Les ventes ont augmenté dans un peu plus de la moitié des marchés locaux, et en particulier dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser – c’est-à-dire dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique.

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont grimpé de 15,5 % d’une année à l’autre; elles avaient été faibles en septembre 2018, et elles ont bien repris cette année. Les transactions étaient en hausse par rapport à l’année dernière sur tous les plus grands marchés urbains du Canada, y compris le Lower Mainland de la Colombie-Britannique, Calgary, Edmonton, Winnipeg, le Grand Toronto, Hamilton-Burlington, Ottawa et Montréal.

Le nombre de maisons nouvellement inscrites a augmenté de 0,6 % le mois dernier, contre 1,1 % en août. La légère augmentation des ventes, combinée à une faible baisse de l’augmentation de l’offre, a resserré le ratio des ventes nationales par rapport aux nouvelles inscriptions à 61,3 % en septembre. Cette mesure continue de s’élever au-delà de sa moyenne à long terme de 53,6 %. Elle dénote encore un marché en équilibre, mais elle favorise davantage les propriétaires-vendeurs que les acheteurs.

Selon le ratio ventes-nouvelles inscriptions par rapport à sa moyenne à long terme, environ trois quarts des marchés locaux étaient en équilibre en septembre 2019, y compris le Grand Toronto et le Lower Mainland de la Colombie-Britannique. Ailleurs, le ratio indiquait un marché immobilier favorable aux propriétaires-vendeurs, sauf à Saskatoon et dans le sud-est de la Saskatchewan.

Le marché comptait 4,5 mois de logements à vendre à la fin de septembre 2019, le plus bas niveau depuis décembre 2017. Cette mesure de l’équilibre du marché baisse de plus en plus sous sa moyenne à long terme de 5,3 mois.

Ce n’est pas dire que tout est positif, partout. De légères baisses mensuelles des reventes observées en septembre à Calgary et Edmonton viennent rappeler que la reprise reste hésitante dans divers marchés où l’économie est faible. Les prix des maisons restent sous leur niveau d’un an plus tôt en Alberta et en Saskatchewan, et il faudra encore un peu de temps pour qu’une reprise de la demande mène à un raffermissement des prix dans ces marchés.

Prix des maisons
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a augmenté de 0,5 % d’un mois à l’autre en septembre 2019. Il s’agit du quatrième gain consécutif de l’Indice.

L’IPP MLS® désaisonnalisé était plus haut en septembre que le mois précédent dans 13 des 18 marchés pour lequel l’Indice est calculé (tableau 1).

Depuis quelques mois, les prix des maisons se sont généralement stabilisés dans le Lower Mainland et dans les Prairies, après une période de baisse. La progression des prix a entamé une reprise dans les marchés de la grande région du Golden Horseshoe, rattrapant les hausses des prix dans les marchés plus à l’est.

La comparaison des prix à leur niveau d’un an plus tôt révèle de grandes variations d’un bout à l’autre du pays : ils ont surtout baissé dans l’Ouest, et surtout augmenté dans l’Est.

Les prix sont restés le plus loin sous leur niveau de l’année passée dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser (respectivement à ‑7,3 % et ‑4,8 %), bien que l’ampleur des baisses diminue. Ailleurs en Colombie-Britannique, depuis l’an passé, les prix des maisons ont augmenté sur l’île de Vancouver et dans la vallée de l’Okanagan (respectivement de 4 % et 1,1 %) ainsi que, très légèrement, à Victoria (de 0,4 %).

Les prix ont baissé en un an dans les marchés des Prairies, étant en septembre inférieurs d’environ 1 % à 4 %. Dans le même temps, dans la grande région du Golden Horseshoe, la progression des prix a recommencé à accélérer, dépassant nettement l’inflation générale des prix à la consommation. À Ottawa, Montréal et Moncton, la croissance des prix ne s’est jamais interrompue ces dernières années.

Toutes les catégories de propriétés de référence suivies par l’Indice avaient affiché une hausse d’une année à l’autre en août 2019, et les gains se sont amplifiés en septembre. Les prix des maisons unifamiliales à deux étages ont augmenté de 1,7 %, tandis que les prix des maisons en rangée et des appartements progressaient de 0,4 % et de 0,7 % respectivement.

En somme

Ce rapport concorde avec d’autres indicateurs récents d’une reprise sur le marché de l’habitation, à la faveur d’une baisse des taux d’intérêt hypothécaires. La série de données positives sur l’habitation donne à la Banque du Canada une raison de plus – outre les solides gains dans l’emploi, la hausse des taux de salaire et une croissance économique dépassant les prévisions au deuxième trimestre – de maintenir la stabilité des taux d’intérêt.

À la suite d’un apparent allègement des tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine, les taux avaient augmenté sensiblement le mois dernier. Le rendement des obligations du gouvernement du Canada est maintenant de 1,57 %, contre 1,42 % un mois plus tôt. Les taux hypothécaires ont aussi augmenté légèrement. L’élection fédérale est une source d’incertitude. Les promesses prononcées pendant la campagne pourraient créer de nouvelles pressions. Parmi les mesures proposées figurent une bonification de l’incitatif à l’achat d’une première maison, un assouplissement du test de résistance hypothécaire et une augmentation du crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation. De telles mesures pourraient stimuler la demande à un moment où l’offre est limitée. Nous attendons de connaître les détails et le moment où le prochain gouvernement fera des annonces relatives au logement pour évaluer les répercussions sur le marché.

En septembre, les emplois ont augmenté en Ontario et en Nouvelle-Écosse, et sont restés stables dans les autres provinces.
Davantage de personnes travaillaient en soins de santé et en assistance sociale, ainsi que dans l’hébergement et la restauration. En revanche, il y en avait moins dans les domaines de l’information, de la culture et des loisirs ainsi que des ressources naturelles.

Le nombre de travailleurs autonomes et le nombre de travailleurs du secteur public ont augmenté. L’effectif du secteur privé est resté essentiellement inchangé en septembre, bien qu’il ait progressé de 2,3 % par rapport à un an plus tôt.

L’augmentation de l’emploi a fait baisser le taux de chômage de de 5,7 % à 5,5 % en août, ce qui est près de son niveau le plus bas des 40 dernières années. Les données de septembre se distinguent des tendances récentes en ce que les gains de l’emploi traduisent surtout une baisse du niveau de chômage, plutôt qu’une hausse de la participation au marché du travail. Le nombre de chômeurs canadiens a chuté de 46 900 en septembre, alors que la population active a augmenté seulement de 6800.

La hausse soutenue des revenus des ménages a été un autre développement positif pour l’économie canadienne. Le nombre total d’heures travaillées a augmenté de 1,3 % par rapport à un an plus tôt. Le salaire horaire a aussi augmenté, à un taux annuel de 4,3 % en septembre contre 3,7 % en août. Les taux annuels d’augmentation des salaires des quelques derniers mois sont les plus élevés de la dernière décennie.
En somme : Le bilan de septembre apporte des arguments justifiant que la Banque du Canada résiste à la tendance mondiale à l’assouplissement monétaire, du moins pour le moment. Cependant, peu d’économistes et d’investisseurs croient que le pays restera à l’abri d’un ralentissement économique mondial. Nombreux sont ceux s’attendant à ce que la Banque du Canada sera contrainte de réduire les taux d’intérêt. Les taux des swaps donnent à croire qu’une réduction est escomptée dans l’année à venir.

La Banque du Canada annoncera sa prochaine décision au sujet des taux le 30 octobre. Il y a tant d’incertitude géopolitique dans le monde, surtout attribuable aux États-Unis, que personne ne peut exclure une baisse du taux de la Banque du Canada dans la prochaine année. Les résultats de l’élection canadienne du 21 octobre élimineront au moins une source d’incertitude, à moins qu’ils ne mènent à un gouvernement minoritaire, auquel cas ils en ajouteront une.

Les ventes (non désaisonnalisées) étaient en hausse de 5 % par rapport au mois d’août 2018. Même chose pour ce qui est du nombre de transactions dans la plupart des marchés les plus importants au Canada, ce qui inclut les basses-terres continentales de la Colombie-Britannique, Calgary, Winnipeg, le grand Toronto, Ottawa et Montréal.

Les prix des propriétés
On a observé la plus importante hausse des prix des propriétés canadiennes en un seul mois depuis les deux dernières années. L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) a augmenté de 0,8 % en août 2019.
En août, l’IPP MLS® désaisonnalisé était en hausse par rapport au mois précédent dans 14 des 18 marchés pris en compte par l’indice. Cela constitue la plus grande dispersion des hausses de prix mensuelles enregistrées depuis le mois de mars dernier.
Les prix des propriétés, auparavant à la baisse, se sont généralement stabilisés au cours des derniers mois en Colombie-Britannique et dans les Prairies. Aussi, la croissance des prix a commencé à avoir des impacts dans les marchés du Greater Golden Horseshoe (GGH), de même que dans le marché immobilier à l’est de cette région.
Une comparaison des prix des propriétés à la même époque l’an dernier indique des variations considérables partout à travers le pays avec, en général, un déclin dans l’Ouest canadien et une hausse des prix dans l’Est canadien.

L’IPP MLS® actuel (non désaisonnalisé) indiquait en août 2019 une hausse de 0,9 % par rapport à la même époque de l’année précédente. Il s’agit du second mois consécutif où cela se produit ainsi que de la plus grande hausse de ce genre depuis la fin de l’année dernière.
Les prix des propriétés du grand Vancouver et de la vallée du Fraser demeurent les plus à la baisse par rapport à la même époque de l’année précédente (respectivement, -8,3 % et -5,5 %). L’île de Vancouver et la vallée de l’Okanagan ont pour leur part enregistré une hausse de 3,7 % et 1,5 % respectivement.
Les marchés de la région des Prairies ont connu un déclin des prix modéré. À l’opposé, presque tout le GGH a connu une hausse de ses prix par rapport à la même époque de l’année précédente, au point où la région se retrouve en avance sur l’inflation fondamentale des prix à la consommation. Par ailleurs, la hausse des prix se poursuit de manière ininterrompue depuis maintenant quelques années à Ottawa, à Montréal et à Moncton.
En août, tous les types de propriétés pris en compte par l’indice sont redevenus positifs par rapport à la même époque l’année passée. Les prix des maisons unifamiliales à deux étages ont enregistré la plus grande augmentation avec 1,2 %. Ce type de propriété avait été le plus affecté durant la récession. Les maisons unifamiliales à un étage, les maisons en rangée et les unités de condo ont connu respectivement une augmentation de 0,7 %, 0,3 % et 0,5 %.

Simulation de crise hypothécaire
L’introduction au Canada l’an dernier de règles plus strictes en matière de prêts hypothécaires a retenu des acheteurs potentiels. Selon le rapport de l’ACI, jusqu’à récemment, la chute des taux d’intérêt et des prix des propriétés pourrait avoir permis à certains acheteurs de revenir sur le marché de l’immobilier.
« Le récent déclin marginal des taux d’intérêt des prêts hypothécaires de référence de 5 ans utilisés pour déterminer l’éligibilité des acheteurs à un prêt — de 5,34 % à 5,19 % — et les prix plus bas des propriétés dans certains endroits signifient que bon nombre d’acheteurs qui étaient sur la touche sont de retour sur le marché », a déclaré Gregory Klump, l’économiste en chef de l’ACI. « Malgré cela, la simulation de crise hypothécaire continuera de limiter l’accès des acheteurs aux prêts hypothécaires; à quel point cela affecte les ventes varie selon la région. »
L’ACI a également mis à jour ses prévisions. Elle projette que les ventes au niveau national seront désormais de 482 000 unités en 2019, ce qui représente une hausse de 5 % par rapport à la baisse de 5 ans enregistrée en 2018. Cette révision à la hausse de 19 000 unités ramène le nombre de transactions dans la moyenne des 10 dernières années, mais celui-ci reste sous le record annuel des quelque 540 000 transactions immobilières établi en 2016.

Au bout du compte, ce rapport semble confirmer que le marché immobilier s’est finalement remis de la récession, notamment grâce à la chute des taux hypothécaires. Les données prometteuses donnent à la Banque du Canada une autre raison — en plus d’un meilleur taux d’emploi, de salaires plus élevés et d’une plus grande augmentation que prévu du rendement au second quart de l’année (Q2) — de maintenir ses taux d’intérêt stables, et ce, même si plus de 30 banques centrales autour du monde continuent plutôt de les réduire.
Le Federal Open Market Committee (FOMC) se rencontre à nouveau mercredi, et plusieurs s’attendent à une réduction des taux d’intérêt par 25 points de base alors que la Maison-Blanche réclame une « intervention d’urgence ». L’administration Trump a en effet succombé dans les derniers jours à la pression politique afin d’apaiser les tensions commerciales. L’incertitude à ce sujet est actuellement le seul élément qui pourrait freiner le redressement du Canada.

À cause de cette récente diminution des tensions et de la nouvelle réduction de ses taux par la Banque centrale européenne dans les territoires négatifs, le nombre de demandes pour des bons du Trésor américains a diminué (moins de flight-to-safety observés), augmentant le taux de rendement des obligations des bons américains et canadiens d’approximativement 25 points de base. Le rendement des bons de 5 ans à taux fixe du Canada, de 1,48 %, est à son plus haut depuis deux mois. Ainsi, l’écart entre le meilleur taux hypothécaire de 5 ans et les bons du Trésor de 5 ans est seulement de 77 points de base, ce qui ne saurait durer. Un écart plus normal entre les deux serait, pour les meilleurs taux, de plus ou moins 120 points de base ou, pour les taux réguliers, de 150 points de base et plus. Certains créanciers sont déjà en train de rehausser leurs taux hypothécaires.
La situation s’est encore aggravée avec le bombardement de la compagnie pétrolière Saudi Aramco cette dernière fin de semaine. On estime que la moitié des réserves de Saudi ont été décimées. Restez à l’affût.

Je ne peux pas me rappeler une volte-face de la politique si peu motivée. De fait, la déclaration du FOMC commence comme suit : « L’information reçue depuis que le Federal Open Market Committee s’est réuni en juin indique que le marché du travail reste solide et que l’activité économique a augmenté à un taux modéré. La hausse de l’emploi a été solide, en moyenne, ces derniers mois, et le taux de chômage est resté faible. »

La pression exercée par la Maison-Blanche est inédite. C’est au point où le président Trump a publiquement menacé, si la Réserve ne réduit pas les taux, de rétrograder son président Jerome Powell. Il propose aussi de pourvoir les sièges vacants en nommant des personnes favorables à des taux bas. Cet empiétement sur l’indépendance de la Réserve est très dangereux pour la crédibilité de la banque centrale. Il affaiblira certainement le dollar américain s’il était suivi par des réductions de taux supplémentaires.

Les dépenses de consommation restent élevées. Cependant, un ralentissement des investissements fixes des entreprises a été causé par l’insistance du président américain pour créer des tensions commerciales avec la Chine, le Canada, le Royaume-Uni et d’autres partenaires commerciaux. L’économie mondiale a ralenti du fait de l’incertitude. L’économie chinoise a sensiblement décéléré, et les exportations manufacturières et agricoles vers la Chine en ont particulièrement souffert.

Une autre question inquiétant le FOMC est le faible niveau de l’inflation. La Réserve fédérale vise un taux d’inflation de 2 %. La mesure de l’inflation privilégiée par la Réserve se situe actuellement vers 1,4 % à 1,6 %.

Deux gouverneurs de la Banque fédérale de réserve ont voté contre cette mesure, préférant lors de cette réunion de s’en tenir à la plage cible précédente. C’est la première fois depuis que Jerome Powell a assumé la présidence en 2018 que deux décideurs marquaient une dissidence.

La mesure d’aujourd’hui est la première réduction du taux d’intérêt depuis le début de la crise financière il y a plus de 10 ans. La Réserve a commencé à normaliser les taux d’intérêt en 2015, après qu’ils eurent sombré à des niveaux historiquement bas. L’économie américaine se redressait, et les taux des fonds fédéraux ont continué d’augmenter jusqu’en décembre 2018. La normalisation de la politique monétaire prévoyait aussi la réduction graduelle du bilan de la Réserve – en vendant des obligations sur le marché, réduisant lentement la liquidité. Aujourd’hui, la Réserve a affirmé qu’elle cesserait de le faire dès demain, plutôt qu’à l’échéance prévue de septembre.

En somme : La Banque du Canada ne suivra pas la Réserve fédérale américaine. Les taux d’intérêts canadiens sont déjà inférieurs aux taux américains. La plage cible des fonds fédéraux américains est maintenant de 2 % à 2,25 %, alors qu’au Canada, le taux cible à un jour est de 1,75 %. Par ailleurs, le rapport d’aujourd’hui sur le PIB réel a étonné par sa vigueur, donnant à croire que la croissance du PIB au deuxième trimestre pourrait être près de 3 %. Voilà qui est largement au-delà de l’estimation précédente de la Banque, ce qui justifie qu’elle reste discrète.

Les ventes de maisons ont augmenté de 0,9 % à l’échelle nationale tandis que le prix de référence a augmenté de 0,8 %. Bien qu’il s’agisse d’une amélioration par rapport à la très mauvaise performance de février, les ventes et les prix ont diminué par rapport à l’année précédente, alors que les acheteurs de maisons sont aux prises avec des règles hypothécaires plus strictes et des mesures provinciales, surtout en Colombie-Britannique, visant à ralentir le marché immobilier.

Il y a eu une répartition égale entre le nombre de marchés où les ventes ont augmenté par rapport au mois précédent et ceux où elles ont diminué. Parmi les grandes villes canadiennes, les ventes ont augmenté à Victoria, dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Ottawa, alors qu’elles ont baissé dans le Grand Vancouver, à Edmonton, Regina, Saskatoon, London and St. Thomas, Sudbury, ainsi que dans la ville de Québec.

D’une année à l’autre, les ventes ont chuté de 4,6 % à l’échelle nationale pour atteindre leur plus faible niveau pour le mois depuis 2013. Les ventes de maisons existantes étaient également inférieures de près de 12 % à leur moyenne sur dix ans pour le mois de mars (voir le graphique ci-dessous). Plus particulièrement, les ventes de maisons en Colombie-Britannique, en Alberta et en Saskatchewan ont été inférieures de plus de 20 % à leur moyenne mensuelle sur dix ans. Le marasme s’aggrave à Vancouver, Calgary et Edmonton. Les ventes et les prix ont continué de baisser dans ces trois marchés en mars. Les conditions de l’offre et de la demande à Vancouver sont maintenant les plus faibles depuis la récession de 2008-2009. En revanche, le Québec et le Nouveau-Brunswick affichent des ventes nettement supérieures aux moyennes.

Il y a eu une légère reprise à Toronto, mais le gain de 1,8 % des ventes enregistré le mois dernier n’a permis d’inverser qu’une fraction de l’énorme baisse de 9,0 % enregistrée en février, lorsque les conditions météorologiques se sont détériorées. Une sixième baisse consécutive du nombre de nouvelles inscriptions à Toronto pourrait avoir été un facteur limitatif.

L’activité a rebondi à Ottawa, alors qu’elle était stable à Montréal. Ces deux marchés, de même que celui de Halifax, continuent d’afficher les conditions d’offre et de demande les plus serrées au Canada. Les prix repères continuent d’augmenter à un rythme soutenu.

« Il faudra un certain temps avant que les mesures stratégiques du récent budget fédéral, conçues pour aider les acheteurs d’une première propriété, fassent effet », affirme Jason Stephen, président de l’ACI. «  Entre-temps, de nombreux acheteurs potentiels sont tenus à l’écart, à divers degrés, en raison de la simulation de crise pour les prêts hypothécaires, en fonction du lieu où ils souhaitent effectuer leur achat. »

« Les résultats de mars suggèrent que les marchés locaux ont principalement tendance à stagner », mentionne Gregory Klump, économiste en chef de l’ACI. « Bien que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires ait réduit l’accès au financement immobilier, la bonne nouvelle est que la croissance continue de l’emploi fait aussi augmenter la demande de logement, ce qui finira par mener à une augmentation des ventes, en attendant une réduction de l’endettement des ménages », ajoute-t-il.

Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché une hausse de 2,1 % en mars. Les nouvelles inscriptions se sont multipliées dans près des deux tiers des marchés locaux, notamment à Winnipeg, Regina et Victoria, ainsi que sur l’île de Vancouver. En revanche, le nombre de nouvelles inscriptions a baissé dans le Grand Toronto, à Ottawa et à Halifax-Dartmouth.

Les nouvelles inscriptions ayant augmenté plus que les ventes, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 54,2 % en mars, comparativement à 54,9 % en février. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de tous les marchés locaux étaient en équilibre en mars 2019.

On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mars 2019. Cette moyenne suit de près celle de février 2019, et figure parmi les moyennes les plus élevées depuis trois ans et demi. Malgré tout, elle n’est que légèrement supérieure à sa moyenne à long terme de 5,3 mois.

L’équilibre du marché de l’habitation varie considérablement d’une région à l’autre. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et dans les Maritimes.

Prix des propriétés
En mars 2019, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a baissé de 0,5 % d’une année à l’autre. La dernière baisse d’une ampleur similaire d’une année à l’autre a eu lieu en septembre 2009.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 18 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats d’une année à l’autre demeurent variés en Colombie-Britannique. Les prix sont en baisse dans le Grand Vancouver (-7,7 %) et dans la vallée du Fraser (-3,9 %). Les prix demeurent légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans la vallée de l’Okanagan (-0,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 1,0 % à Victoria, et de 6,4 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient aussi en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,6 %), dans la région de Niagara (+6,0 %), à Hamilton-Burlington (+3,7 %), dans le Grand Toronto (+2,6 %) et à Oakville-Milton (+2,3 %). En contrepartie, les prix des maisons à Barrie and District demeurent sous les niveaux de l’année précédente (-6,1 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de propriétés à vendre est généralement plus élevé que la demande, et le prix des propriétés a baissé comparativement à l’année dernière. Les prix de référence ont baissé de 4,9 % à Calgary, de 4,4 % à Edmonton, de 4,6 % à Regina et de 2,7 % à Saskatoon. Le prix des propriétés demeurera vraisemblablement faible dans ces villes, jusqu’à ce qu’un équilibre entre l’offre et la demande soit atteint.
Le prix des propriétés a augmenté de 7,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussé par une hausse de 10,4 % du prix des maisons en rangée), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussé par une hausse de 8,1 % du prix des appartements) et de 2,1 % dans le Grand Moncton (poussé par une hausse de 12,9 % du prix des appartements). (Tableau ci-dessous.)

Conclusion :

L’absence d’un brusque regain d’activité au début de la très importante saison printanière en mars indique clairement que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires, les mesures de refroidissement du marché en Colombie-Britannique, l’incertitude économique en Alberta et l’accessibilité à la propriété tendue continuent d’exercer une contrainte importante sur la demande des acheteurs. L’effet du mauvais temps sur les ventes de février a peut-être été limité après tout. Cela signifie que la saison printanière n’aura peut-être pas beaucoup d’avantages à offrir cette année. Au cours des prochains mois, les récentes baisses des taux hypothécaires devraient faciliter la simulation de crise pour certains acheteurs et nous verrons si les acheteurs d’une première maison décident de suspendre leurs plans jusqu’à ce que plus de détails sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété du gouvernement fédéral soient disponibles.

Il est de plus en plus évident que les taxes imposées à Vancouver touchant les acheteurs étrangers, les maisons vides et les propriétés haut de gamme ont ébranlé le marché du logement de luxe de Vancouver. Les prix dans West Vancouver, l’un des quartiers les plus riches du Canada, sont en baisse de 17 % par rapport à leur sommet de 2016. Le ralentissement s’amplifie : les ventes de logements en mars ont été les plus faibles depuis la crise financière, les prix de référence ayant chuté de 8,5 % par rapport à leur record de juin dernier. Bloomberg News a publié aujourd’hui l’article suivant :

« Il est devenu plus coûteux d’acheter et de posséder des maisons dispendieuses (à Vancouver), surtout pour les investisseurs non résidents et les étrangers. Pour avoir une idée de l’impact des mesures municipales, provinciales et fédérales, prenons comme exemple hypothétique la propriété la plus chère de la province : la maison de 73,12 millions de dollars CA (55 millions de dollars US) appartenant au fondateur de Lululemon Athletica Inc. à Vancouver, Chip Wilson. Un acheteur étranger de la maison qui laisse la propriété vide pendant une grande partie de l’année finirait par payer jusqu’à 20,8 millions de dollars CA en taxes comme suit :

Taxes sur l’achat :

• Taxe de 20 % pour les acquéreurs étrangers : surcharge de 14,6 millions de dollars CA en plus du prix de vente.
• Le droit de mutation augmente à 5 % sur les maisons les plus onéreuses : 3,7 millions de dollars CA.

Impôts fonciers :

• Taxe municipale d’inoccupation de 1 % sur l’évaluation de la valeur locative : 731 200 $ CA par année.
• Taxe provinciale de spéculation et d’inoccupation, 2 % de la valeur imposable : 1,46 million de dollars CA par année.
• Taxe provinciale sur les résidences de luxe connue sous le nom de taxe scolaire supplémentaire de 0,2 % à 0,4 % de la valeur imposable : 278 480 $ CA par année.

Autres mesures gouvernementales :

• Les règles fédérales resserrant les prêts hypothécaires ont rendu plus difficile l’obtention de prêts hypothécaires plus élevés et plus difficile pour les acheteurs étrangers d’emprunter.
• Un projet de loi révèlera les noms des propriétaires fonciers anonymes de Vancouver dans un registre public afin de contrer l’évasion fiscale, la fraude et le blanchiment d’argent. »

Il n’est donc pas étonnant que les investissements asiatiques, qui ont fait la force du marché immobilier de Vancouver pendant des décennies, aient chuté de façon marquée. « Les investisseurs chinois battent en retraite à l’échelle mondiale à la suite des restrictions imposées par les gouvernements sur les sorties de capitaux en 2016. À Vancouver, les investissements asiatiques ont chuté encore davantage l’an dernier, en partie à cause d’une série de nouvelles taxes instituées par le gouvernement, y compris un impôt sur la spéculation et sur la richesse immobilière. La province a également proposé un projet de loi visant à exposer les propriétaires fonciers cachés – tant résidentiels que commerciaux – et le défaut de divulgation pourrait entraîner une amende de 100 000 $ CA ou 15 % de la valeur imposable de la propriété, le montant le plus élevé étant retenu. Apparemment, cela fait déjà fuir certains investisseurs. » Bloomberg News a rapporté qu’au moins une partie de l’argent chinois est détourné du marché de Vancouver vers Toronto, comme le montre le graphique suivant fourni par Bloomberg.

Le nombre d’emplois a augmenté de 290 000 par rapport aux six mois précédents, démontrant qu’il n’était qu’une question de temps pour que les chiffres de l’emploi reflètent la faiblesse de l’économie dans son ensemble.
Taux de chômage provinciaux
(% en 2019, en ordre ascendant)

Province                                Mars      Février
Colombie-Britannique               4,7          4,5
Saskatchewan                          4,9          5,8
Manitoba                                   5,0          5,3
Québec                                     5,2          5,3
Ontario                                      5,9          5,7
Nouvelle-Écosse                      6,2          6,4
Alberta                                      6,9          7,3
Nouveau-Brunswick                 7.9          8,5
Île-du-Prince-Édouard              8,9          10,3
Terre-Neuve-et-Labrador         11,5        11,8

Dans un autre contexte de perte commerciale, la Chine a cessé d’acheter des graines de canola canadiennes. Environ 40 % des exportations canadiennes de graines de canola vont habituellement en Chine. Le différend avec Huawei et l’extradition possible de Meng Wanzhou ont exacerbé les tensions commerciales entre le Canada et la Chine, ce qui nuit gravement aux agriculteurs canadiens. De plus, les droits de douane américains sur les exportations d’acier et d’aluminium continuent de peser sur l’économie. Il semble peu probable que l’accord commercial Canada-Mexique-États-Unis renégocié soit confirmé par le Congrès américain cette année, ce qui ajoute à l’incertitude.

Tout cela en a amené plusieurs à réclamer une réduction des taux d’intérêt de la Banque du Canada. La hausse des taux d’intérêt et les modifications réglementaires ont déjà contribué à ralentir considérablement la croissance de l’endettement des ménages et les marchés du logement.

En mars, les marchés de l’habitation sont demeurés déprimés à Vancouver et à Toronto

Selon ce que les chambres immobilières locales ont rapporté cette semaine, la fin de l’hiver n’a pas déclenché une vague d’achats de propriétés à Vancouver et à Toronto. La fragilité du marché s’est encore aggravée à Vancouver, où les mesures stratégiques adoptées par tous les ordres de gouvernement continuent de tenir les acheteurs à l’écart. Les reventes d’habitations ont chuté à leur plus bas niveau depuis 1986 (une autre baisse de 7 % par rapport à février), et le prix de référence a fléchi pour un neuvième mois consécutif (à la baisse de 8,5 % depuis le sommet de juin 2018). Il est probable que la valeur des propriétés dans le Grand Vancouver continue de subir une forte pression à la baisse, à court terme.

En mars, les ventes ont été les plus lentes en 10 ans, à Toronto. Les reventes ont augmenté d’un peu moins de 2 % d’un mois à l’autre (sur une base désaisonnalisée préliminaire), ce qui est infime comparativement à une baisse de 13 % d’un mois à l’autre en février. Un manque d’offre aurait pu être un facteur de ralentissement de l’activité, car le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 4,5 % par rapport à l’an dernier. Cette explication possible trouve un certain soutien dans le fait que le prix de référence a augmenté plus rapidement en mars (2,6 % d’une année à l’autre) qu’en février (2,3 %), ce qui suggère que les acheteurs ont dû présenter des offres plus élevées face à une offre limitée.

L’hiver a été particulièrement difficile pour les marchés immobiliers résidentiels dans la plupart des régions du Canada. Les résultats de mars publiés au cours des derniers jours à Vancouver et à Toronto, ainsi qu’à Victoria, Calgary et Hamilton, n’offrent pas grand-chose laissant croire à un rebond significatif au cours de l’importante période qui est celle du début de printemps. Bien que les baisses récentes des taux hypothécaires et le nouvel incitatif à l’achat d’une première habitation annoncé dans le budget fédéral de 2019 puissent être des catalyseurs d’une hausse de l’activité plus tard cette année, la simulation de crise et les autres mesures politiques de refroidissement du marché continueront de peser lourdement sur les acheteurs.

Nous aurons des données plus complètes sur le logement au milieu du mois lorsque l’Association canadienne de l’immeuble publiera des données nationales et locales.

Le ratio clé de la dette au PIB devrait s’établir à 30,8 % au cours du présent exercice et ne baisser que très lentement pour atteindre 30 % au cours de la période de prévision de quatre ans.

Le budget d’aujourd’hui a offert de l’aide aux jeunes acheteurs de maison, dont bon nombre ont beaucoup de difficulté à se permettre d’acheter dans certaines de nos villes les plus chères. Deux mesures visaient les acheteurs d’une première habitation :

Augmentation du retrait maximal des REER

La mesure la plus simple à comprendre est l’augmentation de 10 000 $ du retrait maximal non imposable dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) fédéral, qui passe à 35 000 $ à compter de maintenant. Ce retrait admissible pour les acheteurs d’une première habitation s’appliquera également aux personnes qui vivent la rupture d’un mariage ou d’une union de fait et qui ne satisfont pas à l’exigence habituelle d’être un acheteur d’une première maison.

La nouvelle limite s’appliquerait aux retraits RAP effectués après le 19 mars 2019.

Ceux qui profitent de la limite supérieure du RAP devront garder à l’esprit que le délai de remboursement est inchangé. Les acheteurs de maison doivent remettre l’argent dans leur REER sur une période de 15 ans afin d’éviter l’impôt sur le revenu ordinaire sur les retraits RAP. Les Canadiens qui utilisent ces fonds devront maintenant rembourser un maximum de 35 000 $, au lieu de 25 000 $, au cours de la même période.

Le geste le plus audacieux : l’Incitatif à l’achat d’une première propriété de la SCHL :

Un fonds de 1,25 milliard de dollars administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur trois ans offrira 5 % du coût d’une maison existante et 10 % du prix d’une maison neuve, ce qui équivaut à un prêt sans intérêt à rembourser lorsque la propriété sera vendue. L’argent irait aux acheteurs d’une première habitation qui demandent un prêt hypothécaire assuré. Les principales conditions sont les suivantes :

• les utilisateurs doivent avoir une mise de fonds minimale de 5 %, mais inférieure à 20 %;
• le revenu du ménage doit être inférieur à 120 000 $;
• le prix d’achat ne peut être supérieur à quatre fois le revenu du ménage de l’acheteur.

Par exemple, supposons que vous désirez acheter une maison de 400 000 $ avec la mise de fonds minimale requise de 5 %, ce qui équivaut à 20 000 $. Avec le nouvel incitatif, vous pourriez recevoir jusqu’à 40 000 $ (pour une nouvelle habitation) par l’entremise de la SCHL. Maintenant, au lieu de contracter un prêt hypothécaire de 380 000 $, vous n’auriez plus qu’à emprunter 340 000 $. Cela réduirait votre facture hypothécaire mensuelle de plus de 1 970 $ à moins de 1 750 $. L’Incitatif est de 10 % pour les acheteurs qui acquièrent une maison neuve et de 5 % pour les maisons existantes.

Les propriétaires devraient rembourser ce prêt hypothécaire dit « partagé » plus tard, probablement au moment de la revente, bien qu’on ne sache pas très bien comment cela fonctionnerait. La SCHL pourrait participer à tout gain (ou perte) en capital, en recevant 5 % ou 10 % du prix de vente (et non du prix d’achat). Au moment de la rédaction du présent article, ces détails n’avaient pas encore été réglés.

Ces stipulations limitent effectivement les achats dans le cadre de ce plan à des propriétés dont le prix est inférieur à 500 000 $ (maximum de 480 000 $ en prêt hypothécaire assuré et l’Incitatif, plus la mise de fonds), ce qui se rapproche du prix de vente moyen national de 468 350 $ (qui est inférieur de 5,2 % au prix moyen de l’an dernier). Toutefois, le prix moyen national est fortement faussé par les ventes dans le Grand Vancouver et la région du Grand Toronto, deux des marchés les plus actifs et les plus chers du Canada. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, on réduit de près de 100 000 $ le prix moyen national, le ramenant à un peu moins de 371 000 $. Ce que cela nous indique, c’est que l’aide aux acheteurs d’une première habitation est plutôt maigre pour les jeunes qui vivent dans nos deux régions les plus coûteuses.

On peut soutenir que le prix maximum de 500 000 $ pour ce plan est le point où le défi de l’abordabilité ne commence vraiment que dans nos marchés de l’habitation à prix plus élevés. Les problèmes d’abordabilité les plus aigus concernent les logements en copropriété de taille moyenne ou grande ou les maisons individuelles dans la région du Grand Toronto et dans le Grand Vancouver; pourtant, la plupart d’entre eux se situent au-delà de la fourchette de prix couverte par le plan de la SCHL. L’impact, bien sûr, serait plus important dans d’autres régions, mais l’abordabilité dans bon nombre d’entre elles est historiquement tout à fait normale. L’impact le plus important se fera sentir dans les nouvelles constructions à bas prix.

De plus, les demandeurs de prêts hypothécaires en vertu de ce régime doivent toujours être admissibles à la simulation de crise imposée par le gouvernement fédéral, ce qui garantit que les emprunteurs seront en mesure de faire face aux paiements même si les taux d’intérêt augmentent d’environ deux pour cent. L’Incitatif, toutefois, abaisserait considérablement la barre pour les demandeurs, car ils devraient maintenant démontrer leur admissibilité à un prêt hypothécaire moins élevé.

Avant le budget, de nombreux intervenants soutenaient qu’en raison du ralentissement rapide de l’économie et du fait que la Banque du Canada n’augmentera probablement pas les taux d’intérêt cette année, la simulation de crise de la ligne directrice B-20 est trop coûteuse et devrait être assouplie.

Le gouvernement espère que le plan sera opérationnel d’ici septembre.

Conclusion : Ces mesures en matière de logement sont axées sur la demande du marché, plutôt que d’encourager la construction de nouveaux logements abordables. Bien que le budget prévoie 10 milliards de dollars sur neuf ans pour des nouveaux logements locatifs, il ne propose pas d’allégements fiscaux ni de réduction des formalités administratives pour les constructeurs d’habitations.

Le nombre de ventes de propriétés existantes a diminué dans les trois quarts de tous les marchés locaux, même dans les grandes villes. Les ventes réelles (non corrigées des variations saisonnières) ont diminué de 4,4 % pour atteindre leur niveau le plus bas pour le mois de février depuis 2009. Elles se situaient aussi à 12 % en deçà de la moyenne sur 10 ans pour le mois de février. En Colombie-Britannique, en Alberta ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, les ventes se situaient à plus de 20 % en deçà de leur moyenne sur 10 ans pour le mois.

Le nombre de maisons nouvellement inscrites a baissé de 3,2 % en février, particulièrement dans les municipalités régionales qui entourent la ville de Toronto, puis à Hamilton-Burlington, Calgary, Edmonton et Winnipeg.

Puisque la chute des ventes a été plus importante que le nombre de nouvelles inscriptions en février, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 54,1 % comparativement au ratio de 57,6 % de janvier. Outre son instabilité mensuelle, cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ 70 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en février 2019.

À ce propos, on comptait 5,7 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de février 2019, soit le niveau le plus élevé en trois ans et demi, et légèrement supérieur à sa moyenne à long terme de 5,3 mois. Cela dit, il existe des différences considérables à l’échelle régionale. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et dans les Maritimes.
Prix des maisons
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a très peu changé (-0,1 %) d’une année à l’autre en février 2019. Il s’agit toutefois de sa première baisse depuis presque 10 ans.

Les appartements, quant à eux, ont affiché une augmentation de prix de 2,4 % d’une année à l’autre en février, tandis que les prix des maisons en rangée augmentaient de 1 %. En comparaison, le prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages a baissé respectivement de 1,7 %, et de 1 % d’une année à l’autre, toujours en février.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats d’une année à l’autre demeurent variés en Colombie-Britannique. Les prix sont en baisse dans le Grand Vancouver (-6,1 %) et dans la vallée du Fraser (-2,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 3 % à Victoria, et de 7,7 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’Indice, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,8 %), dans la région de Niagara (+6,5 %), à Hamilton-Burlington (+5 %) et dans le Grand Toronto (+2,3 %). Entre-temps, le prix des propriétés a peu changé d’une année à l’autre à Oakville-Milton (+0,2 %), tandis que les prix à Barrie and District demeurent bien en deçà de ceux d’il y a un an (-4,3 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de propriétés à vendre est généralement plus élevé que la demande, et le prix des propriétés a baissé comparativement à l’année dernière. Les prix de référence ont baissé de 4,4 % à Calgary, de 4,5 % à Edmonton, de 5,1 % à Regina et de 3 % à Saskatoon. Le prix des propriétés demeurera vraisemblablement faible dans ces villes jusqu’à ce qu’un équilibre entre l’offre et la demande soit atteint.

Le prix des propriétés a augmenté de 7,4 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussé par une hausse de 10,8 % du prix des maisons en rangée), de 6,2 % dans le Grand Montréal (poussé par une hausse de 7,8 % du prix des appartements) et de 1,6 % dans le Grand Moncton (poussé par une hausse de 7,9 % du prix des maisons en rangée). (Voir le tableau 1 ci-dessous.)

Conclusion

Il semble que le ralentissement de l’activité dans le secteur du logement s’accentue, ce qui ajoute à la faiblesse de l’économie dans son ensemble. Une partie de l’affaiblissement en février est peut-être attribuable aux conditions météorologiques, mais le resserrement de l’accès au crédit hypothécaire a sans aucun doute été un autre problème. Nombreux sont ceux qui réclament maintenant un assouplissement du taux d’admissibilité hypothécaire de la simulation de crise affiché qui est actuellement de 5,34 % (taux fixe sur cinq ans), pour se rapprocher davantage du taux conventionnel courant actuel, soit environ 200 points de base de moins.

Le ministre des Finances Bill Morneau, qui doit présenter son budget préélectoral la semaine prochaine, subit également des pressions pour prolonger la durée des prêts hypothécaires de 25 à 30 ans afin d’améliorer la situation.

« Pour les aspirants acheteurs, le fait d’être tenus à l’écart par la simulation de crise pour les prêts hypothécaires est une pilule difficile à avaler, alors que les responsables de la politique affirment qu’elle produit les effets prévus », a déclaré Barb Sukkau, présidente de l’ACI. « Une réduction du nombre d’acheteurs admissibles touche aussi les propriétaires vendeurs. »

La publication d’aujourd’hui survient une journée après que Statistique Canada ait annoncé que la valeur des maisons au Canada a chuté l’an dernier pour la première fois en 30 ans, alors que les prix dans la région de Vancouver – la plus chère du pays – ont chuté, et que le fardeau de la dette des ménages a atteint un autre sommet record. La baisse de 0,6 % du prix des maisons est la première baisse de la valeur des maisons à l’échelle du pays dans les données remontant à 1990.

De leur côté, les ménages ont connu une hausse de leur endettement à la fin de l’année dernière, le ratio de l’endettement par rapport au revenu disponible atteignant un niveau record de 174 % au quatrième trimestre. Cette détérioration reflète un net ralentissement de la croissance des revenus à la fin de 2018.

Les Canadiens consacrent également une plus grande proportion de leur revenu au service de la dette. Le ratio du service de la dette a atteint 14,9 %, son niveau le plus élevé depuis le quatrième trimestre de 2007.

Dans un rapport distinct, l’agence a déclaré que le prix des logements neufs a chuté de 0,1 % en janvier par rapport à un an plus tôt, la première baisse depuis 2009. Bien que l’indice n’inclue pas les appartements, cette faiblesse est attribuable à des baisses dans les régions de Toronto et de Vancouver, qui ont chuté de 1,5 % et de 0,3 % respectivement.

Le dollar canadien s’est envolé à la suite de la nouvelle, rebondissant après sa chute de mercredi, lorsque la Banque du Canada a indiqué que la faiblesse généralisée ferait en sorte qu’elle demeurerait à l’écart plus longtemps que prévu.

Dans un discours prononcé hier, la sous-gouverneure Lynn Patterson a déclaré que les décideurs avaient passé « beaucoup de temps » à discuter des données sur la production des quatre trimestres qui, selon elle, sont faibles dans certains domaines – citant les investissements des entreprises, le logement et la consommation. La faiblesse des données signifie que l’économie sera probablement plus faible au premier semestre de cette année que la Banque du Canada ne l’avait prévu en janvier dernier, a déclaré Mme Patterson. Elle a qualifié le tableau des données de « mitigé » et a déclaré que l’économie devrait rebondir plus tard en 2019, stimulée par la vigueur du marché du travail. En janvier, la Banque du Canada avait prévu une reprise au deuxième trimestre de cette année.

Les gains au chapitre de l’emploi au cours des derniers mois s’inscrivent dans le contexte d’une performance économique lamentable en raison des tensions dans le secteur pétrolier, de l’affaiblissement des marchés du logement, de la diminution des perspectives commerciales, de la volatilité des marchés financiers mondiaux et de la perte de confiance des consommateurs et des entreprises. Les économistes prévoyaient un gain de seulement 1 200 emplois en février.

Même les salaires s’améliorent. Les gains salariaux horaires moyens annuels sont passés de 2 % en janvier à 2,3 % le mois dernier, la rémunération des employés permanents ayant augmenté de 2,2 % par rapport à 1,8 % auparavant.

Conclusion : La Banque du Canada restera en suspens jusqu’à ce que la vigueur du marché du travail se traduise par des dépenses de consommation et des dépenses des entreprises. Les vents contraires de l’incertitude mondiale, de la faiblesse des marchés de l’énergie et du ralentissement de l’activité dans le secteur de l’habitation contribuent à l’attitude prudente de la Banque. L’écart commercial du Canada a atteint un niveau record en décembre, comme signalé plus tôt cette semaine, et cela est presque entièrement attribuable à l’effondrement des prix du pétrole brut. Il s’agit d’une cinquième baisse mensuelle consécutive des exportations canadiennes. De plus, les droits de douane américains sur les exportations d’acier et d’aluminium continuent de peser sur l’économie. Il semble peu probable que l’accord commercial entre le Canada, le Mexique et les États-Unis renégocié soit confirmé par le Congrès américain cette année, ce qui ajoute à l’incertitude.