Le peu de nouvelles inscriptions ralentit les ventes de logements en janvier

Bon début en 2020 : forte augmentation des emplois en janvier

Les ventes de logements baissent légèrement en janvier, alors qu’une offre limitée fait grimper les prix

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), les ventes nationales de maisons existantes ont baissé légèrement entre décembre et janvier, en raison d’un faible nombre de nouvelles inscriptions, surtout dans la région du Grand Toronto. Comme l’indique le graphique ci-dessous, les ventes mensuelles de maisons restent néanmoins solides.

Les ventes résidentielles canadiennes enregistrées par les systèmes MLS^® ont reculé de 2,9 % en janvier 2020; elles demeurent néanmoins parmi les plus fortes ventes mensuelles des dernières années.

Le nombre de transactions a diminué sur un peu plus de la moitié des marchés locaux en janvier. Un ralentissement de plus de 18 % dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique a eu le plus gros impact sur le nombre de transactions à l’échelle nationale. Selon l’ACI, « Malgré quelques gains importants réalisés en janvier, il faut noter qu’un bon nombre des résultats plus faibles sont attribuables à la pénurie de nouvelles propriétés à vendre sur des marchés où l’offre est déjà très serrée. »

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont tout de même affiché une hausse de 11,5 % comparativement à janvier 2019. Il s’agit des meilleures ventes mensuelles pour ce mois enregistrées depuis 12 ans. Les transactions ont surpassé celles de l’an dernier sur environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux, y compris sur la plupart des plus grands marchés urbains. Certains des plus grands marchés où les ventes ont baissé, comme Ottawa et Windsor-Essex, sont parmi les marchés où l’offre est la plus serrée au Canada actuellement.

« La croissance des prix des propriétés se poursuit sur les marchés où il y a une pénurie d’inscriptions, surtout dans les régions du sud, du centre et de l’est de l’Ontario, tandis que l’abondance de l’offre dans les Prairies et à Terre-Neuve-et-Labrador entraîne une concurrence parmi les propriétaires-vendeurs », déclare Jason Stephen, président de l’ACI. »

Dans de nombreux marchés serrés, les vendeurs potentiels semblent attendre le printemps pour inscrire leur propriété, quand la météo est plus douce et que les acheteurs sont plus nombreux à chercher activement.

Étant donné la baisse des ventes et la légère augmentation du nombre de nouvelles inscriptions en janvier, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions au pays a accusé un recul à 65,1 % en janvier, comparativement à 67,2 % en décembre 2019. La moyenne à long terme de cette mesure de l’équilibre du marché se situe tout de même à 53,8 %. Le ratio est nettement supérieur à la moyenne à long terme depuis quatre mois. Sauf changement imprévu aux tendances récentes en matière d’équilibre entre l’offre et la demande, on peut s’attendre à une accélération de la hausse des prix en 2020.

En effet, d’aucuns s’inquiètent que le plus grand marché du logement au Canada serait sur le point de connaître une nouvelle période d’effervescence, comme en 2016. Selon l’avis de l’économiste principal de Recherche économique RBC Robert Hogue, il paraît de plus en plus probable que nous allons revivre le début de 2016 à Toronto. L’économiste n’y voit pas un bon signe, estimant que c’est à ce moment que les choses ont commencé à surchauffer, propulsant les valeurs des propriétés à des niveaux excessifs dans l’année suivante.

La comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et la moyenne à long terme, révèle que près des deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en janvier 2020. À l’exception de quelques régions de l’Alberta et de la Saskatchewan, les autres marchés ont tous favorisé les propriétaires-vendeurs. Comme l’indique le graphique ci-dessous, le marché du logement du Grand Toronto est favorable aux vendeurs.

On comptait 4,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin janvier 2020, niveau inchangé depuis novembre et décembre et le plus bas depuis l’été 2007. Cette mesure de l’équilibre du marché se situe maintenant un mois entier en dessous de sa moyenne à long terme de 5,2 mois.

Les mesures nationales de l’équilibre du marché continuent de masquer des variations importantes et croissantes à l’échelle régionale. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, ce qui donne amplement de choix aux acheteurs dans ces régions. En revanche, la mesure demeure bien en deçà des moyennes à long terme en Ontario, au Québec et dans les Maritimes, ce qui entraîne une forte concurrence parmi les acheteurs et crée un contexte favorable à une hausse des prix. La mesure reste bien équilibrée en Colombie-Britannique dans son ensemble, mais elle se resserre dans la région de Vancouver, comme l’indique le graphique ci-dessous.

Suivant un déclin prolongé, la tendance des prix des propriétés s’est généralement stabilisée dans les Prairies au cours des derniers mois. Cependant, elle est clairement en hausse en Colombie-Britannique et dans le Grand Golden Horseshoe en Ontario. Plus à l’est, la croissance des prix à Ottawa, à Montréal et à Moncton se poursuit comme elle le fait depuis un certain temps déjà. Montréal et surtout Ottawa ont enregistré des hausses notables au cours des derniers mois.

Bien qu’une comparaison des prix des propriétés à ceux de l’année dernière révèle d’importantes variations à l’échelle du pays, une distinction régionale semble se dessiner à l’est et à l’ouest. En effet, des hausses sont observées dans l’est de l’Ontario, et une combinaison de gains et de baisses modestes est enregistrée en Colombie-Britannique et dans les Prairies.

Les prix des propriétés dans le Grand Vancouver (-1,2 %) demeurent légèrement inférieurs à ceux de l’année précédente, cependant les baisses deviennent de moins en moins marquées. D’ailleurs, les prix d’une année à l’autre ont remonté et ont atteint un résultat positif dans la vallée du Fraser (+0,3 %) en janvier. Ailleurs en Colombie Britannique, les prix des propriétés ont enregistré des hausses d’une année à l’autre dans la vallée de l’Okanagan (+3,5 %), à Victoria (+3,4 %) et ailleurs sur l’île de Vancouver (+4,0 %).

Calgary, Edmonton et Saskatoon ont continué d’enregistrer des baisses d’une année à l’autre, tandis qu’à Regina, l’écart s’est creusé pour s’établir à -6,9 %.

En Ontario, la croissance des prix des propriétés d’une année à l’autre s’est accélérée de nouveau dans la majeure partie du Grand Golden Horseshoe, et plusieurs marchés frisent les gains à deux chiffres. Parallèlement, la croissance des prix s’est poursuivie sans interruption au cours des dernières années à Ottawa (+13,7 %), à Montréal (+9,8 %) et à Moncton (+6,4 %).

Les prix d’une année à l’autre de toutes les catégories de propriétés de référence suivies par l’Indice ont continué d’accélérer vers des résultats positifs. Chaque type de propriété a enregistré des gains similaires. Les condos ont affiché les plus importantes augmentations de prix d’une année à l’autre (+5,0 %), suivis de près par les maisons unifamiliales à deux étages (+4,8 %), les maisons unifamiliales à un étage (+4,4 %) puis les maisons en rangée (+4,2 %). Plus tôt dans le présent cycle, les prix des condos ont progressé nettement plus que ceux des maisons unifamiliales. Depuis un an toutefois, les unifamiliales ont fait mieux que se rattraper.

Par ailleurs, le tableau ci-dessous indique que le prix de référence d’une maison à Oakville-Milton, dans la région de Toronto, est maintenant plus élevé que dans le Grand Vancouver : 1,05 million de dollars contre 1,026 million de dollars. Le Grand Toronto a un marché beaucoup plus vaste et plus diversifié; son prix de référence est de 840 900 $.

En somme : Les marchés du logement du Canada se renforcent alors que les taux d’intérêt continuent de baisser, la croissance de l’emploi se maintient, les gains salariaux sont appréciables et l’immigration étrangère stimule la demande. Le taux utilisé pour le test de résistance reste fixé à 5,19 %, mais l’épidémie de coronavirus fait que les forces du marché exercent une pression baissière sur les taux. La Banque TD a réduit son taux affiché à 4,99 %. Si la pression continue d’agir, ce qui est probable au vu des nouvelles émanant de Chine, d’autres grandes banques pourraient suivre TD, ce qui ferait baisser le taux admissible. Quoi qu’il en soit, les taux hypothécaires contractuels sont encore une fois susceptibles de baisser.

Il est peu probable que la Banque du Canada réduise son taux directeur à un jour lors de sa prochaine réunion, le 4 mars. Ce sera un signe de la résilience de l’économie canadienne et de l’endettement des ménages canadiens. Les cas d’insolvabilité de consommateurs ont augmenté de 9,5 % en 2019, la plus forte augmentation annuelle depuis la récession de 2008-2009. Il faut toutefois noter que cette évolution est attribuable à des excès de créances sur carte de crédit et de prêts automobiles, pas de dettes hypothécaires.

Les cas d’insolvabilité de consommateurs comprennent les faillites de ménages et les propositions (voir le graphique ci-dessous). Les faillites sont en baisse depuis la reprise économique qui a commencé en 2009. L’augmentation de l’année passée découle d’une hausse du nombre de « propositions » – offres de payer aux créanciers un pourcentage des montants dus et de prolonger le calendrier de remboursement, recours accessible aux personnes ayant jusqu’à 250 000 $ en dettes non garanties.

La dette hypothécaire, pour sa part, a été solide comme le roc. Les plus récentes données de l’Association des banquiers canadiens indiquent qu’à peine 0,23 % des prêts hypothécaires accusaient un retard supérieur à 90 jours en août 2019, le taux le plus bas depuis 1990. Ce n’est pas dire que la dette hypothécaire n’est pas source de préoccupation pour certains ménages. L’hypothèque représente 45 % du service de la dette pour le ménage moyen. Cependant, ceux qui peinent à effectuer les versements sur leurs emprunts accordent sans doute la priorité à leurs prêts hypothécaires par rapport à leurs cartes de crédit ou leurs prêts automobiles. L’insolvabilité a aussi augmenté chez les personnes sans dette hypothécaire.

La Banque du Canada et les organismes de réglementation auraient intérêt à s’attaquer à l’excès de dettes non garanties des ménages plutôt que de faire une fixation sur le seul test de résistance hypothécaire.

Bon début en 2020 : forte augmentation des emplois en janvier

La Colombie-Britannique a continué d’afficher le plus faible taux de chômage, suivie du Manitoba, du Québec et de l’Ontario (voir le tableau ci-dessous).

Ce matin, une des six grandes banques canadiennes a finalement réagi. TD a réduit son taux fixe sur 5 ans à 4,99 %. Le taux affiché de TD était précédemment de 5,34 %, donc la baisse est de 36 points de base. D’autres banques ont réduit leur taux admissible à 5,19 %, en juillet dernier, ce qui a amené la Banque du Canada à ramener son taux hypothécaire conventionnel sur 5 ans à 5,19 %. Ce taux est celui qui sert à déterminer l’admissibilité en vertu de la ligne directrice B-20 entrée en vigueur le 1^er janvier 2018.

Même les organismes de réglementation ont remis en question l’efficacité et l’équité de l’utilisation du taux affiché par les grandes banques pour fixer le taux servant au test de résistance hypothécaire.

Le 24 janvier, Ben Gully, surintendant auxiliaire, Secteur de la réglementation du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), a prononcé une allocution à l’Institut C.D. Howe. À son avis, le taux du test de résistance B-20 ne serait pas plus de 200 points de base au-dessus des taux contractuels. Il a dit que le BSIF a choisi « le meilleur taux disponible à ce moment-là ».

Il a ajouté que pendant des années, l’écart entre le taux de référence et le taux contractuel moyen était de 200 points. « Toutefois, a-t-il avancé, cet écart s’est récemment élargi, ce qui suggère que le taux de référence est moins réactif à l’évolution des marchés qu’au moment où il a été proposé. Nous sommes en train de revoir cet aspect de notre taux admissible, puisque le taux affiché ne joue pas le rôle que nous attendions. Comme toujours, nous communiquerons nos résultats à nos partenaires fédéraux, ce qui aidera le BSIF à bien étayer l’avis à formuler au ministre, comme en fait mention sa lettre de mandat. »

En maintenant les taux affichés à un niveau trop élevé, les six grandes banques ont fait gonfler le taux admissible. Il a ainsi été plus difficile que nécessaire de réussir le test de résistance et d’obtenir une hypothèque.

La réduction de taux de TD est une bonne nouvelle, mais le taux affiché reste trop élevé au regard des normes historiques. Au vu des taux contractuels moyens d’aujourd’hui, le taux affiché devrait être plus bas d’au moins 20 points de plus.

Les banques ont un intérêt à gonfler leurs taux hypothécaires affichés. D’abord, ils servent de base au calcul des pénalités hypothécaires des grandes banques. Ils sont aussi le taux admissible minimum.

Le taux affiché ne reflète pas convenablement l’état du marché hypothécaire, car peu d’emprunteurs paient ce taux. Fait intéressant, les banques modulent souvent ce taux de concert, ou presque. Voilà qui est signe d’une position oligopolistique dominante sur le marché.

Si une ou deux des autres grandes banques suivent TD, le taux de référence de la Banque du Canada sera sous les 5 % pour une première fois depuis janvier 2018, quand la ligne directrice B-20 a été adoptée. L’abaissement de 20 points du taux servant au test de résistance, de 5,19 % à 4,99 %, ferait qu’il faudrait 1,8 % de revenu en moins pour être admissible à une hypothèque sur une maison au prix moyen au Canada (en supposant une mise de fonds de 20 %), ce qui augmenterait le pouvoir d’achat de 2 %. Cela ne semble pas énorme, mais l’effet psychologique pourrait être important sur des marchés immobiliers qui sont déjà sur une pente ascendante. Selon les plus récentes données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le prix moyen national d’une maison a progressé de 9,6 % d’une année à l’autre, en décembre. Un taux admissible plus bas stimulerait encore un marché déjà bien actif ce printemps.

Les ventes ont augmenté dans un peu plus de la moitié des marchés locaux, et en particulier dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser – c’est-à-dire dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique.

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont grimpé de 15,5 % d’une année à l’autre; elles avaient été faibles en septembre 2018, et elles ont bien repris cette année. Les transactions étaient en hausse par rapport à l’année dernière sur tous les plus grands marchés urbains du Canada, y compris le Lower Mainland de la Colombie-Britannique, Calgary, Edmonton, Winnipeg, le Grand Toronto, Hamilton-Burlington, Ottawa et Montréal.

Le nombre de maisons nouvellement inscrites a augmenté de 0,6 % le mois dernier, contre 1,1 % en août. La légère augmentation des ventes, combinée à une faible baisse de l’augmentation de l’offre, a resserré le ratio des ventes nationales par rapport aux nouvelles inscriptions à 61,3 % en septembre. Cette mesure continue de s’élever au-delà de sa moyenne à long terme de 53,6 %. Elle dénote encore un marché en équilibre, mais elle favorise davantage les propriétaires-vendeurs que les acheteurs.

Selon le ratio ventes-nouvelles inscriptions par rapport à sa moyenne à long terme, environ trois quarts des marchés locaux étaient en équilibre en septembre 2019, y compris le Grand Toronto et le Lower Mainland de la Colombie-Britannique. Ailleurs, le ratio indiquait un marché immobilier favorable aux propriétaires-vendeurs, sauf à Saskatoon et dans le sud-est de la Saskatchewan.

Le marché comptait 4,5 mois de logements à vendre à la fin de septembre 2019, le plus bas niveau depuis décembre 2017. Cette mesure de l’équilibre du marché baisse de plus en plus sous sa moyenne à long terme de 5,3 mois.

Ce n’est pas dire que tout est positif, partout. De légères baisses mensuelles des reventes observées en septembre à Calgary et Edmonton viennent rappeler que la reprise reste hésitante dans divers marchés où l’économie est faible. Les prix des maisons restent sous leur niveau d’un an plus tôt en Alberta et en Saskatchewan, et il faudra encore un peu de temps pour qu’une reprise de la demande mène à un raffermissement des prix dans ces marchés.

Prix des maisons
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a augmenté de 0,5 % d’un mois à l’autre en septembre 2019. Il s’agit du quatrième gain consécutif de l’Indice.

L’IPP MLS® désaisonnalisé était plus haut en septembre que le mois précédent dans 13 des 18 marchés pour lequel l’Indice est calculé (tableau 1).

Depuis quelques mois, les prix des maisons se sont généralement stabilisés dans le Lower Mainland et dans les Prairies, après une période de baisse. La progression des prix a entamé une reprise dans les marchés de la grande région du Golden Horseshoe, rattrapant les hausses des prix dans les marchés plus à l’est.

La comparaison des prix à leur niveau d’un an plus tôt révèle de grandes variations d’un bout à l’autre du pays : ils ont surtout baissé dans l’Ouest, et surtout augmenté dans l’Est.

Les prix sont restés le plus loin sous leur niveau de l’année passée dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser (respectivement à ‑7,3 % et ‑4,8 %), bien que l’ampleur des baisses diminue. Ailleurs en Colombie-Britannique, depuis l’an passé, les prix des maisons ont augmenté sur l’île de Vancouver et dans la vallée de l’Okanagan (respectivement de 4 % et 1,1 %) ainsi que, très légèrement, à Victoria (de 0,4 %).

Les prix ont baissé en un an dans les marchés des Prairies, étant en septembre inférieurs d’environ 1 % à 4 %. Dans le même temps, dans la grande région du Golden Horseshoe, la progression des prix a recommencé à accélérer, dépassant nettement l’inflation générale des prix à la consommation. À Ottawa, Montréal et Moncton, la croissance des prix ne s’est jamais interrompue ces dernières années.

Toutes les catégories de propriétés de référence suivies par l’Indice avaient affiché une hausse d’une année à l’autre en août 2019, et les gains se sont amplifiés en septembre. Les prix des maisons unifamiliales à deux étages ont augmenté de 1,7 %, tandis que les prix des maisons en rangée et des appartements progressaient de 0,4 % et de 0,7 % respectivement.

En somme

Ce rapport concorde avec d’autres indicateurs récents d’une reprise sur le marché de l’habitation, à la faveur d’une baisse des taux d’intérêt hypothécaires. La série de données positives sur l’habitation donne à la Banque du Canada une raison de plus – outre les solides gains dans l’emploi, la hausse des taux de salaire et une croissance économique dépassant les prévisions au deuxième trimestre – de maintenir la stabilité des taux d’intérêt.

À la suite d’un apparent allègement des tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine, les taux avaient augmenté sensiblement le mois dernier. Le rendement des obligations du gouvernement du Canada est maintenant de 1,57 %, contre 1,42 % un mois plus tôt. Les taux hypothécaires ont aussi augmenté légèrement. L’élection fédérale est une source d’incertitude. Les promesses prononcées pendant la campagne pourraient créer de nouvelles pressions. Parmi les mesures proposées figurent une bonification de l’incitatif à l’achat d’une première maison, un assouplissement du test de résistance hypothécaire et une augmentation du crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation. De telles mesures pourraient stimuler la demande à un moment où l’offre est limitée. Nous attendons de connaître les détails et le moment où le prochain gouvernement fera des annonces relatives au logement pour évaluer les répercussions sur le marché.

En septembre, les emplois ont augmenté en Ontario et en Nouvelle-Écosse, et sont restés stables dans les autres provinces.
Davantage de personnes travaillaient en soins de santé et en assistance sociale, ainsi que dans l’hébergement et la restauration. En revanche, il y en avait moins dans les domaines de l’information, de la culture et des loisirs ainsi que des ressources naturelles.

Le nombre de travailleurs autonomes et le nombre de travailleurs du secteur public ont augmenté. L’effectif du secteur privé est resté essentiellement inchangé en septembre, bien qu’il ait progressé de 2,3 % par rapport à un an plus tôt.

L’augmentation de l’emploi a fait baisser le taux de chômage de de 5,7 % à 5,5 % en août, ce qui est près de son niveau le plus bas des 40 dernières années. Les données de septembre se distinguent des tendances récentes en ce que les gains de l’emploi traduisent surtout une baisse du niveau de chômage, plutôt qu’une hausse de la participation au marché du travail. Le nombre de chômeurs canadiens a chuté de 46 900 en septembre, alors que la population active a augmenté seulement de 6800.

La hausse soutenue des revenus des ménages a été un autre développement positif pour l’économie canadienne. Le nombre total d’heures travaillées a augmenté de 1,3 % par rapport à un an plus tôt. Le salaire horaire a aussi augmenté, à un taux annuel de 4,3 % en septembre contre 3,7 % en août. Les taux annuels d’augmentation des salaires des quelques derniers mois sont les plus élevés de la dernière décennie.
En somme : Le bilan de septembre apporte des arguments justifiant que la Banque du Canada résiste à la tendance mondiale à l’assouplissement monétaire, du moins pour le moment. Cependant, peu d’économistes et d’investisseurs croient que le pays restera à l’abri d’un ralentissement économique mondial. Nombreux sont ceux s’attendant à ce que la Banque du Canada sera contrainte de réduire les taux d’intérêt. Les taux des swaps donnent à croire qu’une réduction est escomptée dans l’année à venir.

La Banque du Canada annoncera sa prochaine décision au sujet des taux le 30 octobre. Il y a tant d’incertitude géopolitique dans le monde, surtout attribuable aux États-Unis, que personne ne peut exclure une baisse du taux de la Banque du Canada dans la prochaine année. Les résultats de l’élection canadienne du 21 octobre élimineront au moins une source d’incertitude, à moins qu’ils ne mènent à un gouvernement minoritaire, auquel cas ils en ajouteront une.

Les ventes (non désaisonnalisées) étaient en hausse de 5 % par rapport au mois d’août 2018. Même chose pour ce qui est du nombre de transactions dans la plupart des marchés les plus importants au Canada, ce qui inclut les basses-terres continentales de la Colombie-Britannique, Calgary, Winnipeg, le grand Toronto, Ottawa et Montréal.

Les prix des propriétés
On a observé la plus importante hausse des prix des propriétés canadiennes en un seul mois depuis les deux dernières années. L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) a augmenté de 0,8 % en août 2019.
En août, l’IPP MLS® désaisonnalisé était en hausse par rapport au mois précédent dans 14 des 18 marchés pris en compte par l’indice. Cela constitue la plus grande dispersion des hausses de prix mensuelles enregistrées depuis le mois de mars dernier.
Les prix des propriétés, auparavant à la baisse, se sont généralement stabilisés au cours des derniers mois en Colombie-Britannique et dans les Prairies. Aussi, la croissance des prix a commencé à avoir des impacts dans les marchés du Greater Golden Horseshoe (GGH), de même que dans le marché immobilier à l’est de cette région.
Une comparaison des prix des propriétés à la même époque l’an dernier indique des variations considérables partout à travers le pays avec, en général, un déclin dans l’Ouest canadien et une hausse des prix dans l’Est canadien.

L’IPP MLS® actuel (non désaisonnalisé) indiquait en août 2019 une hausse de 0,9 % par rapport à la même époque de l’année précédente. Il s’agit du second mois consécutif où cela se produit ainsi que de la plus grande hausse de ce genre depuis la fin de l’année dernière.
Les prix des propriétés du grand Vancouver et de la vallée du Fraser demeurent les plus à la baisse par rapport à la même époque de l’année précédente (respectivement, -8,3 % et -5,5 %). L’île de Vancouver et la vallée de l’Okanagan ont pour leur part enregistré une hausse de 3,7 % et 1,5 % respectivement.
Les marchés de la région des Prairies ont connu un déclin des prix modéré. À l’opposé, presque tout le GGH a connu une hausse de ses prix par rapport à la même époque de l’année précédente, au point où la région se retrouve en avance sur l’inflation fondamentale des prix à la consommation. Par ailleurs, la hausse des prix se poursuit de manière ininterrompue depuis maintenant quelques années à Ottawa, à Montréal et à Moncton.
En août, tous les types de propriétés pris en compte par l’indice sont redevenus positifs par rapport à la même époque l’année passée. Les prix des maisons unifamiliales à deux étages ont enregistré la plus grande augmentation avec 1,2 %. Ce type de propriété avait été le plus affecté durant la récession. Les maisons unifamiliales à un étage, les maisons en rangée et les unités de condo ont connu respectivement une augmentation de 0,7 %, 0,3 % et 0,5 %.

Simulation de crise hypothécaire
L’introduction au Canada l’an dernier de règles plus strictes en matière de prêts hypothécaires a retenu des acheteurs potentiels. Selon le rapport de l’ACI, jusqu’à récemment, la chute des taux d’intérêt et des prix des propriétés pourrait avoir permis à certains acheteurs de revenir sur le marché de l’immobilier.
« Le récent déclin marginal des taux d’intérêt des prêts hypothécaires de référence de 5 ans utilisés pour déterminer l’éligibilité des acheteurs à un prêt — de 5,34 % à 5,19 % — et les prix plus bas des propriétés dans certains endroits signifient que bon nombre d’acheteurs qui étaient sur la touche sont de retour sur le marché », a déclaré Gregory Klump, l’économiste en chef de l’ACI. « Malgré cela, la simulation de crise hypothécaire continuera de limiter l’accès des acheteurs aux prêts hypothécaires; à quel point cela affecte les ventes varie selon la région. »
L’ACI a également mis à jour ses prévisions. Elle projette que les ventes au niveau national seront désormais de 482 000 unités en 2019, ce qui représente une hausse de 5 % par rapport à la baisse de 5 ans enregistrée en 2018. Cette révision à la hausse de 19 000 unités ramène le nombre de transactions dans la moyenne des 10 dernières années, mais celui-ci reste sous le record annuel des quelque 540 000 transactions immobilières établi en 2016.

Au bout du compte, ce rapport semble confirmer que le marché immobilier s’est finalement remis de la récession, notamment grâce à la chute des taux hypothécaires. Les données prometteuses donnent à la Banque du Canada une autre raison — en plus d’un meilleur taux d’emploi, de salaires plus élevés et d’une plus grande augmentation que prévu du rendement au second quart de l’année (Q2) — de maintenir ses taux d’intérêt stables, et ce, même si plus de 30 banques centrales autour du monde continuent plutôt de les réduire.
Le Federal Open Market Committee (FOMC) se rencontre à nouveau mercredi, et plusieurs s’attendent à une réduction des taux d’intérêt par 25 points de base alors que la Maison-Blanche réclame une « intervention d’urgence ». L’administration Trump a en effet succombé dans les derniers jours à la pression politique afin d’apaiser les tensions commerciales. L’incertitude à ce sujet est actuellement le seul élément qui pourrait freiner le redressement du Canada.

À cause de cette récente diminution des tensions et de la nouvelle réduction de ses taux par la Banque centrale européenne dans les territoires négatifs, le nombre de demandes pour des bons du Trésor américains a diminué (moins de flight-to-safety observés), augmentant le taux de rendement des obligations des bons américains et canadiens d’approximativement 25 points de base. Le rendement des bons de 5 ans à taux fixe du Canada, de 1,48 %, est à son plus haut depuis deux mois. Ainsi, l’écart entre le meilleur taux hypothécaire de 5 ans et les bons du Trésor de 5 ans est seulement de 77 points de base, ce qui ne saurait durer. Un écart plus normal entre les deux serait, pour les meilleurs taux, de plus ou moins 120 points de base ou, pour les taux réguliers, de 150 points de base et plus. Certains créanciers sont déjà en train de rehausser leurs taux hypothécaires.
La situation s’est encore aggravée avec le bombardement de la compagnie pétrolière Saudi Aramco cette dernière fin de semaine. On estime que la moitié des réserves de Saudi ont été décimées. Restez à l’affût.

Je ne peux pas me rappeler une volte-face de la politique si peu motivée. De fait, la déclaration du FOMC commence comme suit : « L’information reçue depuis que le Federal Open Market Committee s’est réuni en juin indique que le marché du travail reste solide et que l’activité économique a augmenté à un taux modéré. La hausse de l’emploi a été solide, en moyenne, ces derniers mois, et le taux de chômage est resté faible. »

La pression exercée par la Maison-Blanche est inédite. C’est au point où le président Trump a publiquement menacé, si la Réserve ne réduit pas les taux, de rétrograder son président Jerome Powell. Il propose aussi de pourvoir les sièges vacants en nommant des personnes favorables à des taux bas. Cet empiétement sur l’indépendance de la Réserve est très dangereux pour la crédibilité de la banque centrale. Il affaiblira certainement le dollar américain s’il était suivi par des réductions de taux supplémentaires.

Les dépenses de consommation restent élevées. Cependant, un ralentissement des investissements fixes des entreprises a été causé par l’insistance du président américain pour créer des tensions commerciales avec la Chine, le Canada, le Royaume-Uni et d’autres partenaires commerciaux. L’économie mondiale a ralenti du fait de l’incertitude. L’économie chinoise a sensiblement décéléré, et les exportations manufacturières et agricoles vers la Chine en ont particulièrement souffert.

Une autre question inquiétant le FOMC est le faible niveau de l’inflation. La Réserve fédérale vise un taux d’inflation de 2 %. La mesure de l’inflation privilégiée par la Réserve se situe actuellement vers 1,4 % à 1,6 %.

Deux gouverneurs de la Banque fédérale de réserve ont voté contre cette mesure, préférant lors de cette réunion de s’en tenir à la plage cible précédente. C’est la première fois depuis que Jerome Powell a assumé la présidence en 2018 que deux décideurs marquaient une dissidence.

La mesure d’aujourd’hui est la première réduction du taux d’intérêt depuis le début de la crise financière il y a plus de 10 ans. La Réserve a commencé à normaliser les taux d’intérêt en 2015, après qu’ils eurent sombré à des niveaux historiquement bas. L’économie américaine se redressait, et les taux des fonds fédéraux ont continué d’augmenter jusqu’en décembre 2018. La normalisation de la politique monétaire prévoyait aussi la réduction graduelle du bilan de la Réserve – en vendant des obligations sur le marché, réduisant lentement la liquidité. Aujourd’hui, la Réserve a affirmé qu’elle cesserait de le faire dès demain, plutôt qu’à l’échéance prévue de septembre.

En somme : La Banque du Canada ne suivra pas la Réserve fédérale américaine. Les taux d’intérêts canadiens sont déjà inférieurs aux taux américains. La plage cible des fonds fédéraux américains est maintenant de 2 % à 2,25 %, alors qu’au Canada, le taux cible à un jour est de 1,75 %. Par ailleurs, le rapport d’aujourd’hui sur le PIB réel a étonné par sa vigueur, donnant à croire que la croissance du PIB au deuxième trimestre pourrait être près de 3 %. Voilà qui est largement au-delà de l’estimation précédente de la Banque, ce qui justifie qu’elle reste discrète.

Les ventes de maisons ont augmenté de 0,9 % à l’échelle nationale tandis que le prix de référence a augmenté de 0,8 %. Bien qu’il s’agisse d’une amélioration par rapport à la très mauvaise performance de février, les ventes et les prix ont diminué par rapport à l’année précédente, alors que les acheteurs de maisons sont aux prises avec des règles hypothécaires plus strictes et des mesures provinciales, surtout en Colombie-Britannique, visant à ralentir le marché immobilier.

Il y a eu une répartition égale entre le nombre de marchés où les ventes ont augmenté par rapport au mois précédent et ceux où elles ont diminué. Parmi les grandes villes canadiennes, les ventes ont augmenté à Victoria, dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Ottawa, alors qu’elles ont baissé dans le Grand Vancouver, à Edmonton, Regina, Saskatoon, London and St. Thomas, Sudbury, ainsi que dans la ville de Québec.

D’une année à l’autre, les ventes ont chuté de 4,6 % à l’échelle nationale pour atteindre leur plus faible niveau pour le mois depuis 2013. Les ventes de maisons existantes étaient également inférieures de près de 12 % à leur moyenne sur dix ans pour le mois de mars (voir le graphique ci-dessous). Plus particulièrement, les ventes de maisons en Colombie-Britannique, en Alberta et en Saskatchewan ont été inférieures de plus de 20 % à leur moyenne mensuelle sur dix ans. Le marasme s’aggrave à Vancouver, Calgary et Edmonton. Les ventes et les prix ont continué de baisser dans ces trois marchés en mars. Les conditions de l’offre et de la demande à Vancouver sont maintenant les plus faibles depuis la récession de 2008-2009. En revanche, le Québec et le Nouveau-Brunswick affichent des ventes nettement supérieures aux moyennes.

Il y a eu une légère reprise à Toronto, mais le gain de 1,8 % des ventes enregistré le mois dernier n’a permis d’inverser qu’une fraction de l’énorme baisse de 9,0 % enregistrée en février, lorsque les conditions météorologiques se sont détériorées. Une sixième baisse consécutive du nombre de nouvelles inscriptions à Toronto pourrait avoir été un facteur limitatif.

L’activité a rebondi à Ottawa, alors qu’elle était stable à Montréal. Ces deux marchés, de même que celui de Halifax, continuent d’afficher les conditions d’offre et de demande les plus serrées au Canada. Les prix repères continuent d’augmenter à un rythme soutenu.

« Il faudra un certain temps avant que les mesures stratégiques du récent budget fédéral, conçues pour aider les acheteurs d’une première propriété, fassent effet », affirme Jason Stephen, président de l’ACI. «  Entre-temps, de nombreux acheteurs potentiels sont tenus à l’écart, à divers degrés, en raison de la simulation de crise pour les prêts hypothécaires, en fonction du lieu où ils souhaitent effectuer leur achat. »

« Les résultats de mars suggèrent que les marchés locaux ont principalement tendance à stagner », mentionne Gregory Klump, économiste en chef de l’ACI. « Bien que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires ait réduit l’accès au financement immobilier, la bonne nouvelle est que la croissance continue de l’emploi fait aussi augmenter la demande de logement, ce qui finira par mener à une augmentation des ventes, en attendant une réduction de l’endettement des ménages », ajoute-t-il.

Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché une hausse de 2,1 % en mars. Les nouvelles inscriptions se sont multipliées dans près des deux tiers des marchés locaux, notamment à Winnipeg, Regina et Victoria, ainsi que sur l’île de Vancouver. En revanche, le nombre de nouvelles inscriptions a baissé dans le Grand Toronto, à Ottawa et à Halifax-Dartmouth.

Les nouvelles inscriptions ayant augmenté plus que les ventes, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 54,2 % en mars, comparativement à 54,9 % en février. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de tous les marchés locaux étaient en équilibre en mars 2019.

On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mars 2019. Cette moyenne suit de près celle de février 2019, et figure parmi les moyennes les plus élevées depuis trois ans et demi. Malgré tout, elle n’est que légèrement supérieure à sa moyenne à long terme de 5,3 mois.

L’équilibre du marché de l’habitation varie considérablement d’une région à l’autre. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et dans les Maritimes.

Prix des propriétés
En mars 2019, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a baissé de 0,5 % d’une année à l’autre. La dernière baisse d’une ampleur similaire d’une année à l’autre a eu lieu en septembre 2009.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 18 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats d’une année à l’autre demeurent variés en Colombie-Britannique. Les prix sont en baisse dans le Grand Vancouver (-7,7 %) et dans la vallée du Fraser (-3,9 %). Les prix demeurent légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans la vallée de l’Okanagan (-0,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 1,0 % à Victoria, et de 6,4 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient aussi en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,6 %), dans la région de Niagara (+6,0 %), à Hamilton-Burlington (+3,7 %), dans le Grand Toronto (+2,6 %) et à Oakville-Milton (+2,3 %). En contrepartie, les prix des maisons à Barrie and District demeurent sous les niveaux de l’année précédente (-6,1 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de propriétés à vendre est généralement plus élevé que la demande, et le prix des propriétés a baissé comparativement à l’année dernière. Les prix de référence ont baissé de 4,9 % à Calgary, de 4,4 % à Edmonton, de 4,6 % à Regina et de 2,7 % à Saskatoon. Le prix des propriétés demeurera vraisemblablement faible dans ces villes, jusqu’à ce qu’un équilibre entre l’offre et la demande soit atteint.
Le prix des propriétés a augmenté de 7,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussé par une hausse de 10,4 % du prix des maisons en rangée), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussé par une hausse de 8,1 % du prix des appartements) et de 2,1 % dans le Grand Moncton (poussé par une hausse de 12,9 % du prix des appartements). (Tableau ci-dessous.)

Conclusion :

L’absence d’un brusque regain d’activité au début de la très importante saison printanière en mars indique clairement que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires, les mesures de refroidissement du marché en Colombie-Britannique, l’incertitude économique en Alberta et l’accessibilité à la propriété tendue continuent d’exercer une contrainte importante sur la demande des acheteurs. L’effet du mauvais temps sur les ventes de février a peut-être été limité après tout. Cela signifie que la saison printanière n’aura peut-être pas beaucoup d’avantages à offrir cette année. Au cours des prochains mois, les récentes baisses des taux hypothécaires devraient faciliter la simulation de crise pour certains acheteurs et nous verrons si les acheteurs d’une première maison décident de suspendre leurs plans jusqu’à ce que plus de détails sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété du gouvernement fédéral soient disponibles.

Il est de plus en plus évident que les taxes imposées à Vancouver touchant les acheteurs étrangers, les maisons vides et les propriétés haut de gamme ont ébranlé le marché du logement de luxe de Vancouver. Les prix dans West Vancouver, l’un des quartiers les plus riches du Canada, sont en baisse de 17 % par rapport à leur sommet de 2016. Le ralentissement s’amplifie : les ventes de logements en mars ont été les plus faibles depuis la crise financière, les prix de référence ayant chuté de 8,5 % par rapport à leur record de juin dernier. Bloomberg News a publié aujourd’hui l’article suivant :

« Il est devenu plus coûteux d’acheter et de posséder des maisons dispendieuses (à Vancouver), surtout pour les investisseurs non résidents et les étrangers. Pour avoir une idée de l’impact des mesures municipales, provinciales et fédérales, prenons comme exemple hypothétique la propriété la plus chère de la province : la maison de 73,12 millions de dollars CA (55 millions de dollars US) appartenant au fondateur de Lululemon Athletica Inc. à Vancouver, Chip Wilson. Un acheteur étranger de la maison qui laisse la propriété vide pendant une grande partie de l’année finirait par payer jusqu’à 20,8 millions de dollars CA en taxes comme suit :

Taxes sur l’achat :

• Taxe de 20 % pour les acquéreurs étrangers : surcharge de 14,6 millions de dollars CA en plus du prix de vente.
• Le droit de mutation augmente à 5 % sur les maisons les plus onéreuses : 3,7 millions de dollars CA.

Impôts fonciers :

• Taxe municipale d’inoccupation de 1 % sur l’évaluation de la valeur locative : 731 200 $ CA par année.
• Taxe provinciale de spéculation et d’inoccupation, 2 % de la valeur imposable : 1,46 million de dollars CA par année.
• Taxe provinciale sur les résidences de luxe connue sous le nom de taxe scolaire supplémentaire de 0,2 % à 0,4 % de la valeur imposable : 278 480 $ CA par année.

Autres mesures gouvernementales :

• Les règles fédérales resserrant les prêts hypothécaires ont rendu plus difficile l’obtention de prêts hypothécaires plus élevés et plus difficile pour les acheteurs étrangers d’emprunter.
• Un projet de loi révèlera les noms des propriétaires fonciers anonymes de Vancouver dans un registre public afin de contrer l’évasion fiscale, la fraude et le blanchiment d’argent. »

Il n’est donc pas étonnant que les investissements asiatiques, qui ont fait la force du marché immobilier de Vancouver pendant des décennies, aient chuté de façon marquée. « Les investisseurs chinois battent en retraite à l’échelle mondiale à la suite des restrictions imposées par les gouvernements sur les sorties de capitaux en 2016. À Vancouver, les investissements asiatiques ont chuté encore davantage l’an dernier, en partie à cause d’une série de nouvelles taxes instituées par le gouvernement, y compris un impôt sur la spéculation et sur la richesse immobilière. La province a également proposé un projet de loi visant à exposer les propriétaires fonciers cachés – tant résidentiels que commerciaux – et le défaut de divulgation pourrait entraîner une amende de 100 000 $ CA ou 15 % de la valeur imposable de la propriété, le montant le plus élevé étant retenu. Apparemment, cela fait déjà fuir certains investisseurs. » Bloomberg News a rapporté qu’au moins une partie de l’argent chinois est détourné du marché de Vancouver vers Toronto, comme le montre le graphique suivant fourni par Bloomberg.

Le nombre d’emplois a augmenté de 290 000 par rapport aux six mois précédents, démontrant qu’il n’était qu’une question de temps pour que les chiffres de l’emploi reflètent la faiblesse de l’économie dans son ensemble.
Taux de chômage provinciaux
(% en 2019, en ordre ascendant)

Province                                Mars      Février
Colombie-Britannique               4,7          4,5
Saskatchewan                          4,9          5,8
Manitoba                                   5,0          5,3
Québec                                     5,2          5,3
Ontario                                      5,9          5,7
Nouvelle-Écosse                      6,2          6,4
Alberta                                      6,9          7,3
Nouveau-Brunswick                 7.9          8,5
Île-du-Prince-Édouard              8,9          10,3
Terre-Neuve-et-Labrador         11,5        11,8

Dans un autre contexte de perte commerciale, la Chine a cessé d’acheter des graines de canola canadiennes. Environ 40 % des exportations canadiennes de graines de canola vont habituellement en Chine. Le différend avec Huawei et l’extradition possible de Meng Wanzhou ont exacerbé les tensions commerciales entre le Canada et la Chine, ce qui nuit gravement aux agriculteurs canadiens. De plus, les droits de douane américains sur les exportations d’acier et d’aluminium continuent de peser sur l’économie. Il semble peu probable que l’accord commercial Canada-Mexique-États-Unis renégocié soit confirmé par le Congrès américain cette année, ce qui ajoute à l’incertitude.

Tout cela en a amené plusieurs à réclamer une réduction des taux d’intérêt de la Banque du Canada. La hausse des taux d’intérêt et les modifications réglementaires ont déjà contribué à ralentir considérablement la croissance de l’endettement des ménages et les marchés du logement.

En mars, les marchés de l’habitation sont demeurés déprimés à Vancouver et à Toronto

Selon ce que les chambres immobilières locales ont rapporté cette semaine, la fin de l’hiver n’a pas déclenché une vague d’achats de propriétés à Vancouver et à Toronto. La fragilité du marché s’est encore aggravée à Vancouver, où les mesures stratégiques adoptées par tous les ordres de gouvernement continuent de tenir les acheteurs à l’écart. Les reventes d’habitations ont chuté à leur plus bas niveau depuis 1986 (une autre baisse de 7 % par rapport à février), et le prix de référence a fléchi pour un neuvième mois consécutif (à la baisse de 8,5 % depuis le sommet de juin 2018). Il est probable que la valeur des propriétés dans le Grand Vancouver continue de subir une forte pression à la baisse, à court terme.

En mars, les ventes ont été les plus lentes en 10 ans, à Toronto. Les reventes ont augmenté d’un peu moins de 2 % d’un mois à l’autre (sur une base désaisonnalisée préliminaire), ce qui est infime comparativement à une baisse de 13 % d’un mois à l’autre en février. Un manque d’offre aurait pu être un facteur de ralentissement de l’activité, car le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 4,5 % par rapport à l’an dernier. Cette explication possible trouve un certain soutien dans le fait que le prix de référence a augmenté plus rapidement en mars (2,6 % d’une année à l’autre) qu’en février (2,3 %), ce qui suggère que les acheteurs ont dû présenter des offres plus élevées face à une offre limitée.

L’hiver a été particulièrement difficile pour les marchés immobiliers résidentiels dans la plupart des régions du Canada. Les résultats de mars publiés au cours des derniers jours à Vancouver et à Toronto, ainsi qu’à Victoria, Calgary et Hamilton, n’offrent pas grand-chose laissant croire à un rebond significatif au cours de l’importante période qui est celle du début de printemps. Bien que les baisses récentes des taux hypothécaires et le nouvel incitatif à l’achat d’une première habitation annoncé dans le budget fédéral de 2019 puissent être des catalyseurs d’une hausse de l’activité plus tard cette année, la simulation de crise et les autres mesures politiques de refroidissement du marché continueront de peser lourdement sur les acheteurs.

Nous aurons des données plus complètes sur le logement au milieu du mois lorsque l’Association canadienne de l’immeuble publiera des données nationales et locales.