Le logement poursuit son essor en février

La hausse d’un mois à l’autre des ventes nationales de janvier à février est surtout attribuable au Grand Toronto et à d’autres marchés ontariens, ainsi qu’à Calgary et à certains marchés de la Colombie-Britannique. Ces gains pallient un déclin considérable des ventes à Montréal, où les nouvelles inscriptions au début de 2021 étaient inférieures à celles de la seconde moitié de l’an dernier.

S’inscrivant dans une tendance observée depuis l’été dernier, la hausse de février établit un nouveau record pour le mois, et ce, par une marge considérable (plus de 13 000 transactions). Pour le huitième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens par rapport au même mois en 2020. Sur les huit marchés qui ont enregistré une baisse des ventes d’une année à l’autre en février, l’offre minimale était probablement la cause du recul.

« Nous sommes au tout début du premier marché printanier non perturbé (par des politiques ou par un confinement) depuis des années, alors que le déséquilibre de l’offre et de la demande n’a jamais atteint des proportions aussi extrêmes, dit Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Alors, que se passe-t-il? Je crois que la situation s’explique d’une part par la demande refoulée par les changements réglementaires qui ont été apportés dans les années précédant la COVID-19. On observe d’autre part un certain devancement de la demande, soit parce que les acheteurs veulent trouver une propriété pour traverser la pandémie, soit parce qu’ils veulent éviter la flambée des prix tout en profitant d’un taux d’intérêt hypothécaire record. Mais le principal facteur est peut-être l’émergence de propriétaires existants qui disposent d’un avoir considérable et qui sont motivés à déménager en raison du grand bouleversement qu’est la COVID-19. Les nombreux acheteurs d’une première propriété doivent maintenant leur faire concurrence. »

Le nombre de nouvelles inscriptions a fait un bond de 15,7 % en février, rattrapant la baisse enregistrée en janvier. Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est particulièrement élevé, ce qui indique que presque toutes les propriétés inscrites trouvent preneurs. Il n’est donc pas surprenant que beaucoup des marchés où l’offre a rebondi en février soient ceux où les ventes ont augmenté pendant le même mois.

L’augmentation de l’offre ayant dépassé la hausse des ventes en février, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a légèrement diminué, s’établissant à 84 %, comparativement au record de 91,2 % enregistré en janvier. Cela dit, le ratio de février est le plus élevé jamais observé après ce record. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,4 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate que seulement environ 15 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en février. Le reste des marchés, soit 85 %, se situaient au-dessus des normes à long terme et, dans bien des cas, bien au-dessus. On a observé durant les deux premiers mois de 2021 et la deuxième moitié de 2020 un nombre record de marchés favorables aux propriétaires-vendeurs. Notons que le record établi avant la COVID-19, soit seulement environ 55 % des marchés qui étaient favorables aux propriétaires-vendeurs, datait du début de 2002.

On comptait seulement 1,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de février 2021, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois. À l’échelle locale, environ 40 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de février.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 3,3 % d’un mois à l’autre en février 2021, ce qui représente une hausse record. Sur les 40 marchés que mesure actuellement l’Indice, tous sauf un ont connu une hausse d’un mois à l’autre.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en février une hausse d’une année à l’autre de 17,3 %. Cette augmentation, la plus importante depuis avril 2017, atteint presque un sommet.

Les hausses d’une année à l’autre les plus importantes – plus de 35 % – ont été enregistrées dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario, à Tillsonburg et à Woodstock-Ingersoll.

Des augmentations des prix de l’ordre de 30 à 35 % d’une année à l’autre ont été observées à Barrie, à Niagara, à Bancroft, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Kawartha Lakes, à London-St. Thomas, à North Bay, à Northumberland Hills, à Quinte, à Simcoe et dans la région de la baie Géorgienne Sud.

Des augmentations des prix de l’ordre de 25 à 30 % d’une année à l’autre ont été enregistrées aux endroits suivants : Hamilton, Guelph, Cambridge, Brantford, Huron-Perth, Kitchener-Waterloo, Peterborough-Kawarthas et le Grand Moncton.

Comparativement à février 2020, une hausse des prix de 20 à 25 % a été enregistrée à Oakville-Milton et à Ottawa, de 18,8 % à Montréal, de 16,1 % à Chilliwack, de 10 à 15 % sur l’île de Vancouver, dans la vallée du Fraser, dans la vallée de l’Okanagan, à Winnipeg, dans le Grand Toronto, à Mississauga et à Québec, de 5 à 10 % dans le Grand Vancouver, à Victoria, à Regina et à Saskatoon, de quelque 3,5 % à Calgary et à Edmonton, et de 2,6 % à St. John’s.

Le tableau ci-dessous indique l’évolution des prix région par région.

Nous savons tous pourquoi le marché de l’habitation est en plein essor.

• L’emploi dans les industries offrant les plus forts salaires a en fait augmenté malgré la pandémie, renforçant le revenu d’acheteurs potentiels.
• Les taux hypothécaires ont plongé jusqu’à des niveaux inédits, et même s’ils remontent maintenant, ils restent sous les niveaux d’avant la COVID, et de nombreux acheteurs bénéficient probablement encore de taux plus bas garantis par une préapprobatioon.
• Il y a un changement radical dans les préférences, les acheteurs cherchant plus de place, plus loin des grands centres urbains (la nécessité de se rendre chaque jour au bureau étant en baisse, et sans doute destinée à le rester).
• La limitation des voyages a créé une demande historique de résidences secondaires (de vacances), et les ménages ont le moyen d’utiliser le capital qu’ils ont dans leurs propriétés actuelles.
• Les ménages plus jeunes devancent sans doute ce qu’ils auraient autrement fait des années plus tard.
• Il y a sans doute une crainte de rater de bonnes occasions et une activité spéculative sur le marché. Selon le courtage Realosophy, en janvier, 6 % de toutes les maisons en vente dans les banlieues de Toronto avaient été achetées moins d’un an plus tôt; en janvier 2020, c’était 4 %.

D’un autre côté, il y a très peu d’offre pour satisfaire à la demande, du moins dans les segments privilégiés par le marché.

Par ailleurs, les mises en chantier d’habitations au Canada ont baissé en février : il y en avait 245 900 en février (données annualisées), ce qui reste élevé, après un niveau presque record le mois précédent. Il ne s’agit pas d’un miracle hivernal. En moyenne sur 12 mois, les mises en chantier se situent à 227 000 (données annualisées), le plus haut niveau depuis 2008, et depuis six mois, elles sont en moyenne à 242 000, un sommet depuis au moins 1990. Ce mois-ci, les chiffres ont baissé tant pour les maisons unifamiliales que pour les multilogements, et ce, dans toutes les provinces sauf en Colombie-Britannique.

L’allègement des restrictions enflamme le marché canadien de l’emploi en février

L’emploi a augmenté de 259 000 (+1,4 %) en février, après avoir reculé de 266 000 au cours des deux mois précédents. Le taux de chômage national a diminué de 1,2 point de pourcentage pour s’établir à 8,2 %, ce qui est le taux le plus faible depuis mars 2020.

Les hausses de l’emploi observées en février sont concentrées au Québec et en Ontario. La majeure partie des gains réalisés dans ces provinces est attribuable à la reprise observée dans des secteurs – particulièrement le commerce de détail et les services d’hébergement et de restauration – qui avaient le plus souffert des mesures de confinement. Globalement, les augmentations de l’emploi en février se situent dans des emplois à faible salaire. Les secteurs de services à contact élevé restent parmi les plus durement touchés par la crise (voir le graphique ci-dessous).

En février, le marché canadien du travail a franchi le cap d’une année complète de changements inédits attribuables à la pandémie. Par rapport à 12 mois plus tôt, on comptait 599 000 (-3,1 %) personnes occupées de moins en février, et 406 000 (+50,0 %) personnes de plus travaillant moins de la moitié de leurs heures habituelles. Le nombre de travailleurs touchés par la crise économique liée à la COVID-19 a culminé à 5,5 millions en avril 2020, avec une baisse de l’emploi de 3,0 millions et une augmentation de 2,5 millions des absences du travail. Depuis le début de la pandémie il y a un an, il reste plus de 1 million de Canadiens qui ont subi une perte de revenu d’emploi.

Les changements liés à la pandémie qui sont survenus sur le marché du travail ont touché de manière disproportionnée les jeunes femmes, particulièrement les adolescentes. Comparativement à février 2020, les pertes d’emploi parmi les femmes âgées de 15 à 24 ans (-181 000; -14,1 %) étaient à l’origine de près du tiers (30,2 %) de la baisse de l’emploi total.

Le nombre de personnes qui voulaient travailler, mais qui n’ont pas cherché activement un emploi et qui, par conséquent, ne correspondaient pas à la définition de « chômeurs », a diminué de 33 000 (-5,7 %) en février. Si les personnes de ce groupe étaient comptées parmi les chômeurs, le taux de chômage ajusté se serait établi à 10,7 % en février (en baisse de 1,3 point de pourcentage par rapport à janvier).

La COVID-19 a augmenté l’inégalité des revenus au Canada, comme dans le reste du monde. Les travailleurs gagnant les plus faibles salaires ont été de loin les plus durement touchés par la pandémie. Il y a de fait eu une augmentation nette de l’emploi dans la dernière année pour les travailleurs à revenu plus élevé. Le graphique ci-dessus illustre la raison pour laquelle le marché de l’habitation se porte si bien.

Selon l’énoncé de politique de la Banque : « Même si les perspectives économiques se sont améliorées, le Conseil de direction juge que la reprise doit continuer d’être appuyée par des mesures de politique monétaire exceptionnelles. Nous restons engagés à maintenir le taux directeur à sa valeur plancher jusqu’à ce que les capacités excédentaires dans l’économie se résorbent, de sorte que la cible d’inflation de 2 % soit atteinte de manière durable. Dans la projection de janvier de la Banque, cela ne se produit qu’au cours de 2023. » La Banque poursuivra son programme d’assouplissement quantitatif pour renforcer cet engagement et garder les taux d’intérêt bas sur toute la courbe de rendement jusqu’à ce que la reprise soit bien amorcée. À mesure que sa confiance à l’égard de la vigueur de la reprise continuera d’augmenter, le Conseil de direction ajustera le rythme des achats nets d’obligations du gouvernement du Canada au besoin. La banque centrale « [continuera] de procurer le niveau de détente monétaire nécessaire pour soutenir la reprise et atteindre l’objectif d’inflation ».

Le rapport sur l’emploi de vendredi a créé une bonne surprise, mais il reste des raisons de s’inquiéter. La reprise est inégale, la plupart des pertes d’emploi étant concentrées dans trois secteurs : l’hébergement et la restauration, la culture et les loisirs, et les services divers, comme les soins personnels. Le rapport sur l’emploi de mars pourrait être particulièrement important pour la Banque du Canada, car il présentera les ultimes données avant que la banque centrale ne rajuste sa politique en avril. L’accélération de la vaccination, après des débuts lents, soutiendrait l’augmentation de l’emploi.

Un nouveau rapport sur l’emploi présentant des résultats positifs, combiné aux données récentes indiquant une croissance étonnamment forte de l’économie au T4 et au T1, pourrait amener la Banque du Canada à réduire ses achats d’obligations.

La Banque du Canada maintient les taux et poursuit son programme d’achat d’obligations

Plutôt qu’une contraction au premier trimestre de cette année, l’estimation préliminaire de Statistique Canada situe la croissance en janvier à 0,5 % (taux non annualisé). En janvier, la vigueur économique a été favorisée par les ressources, le logement et les dépenses gouvernementales, et la météo clémente y a sans doute contribué. Dans une déclaration publiée aujourd’hui, la banque centrale a souligné le fait que « l’économie se montre plus résiliente que prévu face à la deuxième vague du virus et aux mesures sanitaires connexes ». La Banque du Canada prévoit maintenant une croissance économique positive au premier trimestre : « Les consommateurs et les entreprises s’adaptent aux mesures sanitaires, et l’activité sur le marché du logement a été beaucoup plus vigoureuse qu’attendu. L’augmentation de la demande étrangère et les prix plus élevés des produits de base ont aussi amélioré les perspectives pour les exportations et les investissements des entreprises. »

Aux États-Unis, un plan de relance de 1900 milliards de dollars est sur le point d’éperonner l’économie du plus grand partenaire commercial du Canada. Ce sera un énorme ballon d’oxygène pour l’économie mondiale, ce qui a entraîné une forte hausse des prix des produits de base ainsi que des rendements obligataires ces derniers mois. Le dollar canadien est resté relativement stable par rapport au dollar américain, mais s’est apprécié par rapport à la plupart des autres devises.

Les économistes s’attendent maintenant à ce que le Canada connaisse une expansion de 5,5 % cette année, au lieu de 4 % comme l’avançait la Banque du Canada en janvier. En arrivant à la réunion d’aujourd’hui, nul ne croyait que la Banque augmenterait le taux cible à un jour. Cependant, les marchés escomptent actuellement une probabilité de 50 % qu’il y ait une augmentation d’ici un an, contre une probabilité de 25 % en janvier.

Pour sa part, la Banque du Canada continue d’insister sur les risques que recèlent les perspectives et l’énorme capacité excédentaire de l’économie. « Le marché du travail est loin d’être rétabli, car l’emploi est encore bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie. Les travailleurs à faible salaire, les jeunes et les femmes ont été les plus durement touchés par les pertes d’emploi. La propagation des variants plus facilement transmissibles du virus représente le plus grand risque à la baisse pour l’activité économique, du fait que les éclosions et les restrictions localisées pourraient limiter la croissance et la rendre plus variable. »

La Banque a aussi attribué la récente hausse de l’inflation à des facteurs temporaires. Il y a un an, de nombreux prix ont chuté, victimes de la pandémie. Ainsi, les comparaisons d’une année à l’autre montreront une augmentation pendant un certain temps en raison de cet effet dans l’année de référence combiné à une hausse des prix de l’essence par suite de la montée du cours du pétrole. Le Conseil de direction prévoit que l’inflation mesurée par l’IPC s’atténuera à mesure que ces effets se dissipent et que les capacités excédentaires continuent d’exercer des pressions à la baisse.

La Banque n’a donné aucune indication du moment où elle pourrait réduire ses achats d’obligations. Sa prochaine décision est attendue le 21 avril, lorsque son Rapport sur la politique monétaire d’avril présentera des prévisions économiques complètes. Le gouverneur Macklem est plus réservé que de nombreux observateurs ne s’y attendaient, et il pêchera plutôt par excès de prudence. Lorsque la banque centrale commencera à réduire ses achats d’actifs, ce sera davantage pour légèrement lever le pied que pour enfoncer les freins. La Banque du Canada a acheté pour au moins 4 milliards de dollars d’obligations du gouvernement fédéral par semaine pour aider à contenir le coût de l’emprunt. Il se peut qu’elle ne doive plus en faire autant alors que l’économie semble prête à absorber la capacité excédentaire d’ici l’an prochain, au lieu de le faire seulement en 2023 comme le prévoyait la Banque du Canada.

Forte croissance économique au Canada au T4 et en janvier

Les données de janvier sont intéressantes du fait que les ventes au détail ont chuté vu la fermeture des commerces non essentiels dans des régions clés du pays face à la flambée des cas de COVID. La vigueur économique est venue des ressources, du logement et des dépenses gouvernementales, et la météo clémente y a sans doute contribué.

À sa dernière réunion en janvier, la Banque du Canada estimait que la croissance serait de 4,8 % au quatrième trimestre (la moitié du taux réel de 9,6 %), et qu’il y aurait une contraction au premier trimestre de cette année. Les bons résultats du quatrième trimestre découlent d’une activité exceptionnelle dans le secteur du logement, d’investissement des entreprises dans les machines, des dépenses gouvernementales et d’une résurgence de l’accumulation des stocks. L’accumulation de stocks est souvent considérée comme un signe négatif, conséquence d’une faiblesse des dépenses de consommation. Cependant, il se peut que les entreprises se préparent à une forte reprise de la demande.

Les économistes de Bay Street révisent leurs prévisions de croissance à la hausse pour cette année, et la Banque du Canada fera sans doute de même à nouveau lors de sa réunion de mercredi prochain. De toute évidence, l’économie est plus résiliente que prévu. Cela changera-t-il l’évaluation que fait la Banque de la nécessité de poursuivre la stimulation monétaire? Probablement pas. Il est toutefois probable qu’elle reconsidérera son opinion que la prochaine hausse des taux ne surviendra pas avant 2023, comme elle l’a affirmé plusieurs fois.

Sur l’ensemble de 2020, l’économie canadienne s’est contractée de 5,4 % – sensiblement plus que la baisse de 3,5 % aux États-Unis.

Comme l’économie se porte mieux que prévu, il se peut qu’il y ait maintenant suffisamment de mesures de relance. Le gouvernement Trudeau semble être déterminé à accroître sensiblement les dépenses gouvernementales dans le prochain budget fédéral (qui sera probablement présenté au printemps). Nous savons que le gouvernement serait porté à stimuler l’économie encore un an ou deux, mais il y aurait peut-être lieu de reconsidérer la situation.

Flambée du rendement des obligations canadiennes à 5 ans

Les banques centrales ont tenté d’apaiser les marchés. L’économiste en chef de la Banque centrale européenne, Philip Lane, affirme que son institution est prête à acheter des obligations de façon flexible. Le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, a affirmé que la récente montée des rendements est un témoignage de confiance dans les perspectives économiques. Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, nous a dit cette semaine qu’il y a encore un long chemin à parcourir pour rétablir l’économie du Canada. La Banque du Canada continuera d’offrir son soutien jusqu’au bout. De nombreux économistes de Bay Street y voient la confirmation de l’engagement de la Banque du Canada à maintenir le taux directeur à sa valeur plancher effective de 25 points de base jusqu’en 2023.

Tout ceci a eu des répercussions au Canada. Mardi, j’ai fait remarquer que le rendement des obligations gouvernementales sur cinq ans avait grimpé de 27 points, jusqu’à 0,69 %, depuis le début du mois (voir le premier graphique ci-dessous). Aujourd’hui, l’augmentation est devenue exponentielle, atteignant 1,00 % (voir le deuxième graphique).

Les taux d’épargne sont élevés, et les grandes banques ont fait état d’une forte augmentation des dépôts où les consommateurs accumulent leurs économies. On peut rappeler que l’effervescence des années 1920 était par-dessus tout une réponse à la pandémie de 1918.

L’indice des prix des matières premières CRB (voir ci-dessous) s’est envolé, grâce à des gains dans tous les secteurs, sauf l’or et le jus d’orange. Par conséquent, les coûts de construction de maisons augmentent aussi, alors que les ventes restent bien supérieures aux nouvelles

C’est le moment de profiter des taux hypothécaires actuels. Pour ceux qui sont en voie d’acheter, il est judicieux d’obtenir une préapprobation. Des hausses des taux entraîneront sans doute davantage d’activité sur le marché. Ceux qui hésitaient d’acheter pourraient se décider, ce qui fera encore grimper les prix au cours du premier semestre.

La montée des taux d’intérêt serait certainement plafonnée ou inversée s’il arrive une troisième vague de cas de COVID, avec de nouveaux variants, avant que la vaccination soit complétée au Canada. Cependant, il y a tant de mesures monétaires et budgétaires de stimulation sur les marchés mondiaux, et les prix pétroliers devraient si bien continuer de remonter qu’une hausse des taux d’intérêt ne peut pas être très lointaine. Signe avant-coureur, le dollar canadien s’approche de son niveau le plus élevé en trois ans.