Le ralentissement s’est poursuivi en mai sur le marché canadien du logement

Les ventes demeurent historiquement élevées, mais elles s’éloignent des nouveaux records établis en mars pour se rapprocher des niveaux observés au second semestre de 2020 (voir le graphique ci-dessous). Les ventes ont baissé d’un mois à l’autre dans près de 80 % de tous les marchés locaux. Les résultats étaient variés, mais on a observé un ralentissement des ventes dans la plupart des grands marchés du Canada.

« Bien que les marchés de l’habitation canadiens demeurent très actifs, on enregistre désormais deux mois de ralentissement tant pour la demande que pour l’offre et les prix, explique Cliff Stevenson, président de l’ACI. De plus en plus, on observe des indices de lassitude de l’offre et de mécontentement chez les acheteurs; de plus, la nécessité de se trouver rapidement un endroit où attendre la fin de la COVID-19 devrait bientôt s’estomper compte tenu de la situation actuelle. »

En mai, les nouvelles inscriptions étaient en baisse de 6,4 % par rapport à avril, ayant diminué dans environ 70 % des marchés locaux.

Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions au pays a accusé un léger recul en mai 2021 (75,4 % comparativement à 76,2 % en avril). La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,6 %, donc il reste historiquement élevé; toutefois, on observe une baisse depuis janvier, où il avait atteint un sommet (90,7 %).

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate qu’environ un quart seulement des marchés locaux était en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en mai. Les trois autres quarts des marchés se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

Comme l’indique le graphique ci-dessous, le marché d’Edmonton était en équilibre et le marché du Grand Vancouver s’en approchait, mais les autres restent favorables aux vendeurs.

On comptait 2,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mai 2021, ce qui représente une hausse par rapport au creux record de 1,7 mois enregistré en mars, mais qui demeure bien en dessous de la moyenne à long terme de plus de 5 mois pour cette mesure.

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1 % d’un mois à l’autre en mai 2021 – un ralentissement notable. Le ralentissement récent de la croissance d’un mois à l’autre des prix a surtout été observée dans le segment des maisons unifamiliales par rapport aux maisons en rangée et aux appartements, dont les prix sont plus abordables.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a affiché une hausse d’une année à l’autre de 24,4 % en mai. Selon les données remontant à 2005, il s’agit d’une autre hausse record d’une année à l’autre; il est toutefois peu probable que ce pourcentage augmente encore de façon importante.

Même si l’Ontario a connu la plus forte augmentation d’une année à l’autre, la province a aussi enregistré le plus fort ralentissement de la croissance des prix d’un mois à l’autre. Toutefois, l’augmentation des prix continue de s’accentuer ailleurs au pays, ce qui réduit l’écart entre l’Ontario et les autres provinces en ce qui concerne l’augmentation d’une année à l’autre.

Le fait que l’activité sur le marché du logement est pratiquement uniforme (alors que le marché est habituellement très régionalisé) reste un aspect caractéristique du présent cycle. En effet, 22 des 26 marchés suivis par l’ACI ont vu les ventes baisser en mai, alors que tous – sauf un, Thunder Bay – voyaient le prix moyen des transactions grimper de plus de 10 % par rapport à un an plus tôt. Parmi les marchés les plus serrés au pays selon le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se trouvent Okanagan et Kawartha Lakes : la ruée vers les régions des chalets se poursuit.

Le ralentissement de deux mois sur le marché canadien du logement est une bonne nouvelle. L’OCDE a récemment publié un rapport selon lequel la Nouvelle-Zélande, le Canada et la Suède ont les marchés du logement les plus effervescents au monde. Le Royaume-Uni et les États-Unis sont aussi près du sommet. De toute évidence, la COVID en a amené plusieurs, dans le monde entier, à changer de demeure. Les prix ont ainsi grimpé presque partout.

La Banque du Canada maintient le niveau des taux et de l’assouplissement quantitatif – jugeant que la tendance haussière de l’inflation et la tendance baissière du PIB sont temporaires

Le point de vue de la Banque sur l’économie intérieure semble avoir peu changé même si le Rapport sur la politique monétaire (RPM) d’avril avait surestimé la croissance du PIB au premier trimestre de 1,4 point de pourcentage. De fait, l’énoncé de politique d’aujourd’hui note que la croissance du PIB au premier trimestre « a été robuste, à 5,6 % » et que les détails du rapport indiquent que « la confiance est en hausse et la demande résiliente ». Quant au deuxième trimestre, les mesures de confinement liées à la troisième vague de la pandémie « tempèrent l’activité économique […] essentiellement comme nous nous y attendions ». On peut noter que le RPM d’avril projetait une croissance de 3,5 % du PIB au deuxième trimestre, alors qu’elle serait de 0 % selon le consensus, avec un risque de baisse.

La Banque a aussi relevé que : « Des données récentes sur l’emploi montrent que les personnes qui travaillent dans les secteurs à contact étroit ont à nouveau été les plus affectées par la situation. Le taux d’emploi reste bien inférieur à son niveau d’avant la pandémie, et les travailleurs à faible salaire, les jeunes et les femmes sont encore les plus durement touchés par les pertes d’emploi. » Le graphique ci-dessous indique que le marché du travail reste sous la cible de la Banque pour une pleine reprise.

« Puisque la vaccination se déroule plus vite que prévu et que les restrictions sanitaires provinciales sont en voie de s’assouplir au cours de l’été, l’économie canadienne devrait rebondir avec force, tirée par les dépenses de consommation. Nous nous attendons à ce que l’activité sur le marché du logement se modère, mais reste à un niveau élevé. »

En ce qui concerne l’inflation, il n’y a pas de surprise. L’énoncé note que l’inflation mesurée est montée autour de la limite supérieure de la fourchette de maîtrise de l’inflation, qui va de 1 à 3 %, en raison des effets de glissement annuel et des prix de l’essence. L’augmentation des mesures de l’inflation fondamentale est aussi attribuée à des facteurs temporaires. La Banque prévoit que l’inflation globale restera autour de 3 % tout l’été, puis redescendra vers la fin de l’année.

La Banque souligne aussi un motif de prudence : le marché du travail est encore loin d’être rétabli. En outre, il y a de l’incertitude quant aux variants de la COVID.

Sa conclusion n’a guère changé. Elle réitère qu’il subsiste « une marge de capacités excédentaires considérable » et que les taux directeurs resteront à la limite inférieure jusqu’à ce que « les capacités excédentaires se résorbent », ce que le RPM d’avril entrevoyait au deuxième semestre de 2022. Pour ce qui est de réduire encore les achats d’obligations, « l’évaluation […] de la robustesse et de la durabilité de la reprise » guidera la décision.

Le dollar canadien a de nouveau retenu peu l’attention, l’énoncé soulignant les récents gains et l’augmentation des prix des produits de base. Le marché pourrait considérer l’absence d’inquiétude comme le signal d’une vigueur soutenue.

La Banque du Canada regarde au-delà des tendances « transitoires » à la hausse de l’inflation et à la baisse du PIB. Comme les taux de vaccination continuent de grimper sensiblement et les provinces commencent graduellement à relancer l’activité, l’économie rebondira fortement à partir de juin.

Les perspectives de croissance à court terme paraissant de plus en plus prometteuses, les inquiétudes concernent maintenant la hausse des prix des intrants de production et le risque que la remontée rapide de la demande des consommateurs augmente les pressions inflationnistes. Pour le moment, la Banque du Canada postule que les augmentations à court terme de l’inflation des prix à la consommation s’avéreront « transitoires ». Cependant, il y a aussi eu des signes d’une poussée plus difficile à balayer dans la plupart des indicateurs sous-jacents d’augmentation des prix, y compris les mesures de l’inflation fondamentale privilégiées par la Banque, grimpant vers l’objectif de 2 % d’inflation, voire au-delà.

La réunion de juillet sera sans doute un peu plus intéressante, et la Banque devrait fournir davantage de détails dans un nouveau Rapport sur la politique monétaire. Nous ne voyons pas de raison de réviser radicalement nos prévisions pour le moment. Les indications de la Banque du Canada selon lesquelles les taux devraient peut-être commencer à monter au deuxième trimestre de l’année prochaine restent plausibles. Il semble que la grande question sera de savoir si la Banque du Canada va encore réduire ses achats d’actifs. La Banque n’a pas signalé qu’elle était sur le point de le faire (nous ne pensions pas qu’elle le ferait), mais elle a dit que les décisions sur le niveau des achats seraient guidées par son évaluation de la vigueur et de la durabilité de la reprise. Si les prochaines données concordent avec les prévisions de la Banque, il se pourrait qu’elle réduise à nouveau des achats d’obligations en juillet, à 2 milliards de dollars par semaine au lieu de 3 milliards. Sinon, cela pourrait se faire en septembre, sachant que la Banque veut éviter de prendre trop de place sur le marché obligataire (elle en occupait 44 % à la fin mai). En même temps, elle veut se préparer à passer de l’assouplissement quantitatif au réinvestissement bien avant la première augmentation des taux d’intérêt.

Les restrictions liées à la troisième vague du virus font dérailler la relance de l’emploi au Canada

Le nombre de travailleurs autonomes était pratiquement inchangé en mai, mais il est demeuré 5,0 % (‑144 000) en deçà de son niveau observé avant la pandémie.

Parmi les personnes ayant travaillé à temps partiel en mai, près du quart (22,7 %) voulaient un emploi à temps plein, en hausse par rapport à 18,5 % en février 2020 (données non désaisonnalisées).

Le nombre de Canadiens qui ont travaillé à domicile s’est maintenu à 5,1 millions. Voilà qui est semblable au nombre de télétravailleurs au printemps l’an dernier.

Après avoir reculé en avril, le total des heures travaillées a peu varié en mai.

L’emploi dans le secteur des biens a diminué pour la première fois depuis avril 2020, et des baisses ont été observées dans les secteurs de la fabrication et de la construction. L’Ontario et la Nouvelle-Écosse sont les seules provinces à avoir enregistré une baisse de l’emploi total.

L’emploi a augmenté en Saskatchewan, tandis qu’il a peu varié dans les autres provinces.

Le chômage varie peu

Le taux de chômage a peu varié, s’établissant à 8,2 % en mai, le nombre de personnes à la recherche d’un emploi ou ayant été mises à pied temporairement s’étant maintenu. Le taux de chômage est demeuré inférieur au récent pic de 9,4 % enregistré en janvier 2021, et il était considérablement inférieur au sommet de 13,7 % atteint en mai 2020.

Le taux de chômage des Canadiens âgés de 15 à 69 ans appartenant à une minorité visible a augmenté de 1,5 point de pourcentage pour atteindre 11,4 % en mai (données non désaisonnalisées).

Le chômage de longue durée – le nombre de personnes au chômage depuis 27 semaines ou plus – est demeuré relativement stable en mai, s’établissant à 478 000.

Le travail à temps plein a peu varié en mai, après avoir diminué de 129 000 (-0,8 %) en avril. Avant le mois d’avril, le travail à temps plein avait affiché une tendance à la hausse constante à la suite du creux enregistré en avril 2020. En mai 2021, le nombre de travailleurs à temps plein était en baisse de 1,9 % (-303 000) par rapport à son niveau d’avant la pandémie.

Les employés du secteur privé travaillant dans la vente et les services sont les plus touchés par les restrictions

Le nombre d’employés du secteur privé a diminué de 60 000 en mai (-0,5 %), et cette baisse s’est ajoutée au recul observé en avril (-204 000; -1,7 %). Cela a fait suite aux hausses de l’emploi totalisant 427 000 en février et en mars 2021 et démontre la mesure dans laquelle l’emploi dans ce groupe de travailleurs a été touché par l’assouplissement et le resserrement des mesures de santé publique instaurées pour contrôler la pandémie de COVID-19.

Par rapport à février 2020, le nombre d’employés du secteur privé a reculé de 564 000 (-4,6 %), et l’écart est principalement attribuable à la baisse du nombre de personnes travaillant dans les services d’hébergement et de restauration, en particulier dans la vente et les services (données non désaisonnalisées).

L’emploi dans la construction baisse en raison du resserrement des restrictions de santé publique en Ontario

L’emploi dans la construction a diminué de 16 000 (-1,1 %) en mai, surtout en raison des baisses survenues en Ontario, où des restrictions de santé publique touchant les activités de construction non essentielles ont été imposées le 17 avril. La baisse a ramené le nombre de travailleurs dans la construction à un niveau inférieur de 3,7 % (-55 000) à celui observé avant la COVID-19.

Avec l’assouplissement des restrictions liées à la COVID à partir de ce mois-ci, nous prévoyons une nette reprise de la création d’emplois à partir du prochain rapport sur l’emploi. La perspective d’une telle reprise et d’une relance complète plus rapide que prévu a déjà incité la Banque du Canada à commencer à atténuer ses mesures de stimulation, réduisant ses achats d’obligations. Les marchés s’attendent à des hausses de taux de la part de la Banque à partir de l’an prochain.

L’économie du Canada reste à 571 100 emplois de moins qu’avant la pandémie. Le taux de chômage était inférieur à 6 % avant la pandémie.

Le rapport sur l’emploi au Canada a coïncidé avec la publication des données américaines, qui révèlent une augmentation de 559 000 le mois passé – moins que les 675 000 prévus, mais bien davantage que les données étonnamment faibles d’avril.

L’habitation a propulsé l’expansion économique au premier trimestre

L’investissement résidentiel est une composante du produit intérieur brut que Statistique Canada appelle « formation brute de capital fixe en bâtiments résidentiels ». L’investissement dans les bâtiments résidentiels comporte trois composantes : 1) la construction neuve; 2) les rénovations; et 3) les coûts de transfert de propriété. Les deux premiers éléments se passent d’explication.

Les « coûts de transfert de propriété » constituent la contribution du marché de la revente de maisons à l’activité économique. Ils sont composés des éléments suivants :

• commissions immobilières – y compris les frais des agents immobiliers et des courtiers hypothécaires;
• taxes de transfert des terrains;
• frais juridiques (honoraires des notaires ou avocats, arpenteurs, experts, etc.);
• frais d’étude de dossier (inspection et arpentage).

Le deuxième graphique, ci-dessous, indique le changement par trimestre, en pourcentage, des composantes de l’investissement dans l’habitation après correction pour l’inflation. Ce graphique illustre l’essor des ventes de maisons existantes depuis le deuxième trimestre de l’année passée (barre rouge). Même si le marché de la revente a ralenti depuis le troisième trimestre de l’année passée, il reste une force motrice d’expansion économique.

La croissance de l’investissement en logement a été généralisée. Les nouvelles constructions ont progressé de 8,7 % (d’un trimestre à l’autre), stimulées en grande partie par les logements unifamiliaux en Ontario et au Québec. Les coûts de transfert de propriétés ont affiché une croissance de 13,1 %, attribuable à la hausse des activités de revente. Quant aux rénovations domiciliaires, elles se sont accrues de 7,0 % au premier trimestre, le travail à domicile et les économies découlant de la réduction des déplacements ayant eu pour effet d’accroître la demande à ce chapitre, de même que la portée des travaux.

L’indice implicite des prix du PIB, qui rend compte du prix global des biens et des services produits au pays, a progressé de 2,9 % au premier trimestre, principalement sous l’effet de la hausse des prix des matériaux de construction et des produits énergétiques utilisés au Canada et exportés. L’augmentation marquée des prix a contribué à la croissance du PIB nominal (+4,3 %). La rémunération des salariés a augmenté de 2,1 %, notamment grâce au secteur de la construction et au secteur des industries de l’information et des industries culturelles, et dépassé le niveau observé à la fin de 2019, avant la pandémie.

La vigueur observée dans les industries de l’extraction de pétrole et de gaz, de la fabrication de produits du pétrole et de la construction a contribué à la croissance de l’excédent d’exploitation brut des sociétés non financières (+11,5 %). Pendant ce temps, la hausse du revenu provenant des commissions et des frais a contribué à l’augmentation de l’excédent d’exploitation des sociétés financières (+3,9 %), ce qui a coïncidé avec d’importantes hausses de la valeur et du volume des actions échangés à la Bourse de Toronto.

La plupart des aspects des ventes étaient robustes au premier trimestre, avec des chiffres un peu meilleurs que prévu pour les consommateurs (2,8 %), un apport des gouvernements (5,8 %) et une contribution des exportations nettes. En revanche, l’investissement des entreprises est une véritable déception, les dépenses en matériel accusant une baisse étonnante. Cependant, le plus grand facteur est une baisse des stocks, réduisant à elle seule la croissance de 1,4 point de pourcentage au T1 alors qu’on en attendait plutôt une légère augmentation. La tendance devrait s’inverser au deuxième trimestre et soutenir l’activité dans le trimestre en cours.

Il y a peu de grandes surprises dans les données mensuelles. L’estimation rapide de mars, +0,9 %, a été légèrement surpassée par l’estimation officielle, +1,1 %, alors que l’économie commençait à se relever de la deuxième vague. Le resserrement des règles de santé publique face à la COVID a freiné l’économie du Canada en avril. Statistique Canada estime que le PIB a baissé de 0,8 % dans le mois – la première contraction depuis un an et un début laborieux pour le deuxième trimestre. Le mois de mai pourrait encore être faible. Malgré tout, nous prévoyons un mois de juin assez vigoureux pour que le deuxième trimestre soit essentiellement stable, puis une bonne croissance au troisième trimestre.

En somme

À bien des égards, les données du premier trimestre sont déjà de l’histoire ancienne. Nous savons qu’avec le retour de confinements, la croissance au troisième trimestre sera au mieux nulle. Il reste l’espoir que la vaccination s’accélérera et que les cas de COVID continueront de baisser partout au pays, auquel cas la croissance remontera sans doute nettement au quatrième trimestre.