Le marché canadien du logement atteint des sommets en août

Les ventes résidentielles nationales ont encore augmenté de 6,2 % d’un mois à l’autre en août. Les résultats établissent un nouveau record mensuel (voir le graphique ci-dessous).

Contrairement aux deux mois précédents où l’activité était en hausse dans tout le pays, les ventes ont augmenté dans environ 60 % des marchés locaux en août. Le Grand Toronto et le Lower Mainland de la Colombie-Britannique sont les régions qui ont connu les plus fortes hausses. Bien qu’une pénurie d’inscriptions persiste dans de nombreuses régions du Canada, il est intéressant de noter que le Grand Toronto et le Lower Mainland sont aussi les régions qui ont enregistré un nombre considérable de nouvelles inscriptions en août.

En août, les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont affiché une hausse de 33,5 % d’une année à l’autre. Il s’agit de ventes records pour le mois d’août et des sixièmes ventes mensuelles en importance jamais enregistrées. Comparativement au mois d’août de l’année passée, les transactions étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens.

Jusqu’à présent cette année, plus de 340 000 propriétés ont changé de main sur les systèmes MLS^® canadiens, soit une hausse de 0,8 % comparativement aux huit premiers mois de 2019, malgré la récession provoquée par la COVID-19.

« Ce fut un été record dans plusieurs marchés de l’habitation au Canada, alors que les courtiers et agents immobiliers et leurs clients rattrapent leur retard après la perte d’une grande partie des activités immobilières du printemps 2020, a déclaré Costa Poulopoulos, président de l’ACI. De nombreux marchés confrontés à des pénuries d’inscriptions ont connu une concurrence féroce entre les acheteurs cet été, bien que cela ait été prévu pour 2020 avant la COVID-19. Il semble vraiment que le marché du printemps se soit déplacé vers l’été. »

Selon Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, l’activité présente « des signes de ralentissement en septembre ».

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a affiché un autre gain de 10,6 % en août comparativement à juillet. Le nombre de nouvelles inscriptions était à la hausse sur près des trois quarts des marchés locaux, en particulier dans le Lower Mainland, le Grand Toronto et à Ottawa.

L’augmentation des nouvelles inscriptions en août ayant dépassé la hausse des ventes pour la première fois depuis le début de la reprise en mai, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a diminué, passant de 72,3 % en juillet à 69,4 % en août. Cela étant dit, il s’agit encore d’un des plus hauts taux enregistrés pour cette mesure.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, environ un tiers seulement de l’ensemble des marchés locaux était en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme). Les deux autres tiers des marchés étaient au-dessus des normes à long terme et dans de nombreux cas, bien au-dessus.

Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre toutes les propriétés de l’inventaire courant au taux de vente actuel.

On comptait 2,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2020, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, certains marchés de l’Ontario comptent maintenant des semaines d’inventaire plutôt que des mois. L’offre reste donc limitée dans de nombreuses régions du pays, surtout en Ontario.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,7 % d’un mois à l’autre en août 2020 (voir le graphique et le tableau ci-dessous). En comparaison, l’Indice avait fait un bond de 2,3 % en juillet 2020 – la deuxième plus forte hausse (après celle de mars 2017) des 15 dernières années. Les 21 marchés que l’Indice mesure actuellement ont tous affiché des hausses d’un mois à l’autre, à l’exception de Victoria et le reste de l’île de Vancouver.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu une hausse d’une année à l’autre de 9,4 % en août. Il s’agit de la plus importante hausse depuis la fin 2017.

Les gains d’une année à l’autre les plus importants ont été réalisés à Ottawa (+19,9 %) et Montréal (+16,4 %); des hausses de 10 % à 15 % ont été observées dans le Grand Toronto et le Grand Golden Horseshoe. À Moncton, les prix ont également augmenté dans cette fourchette en août.

Les prix sont demeurés relativement inchangés d’une année à l’autre à Calgary, Edmonton et St. John’s; ils ont augmenté de 3,5 % à 5,5 % en Colombie-Britannique.

L’IPP MLS^® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en août 2020 a atteint un nouveau record, s’élevant à un peu plus de 586 000 $, en hausse de 18,5 % par rapport au même mois l’année dernière.

La SCHL prédisait en mai que le prix moyen des maisons vendues au pays baisserait de 9 % à 18 % en 2020, et pourrait ne retrouver le niveau de la fin 2019 qu’en 2022. Au lieu, le prix moyen national d’août était en hausse de 18,5 %.

La santé du marché du logement est en bonne partie attribuable à la demande refoulée des ménages qui ont maintenu leur niveau de revenu pendant la pandémie. Les ménages les plus durement touchés sont ceux de petits salariés dans les secteurs de l’hébergement, de la restauration et des voyages. Ce sont eux qui ont le moins les moyens de faire face aux difficultés, et ils ne sont généralement pas propriétaires de maisons.

La bonne nouvelle est que le marché du logement contribue à la relance de l’économie.

Le Rapport sur l’industrie hypothécaire résidentielle présente des informations détaillées sur le marché canadien des prêts hypothécaires résidentiels, depuis le montage de prêts jusqu’au financement, pour les prêts assurés et les prêts non assurés, en couvrant tous les types de prêteurs hypothécaires. Il se fonde sur les données disponibles à la fin du deuxième trimestre 2020. En voici des points saillants :

Tendances relatives aux types de prêteurs hypothécaires

• Le rapport indique qu’en 2019. les six grandes banques du Canada sont restées très présentes sur le marché canadien du financement de l’habitation, avec une part de 67 % des prêts hypothécaires nouvellement consentis (voir le graphique ci-dessous).
• Les sociétés de crédit hypothécaire (SCH) détiennent 20 % du marché des prêts hypothécaires assurés, et les coopératives de crédit, 12 %.
• Les prêts hypothécaires en souffrance de 90 jours et plus sont demeurés faibles pour tous les types de prêteurs. Cela semble indiquer que la proportion d’emprunteurs en mesure d’effectuer leurs paiements hypothécaires ou de les reporter est demeurée constante.
• Les SCH ont continué de représenter 1 % de l’encours des prêts hypothécaires au pays, soit environ 14 à 15 milliards de dollars de dettes hypothécaires.
• Certaines SCH ont offert des reports de paiements hypothécaires et d’autres types d’accommodements aux emprunteurs hypothécaires éprouvant des difficultés financières. Environ 10 % des emprunteurs hypothécaires ont demandé un report de leurs paiements hypothécaires.

Tendances du financement hypothécaire

• Les dépôts sont demeurés la principale source de financement hypothécaire pour les six grandes banques (66 %) et les coopératives de crédit (77 %).
• Les obligations sécurisées représentaient 17 % du financement hypothécaire total des six grandes banques à la fin du premier trimestre de 2020, ce qui est 4 % de plus qu’en 2019.
• La titrisation privée a continué de représenter une très faible part de la composition du financement hypothécaire au Canada, soit seulement 1,1 %. Cependant, le marché des titres hypothécaires résidentiels semble être en expansion au Canada.