Les règles hypothécaires plus strictes applicables à compter du 1er janvier alimentent les ventes de propriétés.
Voici donc où nous en sommes, dans la période précédant la mise en œuvre des nouvelles lignes directrices B-20 du BSIF qui aura lieu le 1er janvier et qui exigeront que les emprunteurs dont le prêt n’est pas assuré se voient imposer une simulation de crise à un taux hypothécaire qui sera de 200 points de base au-dessus du taux contractuel des institutions financières assujetties à la réglementation fédérale. C’est sans surprise que les ventes de propriétés ont augmenté avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles. Malgré tout, l’activité demeure sous les sommets enregistrés plus tôt cette année et, pour le septième mois consécutif, les prix continuent de chuter dans le Grand Toronto.
Dans un discours prononcé cette semaine, le gouverneur Poloz de la Banque du Canada a confirmé son inquiétude persistante concernant l’endettement des ménages. En effet, les données publiées cette semaine par Statistique Canada démontraient que les ménages ont continué de s’endetter au cours du troisième trimestre. Le ratio de la dette par rapport au revenu disponible des ménages a augmenté d’un point de pourcentage pour s’établir à 171,1 %, le trimestre dernier. Relativement aux actifs et à la valeur nette, l’endettement a également augmenté, mais ces ratios sont plus près des niveaux à long terme, dépeignant un portrait moins grave des finances des ménages. Et même si les ménages étaient plus endettés, la part du revenu nécessaire au service de la dette a peu changé au cours du troisième trimestre, comme ce fut le cas au cours de la dernière décennie. Cela va changer au fur et à mesure que la Banque du Canada continuera d’augmenter son taux d’intérêt. Cependant, la prédominance des dettes hypothécaires à taux fixe signifie que les ménages ne ressentiront pas l’augmentation d’un seul coup. Il est probable que le ratio du service de la dette augmente plutôt graduellement. L’augmentation du coût d’emprunt et une plus grande stabilité des prix des propriétés devraient ralentir la croissance du crédit au cours de la prochaine année.
Mais avec tant d’attention portée à l’emprunteur imprudent, j’estime qu’il est important de réitérer que la grande majorité des Canadiennes et des Canadiens gèrent leurs finances de manière responsable. Par exemple, à peu près 40 % des propriétaires de maison ne détiennent pas de prêt hypothécaire et un tiers des ménages n’a aucune dette. Un autre 25 % des ménages a des dettes de moins de 25 000 $; donc, 58 % des ménages canadiens sont presque dépourvus de dettes. De plus, les taux de défaillance sur les prêts hypothécaires sont faibles.
L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a déclaré hier que les ventes de maisons ont grimpé de 3,9 % d’octobre à novembre, la deuxième hausse la plus importante en deux ans. Les ventes de maisons ont maintenant augmenté pour le quatrième mois consécutif, poussées par une hausse de 16 % dans le Grand Toronto, ce qui a représenté les deux tiers de la hausse à l’échelle nationale. Malgré cela, les ventes dans le Grand Toronto sont de beaucoup inférieures aux niveaux de celles de l’année dernière. Victoria, Ottawa et Regina ont également enregistré de forts gains, alors que Calgary, Edmonton et Montréal ont affiché de modestes augmentations.
Ce ne sont tout de même pas tous les marchés qui ont contribué à ces résultats. Vancouver a fait partie des exceptions. Pour un deuxième mois de suite, les reventes ont chuté dans la région de Vancouver, affichant une baisse de 3,7 %, là où la pression due à l’abordabilité représente un enjeu important pour les acheteurs.
Envolée de nouvelles inscriptions
De nombreux vendeurs ont décidé d’inscrire leur propriété avant l’application des changements aux règles hypothécaires. Entre octobre et novembre, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3,5 % au Canada. La plus grande part de cette augmentation s’est produite dans la région de Toronto, où les nouvelles inscriptions ont grimpé de 22,9 %. Un rapport publié plut tôt ce mois-ci par le Toronto Real Estate Board a révélé que les inscriptions actives à Toronto ont augmenté modestement sous leur moyenne des dix dernières années au cours des derniers mois, après avoir chuté à de faibles niveaux historiques au début de 2017. Les acheteurs de la région de Toronto sont libérés de la pression, car on leur présente maintenant plus d’options. Cela pourrait aussi se produire bientôt à Vancouver. Les nouvelles inscriptions ont considérablement augmenté en novembre et, avec la diminution des reventes qui a été enregistrée au cours des quelques derniers mois, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions semble se déplacer vers des conditions équilibrées (voir les tableaux ci-dessous).
Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire actuel au taux de vente actuel. On comptait 4,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de novembre 2017, soit une légère baisse par rapport à 4,9 mois en octobre et à environ 5 mois enregistrés au cours des mois d’été, et très près de la moyenne à long terme de 5,2 mois. À 2,4 mois d’inventaire, le Grand Golden Horseshoe affiche une forte hausse par rapport au creux record de 0,8 mois enregistré en février et mars. |
