moyen était de 200 points. « Toutefois, a-t-il avancé, cet écart s’est récemment élargi, ce qui suggère que le taux de référence est moins réactif à l’évolution des marchés qu’au moment où il a été proposé. Nous sommes en train de revoir cet aspect de notre taux admissible, puisque le taux affiché ne joue pas le rôle que nous attendions. Comme toujours, nous communiquerons nos résultats à nos partenaires fédéraux, ce qui aidera le BSIF à bien étayer l’avis à formuler au ministre, comme en fait mention sa lettre de mandat. »

En maintenant les taux affichés à un niveau trop élevé, les six grandes banques ont fait gonfler le taux admissible. Il a ainsi été plus difficile que nécessaire de réussir le test de résistance et d’obtenir une hypothèque.

La réduction de taux de TD est une bonne nouvelle, mais le taux affiché reste trop élevé au regard des normes historiques. Au vu des taux contractuels moyens d’aujourd’hui, le taux affiché devrait être plus bas d’au moins 20 points de plus.

Les banques ont un intérêt à gonfler leurs taux hypothécaires affichés. D’abord, ils servent de base au calcul des pénalités hypothécaires des grandes banques. Ils sont aussi le taux admissible minimum.

Le taux affiché ne reflète pas convenablement l’état du marché hypothécaire, car peu d’emprunteurs paient ce taux. Fait intéressant, les banques modulent souvent ce taux de concert, ou presque. Voilà qui est signe d’une position oligopolistique dominante sur le marché.

Si une ou deux des autres grandes banques suivent TD, le taux de référence de la Banque du Canada sera sous les 5 % pour une première fois depuis janvier 2018, quand la ligne directrice B-20 a été adoptée. L’abaissement de 20 points du taux servant au test de résistance, de 5,19 % à 4,99 %, ferait qu’il faudrait 1,8 % de revenu en moins pour être admissible à une hypothèque sur une maison au prix moyen au Canada (en supposant une mise de fonds de 20 %), ce qui augmenterait le pouvoir d’achat de 2 %. Cela ne semble pas énorme, mais l’effet psychologique pourrait être important sur des marchés immobiliers qui sont déjà sur une pente ascendante. Selon les plus récentes données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le prix moyen national d’une maison a progressé de 9,6 % d’une année à l’autre, en décembre. Un taux admissible plus bas stimulerait encore un marché déjà bien actif ce printemps.