Le logement poursuit son essor en février

La hausse d’un mois à l’autre des ventes nationales de janvier à février est surtout attribuable au Grand Toronto et à d’autres marchés ontariens, ainsi qu’à Calgary et à certains marchés de la Colombie-Britannique. Ces gains pallient un déclin considérable des ventes à Montréal, où les nouvelles inscriptions au début de 2021 étaient inférieures à celles de la seconde moitié de l’an dernier.

S’inscrivant dans une tendance observée depuis l’été dernier, la hausse de février établit un nouveau record pour le mois, et ce, par une marge considérable (plus de 13 000 transactions). Pour le huitième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens par rapport au même mois en 2020. Sur les huit marchés qui ont enregistré une baisse des ventes d’une année à l’autre en février, l’offre minimale était probablement la cause du recul.

« Nous sommes au tout début du premier marché printanier non perturbé (par des politiques ou par un confinement) depuis des années, alors que le déséquilibre de l’offre et de la demande n’a jamais atteint des proportions aussi extrêmes, dit Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Alors, que se passe-t-il? Je crois que la situation s’explique d’une part par la demande refoulée par les changements réglementaires qui ont été apportés dans les années précédant la COVID-19. On observe d’autre part un certain devancement de la demande, soit parce que les acheteurs veulent trouver une propriété pour traverser la pandémie, soit parce qu’ils veulent éviter la flambée des prix tout en profitant d’un taux d’intérêt hypothécaire record. Mais le principal facteur est peut-être l’émergence de propriétaires existants qui disposent d’un avoir considérable et qui sont motivés à déménager en raison du grand bouleversement qu’est la COVID-19. Les nombreux acheteurs d’une première propriété doivent maintenant leur faire concurrence. »

Le nombre de nouvelles inscriptions a fait un bond de 15,7 % en février, rattrapant la baisse enregistrée en janvier. Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est particulièrement élevé, ce qui indique que presque toutes les propriétés inscrites trouvent preneurs. Il n’est donc pas surprenant que beaucoup des marchés où l’offre a rebondi en février soient ceux où les ventes ont augmenté pendant le même mois.

L’augmentation de l’offre ayant dépassé la hausse des ventes en février, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a légèrement diminué, s’établissant à 84 %, comparativement au record de 91,2 % enregistré en janvier. Cela dit, le ratio de février est le plus élevé jamais observé après ce record. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,4 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate que seulement environ 15 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en février. Le reste des marchés, soit 85 %, se situaient au-dessus des normes à long terme et, dans bien des cas, bien au-dessus. On a observé durant les deux premiers mois de 2021 et la deuxième moitié de 2020 un nombre record de marchés favorables aux propriétaires-vendeurs. Notons que le record établi avant la COVID-19, soit seulement environ 55 % des marchés qui étaient favorables aux propriétaires-vendeurs, datait du début de 2002.

On comptait seulement 1,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de février 2021, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois. À l’échelle locale, environ 40 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de février.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 3,3 % d’un mois à l’autre en février 2021, ce qui représente une hausse record. Sur les 40 marchés que mesure actuellement l’Indice, tous sauf un ont connu une hausse d’un mois à l’autre.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en février une hausse d’une année à l’autre de 17,3 %. Cette augmentation, la plus importante depuis avril 2017, atteint presque un sommet.

Les hausses d’une année à l’autre les plus importantes – plus de 35 % – ont été enregistrées dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario, à Tillsonburg et à Woodstock-Ingersoll.

Des augmentations des prix de l’ordre de 30 à 35 % d’une année à l’autre ont été observées à Barrie, à Niagara, à Bancroft, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Kawartha Lakes, à London-St. Thomas, à North Bay, à Northumberland Hills, à Quinte, à Simcoe et dans la région de la baie Géorgienne Sud.

Des augmentations des prix de l’ordre de 25 à 30 % d’une année à l’autre ont été enregistrées aux endroits suivants : Hamilton, Guelph, Cambridge, Brantford, Huron-Perth, Kitchener-Waterloo, Peterborough-Kawarthas et le Grand Moncton.

Comparativement à février 2020, une hausse des prix de 20 à 25 % a été enregistrée à Oakville-Milton et à Ottawa, de 18,8 % à Montréal, de 16,1 % à Chilliwack, de 10 à 15 % sur l’île de Vancouver, dans la vallée du Fraser, dans la vallée de l’Okanagan, à Winnipeg, dans le Grand Toronto, à Mississauga et à Québec, de 5 à 10 % dans le Grand Vancouver, à Victoria, à Regina et à Saskatoon, de quelque 3,5 % à Calgary et à Edmonton, et de 2,6 % à St. John’s.

Le tableau ci-dessous indique l’évolution des prix région par région.

Nous savons tous pourquoi le marché de l’habitation est en plein essor.

• L’emploi dans les industries offrant les plus forts salaires a en fait augmenté malgré la pandémie, renforçant le revenu d’acheteurs potentiels.
• Les taux hypothécaires ont plongé jusqu’à des niveaux inédits, et même s’ils remontent maintenant, ils restent sous les niveaux d’avant la COVID, et de nombreux acheteurs bénéficient probablement encore de taux plus bas garantis par une préapprobatioon.
• Il y a un changement radical dans les préférences, les acheteurs cherchant plus de place, plus loin des grands centres urbains (la nécessité de se rendre chaque jour au bureau étant en baisse, et sans doute destinée à le rester).
• La limitation des voyages a créé une demande historique de résidences secondaires (de vacances), et les ménages ont le moyen d’utiliser le capital qu’ils ont dans leurs propriétés actuelles.
• Les ménages plus jeunes devancent sans doute ce qu’ils auraient autrement fait des années plus tard.
• Il y a sans doute une crainte de rater de bonnes occasions et une activité spéculative sur le marché. Selon le courtage Realosophy, en janvier, 6 % de toutes les maisons en vente dans les banlieues de Toronto avaient été achetées moins d’un an plus tôt; en janvier 2020, c’était 4 %.

D’un autre côté, il y a très peu d’offre pour satisfaire à la demande, du moins dans les segments privilégiés par le marché.

Par ailleurs, les mises en chantier d’habitations au Canada ont baissé en février : il y en avait 245 900 en février (données annualisées), ce qui reste élevé, après un niveau presque record le mois précédent. Il ne s’agit pas d’un miracle hivernal. En moyenne sur 12 mois, les mises en chantier se situent à 227 000 (données annualisées), le plus haut niveau depuis 2008, et depuis six mois, elles sont en moyenne à 242 000, un sommet depuis au moins 1990. Ce mois-ci, les chiffres ont baissé tant pour les maisons unifamiliales que pour les multilogements, et ce, dans toutes les provinces sauf en Colombie-Britannique.

L’allègement des restrictions enflamme le marché canadien de l’emploi en février

L’emploi a augmenté de 259 000 (+1,4 %) en février, après avoir reculé de 266 000 au cours des deux mois précédents. Le taux de chômage national a diminué de 1,2 point de pourcentage pour s’établir à 8,2 %, ce qui est le taux le plus faible depuis mars 2020.

Les hausses de l’emploi observées en février sont concentrées au Québec et en Ontario. La majeure partie des gains réalisés dans ces provinces est attribuable à la reprise observée dans des secteurs – particulièrement le commerce de détail et les services d’hébergement et de restauration – qui avaient le plus souffert des mesures de confinement. Globalement, les augmentations de l’emploi en février se situent dans des emplois à faible salaire. Les secteurs de services à contact élevé restent parmi les plus durement touchés par la crise (voir le graphique ci-dessous).

En février, le marché canadien du travail a franchi le cap d’une année complète de changements inédits attribuables à la pandémie. Par rapport à 12 mois plus tôt, on comptait 599 000 (-3,1 %) personnes occupées de moins en février, et 406 000 (+50,0 %) personnes de plus travaillant moins de la moitié de leurs heures habituelles. Le nombre de travailleurs touchés par la crise économique liée à la COVID-19 a culminé à 5,5 millions en avril 2020, avec une baisse de l’emploi de 3,0 millions et une augmentation de 2,5 millions des absences du travail. Depuis le début de la pandémie il y a un an, il reste plus de 1 million de Canadiens qui ont subi une perte de revenu d’emploi.

Les changements liés à la pandémie qui sont survenus sur le marché du travail ont touché de manière disproportionnée les jeunes femmes, particulièrement les adolescentes. Comparativement à février 2020, les pertes d’emploi parmi les femmes âgées de 15 à 24 ans (-181 000; -14,1 %) étaient à l’origine de près du tiers (30,2 %) de la baisse de l’emploi total.

Le nombre de personnes qui voulaient travailler, mais qui n’ont pas cherché activement un emploi et qui, par conséquent, ne correspondaient pas à la définition de « chômeurs », a diminué de 33 000 (-5,7 %) en février. Si les personnes de ce groupe étaient comptées parmi les chômeurs, le taux de chômage ajusté se serait établi à 10,7 % en février (en baisse de 1,3 point de pourcentage par rapport à janvier).

La COVID-19 a augmenté l’inégalité des revenus au Canada, comme dans le reste du monde. Les travailleurs gagnant les plus faibles salaires ont été de loin les plus durement touchés par la pandémie. Il y a de fait eu une augmentation nette de l’emploi dans la dernière année pour les travailleurs à revenu plus élevé. Le graphique ci-dessus illustre la raison pour laquelle le marché de l’habitation se porte si bien.

Selon l’énoncé de politique de la Banque : « Même si les perspectives économiques se sont améliorées, le Conseil de direction juge que la reprise doit continuer d’être appuyée par des mesures de politique monétaire exceptionnelles. Nous restons engagés à maintenir le taux directeur à sa valeur plancher jusqu’à ce que les capacités excédentaires dans l’économie se résorbent, de sorte que la cible d’inflation de 2 % soit atteinte de manière durable. Dans la projection de janvier de la Banque, cela ne se produit qu’au cours de 2023. » La Banque poursuivra son programme d’assouplissement quantitatif pour renforcer cet engagement et garder les taux d’intérêt bas sur toute la courbe de rendement jusqu’à ce que la reprise soit bien amorcée. À mesure que sa confiance à l’égard de la vigueur de la reprise continuera d’augmenter, le Conseil de direction ajustera le rythme des achats nets d’obligations du gouvernement du Canada au besoin. La banque centrale « [continuera] de procurer le niveau de détente monétaire nécessaire pour soutenir la reprise et atteindre l’objectif d’inflation ».

Le rapport sur l’emploi de vendredi a créé une bonne surprise, mais il reste des raisons de s’inquiéter. La reprise est inégale, la plupart des pertes d’emploi étant concentrées dans trois secteurs : l’hébergement et la restauration, la culture et les loisirs, et les services divers, comme les soins personnels. Le rapport sur l’emploi de mars pourrait être particulièrement important pour la Banque du Canada, car il présentera les ultimes données avant que la banque centrale ne rajuste sa politique en avril. L’accélération de la vaccination, après des débuts lents, soutiendrait l’augmentation de l’emploi.

Un nouveau rapport sur l’emploi présentant des résultats positifs, combiné aux données récentes indiquant une croissance étonnamment forte de l’économie au T4 et au T1, pourrait amener la Banque du Canada à réduire ses achats d’obligations.

La Banque du Canada maintient les taux et poursuit son programme d’achat d’obligations

Plutôt qu’une contraction au premier trimestre de cette année, l’estimation préliminaire de Statistique Canada situe la croissance en janvier à 0,5 % (taux non annualisé). En janvier, la vigueur économique a été favorisée par les ressources, le logement et les dépenses gouvernementales, et la météo clémente y a sans doute contribué. Dans une déclaration publiée aujourd’hui, la banque centrale a souligné le fait que « l’économie se montre plus résiliente que prévu face à la deuxième vague du virus et aux mesures sanitaires connexes ». La Banque du Canada prévoit maintenant une croissance économique positive au premier trimestre : « Les consommateurs et les entreprises s’adaptent aux mesures sanitaires, et l’activité sur le marché du logement a été beaucoup plus vigoureuse qu’attendu. L’augmentation de la demande étrangère et les prix plus élevés des produits de base ont aussi amélioré les perspectives pour les exportations et les investissements des entreprises. »

Aux États-Unis, un plan de relance de 1900 milliards de dollars est sur le point d’éperonner l’économie du plus grand partenaire commercial du Canada. Ce sera un énorme ballon d’oxygène pour l’économie mondiale, ce qui a entraîné une forte hausse des prix des produits de base ainsi que des rendements obligataires ces derniers mois. Le dollar canadien est resté relativement stable par rapport au dollar américain, mais s’est apprécié par rapport à la plupart des autres devises.

Les économistes s’attendent maintenant à ce que le Canada connaisse une expansion de 5,5 % cette année, au lieu de 4 % comme l’avançait la Banque du Canada en janvier. En arrivant à la réunion d’aujourd’hui, nul ne croyait que la Banque augmenterait le taux cible à un jour. Cependant, les marchés escomptent actuellement une probabilité de 50 % qu’il y ait une augmentation d’ici un an, contre une probabilité de 25 % en janvier.

Pour sa part, la Banque du Canada continue d’insister sur les risques que recèlent les perspectives et l’énorme capacité excédentaire de l’économie. « Le marché du travail est loin d’être rétabli, car l’emploi est encore bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie. Les travailleurs à faible salaire, les jeunes et les femmes ont été les plus durement touchés par les pertes d’emploi. La propagation des variants plus facilement transmissibles du virus représente le plus grand risque à la baisse pour l’activité économique, du fait que les éclosions et les restrictions localisées pourraient limiter la croissance et la rendre plus variable. »

La Banque a aussi attribué la récente hausse de l’inflation à des facteurs temporaires. Il y a un an, de nombreux prix ont chuté, victimes de la pandémie. Ainsi, les comparaisons d’une année à l’autre montreront une augmentation pendant un certain temps en raison de cet effet dans l’année de référence combiné à une hausse des prix de l’essence par suite de la montée du cours du pétrole. Le Conseil de direction prévoit que l’inflation mesurée par l’IPC s’atténuera à mesure que ces effets se dissipent et que les capacités excédentaires continuent d’exercer des pressions à la baisse.

La Banque n’a donné aucune indication du moment où elle pourrait réduire ses achats d’obligations. Sa prochaine décision est attendue le 21 avril, lorsque son Rapport sur la politique monétaire d’avril présentera des prévisions économiques complètes. Le gouverneur Macklem est plus réservé que de nombreux observateurs ne s’y attendaient, et il pêchera plutôt par excès de prudence. Lorsque la banque centrale commencera à réduire ses achats d’actifs, ce sera davantage pour légèrement lever le pied que pour enfoncer les freins. La Banque du Canada a acheté pour au moins 4 milliards de dollars d’obligations du gouvernement fédéral par semaine pour aider à contenir le coût de l’emprunt. Il se peut qu’elle ne doive plus en faire autant alors que l’économie semble prête à absorber la capacité excédentaire d’ici l’an prochain, au lieu de le faire seulement en 2023 comme le prévoyait la Banque du Canada.

Forte croissance économique au Canada au T4 et en janvier

Les données de janvier sont intéressantes du fait que les ventes au détail ont chuté vu la fermeture des commerces non essentiels dans des régions clés du pays face à la flambée des cas de COVID. La vigueur économique est venue des ressources, du logement et des dépenses gouvernementales, et la météo clémente y a sans doute contribué.

À sa dernière réunion en janvier, la Banque du Canada estimait que la croissance serait de 4,8 % au quatrième trimestre (la moitié du taux réel de 9,6 %), et qu’il y aurait une contraction au premier trimestre de cette année. Les bons résultats du quatrième trimestre découlent d’une activité exceptionnelle dans le secteur du logement, d’investissement des entreprises dans les machines, des dépenses gouvernementales et d’une résurgence de l’accumulation des stocks. L’accumulation de stocks est souvent considérée comme un signe négatif, conséquence d’une faiblesse des dépenses de consommation. Cependant, il se peut que les entreprises se préparent à une forte reprise de la demande.

Les économistes de Bay Street révisent leurs prévisions de croissance à la hausse pour cette année, et la Banque du Canada fera sans doute de même à nouveau lors de sa réunion de mercredi prochain. De toute évidence, l’économie est plus résiliente que prévu. Cela changera-t-il l’évaluation que fait la Banque de la nécessité de poursuivre la stimulation monétaire? Probablement pas. Il est toutefois probable qu’elle reconsidérera son opinion que la prochaine hausse des taux ne surviendra pas avant 2023, comme elle l’a affirmé plusieurs fois.

Sur l’ensemble de 2020, l’économie canadienne s’est contractée de 5,4 % – sensiblement plus que la baisse de 3,5 % aux États-Unis.

Comme l’économie se porte mieux que prévu, il se peut qu’il y ait maintenant suffisamment de mesures de relance. Le gouvernement Trudeau semble être déterminé à accroître sensiblement les dépenses gouvernementales dans le prochain budget fédéral (qui sera probablement présenté au printemps). Nous savons que le gouvernement serait porté à stimuler l’économie encore un an ou deux, mais il y aurait peut-être lieu de reconsidérer la situation.

Flambée du rendement des obligations canadiennes à 5 ans

Les banques centrales ont tenté d’apaiser les marchés. L’économiste en chef de la Banque centrale européenne, Philip Lane, affirme que son institution est prête à acheter des obligations de façon flexible. Le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, a affirmé que la récente montée des rendements est un témoignage de confiance dans les perspectives économiques. Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, nous a dit cette semaine qu’il y a encore un long chemin à parcourir pour rétablir l’économie du Canada. La Banque du Canada continuera d’offrir son soutien jusqu’au bout. De nombreux économistes de Bay Street y voient la confirmation de l’engagement de la Banque du Canada à maintenir le taux directeur à sa valeur plancher effective de 25 points de base jusqu’en 2023.

Tout ceci a eu des répercussions au Canada. Mardi, j’ai fait remarquer que le rendement des obligations gouvernementales sur cinq ans avait grimpé de 27 points, jusqu’à 0,69 %, depuis le début du mois (voir le premier graphique ci-dessous). Aujourd’hui, l’augmentation est devenue exponentielle, atteignant 1,00 % (voir le deuxième graphique).

Les taux d’épargne sont élevés, et les grandes banques ont fait état d’une forte augmentation des dépôts où les consommateurs accumulent leurs économies. On peut rappeler que l’effervescence des années 1920 était par-dessus tout une réponse à la pandémie de 1918.

L’indice des prix des matières premières CRB (voir ci-dessous) s’est envolé, grâce à des gains dans tous les secteurs, sauf l’or et le jus d’orange. Par conséquent, les coûts de construction de maisons augmentent aussi, alors que les ventes restent bien supérieures aux nouvelles

C’est le moment de profiter des taux hypothécaires actuels. Pour ceux qui sont en voie d’acheter, il est judicieux d’obtenir une préapprobation. Des hausses des taux entraîneront sans doute davantage d’activité sur le marché. Ceux qui hésitaient d’acheter pourraient se décider, ce qui fera encore grimper les prix au cours du premier semestre.

La montée des taux d’intérêt serait certainement plafonnée ou inversée s’il arrive une troisième vague de cas de COVID, avec de nouveaux variants, avant que la vaccination soit complétée au Canada. Cependant, il y a tant de mesures monétaires et budgétaires de stimulation sur les marchés mondiaux, et les prix pétroliers devraient si bien continuer de remonter qu’une hausse des taux d’intérêt ne peut pas être très lointaine. Signe avant-coureur, le dollar canadien s’approche de son niveau le plus élevé en trois ans.

Les rendements à long terme augmentent malgré l’inaction des banques centrales

L’augmentation de la dette gouvernementale découlant des mesures budgétaires destinées à amortir le choc de la pandémie et à stimuler l’économie a préparé le terrain à une majoration des rendements sur les obligations d’État dans une bonne part des pays industrialisés.

L’inflation suscite des inquiétudes croissantes. Fait rare, Statistique Canada vient de réviser à la hausse son estimation de l’inflation de base qu’elle avait révélée à peine cinq jours plus tôt, la faisant passer de 1,5 % à 1,77 %. Résultat, l’inflation paraît destinée à monter davantage que ce n’était le cas la semaine passée, alors que les investisseurs s’inquiètent de plus en plus de pressions sur les prix mondiaux. L’indice des prix à la consommation (IPC) de base est pour la Banque du Canada l’indicateur de référence de l’inflation sous-jacente. Les marchés ont été secoués de le voir apparemment atteindre presque 1,8 % sur un an.

Même s’il semble que l’inflation augmentera encore dans les prochains mois du fait d’une progression des coûts de l’énergie, les responsables des politiques et en particulier le gouverneur Tiff Macklem ne discernent guère de menace d’une hausse des prix même avec les niveaux exceptionnels de mesures de stimulation économique. Malgré une montée temporaire au début de l’année, la Banque du Canada ne prévoit pas que l’inflation retourne durablement à sa cible de 2 % avant 2023. Macklem prend la parole à Calgary aujourd’hui, et il soutiendra probablement que l’économie canadienne est encore loin d’un seuil inflationniste.

La plus grande campagne de vaccination de tous les temps est actuellement en cours. Plus de 209 millions de doses ont été administrées dans 92 pays, selon des données recueillies par Bloomberg News. C’est actuellement 6,24 millions de doses qui sont administrées par jour. Israël a administré plus de 82 doses par 100 habitants, le Royaume-Uni, 27,5, et les États-Unis, 19,3. Le Canada, pour sa part, n’a administré que 4,1 doses par 100 habitants, ce qui le classe au 43^e rang mondial (voir le graphique ci-dessous).

La lenteur initiale de la vaccination annonce sans doute une plus longue période d’anémie économique.

Il se pourrait que les taux hypothécaires fixes subissent une pression haussière, bien que les cinq grandes banques n’aient pas encore réagi et que le taux des tests de résistance hypothécaire reste à 4,79 %, largement au-delà des taux contractuels. Comme la Banque du Canada ne semble pas se préparer à resserrer ses mesures, les taux hypothécaires variables – évoluant normalement avec le taux directeur – resteraient stables. Cependant, les taux hypothécaires ont augmenté chez certains prêteurs non bancaires. Assurément, la trajectoire de l’économie et des taux d’intérêt sera liée au retour à une « nouvelle normalité » après la pandémie. De bonnes nouvelles face à la pandémie mèneront inévitablement à des taux hypothécaires plus élevés en 2022-2023, sinon plus tôt.

Le marché de l’habitation continue son essor en janvier

Le taux annuel désaisonnalisé des ventes s’est établi à 736 452 unités en janvier, ce qui est nettement supérieur aux prévisions des ventes actuelles de l’ACI pour 2021 de 583 635 propriétés. Il sera difficile de maintenir le niveau d’activité actuel au cours des mois plus actifs à venir, à moins d’une augmentation de l’offre dont le marché a grand besoin. Cette augmentation pourrait toutefois se matérialiser à la faveur de l’assouplissement des restrictions liées à la COVID-19 et du retour du beau temps.

La hausse des ventes nationales de décembre à janvier repose sur des gains sous-jacents variables, y compris à Edmonton, dans le Grand Toronto, à Chilliwack (Colombie-Britannique), à Calgary, à Montréal et à Winnipeg. Les baisses enregistrées en janvier s’inscrivent davantage dans une tendance. Plusieurs d’entre elles se sont produites sur les marchés de l’Ontario, confirmant les prévisions selon lesquelles les ventes dans cette région pourraient baisser au début de l’année puisqu’il y a très peu de propriétés sur le marché et que plusieurs personnes envisageant de vendre cette année attendront au printemps.

En janvier, les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont affiché une hausse de 35,2 % d’une année à l’autre. Cette hausse suit la tendance observée depuis l’été dernier et établit un nouveau record pour le mois de janvier, et ce, par une marge considérable. Pour le septième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens par rapport au même mois en 2020. Parmi les 11 marchés qui ont enregistré une baisse des ventes d’une année à l’autre, neuf se trouvent en Ontario où l’offre est extrêmement limitée en ce moment.

« Les deux plus importants défis auxquels les marchés de l’habitation font face cette année, dit le président de l’ACI Costa Poulopoulos, sont les mêmes que l’année dernière : la COVID-19 et la pénurie de l’offre. Les efforts que nous déployons collectivement depuis un mois et demi pour faire baisser le nombre de nouveaux cas de COVID-19 semblent porter leurs fruits. Avec un peu de chance, des propriétaires-vendeurs qui hésitaient à se lancer sur le marché l’année dernière se sentiront plus à l’aise de le faire cette année. »

Le manque de nouvelles inscriptions continue d’être le plus grand problème sur le marché de l’habitation. Alors que nous arrivons au marché du printemps et continuons de voir les cas de COVID diminuer, il est probable que l’offre augmentera. Pour le moment toutefois, le nombre de nouvelles propriétés inscrites a chuté de 13,3 % en janvier, sous l’effet des baisses à deux chiffres observées dans le Grand Toronto, à Hamilton-Burlington, à London-St. Thomas, à Ottawa, à Montréal, à Québec et à Halifax-Dartmouth.

Comme les ventes ont augmenté et que l’offre a baissé considérablement en janvier, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour s’établir à 90,7 % – le pourcentage le plus élevé jamais enregistré pour cette mesure, et ce, par une marge considérable. Le record mensuel précédent, 81,5 %, avait été établi il y a 19 ans. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,3 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate que seulement environ 20 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en janvier. Le reste des marchés, soit 80 %, se situaient au-dessus des normes à long terme, et souvent bien au-dessus. Il s’agit d’un record quant au nombre de marchés favorables aux propriétaires-vendeurs.

On comptait seulement 1,9 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de janvier 2021, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, quelque 35 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de janvier.

Le manque d’offre est la raison pour laquelle les valeurs des propriétés continuent d’augmenter. Vu la forte demande d’avant la pandémie et la remontée historique du marché depuis l’été, les stocks de maisons à vendre ont été épuisés dans de nombreuses régions du pays. Vers la fin de 2020, par rapport à la moyenne sur 10 ans, les inscriptions actives avaient chuté de 50 à 61 % en Ontario, au Québec et dans la plus grande part du Canada atlantique, et de 29 % en Colombie-Britannique. Pourtant, les inscriptions de condos urbains ont fortement augmenté depuis le printemps dans les plus grandes villes du Canada. Le choix étant à ce point limité (sauf pour les condos urbains), les acheteurs continueront de se livrer une vive concurrence. Dans les provinces des Prairies et à Terre-Neuve-et-Labrador par contre, les acheteurs auront moins de raisons de faire des surenchères car l’offre n’y est pas aussi limitée.

Prix des maisons

La situation, sous un autre angle, est que les vendeurs abordent 2021 avec la main haute pour ce qui est de fixer les prix dans la plupart des marchés du Canada. Nous pensons que cela restera le cas une bonne part de 2021. Nous prévoyons en effet que les ratios provinciaux des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions – un bon indicateur de la pression sur les prix – resteront généralement au-dessus du niveau (0,60) où les vendeurs ont habituellement plus de pouvoir sur les prix. Dans de nombreux cas (y compris en Colombie-Britannique, en Ontario et au Québec), les ratios sont bien au-delà de ce niveau, ce qui laisse une ample marge avant que les conditions de l’offre et de la demande ne basculent en faveur des acheteurs.

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,9 % d’un mois à l’autre en janvier 2021. Des hausses de prix d’un mois à l’autre ont été observées sur 36 des 40 marchés que mesure actuellement l’Indice.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en janvier une hausse d’une année à l’autre de 13,5 %, soit la plus forte augmentation depuis juin 2017.

Les hausses d’une année à l’autre les plus importantes – plus de 30 % – ont été enregistrées dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario, à Northumberland Hills, à Quinte, à Tillsonburg et à Woodstock-Ingersoll.

Des augmentations des prix d’une année à l’autre de l’ordre de 25 à 30 % ont été observées à Barrie, à Niagara, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Huron-Perth, à Kawartha Lakes, à London-St. Thomas, à North Bay, à Simcoe et dans la région de la Baie Géorgienne Sud.

Des augmentations des prix d’une année à l’autre de l’ordre de 20 à 25 % ont été enregistrées aux endroits suivants : Hamilton, Guelph, Oakville-Milton, Bancroft, Brantford, Cambridge, Kitchener-Waterloo, Peterborough-Kawarthas, Ottawa et Grand Moncton.

Une hausse des prix de 16,6 % comparativement à janvier 2020 a été enregistrée à Montréal. Parallèlement, on a observé des augmentations d’une année à l’autre de 10 à 15 % sur l’île de Vancouver, à Chilliwack, dans la vallée de l’Okanagan, à Winnipeg, dans le Grand Toronto et à Mississauga. Une hausse des prix de l’ordre de 5 à 10 % a été observée à Victoria, dans le Grand Vancouver, à Regina et à Saskatoon. Enfin, les prix des propriétés ont augmenté de 2 % et de 2,2 % à Calgary et à Edmonton, respectivement

Après une année tourmentée, le marché canadien de l’habitation est revenu plus ou moins là où il en était au début de 2020 : guerres d’enchères, prix en hausse et acheteurs exaspérés incapables de trouver une maison abordable. La pandémie a changé certaines tendances. Elle a poussé de nombreux acheteurs vers les banlieues proches ou lointaines et au-delà, elle a entraîné un arrêt presque complet de l’immigration, elle a déclenché une baisse des marchés locatifs urbains et elle a amené les ménages à accumuler des économies – mais elle n’a pas calmé le marché immobilier.

La vigueur du marché est passée résolument des centres urbains – Toronto, Vancouver, Montréal – à des villes en périphérie, et cette tendance se poursuit. Par exemple, les prix on augmenté de « seulement » 11,9 % d’une année à l’autre à Toronto, mais bien davantage à Barrie (+27 %) et à London (+26 %).

La hausse des prix des condos a ralenti, ressortant à 3,1 % d’une année à l’autre, soit 14,3 points de pourcentage de moins que la hausse des prix de maisons unifamiliales. Cet écart est de loin le plus grand vu en 20 ans, conséquence du fait que les acheteurs privilégient l’espace et la distanciation sociale.

Les mises en chantier d’habitations (selon les données publiées hier par la SCHL) ont grimpé à 282 428 unités (données annualisées) en janvier, deuxième plus haut chiffre mensuel depuis 1990. Il se peut que ce résultat ait été favorisé par la météo inhabituellement douce en janvier dans une bonne part du pays. Il reste toutefois qu’il s’inscrit dans la même tendance que le record de ventes et le nombre de permis de construire.

Pour les responsables des politiques, il ne semble pas y avoir d’intérêt à entraver un secteur qui aide à soutenir l’économie, surtout que les règles hypothécaires ont déjà été resserrées ces dernières années.

On ne voit guère ce qui pourrait empêcher les ventes ou les prix d’atteindre de nouveaux sommets en 2021. Pourtant, des signes d’une accalmie émergeront au fil de l’année, et ils se préciseront l’année prochaine. Les principaux facteurs limitatifs seront une augmentation des nouvelles inscriptions, une baisse des transactions induites par la pandémie, une modeste augmentation des taux d’intérêt et une érosion de l’accessibilité financière. Disons que ce sera un atterrissage en douceur en 2022.

De nouvelles fermetures sapent le marché de l’emploi

L’emploi a baissé de 212 800 (-1,2 %) en janvier, ce qui est beaucoup plus faible que ce n’était généralement prévu. La baisse est entièrement attribuable à l’emploi à temps partiel (les emplois à temps plein ont de fait augmenté de 12 600), et elle est concentrée dans les secteurs du commerce de détail du Québec et de l’Ontario. Ainsi, les heures travaillées ont malgré tout augmenté de 0,9 % au courant du mois.

Les derniers résultats effacent des mois de gains, laissant l’emploi à environ 4,5 % sous son niveau de février 2020, avant la COVID.

La baisse de janvier a fait suite au recul (recalculé) de 52 700 (-0,3 %) enregistré en décembre et a ramené l’emploi à son plus bas niveau depuis août 2020.

Encore une fois, les pertes d’emploi étaient fortement concentrées dans le commerce de détail et de gros, les hôtels et les restaurants. Néanmoins, il faut noter que 8 des 16 secteurs industriels ont enregistré des gains de l’emploi le mois passé.

Le taux de chômage a progressé de 0,6 point de pourcentage pour atteindre 9,4 %, le taux le plus élevé depuis août. Ce taux se situe 3,7 points au-dessus du niveau d’avant la COVID; aux États-Unis, le taux est de 6,3 %, 2,8 points plus haut pour cette période. Cette deuxième hausse mensuelle consécutive a porté le taux de chômage à son plus haut niveau depuis août 2020. Le nombre de chômeurs de longue durée (les personnes qui cherchent du travail ou qui ont été mises à pied temporairement depuis 27 semaines ou plus) s’est maintenu à un niveau record (512 000), un rappel qu’étant donné que le chômage a augmenté au cours des derniers mois, bon nombre des personnes touchées par l’arrêt initial de l’activité économique lié à la COVID-19 ne sont pas encore retournées au travail.

Il reste que le marché canadien du travail se porte mieux aujourd’hui que pendant la première vague de restrictions, en avril et mars, quand l’emploi avait baissé de 3 millions.

En avril 2020, un mois après l’arrivée de la pandémie, 5,5 millions de travailleurs canadiens avaient été touchés directement par l’arrêt initial généralisé de l’activité économique lié à la COVID-19, qui a entraîné une baisse de l’emploi de 3,0 millions et une hausse de 2,5 millions des absences du travail en raison de la COVID-19. En janvier, le chiffre correspondant de travailleurs touchés s’est établi à 1,4 million; il comprenait une baisse de l’emploi de 858 000 et une augmentation de 529 000 absences du travail en raison de la COVID-19.

Encore une fois, les baisses de l’emploi ont touché principalement les jeunes et les femmes du principal groupe d’âge actif des 25 à 54 ans. Ces groupes avaient également enregistré de fortes baisses de l’emploi à temps partiel pendant le ralentissement initial de mars et avril 2020, du fait qu’ils sont plus susceptibles de travailler à temps partiel dans des secteurs directement touchés par les mesures de santé publique liées à la COVID-19, y compris le commerce de détail et les services d’hébergement et de restauration.

Certains secteurs comptant une proportion élevée de travailleurs à temps plein, y compris les services professionnels, scientifiques et techniques ainsi que la finance, les assurances, les services immobiliers et les services de location et de location à bail, ont retrouvé leurs niveaux d’emploi d’avant la COVID-19 au cours des derniers mois et n’ont pas connu de variation en janvier.

Parmi les Canadiens qui ont travaillé au moins la moitié de leurs heures habituelles, le nombre de personnes ayant travaillé à partir de leur domicile a augmenté de près de 700 000 pour atteindre 5,4 millions en janvier, ce qui a dépassé le sommet précédent de 5,1 millions enregistré en avril pendant la première vague de la pandémie de COVID-19.

Les salaires horaires moyens ont de nouveau grimpé, de 6,2 % d’une année à l’autre. Cependant, cette amélioration est due à la perte d’emplois à faible rémunération dans les secteurs du commerce de détail et de la restauration.

Vu la baisse de cas de COVID ces dernières semaines, il y a lieu d’espérer un allègement des restrictions. Le Québec a déjà annoncé qu’il assouplirait certaines restrictions pour les gymnases, les restaurants et les bars dans les jours à venir, et l’Ontario est en voie de rouvrir davantage d’écoles. Cependant, les responsables de la santé publique préviennent que de nouveaux variants du virus continuent de poser un risque, et ils plaident pour un maintien des mesures de confinement.

Il est indiscutable que la lumière au bout du très sombre tunnel de la pandémie, c’est un vaccin largement disponible. Sur ce plan, le Canada fait pâle figure. Le gouvernement Biden s’efforce d’accélérer la distribution de vaccins, mais il semble que le Canada ait commandé des vaccins bien après les États-Unis et le Royaume-Uni. Des problèmes de production ont sensiblement ralenti l’approvisionnement du Canada. Alors que les États-Unis et le Royaume-Uni ont déjà élargi la vaccination à toutes les personnes de 65 ans et plus, le Canada n’a même pas fini de vacciner les travailleurs de la santé et les résidents de centres de soins de longue durée. Il semble que l’approvisionnement en vaccins n’augmentera guère avant le mois d’avril.

Le tableau ci-dessous décrit la vaccination au Canada. Le pays se classe actuellement 34^e au monde pour le total de doses de vaccins administrées par 100 habitants.

La Banque du Canada prévoit encore qu’il n’y aura pas d’augmentations des taux d’ici 2023

Selon un communiqué de la Banque : « Le Conseil de direction maintiendra le taux directeur à sa valeur plancher jusqu’à ce que les capacités excédentaires dans l’économie se résorbent, de sorte que la cible d’inflation de 2 % soit atteinte de manière durable. Selon notre projection, cela ne se produira qu’au cours de 2023. » Les responsables sont apparemment optimistes quant aux perspectives de l’économie une fois que le vaccin sera suffisamment disponible et administré. Rien n’indique qu’ils envisagent des mesures supplémentaires pour assouplir la politique monétaire.

Voilà qui est important pour deux raisons : 1) certains économistes ont supputé que la Banque réduirait le taux à un jour de 10 à 15 points de base pour aider à atténuer les répercussions de mesures de confinement persistantes et élargies; et 2) d’autres pensaient que la mise au point rapide du vaccin entraînerait une croissance suffisante pour justifier une hausse des taux en 2022. Selon la Banque, ni l’un ni l’autre de ces scénarios n’est vraisemblable. Pourquoi finasser avec une infime réduction de taux d’intérêt qui sont déjà au plus bas niveau alors que les prêts hypothécaires restent forts? La lenteur de la distribution du vaccin et l’accélération de la deuxième vague de cas font que l’activité économique restera faible au Canada au moins jusqu’au deuxième semestre de cette année.

En outre, l’inflation reste étonnamment faible. Dans un autre communiqué, Statistique Canada a révélé que contre toute attente, les pressions sur les prix au Canada ont baissé en décembre alors qu’une nouvelle série de mesures de confinement étaient prises au pays. Après avoir grimpé en novembre à leur plus haut niveau depuis le début de la pandémie, les dernières données indiquent que les pressions restent bien en deçà de la cible de 2 % de la Banque du Canada. La situation conforte le point de vue des responsables des politiques, voulant que l’inflation restera faible pendant un certain temps.

Une croissance économique d’environ 4 % est prévue en 2021, alors qu’il y a eu une contraction de -5,5 % l’année passée. À mesure que la population sera inoculée, la Banque prévoit une accélération de la croissance, jusqu’à presque 5 % en 2022, puis un rythme plus normal de 2,5 % en 2023. Selon le RPM de janvier : « Les perspectives à moyen terme sont plus encourageantes que dans le Rapport d’octobre en raison de l’effet positif des vaccins, des mesures de relance budgétaire accrues, de la demande étrangère plus forte et des prix plus élevés des produits de base. Parallèlement, la production potentielle a aussi été revue à la hausse compte tenu de l’amélioration de la projection entourant les investissements des entreprises, et des séquelles qui seront ainsi moins importantes sur les entreprises et les travailleurs. Une incertitude considérable entoure les perspectives de croissance du PIB à moyen terme ainsi que la trajectoire de la production potentielle. Par conséquent, même si on s’attend à ce que l’écart de production se résorbe en 2023, l’incertitude quant au moment où cela aura lieu est grande. »

En ce qui concerne l’activité sur le marché de l’habitation, le rapport fait ce constat : « La demande de logements a continué d’être résiliente malgré l’augmentation des cas d’infection et le resserrement des restrictions. L’activité dans le secteur du logement devrait rester vigoureuse au début de 2021, soutenue par les taux d’emprunt bas et la résilience du revenu disponible. Des changements dans les préférences des acheteurs d’habitation ont aussi joué un rôle. À titre d’exemple, la croissance des prix a été plus forte pour les maisons unifamiliales et dans les régions à l’extérieur des centres urbains (voir le graphique ci-dessous). »

2020 a été une année exceptionnelle pour l’habitation

La hausse d’un mois à l’autre des ventes nationales observée de novembre à décembre est surtout attribuable aux gains de plus de 20 % enregistrés dans le Grand Toronto et le Grand Vancouver.

D’une année à l’autre, l’activité a bondi de 47,2 %, alors que les taux d’intérêt étaient plus bas que jamais, que les besoins en logement évoluaient en raison de la pandémie et que l’offre ne suffisait pas à la demande. L’essor est survenu même si la croissance de la population a chuté faute de nouvelle immigration. L’augmentation annuelle de la population au Canada a plongé en 2020 après quatre années de forte croissance. Malgré tout, pour l’ensemble de 2020, quelque 551 392 propriétés ont changé de mains sur les systèmes MLS^® canadiens, soit un nouveau record annuel. La hausse est de 12,6 % par rapport à 2019 et de 2,3 % par rapport au record précédent établi en 2016.

« Les nouvelles inscriptions seront l’indicateur à surveiller en 2021, surtout ce printemps : combien de propriétaires mettront leur propriété en vente?, demande Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Nous avons déjà des ventes records, mais nous savons que la demande est beaucoup plus forte que ne l’indiquent les chiffres, car nous voyons une incidence sur les prix. Au Nouvel An, il y avait moins de 100 000 inscriptions résidentielles sur l’ensemble des systèmes MLS^® canadiens, soit le niveau le plus bas enregistré en trois décennies. En comparaison, il y avait un quart de million de propriétés en vente sur le marché il y a cinq ans. Par conséquent, la demande atteint un sommet sans précédent et l’offre, un creux historique en ce début d’année. L’incidence sur les ventes et les prix dépendra du nombre de propriétés sur le marché dans les mois à venir. Idéalement, nous aimerions que les ménages puissent trouver et acquérir des propriétés adaptées à leurs besoins et que les prix demeurent abordables, mais nous faisons actuellement face à une importante pénurie du côté de l’offre en 2021. »

Le nombre de nouvelles inscriptions a grimpé de 3,4 % en décembre, surtout grâce aux gains dans le Grand Toronto et le Lower Mainland (C.-B.), les régions du Canada qui ont aussi enregistré les plus fortes hausses au chapitre des ventes en décembre.

Comme la hausse des ventes était supérieure à celle de l’offre de nouvelles propriétés le mois dernier, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour s’établir à 77,4 %; c’est l’un des plus hauts taux enregistrés pour cette mesure. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,2 %.

Si l’on compare les ratios des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, environ 30 % de l’ensemble des marchés locaux seulement étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en décembre. Le reste des marchés, soit 70 %, se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

Il y avait seulement 2,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de décembre 2020, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, 29 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de décembre.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,5 % d’un mois à l’autre en décembre 2020. Sur les 40 marchés que mesure l’Indice, un seul a connu une baisse entre novembre et décembre.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en décembre une hausse d’une année à l’autre de 13 %, soit la plus forte augmentation depuis juin 2017 (voir le graphique ci-dessous).

Les gains les plus importants d’une année à l’autre – plus de 30 % – ont été enregistrés à Quinte, à Simcoe, à Woodstock-Ingersoll et dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario (voir le détail dans le tableau ci-dessous).

Des hausses de prix de l’ordre de 25 à 30 % ont été observées à Bancroft, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Kawartha Lakes, à North Bay, à Northumberland Hills et à Tillsonburg.

Des augmentations des prix de l’ordre de 20 à 25 % ont été enregistrées à Barrie, à Hamilton, à Niagara, à Brantford, à Cambridge, à Huron-Perth, à Kitchener-Waterloo, à London-St. Thomas, dans la Baie Georgienne Sud et à Ottawa.

Une hausse des prix de l’ordre de 15 à 20 % comparativement à décembre 2019 a été enregistrée à Oakville-Milton, à Peterborough and the Kawarthas, à Montréal et dans le Grand Moncton.

On a observé des augmentations d’une année à l’autre de 10 à 15 % dans le Grand Toronto, à Mississauga et à Québec, et de 5 à 10 % à l’échelle de la Colombie-Britannique ainsi qu’à Regina, à Saskatoon, à Winnipeg et à St. John’s.

L’Alberta reste en retrait en raison de la faiblesse peristante du marché pétrolier. Les prix ont augmenté d’à peine 1,5 % et 2.7 %, respectivement, à Calgary et à Edmonton.

L’IPP MLS^® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en décembre 2020 a atteint un niveau record de 607 280 $, soit une hausse de 17,1 % comparativement au même mois l’an dernier.

La santé du marché du logement est en bonne partie attribuable aux taux hypothécaires plus bas que jamais et à la forte demande d’habitations plus spacieuses de la part de ménages qui ont maintenu leur niveau de revenu pendant la pandémie. Les ménages les plus durement touchés par la pandémie sont ceux de petits salariés dans les secteurs de l’hébergement, de la restauration, du commerce de détail non essentiel et du tourisme. Ce sont eux qui ont le moins les moyens de faire face aux difficultés, et ils ne sont généralement pas propriétaires de maisons.

Nous bouclons 2020 avec le prix moyen des propriétés vendues au pays en hausse de 17,1 % – résultat spectaculaire au regard de la baisse de 9 à 18 % que la SCHL prévoyait en mars dernier. De plus, 2021 sera probablement encore une bonne année pour l’habitation. Je ne serais pas étonnée de voir les ventes annuelles atteindre de nouveaux sommets en 2021, surtout au premier semestre. Il y aura cependant des signes annonciateurs d’une accalmie au fil de l’année, et surtout en abordant 2022. D’abord, la limitation de l’offre est un facteur majeur : les nouvelles inscriptions restent faibles en comparaison de la demande. En outre, la pandémie a entraîné un changement dans les besoins en logement, mais cet effet s’atténuera avec le temps. À mesure que le taux de vaccination augmentera au pays et que nous arriverons à une nouvelle normalité, les taux d’intérêt augmenteront modérément. Ces facteurs et les prix majorés des maisons, devenant moins abordables, ralentiront l’activité.

En 2022, d’autres facteurs joueront : le nombre de nouveaux immigrants augmentera jusqu’à quelque 500 000, et la demande de locations Airbnb à court terme augmentera fortement avec la reprise du tourisme.