Il n’y a pas moyen de dorer la pilule. Les obligations ont marqué le coup. Après la publication des dernières données, le rendement des obligations du gouvernement du Canada a bondi, pour 2 ans à 2,6 %, pour 5 ans à 2,75 % et pour 10 ans à 2,825 %. Le rendement à 5 ans – qui est déterminant pour le taux hypothécaire fixe sur 5 ans – a presque quadruplé depuis un an.

Les pressions inflationnistes sont restées très répandues en mars, alors que les prix ont augmenté dans chacune des huit composantes principales. L’augmentation des prix s’est produite dans un contexte de pression soutenue sur les prix du marché canadien du logement, de contraintes importantes d’approvisionnement et de conflits géopolitiques, qui se sont répercutés sur les marchés agricoles, de l’énergie et des produits de base. En outre, l’emploi a continué d’augmenter en mars, alors que le taux de chômage a connu une baisse pour atteindre un creux record. En mars, le salaire horaire moyen des employés a augmenté de 3,4 % d’une année à l’autre, ce qui augmente le risque d’une spirale salaire-prix.

Après avoir connu une hausse de 4,7 % en février, l’Indice des prix à la consommation (IPC) sans l’essence a augmenté de 5,5 % d’une année à l’autre en mars; il s’agit du rythme de croissance le plus rapide depuis l’introduction de l’agrégat spécial d’ensemble sans essence en 1999.

Sur une base mensuelle, l’IPC a augmenté de 1,4 % en mars, après une hausse de 1,0 % en février. Il s’agit de la plus forte hausse depuis janvier 1991, quand la taxe sur les produits et services a été introduite. Sur une base mensuelle désaisonnalisée, l’IPC a augmenté de 0,9 % en mars, égalant la plus forte augmentation jamais enregistrée.

En mars, les prix de l’essence ont augmenté de 11,8 % d’un mois à l’autre, après avoir progressé de 6,9 % en février. Les prix du pétrole à l’échelle mondiale ont enregistré une forte hausse en mars, en raison de l’incertitude concernant l’approvisionnement à la suite de l’invasion de l’Ukraine par la Russie. L’augmentation des prix du pétrole brut a fait monter les prix à la pompe. Les consommateurs ont payé 39,8 % de plus d’une année à l’autre pour l’essence en mars.

Les prix du mazout et autres combustibles ont augmenté de 19,9 % d’un mois à l’autre, soit la deuxième plus forte hausse après celle de février 2000. D’une année à l’autre, les prix du mazout et autres combustibles ont augmenté de 61,0 % en mars.

Les prix des aliments ont continué de grimper, tout comme les prix de biens durables tels qu’automobiles et mobilier. Il en coûte sensiblement plus pour les sorties au restaurant, les chambres d’hôtel et les déplacements en avion.

L’inflation pour les biens a atteint 9,2 % en mars, le plus haut niveau depuis 1982. L’inflation pour les services a atteint 4,3 %, le plus haut niveau depuis 2003.

En somme

Les marchés obligataires sont en mode liquidation partout dans le monde aujourd’hui. Les courbes de rendement se sont aplaties, les rendements à court terme augmentant davantage que ceux à long terme suite à la conviction que les banques centrales vont accélérer leurs mesures de resserrement.

Le rapport d’aujourd’hui sur l’IPC indique que les pressions inflationnistes sont plus fortes que ne le prévoyait la Banque du Canada encore la semaine passée, quand elle a augmenté le taux directeur de 50 points de base.

Il se pourrait que nous soyons au sommet de la poussée de l’inflation, mais le retour à la cible d’une inflation de 2 % pourrait être lointain, surtout si les attentes d’inflation s’enracinent. Cela étant, le gouverneur Macklem va probablement procéder à un nouveau resserrement énergique le 1er juin, ce qui amortira l’activité sur le marché de l’habitation.

En mars, les nouvelles inscriptions ont baissé de 5,5 % d’un mois à l’autre après une hausse en février. La baisse mensuelle des ventes est en grande partie attribuable à des baisses enregistrées dans le Grand Vancouver, dans la vallée du Fraser, à Calgary et dans le Grand Toronto.

Puisque les ventes et les nouvelles inscriptions ont diminué dans les mêmes proportions en mars, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est demeuré sensiblement inchangé, soit 75,3 %, comparativement à 75,2 % en février. Notons que la moyenne à long terme du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 55,1 %.

Environ deux tiers des marchés locaux étaient favorables aux propriétaires-vendeurs, le rapport ventes-inscriptions étant supérieur de plus d’un écart-type par rapport à sa moyenne à long terme en mars 2022. Le tiers restant des marchés locaux étaient en équilibre.

On comptait 1,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mars 2022 – une hausse par rapport au creux historique de 1,6 mois du trimestre précédent. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois.

En mars 2022, l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a connu une hausse de 1 % d’un mois à l’autre. Il s’agit d’une chute marquée par rapport à la hausse record de 3,5 % enregistrée en février.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé a affiché une hausse de 27,1 % d’une année à l’autre en mars. Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en mars 2022 a atteint 796 000 $, soit une hausse de 11,2 % comparativement au même mois l’an dernier.

Le rapport de mars sur le marché de l’habitation est déjà chose du passé : de nettes augmentations des taux d’intérêt sur le marché ont modifié la situation. Ce rapport précède d’ailleurs la hausse de 50 points de base du taux directeur de la Banque du Canada. Tout semble indiquer jusqu’à présent en avril que les nouvelles inscriptions ont augmenté et que les surenchères ont presque disparu.

Comme les taux hypothécaires fixes ont augmenté, les acheteurs doivent démontrer leur admissibilité à un prêt hypothécaire non assuré au taux hypothécaire qui leur est proposé, majoré de 200 points de base – soit au-delà du taux d’admissibilité de 5,25 % qui était la règle depuis juin 2021. En conséquence, certains acheteurs seront sans doute exclus des marchés plus chers.

Le budget fédéral a annoncé des initiatives pour aider les acheteurs d’une première maison et pour encourager la construction domiciliaire, mais ces mesures butent sur des obstacles. L’industrie de la construction souffre de pénuries de main-d’œuvre, et le fédéral ne peut rien pour les restrictions liées au zonage et à l’urbanisme, qui relèvent des administrations locales. L’interdiction des achats par des résidents étrangers n’aura sans doute que peu d’effet, donc le problème fondamental de la pénurie de logements reste le plus grand facteur entravant l’accès à un logement abordable au Canada.

La Banque constate maintenant qu’une inflation s’annonce, en conséquence non seulement de perturbations de l’offre, mais aussi d’une demande excédentaire : « Au Canada, la croissance est forte et l’économie entre dans une phase de demande excédentaire. Le marché du travail est tendu et la croissance des salaires, qui a retrouvé son rythme d’avant la pandémie, est en hausse. Les entreprises sont de plus en plus nombreuses à déclarer qu’elles ont de la difficulté à répondre à la demande, et qu’elles peuvent répercuter les coûts plus élevés des intrants sur leurs clients en haussant les prix. »

Selon la Banque : « La croissance semble avoir été plus vigoureuse au premier trimestre qu’on le prévoyait en janvier et devrait augmenter au deuxième trimestre. Avec la levée des mesures sanitaires, les dépenses de consommation se raffermissent. La reprise des exportations et des investissements des entreprises se poursuivra, soutenue par la solide demande étrangère et les prix élevés des produits de base. L’activité sur le marché du logement, qui a été exceptionnellement forte, devrait se modérer. »

Le Conseil de direction a de nouveau rehaussé sa prévision de l’inflation. La Banque s’attend maintenant à ce que l’inflation mesurée par l’IPC atteigne presque 6 % en moyenne durant la première moitié de 2022 et reste bien au-dessus de la fourchette de maîtrise de l’inflation tout au long de l’année. Elle devrait ensuite baisser pour s’établir à environ 2½ % au deuxième semestre de 2023 et retourner à la cible de 2 % en 2024. Il y a un risque croissant que les attentes relativement à une inflation élevée s’enracinent.

Puisque l’économie entre dans une phase de demande excédentaire et que l’inflation demeure bien au-dessus de la cible, le Conseil de direction juge que les taux d’intérêt devront encore augmenter. La Banque met aussi fin au réinvestissement et amorcera le resserrement quantitatif le 25 avril. Les obligations du gouvernement du Canada inscrites au bilan de la Banque qui arrivent à échéance ne seront plus remplacées, ce qui fera diminuer la taille du bilan au fil du temps. Les taux d’intérêt seront soumis à une pression haussière d’autant plus forte.

En somme

Les opérateurs boursiers parient que le taux à un jour approchera les 3,0 % d’ici un an. Dans le Rapport sur la politique monétaire (RPM) d’aujourd’hui, la Banque révise à la hausse son estimation du taux directeur neutre, le situant entre 2,0 % et 3,0 % – soit à 25 points de base de plus que son estimation d’il y a un an. Cette estimation est celle du taux directeur concordant avec la croissance non inflationniste potentielle de l’économie.

D’après certains indices, la hausse des taux d’intérêt a déjà commencé à ralentir le marché canadien de l’habitation. « Les reventes devraient s’affaiblir quelque peu au deuxième trimestre sous l’effet de la hausse des taux d’emprunt, lit-on dans le RPM. Le bas niveau des stocks de logements neufs et existants à vendre devrait soutenir à court terme la construction et les rénovations. »

Les rendements des obligations ont augmenté en prévision de la décision de la Banque du Canada. Le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe est en hausse, entre 3,5 % et 4,0 %. Cette évolution pourrait marquer un point tournant, car les emprunteurs hypothécaires doivent démontrer leur admissibilité en fonction du taux maximum de 5,25 % ou d’un taux supérieur de 2 points de pourcentage au taux contractuel proposé. Nous sommes maintenant au-delà du seuil de 2 points de pourcentage, ce qui réduit le pouvoir d’achat de nombreux acheteurs.

Il semble d’autant plus que la Banque du Canada a du retard à rattraper et qu’elle augmentera probablement le taux directeur à un jour de 50 points de base la semaine prochaine. De fait, le rendement des obligations du gouvernement du Canada de deux ans a bondi jusqu’à 2,49 %, en hausse de 2,38 % à la clôture hier.

Les marchés des swaps escomptent maintenant avec une probabilité de 75 % une hausse d’un demi-point la semaine prochaine, et un taux à un jour de 3 % d’ici un an. Le taux à un jour était à 1,75 % en février 2020 juste avant le début de la pandémie. Depuis lors, l’inflation a grimpé, passant d’à peine plus de 2 % à 5,7 % en février. Les données sur l’inflation de mars seront publiées le 20 avril, et on s’attend généralement à ce qu’elle augmente encore. De fait, l’indicateur clé de l’inflation des prix des aliments est actuellement à un niveau record, aggravé par les perturbations associées à la guerre en Ukraine.

Un autre élément contribue à la pression inflationniste : la hausse des salaires au Canada par suite de la demande excédentaire de main-d’œuvre. Le total des heures travaillées a augmenté de 1,3 % en mars. Le salaire horaire moyen a augmenté de 3,4 % (+1,03 $) sur 12 mois, contre 3,1 % en février. Un exemple qui illustre les déséquilibres entre l’offre et la demande de main-d’œuvre est que les hausses de l’emploi depuis septembre (+463 000; +2,4 %) ont dépassé la croissance de la taille de la population âgée de 15 ans et plus (+236 000; +0,8 %) au cours de la même période.

La dernière Enquête sur la population active a été menée à la mi-mars, après le début de la guerre en Ukraine (le 24 février). Depuis lors, les prix de nombreux produits de base ont bondi, en particulier le pétrole, l’essence, l’aluminium, le blé et les engrais. L’inflation a ainsi augmenté à l’échelle mondiale, ce qui mine la confiance des consommateurs et des entreprises, et qui réduit le pouvoir d’achat des familles. Selon la récente enquête de la Banque du Canada sur les perspectives des entreprises, les entreprises prévoient maintenant que l’inflation se poursuivra pendant deux ans.

La Banque du Canada vient de publier son Enquête sur les attentes des consommateurs au Canada, révélant que les attentes quant à l’inflation à court terme n’ont jamais été aussi hautes. Même si l’inflation suscite davantage d’inquiétude aujourd’hui, les attentes quant au long terme sont restées stables, sous les niveaux d’avant la pandémie. Les attentes d’inflation à long terme seraient donc encore bien ancrées, les répondants à l’enquête croyant que la hausse actuelle ne durera pas.

Ce point de vue est fondé sur l’hypothèse que la Banque du Canada resserra sensiblement la politique monétaire. Tous les messages de la Banque confirment qu’elle le fera, en augmentant le taux à un jour jusqu’à environ 3 % dans l’année à venir et en pratiquant un resserrement quantitatif par la réduction de son portefeuille d’obligations du gouvernement du Canada.

Selon certaines indications, les marchés de l’habitation ont déjà commencé à réagir à la hausse des taux hypothécaires. L’offre a augmenté, et les surenchères ont baissé.

Les mesures annoncées dans le budget d’aujourd’hui pour augmenter la construction de logements, quoique bienvenues, paraissent timides. Le fédéral peut influencer la construction de logements à faible coût par l’entremise de la SCHL. Cependant, la construction domiciliaire est surtout du ressort des administrations municipales, avec leur lourdeur administrative, leurs restrictions de zonage et leurs délais. Le gouvernement fédéral a augmenté les fonds qui aideront les gouvernements locaux à s’attaquer à ces problèmes, mais le syndrome du « pas dans ma cour » continue de faire obstacle à la densification dans de nombreux quartiers.

L’annonce phare d’une interdiction de deux ans de l’investissement étranger dans les propriétés résidentielles peut paraître raisonnable. Pourtant, selon Phil Soper, président de Royal LePage : « L’effet sur les prix des maisons sera négligeable. Nous savons, d’après la période de la pandémie quand les prix ont grimpé pratiquement sans argent étranger, que notre problème est “fait au Canada”. »

M. Soper estime, comme le rapporte le Financial Post, que des mesures comme un compte d’épargne libre d’impôt aideraient les jeunes Canadiens à réaliser leur rêve d’acheter une maison dans un marché immobilier normal. Par contre, comme l’offre est faible et que les prix ont augmenté pendant la pandémie, de telles mesures ne peuvent qu’ajouter à la demande sans régler la question de l’offre. Du reste, seuls les acheteurs d’une première maison pourraient en profiter.

Une charte des droits des acheteurs de propriétés qui mettrait fin aux offres à l’aveugle et assurerait le droit à une inspection de la propriété et la transparence de l’historique des prix de vente dans les recherches de titres est aussi une bonne nouvelle.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété a été prolongé jusqu’en mars 2025. Ce programme a été un fiasco. Les acheteurs ne veulent pas partager l’avoir net de leur maison avec la SCHL. Le fédéral tente de le relancer, « [explorant] des options pour rendre le programme plus souple et mieux adapté aux besoins des acheteurs d’une première propriété, y compris les ménages monoparentaux ». Jusqu’à présent, les limites du programme l’ont rendu futile dans des marchés coûteux comme ceux de Toronto et de Vancouver.

Rien de ce que le gouvernement fédéral a fait dans le budget d’aujourd’hui ne changera grand-chose sur le marché de l’habitation. Ce qui entraînera un changement est la poussée des taux d’intérêts qui a déjà commencé. Les taux hypothécaires fixes sont à environ 4 %, et les taux variables ont entamé leur ascension. Il reste encore un écart inédit entre les deux, mais la Banque du Canada haussera sans doute le taux directeur de 50 points de base la semaine prochaine. Elle l’augmentera probablement encore à chacune de ses réunions d’ici la fin de l’année et au premier semestre de l’année prochaine.

Il vaut la peine de noter ce que le budget 2022 n’a pas fait. Il n’a rien fait au sujet des fiducies de placement immobilier ou des investissements des acheteurs canadiens autres que pour la revente précipitée. Certains s’attendaient à une hausse de la mise de fonds exigée pour les achats par des investisseurs, ou à des restrictions sur l’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire.

Le budget 2022 n’a pas augmenté le plafond de 1 million de dollars pour les hypothèques assurables. Il n’a pas rétabli l’amortissement sur 30 ans, un souhait du NPD. Il n’a pas non plus suivi l’exemple du gouvernement de la Colombie-Britannique en permettant une période de réflexion après qu’une offre a été acceptée, donnant techniquement aux acheteurs plus de temps pour obtenir du financement.