| La mise en œuvre des nouvelles lignes directrices B-20 du BSIF qui s’est effectuée le 1er janvier exige que les emprunteurs dont le prêt n’est pas assuré se voient imposer une simulation de crise à un taux hypothécaire qui est de 200 points de base au-dessus du taux contractuel des institutions financières assujetties à la réglementation fédérale. C’est sans surprise que les ventes de propriétés ont augmenté en novembre et en décembre, avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles. L’activité est toutefois demeurée sous les niveaux élevés atteints plus tôt en 2017 et les prix ont continué de chuter dans le Grand Toronto et dans Oakville-Milton, en Ontario, pour le huitième mois consécutif. Les prix ont également connu un recul au cours du mois dernier à Calgary, Regina et Saskatoon, les villes qui ont subi les effets de la chute des prix du pétrole et d’autres produits de base qui a débuté au milieu de 2014.
Hausse des taux hypothécaires
Depuis la publication des données de fin d’année exceptionnellement élevées sur l’emploi au Canada le 5 janvier, on s’attend, dans une très large mesure, que la Banque du Canada augmente le taux cible de financement à un jour de 25 points de base ce mercredi, pour le fixer à 1,25 pour cent. En fait, les taux du marché ont déjà été rehaussés en réaction à cette attente. La Banque Royale a été la première à augmenter son taux hypothécaire fixe sur 5 ans affiché à 5,14 pour cent jeudi dernier, à la hausse comparativement à 4,99 pour cent. D’autres banques ont rapidement emboîté le pas.
Auparavant, une hausse du taux affiché n’avait que peu de conséquences parce que les taux contractuels des emprunteurs étaient généralement plus faibles. Cependant, les règles gouvernementales mises en place en octobre 2016 obligent maintenant les emprunteurs dont la mise de fonds initiale est inférieure à 20 pour cent à être admissibles au taux affiché. Et les nouvelles règles du BSIF en vigueur cette année exigent maintenant que même ceux qui ont une mise de fonds initiale supérieure à 20 pour cent soient admissibles à un taux de 200 points de base au-dessus du taux hypothécaire contractuel des institutions financières assujetties à la réglementation fédérale.
Depuis quatre ans, le taux hypothécaire fixe sur cinq ans affiché n’a pas dépassé 5 pour cent. Et depuis près de dix ans, les acheteurs de maison n’avaient pas à être admissibles à des taux hypothécaires contractuels aussi élevés, alors que les règles gouvernementales sur les simulations de crise n’existaient pas. Il y a dix ans, les prix des maisons dans les principales villes du Canada étaient nettement inférieurs. En fait, comme le démontre le tableau ci-dessous, les prix des maisons dans la région du Grand Vancouver, la vallée du Fraser et le Lower Mainland de la Colombie-Britannique ont augmenté de presque 80 pour cent seulement au cours des cinq dernières années. Dans le Grand Toronto, les prix des maisons ont grimpé de plus de 60 pour cent au cours de la même période. Ces augmentations de prix ont éclipsé les augmentations des revenus par une marge énorme. De toute évidence, l’abordabilité du logement a dégringolé et la combinaison du resserrement des règles et de la hausse des taux d’intérêt freinera sans aucun doute les ventes de propriétés.
Il s’agit d’un facteur qui pourrait réduire la probabilité que la Banque du Canada augmente son taux cette semaine. Un autre facteur est l’échec possible des négociations de l’ALENA, une menace aux deux tiers des exportations du Canada. De plus, l’inflation demeure basse et les hausses salariales sont encore plutôt modestes, bien qu’elles s’améliorent.
Par conséquent, la probabilité que la Banque du Canada augmente son taux cette semaine n’est pas incontestable.
Les taux d’intérêt du marché américain ont augmenté considérablement cette année et de nombreux négociateurs d’obligations prévoient maintenant la fin d’un marché haussier à long terme, alors que l’économie américaine s’approche du plein emploi que les stimulants fiscaux (les récentes réductions d’impôt) amplifieront le déficit budgétaire fédéral.
Augmentation des ventes de maisons en décembre
L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a déclaré aujourd’hui que les ventes résidentielles réalisées à l’échelle nationale ont grimpé de 4,5 % de novembre à décembre, ce qui représente une hausse mensuelle pour un cinquième mois consécutif. En décembre, l’activité était à la hausse dans près de 60 % des marchés locaux, et plus particulièrement dans le Grand Toronto, à Edmonton, à Calgary, dans la vallée du Fraser, sur l’île de Vancouver, à Hamilton-Burlington et à Winnipeg.
Même si l’activité est demeurée en deçà des niveaux de l’an dernier à pareille date dans le Grand Toronto, des gains imposants réalisés dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique, sur l’île de Vancouver, ainsi qu’à Calgary, Edmonton, Ottawa et Montréal ont plus que compensé la baisse enregistrée.
Envolée de nouvelles inscriptions
De nombreux vendeurs ont décidé d’inscrire leur propriété avant l’application des changements aux règles hypothécaires. Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché une hausse de 3,3 % en décembre. Comme en novembre, la hausse à l’échelle nationale découle d’une forte augmentation du nombre de maisons à vendre dans le Grand Toronto. Les ventes et les nouvelles inscriptions affichent des hausses depuis le mois d’août. Cela s’est traduit par un ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions qui se maintient depuis aux alentours de 55 % à un peu moins de 60 %.
On parle d’un marché national du logement équilibré lorsque le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situe entre 40 et 60 %; les résultats en dessous ou au-dessus de cette étendue indiquent qu’il s’agit respectivement d’un marché favorable à l’acheteur ou au propriétaire-vendeur. Cela dit, la fourchette d’équilibre peut varier d’un marché local à l’autre.
Le degré auquel l’équilibre du marché actuel est au-dessus ou en dessous de sa moyenne à long terme et la durée de ces périodes constituent une manière plus sophistiquée d’évaluer si les conditions locales favorisent l’acheteur ou le propriétaire-vendeur. Les mesures de l’équilibre du marché qui se situent à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme indiquent généralement un équilibre du marché. Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et sa moyenne à long terme, plus des deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en décembre 2017.
Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le nombre de mois qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire actuel au taux de vente actuel.
On comptait 4,5 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de décembre 2017. Cette mesure a connu une baisse graduelle dans la foulée de la hausse mensuelle des ventes qui s’est amorcée l’été dernier.
Le nombre de mois d’inventaire dans le Grand Golden Horseshoe (2,1 mois) a affiché une forte hausse par rapport au creux record enregistré en mars 2017 (0,9 mois). Malgré cela, les données de décembre témoignent d’un mois d’inventaire qui s’est tenu en deçà de la moyenne à long terme pour la région (3,1 mois) et qui a atteint son point le plus bas en sept mois.
Assouplissement de la pression sur les prix
L’Indice des prix des propriétés (IPP) MLS® global et composé a augmenté de 9,1 % d’une année à l’autre en décembre 2017, affichant une poursuite du ralentissement dans les hausses d’une année à l’autre qui a commencé au printemps de l’année dernière; il s’agit de la plus faible augmentation depuis février 2016. Le ralentissement de la croissance des prix s’explique largement par un recul des tendances des prix dans les marchés du Grand Golden Horseshoe suivis par l’indice, surtout en ce qui concerne les maisons unifamiliales. Sur une base globale, seule la hausse du prix des maisons unifamiliales a ralenti d’une année à l’autre. À titre comparatif, la croissance des prix d’une année à l’autre s’est accélérée pour les maisons en rangée et les appartements.
Les appartements ont encore affiché les hausses de prix les plus importantes d’une année à l’autre en décembre (+20,5 %), suivis des maisons en rangée (+13 %), des maisons unifamiliales à un étage (+5,5 %) et des maisons unifamiliales à deux étages (+4,5 %). |
