Le ratio clé de la dette au PIB devrait s’établir à 30,8 % au cours du présent exercice et ne baisser que très lentement pour atteindre 30 % au cours de la période de prévision de quatre ans.

Le budget d’aujourd’hui a offert de l’aide aux jeunes acheteurs de maison, dont bon nombre ont beaucoup de difficulté à se permettre d’acheter dans certaines de nos villes les plus chères. Deux mesures visaient les acheteurs d’une première habitation :

Augmentation du retrait maximal des REER

La mesure la plus simple à comprendre est l’augmentation de 10 000 $ du retrait maximal non imposable dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) fédéral, qui passe à 35 000 $ à compter de maintenant. Ce retrait admissible pour les acheteurs d’une première habitation s’appliquera également aux personnes qui vivent la rupture d’un mariage ou d’une union de fait et qui ne satisfont pas à l’exigence habituelle d’être un acheteur d’une première maison.

La nouvelle limite s’appliquerait aux retraits RAP effectués après le 19 mars 2019.

Ceux qui profitent de la limite supérieure du RAP devront garder à l’esprit que le délai de remboursement est inchangé. Les acheteurs de maison doivent remettre l’argent dans leur REER sur une période de 15 ans afin d’éviter l’impôt sur le revenu ordinaire sur les retraits RAP. Les Canadiens qui utilisent ces fonds devront maintenant rembourser un maximum de 35 000 $, au lieu de 25 000 $, au cours de la même période.

Le geste le plus audacieux : l’Incitatif à l’achat d’une première propriété de la SCHL :

Un fonds de 1,25 milliard de dollars administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur trois ans offrira 5 % du coût d’une maison existante et 10 % du prix d’une maison neuve, ce qui équivaut à un prêt sans intérêt à rembourser lorsque la propriété sera vendue. L’argent irait aux acheteurs d’une première habitation qui demandent un prêt hypothécaire assuré. Les principales conditions sont les suivantes :

• les utilisateurs doivent avoir une mise de fonds minimale de 5 %, mais inférieure à 20 %;
• le revenu du ménage doit être inférieur à 120 000 $;
• le prix d’achat ne peut être supérieur à quatre fois le revenu du ménage de l’acheteur.

Par exemple, supposons que vous désirez acheter une maison de 400 000 $ avec la mise de fonds minimale requise de 5 %, ce qui équivaut à 20 000 $. Avec le nouvel incitatif, vous pourriez recevoir jusqu’à 40 000 $ (pour une nouvelle habitation) par l’entremise de la SCHL. Maintenant, au lieu de contracter un prêt hypothécaire de 380 000 $, vous n’auriez plus qu’à emprunter 340 000 $. Cela réduirait votre facture hypothécaire mensuelle de plus de 1 970 $ à moins de 1 750 $. L’Incitatif est de 10 % pour les acheteurs qui acquièrent une maison neuve et de 5 % pour les maisons existantes.

Les propriétaires devraient rembourser ce prêt hypothécaire dit « partagé » plus tard, probablement au moment de la revente, bien qu’on ne sache pas très bien comment cela fonctionnerait. La SCHL pourrait participer à tout gain (ou perte) en capital, en recevant 5 % ou 10 % du prix de vente (et non du prix d’achat). Au moment de la rédaction du présent article, ces détails n’avaient pas encore été réglés.

Ces stipulations limitent effectivement les achats dans le cadre de ce plan à des propriétés dont le prix est inférieur à 500 000 $ (maximum de 480 000 $ en prêt hypothécaire assuré et l’Incitatif, plus la mise de fonds), ce qui se rapproche du prix de vente moyen national de 468 350 $ (qui est inférieur de 5,2 % au prix moyen de l’an dernier). Toutefois, le prix moyen national est fortement faussé par les ventes dans le Grand Vancouver et la région du Grand Toronto, deux des marchés les plus actifs et les plus chers du Canada. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, on réduit de près de 100 000 $ le prix moyen national, le ramenant à un peu moins de 371 000 $. Ce que cela nous indique, c’est que l’aide aux acheteurs d’une première habitation est plutôt maigre pour les jeunes qui vivent dans nos deux régions les plus coûteuses.

On peut soutenir que le prix maximum de 500 000 $ pour ce plan est le point où le défi de l’abordabilité ne commence vraiment que dans nos marchés de l’habitation à prix plus élevés. Les problèmes d’abordabilité les plus aigus concernent les logements en copropriété de taille moyenne ou grande ou les maisons individuelles dans la région du Grand Toronto et dans le Grand Vancouver; pourtant, la plupart d’entre eux se situent au-delà de la fourchette de prix couverte par le plan de la SCHL. L’impact, bien sûr, serait plus important dans d’autres régions, mais l’abordabilité dans bon nombre d’entre elles est historiquement tout à fait normale. L’impact le plus important se fera sentir dans les nouvelles constructions à bas prix.

De plus, les demandeurs de prêts hypothécaires en vertu de ce régime doivent toujours être admissibles à la simulation de crise imposée par le gouvernement fédéral, ce qui garantit que les emprunteurs seront en mesure de faire face aux paiements même si les taux d’intérêt augmentent d’environ deux pour cent. L’Incitatif, toutefois, abaisserait considérablement la barre pour les demandeurs, car ils devraient maintenant démontrer leur admissibilité à un prêt hypothécaire moins élevé.

Avant le budget, de nombreux intervenants soutenaient qu’en raison du ralentissement rapide de l’économie et du fait que la Banque du Canada n’augmentera probablement pas les taux d’intérêt cette année, la simulation de crise de la ligne directrice B-20 est trop coûteuse et devrait être assouplie.

Le gouvernement espère que le plan sera opérationnel d’ici septembre.

Conclusion : Ces mesures en matière de logement sont axées sur la demande du marché, plutôt que d’encourager la construction de nouveaux logements abordables. Bien que le budget prévoie 10 milliards de dollars sur neuf ans pour des nouveaux logements locatifs, il ne propose pas d’allégements fiscaux ni de réduction des formalités administratives pour les constructeurs d’habitations.

Le nombre de ventes de propriétés existantes a diminué dans les trois quarts de tous les marchés locaux, même dans les grandes villes. Les ventes réelles (non corrigées des variations saisonnières) ont diminué de 4,4 % pour atteindre leur niveau le plus bas pour le mois de février depuis 2009. Elles se situaient aussi à 12 % en deçà de la moyenne sur 10 ans pour le mois de février. En Colombie-Britannique, en Alberta ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, les ventes se situaient à plus de 20 % en deçà de leur moyenne sur 10 ans pour le mois.

Le nombre de maisons nouvellement inscrites a baissé de 3,2 % en février, particulièrement dans les municipalités régionales qui entourent la ville de Toronto, puis à Hamilton-Burlington, Calgary, Edmonton et Winnipeg.

Puisque la chute des ventes a été plus importante que le nombre de nouvelles inscriptions en février, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 54,1 % comparativement au ratio de 57,6 % de janvier. Outre son instabilité mensuelle, cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ 70 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en février 2019.

À ce propos, on comptait 5,7 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de février 2019, soit le niveau le plus élevé en trois ans et demi, et légèrement supérieur à sa moyenne à long terme de 5,3 mois. Cela dit, il existe des différences considérables à l’échelle régionale. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et dans les Maritimes.
Prix des maisons
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a très peu changé (-0,1 %) d’une année à l’autre en février 2019. Il s’agit toutefois de sa première baisse depuis presque 10 ans.

Les appartements, quant à eux, ont affiché une augmentation de prix de 2,4 % d’une année à l’autre en février, tandis que les prix des maisons en rangée augmentaient de 1 %. En comparaison, le prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages a baissé respectivement de 1,7 %, et de 1 % d’une année à l’autre, toujours en février.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats d’une année à l’autre demeurent variés en Colombie-Britannique. Les prix sont en baisse dans le Grand Vancouver (-6,1 %) et dans la vallée du Fraser (-2,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 3 % à Victoria, et de 7,7 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’Indice, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,8 %), dans la région de Niagara (+6,5 %), à Hamilton-Burlington (+5 %) et dans le Grand Toronto (+2,3 %). Entre-temps, le prix des propriétés a peu changé d’une année à l’autre à Oakville-Milton (+0,2 %), tandis que les prix à Barrie and District demeurent bien en deçà de ceux d’il y a un an (-4,3 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de propriétés à vendre est généralement plus élevé que la demande, et le prix des propriétés a baissé comparativement à l’année dernière. Les prix de référence ont baissé de 4,4 % à Calgary, de 4,5 % à Edmonton, de 5,1 % à Regina et de 3 % à Saskatoon. Le prix des propriétés demeurera vraisemblablement faible dans ces villes jusqu’à ce qu’un équilibre entre l’offre et la demande soit atteint.

Le prix des propriétés a augmenté de 7,4 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussé par une hausse de 10,8 % du prix des maisons en rangée), de 6,2 % dans le Grand Montréal (poussé par une hausse de 7,8 % du prix des appartements) et de 1,6 % dans le Grand Moncton (poussé par une hausse de 7,9 % du prix des maisons en rangée). (Voir le tableau 1 ci-dessous.)

Conclusion

Il semble que le ralentissement de l’activité dans le secteur du logement s’accentue, ce qui ajoute à la faiblesse de l’économie dans son ensemble. Une partie de l’affaiblissement en février est peut-être attribuable aux conditions météorologiques, mais le resserrement de l’accès au crédit hypothécaire a sans aucun doute été un autre problème. Nombreux sont ceux qui réclament maintenant un assouplissement du taux d’admissibilité hypothécaire de la simulation de crise affiché qui est actuellement de 5,34 % (taux fixe sur cinq ans), pour se rapprocher davantage du taux conventionnel courant actuel, soit environ 200 points de base de moins.

Le ministre des Finances Bill Morneau, qui doit présenter son budget préélectoral la semaine prochaine, subit également des pressions pour prolonger la durée des prêts hypothécaires de 25 à 30 ans afin d’améliorer la situation.

« Pour les aspirants acheteurs, le fait d’être tenus à l’écart par la simulation de crise pour les prêts hypothécaires est une pilule difficile à avaler, alors que les responsables de la politique affirment qu’elle produit les effets prévus », a déclaré Barb Sukkau, présidente de l’ACI. « Une réduction du nombre d’acheteurs admissibles touche aussi les propriétaires vendeurs. »

La publication d’aujourd’hui survient une journée après que Statistique Canada ait annoncé que la valeur des maisons au Canada a chuté l’an dernier pour la première fois en 30 ans, alors que les prix dans la région de Vancouver – la plus chère du pays – ont chuté, et que le fardeau de la dette des ménages a atteint un autre sommet record. La baisse de 0,6 % du prix des maisons est la première baisse de la valeur des maisons à l’échelle du pays dans les données remontant à 1990.

De leur côté, les ménages ont connu une hausse de leur endettement à la fin de l’année dernière, le ratio de l’endettement par rapport au revenu disponible atteignant un niveau record de 174 % au quatrième trimestre. Cette détérioration reflète un net ralentissement de la croissance des revenus à la fin de 2018.

Les Canadiens consacrent également une plus grande proportion de leur revenu au service de la dette. Le ratio du service de la dette a atteint 14,9 %, son niveau le plus élevé depuis le quatrième trimestre de 2007.

Dans un rapport distinct, l’agence a déclaré que le prix des logements neufs a chuté de 0,1 % en janvier par rapport à un an plus tôt, la première baisse depuis 2009. Bien que l’indice n’inclue pas les appartements, cette faiblesse est attribuable à des baisses dans les régions de Toronto et de Vancouver, qui ont chuté de 1,5 % et de 0,3 % respectivement.

Le dollar canadien s’est envolé à la suite de la nouvelle, rebondissant après sa chute de mercredi, lorsque la Banque du Canada a indiqué que la faiblesse généralisée ferait en sorte qu’elle demeurerait à l’écart plus longtemps que prévu.

Dans un discours prononcé hier, la sous-gouverneure Lynn Patterson a déclaré que les décideurs avaient passé « beaucoup de temps » à discuter des données sur la production des quatre trimestres qui, selon elle, sont faibles dans certains domaines – citant les investissements des entreprises, le logement et la consommation. La faiblesse des données signifie que l’économie sera probablement plus faible au premier semestre de cette année que la Banque du Canada ne l’avait prévu en janvier dernier, a déclaré Mme Patterson. Elle a qualifié le tableau des données de « mitigé » et a déclaré que l’économie devrait rebondir plus tard en 2019, stimulée par la vigueur du marché du travail. En janvier, la Banque du Canada avait prévu une reprise au deuxième trimestre de cette année.

Les gains au chapitre de l’emploi au cours des derniers mois s’inscrivent dans le contexte d’une performance économique lamentable en raison des tensions dans le secteur pétrolier, de l’affaiblissement des marchés du logement, de la diminution des perspectives commerciales, de la volatilité des marchés financiers mondiaux et de la perte de confiance des consommateurs et des entreprises. Les économistes prévoyaient un gain de seulement 1 200 emplois en février.

Même les salaires s’améliorent. Les gains salariaux horaires moyens annuels sont passés de 2 % en janvier à 2,3 % le mois dernier, la rémunération des employés permanents ayant augmenté de 2,2 % par rapport à 1,8 % auparavant.

Conclusion : La Banque du Canada restera en suspens jusqu’à ce que la vigueur du marché du travail se traduise par des dépenses de consommation et des dépenses des entreprises. Les vents contraires de l’incertitude mondiale, de la faiblesse des marchés de l’énergie et du ralentissement de l’activité dans le secteur de l’habitation contribuent à l’attitude prudente de la Banque. L’écart commercial du Canada a atteint un niveau record en décembre, comme signalé plus tôt cette semaine, et cela est presque entièrement attribuable à l’effondrement des prix du pétrole brut. Il s’agit d’une cinquième baisse mensuelle consécutive des exportations canadiennes. De plus, les droits de douane américains sur les exportations d’acier et d’aluminium continuent de peser sur l’économie. Il semble peu probable que l’accord commercial entre le Canada, le Mexique et les États-Unis renégocié soit confirmé par le Congrès américain cette année, ce qui ajoute à l’incertitude.

Comme on s’y attendait à l’unanimité, la Banque a maintenu son taux cible du financement à un jour à 1,75 % pour la troisième fois consécutive et a abaissé sa référence antérieure pour la nécessité de relever le taux du financement à un jour à un niveau neutre, estimé à environ 2,5 %. La Banque a également affirmé que les coûts d’emprunt demeureront sous le seuil de neutralité pour l’instant et « compte tenu du bilan contrasté que l’on peut tirer des données, il faudra du temps pour jauger la durée pendant laquelle la croissance restera sous son niveau potentiel ainsi que les implications pour les perspectives d’inflation. Étant donné l’incertitude accrue quant au moment des futures hausses de taux, le Conseil de direction surveillera attentivement l’évolution des dépenses des ménages, des marchés pétroliers et des politiques commerciales mondiales. »

En même temps, le gouverneur Poloz semble réticent à abandonner entièrement l’idée que la prochaine étape est probablement vers le haut, ce qui fait de lui une sorte d’exception parmi les banquiers centraux de l’économie industrialisée.

Nous sommes d’avis qu’il est peu probable que la Banque augmente de nouveau les taux d’intérêt cette année. L’économie mondiale a ralenti plus que prévu et les banques centrales de nombreux pays, y compris les États-Unis, sont restées sur la touche. Les taux d’intérêt du marché ont déjà baissé en raison de cette réalité.

Selon Bloomberg News, « les swaps de devises donnent à penser que les investisseurs n’accordent aucune probabilité que la Banque du Canada fasse bouger les taux, vers le haut ou vers le bas, à partir d’ici. Le dollar canadien a connu une baisse après la décision, chutant de 0,7 % à 1,3438 $ CA par rapport au dollar américain à 10 heures 4. Les rendements des obligations à deux ans du gouvernement ont chuté de 6 points de base à 1,68 %. »

Les températures glaciales du mois de février refroidissent les marchés de l’habitation de Toronto et de Vancouver alors que celui de Montréal continue d’être vigoureux

Dans des nouvelles distinctes, les chambres immobilières locales ont signalé cette semaine que les tendances récentes du marché de l’habitation se sont poursuivies en février. À Vancouver et à Toronto, la revente d’habitations a chuté le mois dernier à son plus bas niveau en février depuis 2009, tandis que les ventes de maisons ont augmenté à Montréal, marquant quatre années de croissance continue.

Les baisses d’un mois à l’autre à Vancouver et à Toronto ont été considérables. Les ventes de maisons ont chuté de près de 8 % (sur une base désaisonnalisée préliminaire) à Toronto et de plus de 7 % à Vancouver. La faible demande à Vancouver a maintenu les prix sous pression à la baisse dans ce qui a été un marché d’acheteurs. L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS global et composé de Vancouver est maintenant en baisse de 8 % par rapport au sommet atteint en juin 2018. Et la correction n’est probablement pas terminée.

À Toronto, l’IPP MLS était toujours de 2,3 % supérieur à son niveau d’il y a un an en février, bien qu’il ait ralenti au cours des derniers mois de 3 % par rapport à décembre.

Les vagues de mauvais temps peuvent facilement accentuer la faiblesse de la demande en hiver lorsque les marchés sont à leur point bas saisonnier. Il semblerait cependant que les Montréalais soient imperméables à la météo.

L’association des courtiers immobiliers du Québec a déclaré que les ventes d’habitations dans la région métropolitaine de Montréal ont augmenté de 8 % en février comparativement au même mois l’an dernier. De plus, les prix résidentiels moyens ont augmenté de 4,9 % dans la région métropolitaine de Montréal et de 6,1 % sur l’île de Montréal.

Des données plus complètes sur le logement seront accessibles au milieu du mois lorsque l’Association canadienne de l’immeuble publiera son rapport de février.

L’économie du pays a crû de seulement 0,1 % au quatrième trimestre, pour atteindre un taux de croissance annualisé de 0,4 %, la croissance la plus faible depuis le deuxième trimestre de 2016, à la baisse par rapport à un taux annualisé de 2 % au troisième trimestre et bien en deçà des attentes des économistes qui étaient un gain annualisé de l’ordre de 1 %.

Pour l’ensemble de l’année, le produit intérieur brut (PIB) réel a progressé de 1,8 % en 2018, ce qui est considérablement à la baisse comparativement au taux de croissance de 3 % enregistré en 2017. En comparaison, l’économie américaine a crû de 2,9 % l’année dernière et la croissance au quatrième trimestre était de l’ordre de 2,6 %.

L’économie du Canada a été secouée par les prix plus faibles pour l’exportation de pétrole brut et de bitume qui ont frappé l’Alberta. Le marché de l’habitation dans la province a ralenti alors que les niveaux étaient déjà faibles; les inventaires de propriétés invendues ont augmenté et les prix sont à la baisse. De plus, les investissements des entreprises ont considérablement chuté au cours des trois derniers mois de l’année et les dépenses des ménages ont ralenti pour un deuxième trimestre consécutif.

Les dépenses des consommateurs pour des biens durables, particulièrement les automobiles, battent de l’aile alors que l’ensemble des dépenses des ménages pour des produits et services a faibli. Les dépenses de consommation ont crû au rythme le plus faible observé en presque quatre ans.

La chute du secteur du logement a été la plus importante au cours des dix dernières années, les investissements des entreprises ont considérablement diminué pour un deuxième trimestre de suite et la demande intérieure a affiché son déclin le plus important depuis 2015. L’investissement dans le logement a dégringolé, atteignant un taux trimestriel de 3,9 % alors que le marché du logement continue de ralentir avec la diminution la plus importante dans les nouvelles constructions (‑5,5 % trimestriellement), suivie par les rénovations (-2,7 %) et les coûts de transfert de propriété (‑2,6 %). (*Voir la remarque ci-dessous.)

L’investissement des entreprises dans les usines et le matériel a diminué de 2,9 %, ce qui représente la plus forte baisse observée depuis le quatrième trimestre de 2016.
Le seul élément qui a empêché l’économie canadienne de se contracter est l’accumulation des stocks puisque les entreprises ont accumulé des produits. Il ne fait aucun doute qu’une grande partie de l’accumulation des stocks n’était pas intentionnelle, car le ralentissement de la demande a pris les entreprises par surprise.

Répercussions pour la Banque du Canada
L’économie canadienne a été accablée par les incertitudes commerciales, la réduction de la demande de pétrole par les États-Unis, la hausse des taux d’intérêt et le resserrement des conditions entourant le crédit hypothécaire. La confiance des consommateurs et des entreprises a diminué et l’inflation reste modeste. Malgré un marché de l’emploi relativement vigoureux, la croissance des salaires a ralenti. On s’attend généralement à ce que la Banque du Canada reste à l’écart la semaine prochaine lors de la réunion du Conseil de direction, mercredi. Les dernières prévisions de la banque centrale, soit en janvier dernier, indiquaient une croissance annualisée de 1,3 % au cours du quatrième trimestre, ce qui est plus de trois fois le rythme rapporté aujourd’hui de 0,4 %. La Banque s’attend à ce que la croissance décélère davantage pour atteindre 0,8 % pendant le trimestre en cours, avant de rebondir à un taux de croissance supérieur à 2 % d’ici l’année prochaine.
Les données les plus récentes remettent en question la possibilité que l’économie rebondisse à des niveaux plus normaux. Les données mensuelles publiées aujourd’hui démontrent que l’économie a terminé l’année en se contractant, le produit intérieur brut de décembre étant à la baisse de 0,1 %. La plupart des économistes s’attendent maintenant à ce que la Banque du Canada s’abstienne de hausser les taux d’intérêt pendant le reste de l’année.
*Remarque :
* dans les comptes du PIB, l’investissement dans le logement est techniquement appelé « formation brute de capital fixe dans les structures résidentielles ». Cela comprend trois éléments importants :

• les nouvelles constructions résidentielles;
• les rénovations;
• les coûts de transfert de propriété.

Les nouvelles constructions résidentielles représentent la composante la plus importante. Les rénovations des structures résidentielles existantes sont le deuxième élément le plus important de l’investissement dans le logement. Les coûts de transfert de propriété comprennent tous les frais associés au transfert d’un actif résidentiel d’un propriétaire à un autre. Ces frais sont les suivants :

• les commissions immobilières;
• les droits de cession immobilière;
• les frais juridiques (honoraires versés aux notaires, frais payés aux arpenteurs-géomètres, aux experts, etc.);
• les frais d’étude des dossiers (inspection et arpentage).

La Banque Royale met en garde le gouvernement en ce qui concerne les mesures budgétaires visant à augmenter la demande d’accès à la propriété par les personnes de la génération millénaire
J’ai reçu hier un nouveau rapport écrit par Robert Hogue, économiste principal à la Banque Royale, qui exhorte le gouvernement fédéral à refuser le soutien prévu aux achats de propriétés par les personnes de la génération millénaire dans le budget du 19 mars prochain. M. Hogue écrit que « le ministre des Finances fédéral Bill Morneau est supposément prêt à révéler de nouvelles mesures budgétaires visant à aider davantage de Canadiens de la génération millénaire à devenir propriétaires de maison. Bien que cette génération soit confrontée à de réels défis relatifs au logement, particulièrement dans certaines des villes parmi les plus grandes et les plus chères du Canada, nous l’exhortons à agir prudemment. À première vue, des idées comme assouplir les simulations de crise hypothécaires, prolonger la période d’amortissement maximale pour les prêts hypothécaires assurés ou augmenter le montant pouvant être retiré des REER pour l’utiliser à titre de mise de fonds pour l’achat d’une première maison peuvent constituer une aide à court terme pour les acheteurs. Mais elles ne font rien pour traiter de ce qui est, à notre avis, le fondement même des difficultés en matière de logement au Canada, soit les écarts entre les combinaisons d’options dans certains des marchés les plus importants du Canada. En attendant, les mesures ne régleront pas le problème de l’endettement élevé des ménages et risquent de contribuer à l’augmentation des prix des maisons. »

L’économiste de la banque « s’oppose à la notion que le Canada a d’abord un problème d’accessibilité à la propriété. En moyenne, plus de 40 % des ménages canadiens de moins de 35 ans possèdent leur propre maison. De plus, la proportion de tous les ménages canadiens qui possèdent une maison est l’une des plus élevées parmi les économies avancées. Même Toronto et Vancouver, les marchés les moins abordables au pays, se classent près du premier rang mondial des villes quant à l’accessibilité à la propriété et ont des taux d’accessibilité qui sont environ le double de ceux observés dans des villes comme Paris et Berlin. Et malgré une baisse notable enregistrée au cours des dix dernières années, le taux de possession parmi les ménages plus jeunes (les « milléniaux » du Canada) demeure non seulement le plus élevé de l’histoire du Canada, mais aussi comparativement à d’autres pays, dont les États-Unis. »

Je vous encourage à lire le rapport. Les données apparaissant dans les graphiques sont convaincantes. Le réel problème est la pénurie de l’offre de « premières » maisons dans les villes les plus chères du Canada. Les mesures qui seront probablement présentées dans le budget ne traiteront pas des écarts de l’offre et pourraient plutôt contribuer à l’augmentation des prix. « Ce dont les personnes de la génération des millénaires de Vancouver et de Toronto ont réellement besoin est un inventaire de maisons qu’ils peuvent se permettre et une meilleure combinaison des options de logement, que ce soit pour acheter ou pour louer… Tout au moins, l’objectif global devrait être de retirer les obstacles (réglementaires, administratifs ou autres) qui empêchent les promoteurs et les constructeurs de maisons de répondre rapidement à la demande de nouveaux logements, particulièrement lorsque la demande augmente rapidement. »

Le marché résidentiel canadien s’est amélioré en janvier

Comme le montre le graphique ci-dessous, les ventes résidentielles mensuelles nationales sont demeurées sous leur moyenne mobile de 10 ans et sont nettement plus faibles que celles constatées lors des années de croissance 2016 et 2017. Les ménages continuent de s’ajuster aux règles d’admissibilité hypothécaires plus serrées introduites en janvier 2018. Le nombre de maisons qui ont changé de mains a augmenté par rapport au mois précédent, dans la moitié de tous les marchés locaux, notamment à Montréal, à Ottawa et à Winnipeg.

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) se sont situées à 4 % sous les niveaux de l’année dernière à pareille date et ont affiché le plus faible taux pour le mois de janvier depuis 2015. À l’échelle nationale, les ventes d’une année à l’autre étaient sous la moyenne de 10 ans en janvier en Colombie-Britannique, en Alberta, en Saskatchewan, en Ontario et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Les conditions du marché demeurent les plus faibles dans les Prairies et dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique. Le logement a été plus fragile que ce à quoi la Banque du Canada s’attendait, malgré les règles hypothécaires plus serrées combinées aux actions antérieures des gouvernements provinciaux et de la SCHL qui avaient pour but de ralentir l’activité du marché de l’habitation. Le ralentissement dans le secteur du logement a grandement contribué à la faiblesse de l’activité économique canadienne.

Le nombre de nouvelles inscriptions a grimpé de 1 % en janvier, notamment en raison d’un bond du nombre de maisons à vendre dans le Grand Vancouver et à Hamilton-Burlington.

Puisque les ventes ont augmenté plus que le nombre de nouvelles inscriptions, le ratio canadien des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour atteindre 56,7 % par rapport au taux de 55,3  %, publié en décembre. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % pour l’année dernière.

Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et la moyenne à long terme, plus de la moitié de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en janvier 2019.

On comptait 5,3 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de janvier 2019, ce qui correspond à la moyenne à long terme de cette mesure. Cela dit, la perception d’un marché bien équilibré à l’échelle nationale masque des différences considérables à l’échelle régionale. Le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador; par conséquent, les acheteurs dans ces régions ont beaucoup de choix parmi les inscriptions qui leur sont offertes. Par ailleurs, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard, ce qui est conforme aux conditions de marché favorisant les propriétaires-vendeurs. Dans les autres provinces, les ventes et l’inventaire sont plus équilibrés.

Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 0,8 % d’une année à l’autre en janvier 2019, ce qui représente la plus petite augmentation depuis juin 2018.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en janvier (+3,3 %), suivis des maisons en rangée (+1,5 %). En comparaison, le prix des maisons unifamiliales à deux étages a peu changé (+0,1 %), tandis que celui des maisons à un étage a légèrement baissé (-1,1 %).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats sont inégaux en Colombie-Britannique. Les prix étaient en baisse d’une année à l’autre dans le Grand Vancouver (-4,5  %) et dans la vallée du Fraser (-0,8 %). En revanche, les prix ont affiché une augmentation de 4,2 % à Victoria, et de 9,3 % ailleurs sur l’île de Vancouver.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,8 %), dans la région de Niagara (+6,8 %), à Hamilton-Burlington (+6,4 %), à Oakville-Milton (+3,3 %) et dans le Grand Toronto (+3 %). Les prix des maisons demeurent par contre légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans Barrie and District (-1,1 %).

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’Indice, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+7,2 %), dans la région de Niagara (+7 %), à Hamilton-Burlington (+5 %), à Oakville-Milton (+3,9 %) et dans le Grand Toronto (+2,7 %). En contrepartie, les prix des maisons à Barrie and District demeurent sous les niveaux de l’année précédente (-2,7 %).

Dans les Prairies, l’inventaire de maisons à vendre est généralement plus élevé que la demande, ce qui maintient les prix des propriétés de référence sous les niveaux de l’année précédente à Calgary (-3,9 %), à Edmonton (-2,9 %), à Regina (-3,8 %) et à Saskatoon (-2 %). Le prix des maisons demeurera vraisemblablement faible dans ces villes, jusqu’à ce que l’offre élevée diminue.

Les prix des propriétés ont augmenté de 7,1 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 9,5 % du prix des maisons en rangée), de 6,3  % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 9,2 % du prix des maisons en rangée) et de 1 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 15,1 % du prix des maisons en rangée). (Voir le tableau 1 ci-dessous.)

Conclusion

La Banque du Canada se réunit à nouveau le 6 mars et il est très peu probable qu’elle hausse les taux d’intérêt. L’économie canadienne a été accablée par un secteur pétrolier affaibli, une réduction des échanges commerciaux et un marché du logement faible. Bien que la croissance des emplois ait été plus vigoureuse que prévu, les augmentations salariales ont ralenti et les pressions inflationnistes sont faibles.

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes dans le secteur du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

À l’échelle nationale, on prévoit que les ventes soient faibles et que les prix augmentent modestement en 2019. Malgré le fait qu’il y aura des divergences régionales importances, il ne sera pas nécessaire d’adopter de nouvelles mesures pour avoir une incidence sur la demande. En fait, un nombre grandissant de voix réclament la réduction du taux d’admissibilité hypothécaire du taux fixe sur cinq ans affiché, actuellement 5,34 %, à un taux qui se rapproche davantage du taux conventionnel courant, qui se situe à un niveau inférieur d’environ 200 points de base.

Données de janvier des chambres immobilières locales

Dans d’autres communiqués de presse, les chambres immobilières locales situées dans les marchés du logement les plus importants du Canada ont publié des données cette semaine démontrant que les ventes de maisons ont chuté considérablement à Vancouver, ont affiché une tendance à la hausse à Toronto et ont poursuivi leur vigueur à Montréal. Dans l’ensemble, des taux d’intérêt plus élevés, la simulation de crise hypothécaire et, dans le cas de Vancouver, les mesures adoptées il y a un an par les gouvernements de la Colombie-Britannique et municipaux font en sorte que de nombreux acheteurs restent à l’écart.

À Vancouver, les ventes de propriétés sont en crise, affichant une baisse de 39 % d’une année à l’autre en janvier, bien qu’elles aient été à la hausse de 3 % d’un mois à l’autre. En janvier, les ventes ont été les plus faibles pour ce mois depuis 2009, soit au pire moment de la crise financière. Les ventes de propriétés de luxe ont été les plus durement touchées.

À Vancouver, le prix de référence a chuté de 4,5 %, ce qui représente le déclin le plus important depuis la récession. Le prix de référence composé de la région a maintenant diminué de 7,7 % depuis le sommet cyclique, en juin 2018.

Le nombre d’inscriptions a considérablement augmenté comparativement à une année auparavant, ceci étant attribuable au fait que les vendeurs se sont précipités sur le marché, craignant d’autres baisses de prix. À Vancouver, les conditions d’offre et de demande favorisent maintenant les acheteurs.
À Toronto, les ventes résidentielles ont avancé légèrement en janvier, affichant une hausse de 0,6 % d’une année à l’autre. Les ventes ont augmenté de 3,4 % par rapport à décembre 2018. Le prix de référence a augmenté de 2,7 %, comparativement à janvier 2018. Le secteur des appartements occupe toujours le premier rang en ce qui concerne les hausses de prix. Dans la région de Toronto, les conditions d’offre et de demande demeurent équilibrées.

Le mois dernier, Montréal a connu une augmentation des ventes de l’ordre de 15 % d’une année à l’autre. La demande demeure vigoureuse et le nombre d’inscriptions actives a beaucoup chuté. Les prix de référence des maisons unifamiliales ont augmenté de 3 % d’une année à l’autre, et ceux des appartements ont également augmenté de 2 %.

Montréal représente maintenant un marché hautement favorable aux vendeurs, particulièrement dans le segment des maisons unifamiliales, ce qui est carrément à l’opposé de la sous-performance constatée dans ce secteur l’année dernière dans la région du Grand Vancouver et du Grand Toronto.

La SCHL estime que la surévaluation diminue, mais que le logement demeure « vulnérable »

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a déclaré cette semaine que le marché immobilier global du pays demeure « vulnérable » malgré un assouplissement de la surévaluation dans des villes comme Toronto et Victoria, au cours du troisième trimestre de 2018. La SCHL utilise des anciennes données, alors que nous avons déjà des chiffres allant jusqu’à la fin de l’année 2018 et des données préliminaires pour janvier, lesquelles démontrent toutes que la surchauffe à Toronto et Vancouver s’est dissipée.

Plusieurs demandent que soit revue la simulation de crise hypothécaire

Des chambres immobilières locales, des regroupements de conseillers en prêts hypothécaires et certains économistes réclament un répit quant à la rigueur de la simulation de crise hypothécaire imposée par les autorités fédérales. Selon Phil Moore, président de la Chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver, « les conditions du marché d’aujourd’hui reflètent grandement le résultat de la simulation de crise hypothécaire imposée par le gouvernement fédéral au début de l’année dernière. Cette mesure, combinée à une augmentation des taux hypothécaires, a fait perdre jusqu’à 25 % du pouvoir d’achat à de nombreux acheteurs qui tentaient d’accéder au marché. »

Les économistes de la CIBC et de la BMO ont souligné, cette semaine, que les exigences d’admissibilité resserrées pour de nombreux demandeurs de prêts hypothécaires ont ralenti les activités de façon appréciable. Alors que l’augmentation du taux d’admissibilité de 200 points de base pouvait être logique il y a 18 mois, soit lorsque les marchés du logement étaient en effervescence à Vancouver et à Toronto et que les taux d’intérêt étaient à un creux historique, nous nous situons à une place toute différente dans le cycle économique aujourd’hui.

La Banque du Canada a augmenté le taux directeur de financement à un jour de 75 points de base depuis l’introduction des nouvelles mesures, ce qui nous amène à nous demander si les 200 points de base sont encore le chiffre approprié.
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a introduit les règles de la ligne directrice B‑20 en janvier 2018 dans le but de contrecarrer une bulle du crédit alors que l’endettement des ménages était gonflé et que le marché du logement était en effervescence. Les nouvelles règles obligent les gens qui veulent un nouveau prêt hypothécaire non assuré à démontrer qu’ils sont en mesure de gérer les paiements à des taux se situant à deux points de pourcentage au-dessus ce qui est offert par un prêteur. Les nouvelles règles ont été très efficaces en calmant les emprunts des ménages et en renversant les augmentations dans les marchés du logement en surchauffe.

En fait, la croissance des prêts hypothécaires a ralenti à un creux en 17 ans au Canada. La croissance hypothécaire résidentielle a affiché 3,1 % en décembre comparativement à un an plus tôt, le rythme le plus lent depuis mai 2001, et la moitié du taux de croissance d’il y a deux ans.

Le ralentissement dans le logement a eu un effet important sur l’ensemble de l’économie. La croissance économique affaiblie a fait en sorte que la Banque du Canada est restée à l’écart. Bien que la banque soit maintenant plus prudente quand il s’agit de faire monter le taux directeur à un niveau neutre, le marché hypothécaire résidentiel est maintenant, selon la perspective de la simulation de crise, bel et bien en situation restrictive. Par exemple, le taux directeur de la banque se situe à 1,75 % (ce qui est bien inférieur au taux de 2,5 % que la Banque du Canada considère comme étant neutre), alors que le taux hypothécaire affiché utilisé pour la simulation de crise est fixé à 5,34 %.

Cette semaine, le BSIF a défendu la ligne directrice B-20 en mentionnant : « Autrement dit, la simulation de crise est un coussin de protection qui veille à ce que l’emprunteur dispose d’une marge de manœuvre pour composer avec l’imprévu. »

Le marché canadien de l’emploi fait un bon en janvier
Statistique Canada a publié ce matin son Enquête sur la population active de janvier, affichant une augmentation du nombre d’emplois de 66 800 comparativement à une hausse prévue de l’ordre de 5 000. Cet accroissement est attribuable à un nombre record d’embauches dans le secteur privé et à dans le secteur des services où on a embauché particulièrement des jeunes. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour une économie qui fait face à des effets défavorables considérables dans le secteur pétrolier, à des activités du logement affaiblies, à des marchés financiers volatils et à une baisse importante de la confiance des consommateurs. Si elles sont soutenues, les données solides sur l’emploi calmeront certaines inquiétudes relatives à la durée et à l’importance des difficultés actuelles.

Même avec la vigueur dans la création des emplois, le taux de chômage a bondi de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 5,8 % alors que davantage de personnes sont à la recherche d’un emploi, ce qui est un signe de robustesse. Cela laisse croire qu’il y a plus de capacité dans l’économie avant que les pressions inflationnistes commencent à monter –un point important pour la Banque du Canada. La croissance économique tourne maintenant autour de 1 %, mais la Banque du Canada s’attend à ce qu’elle retourne à un rythme d’environ 2 % au cours du deuxième semestre de l’année. La banque centrale restera à l’écart jusqu’à ce qu’elle puisse s’assurer qu’une reprise a lieu.

Les hausses des salaires demeurent faibles, ce qui est un indicateur clé pour la banque. Le salaire horaire moyen a augmenté de 2 % comparativement à il y a un an, alors que celui des employés permanents a augmenté de 1,8 %.

L’Alberta, qui a été écrasée par l’effondrement du prix du pétrole et les réductions de la production, a affiché une diminution des emplois pour un deuxième mois consécutif. L’Ontario était en tête quant à la poussée de l’emploi, suivi du Québec.

Les baisses mensuelles des ventes de propriétés depuis septembre ont complètement renversé le rebond observé au cours de l’été et sont retournées aux ventes mensuelles atteignant presque leur niveau le plus faible depuis le début de 2013.

Les transactions ont chuté dans près de 60 % de l’ensemble des marchés locaux en décembre poussés par une baisse des ventes dans le Grand Vancouver, l’Île de Vancouver, Ottawa, London and St. Thomas et Halifax-Dartmouth, ainsi que dans une diversité d’autres centres urbains de moyenne et de grande tailles variant selon la région.

Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont diminué de 19 % d’une année à l’autre en décembre 2018 et sont demeurées à environ 12 % sous la moyenne des dix dernières années pour le mois. Les ventes d’habitations ont connu des niveaux inférieurs à ceux de l’année précédente dans les trois quarts de tous les marchés locaux, principalement en Colombie-Britannique, soit dans le Lower Mainland et dans la région de l’Okanagan, à Calgary, à Edmonton, dans le Grand Toronto et à Hamilton-Burlington. Les ventes avaient été particulièrement élevées en décembre 2017 parce que les acheteurs étaient pressés de conclure leur transaction avant que la nouvelle simulation de crise du gouvernement fédéral entre en vigueur au début de l’année.

La Banque du Canada prévoit que le marché du logement demeurera au ralenti cette année, minant la croissance économique alors que la simulation de crise pour les prêts hypothécaires a fait en sorte que l’accessibilité à la propriété est maintenant impossible pour de nombreux acheteurs potentiels.

Le nombre de nouvelles inscriptions est demeuré sensiblement le même (+ 0,2 %), de novembre à décembre, des déclins dans près de la moitié de tous les marchés locaux compensant des gains dans les autres marchés.

Étant donné que les ventes ont baissé et que les nouvelles inscriptions sont demeurées stables en décembre, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a baissé légèrement pour s’établir à 53,3 %, par rapport à 54,8 % en novembre. Cette mesure de l’équilibre du marché se maintient près de sa moyenne à long terme de 53,5 % depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de tous les marchés locaux étaient en équilibre en décembre 2018.

On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de décembre 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne à long terme pour cette mesure, soit 5,3 mois, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador. À titre comparatif, la mesure demeure bien en deçà de sa moyenne à long terme, en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard. Dans les autres provinces, les ventes et l’inventaire sont plus équilibrés.

Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 1,6 % d’une année à l’autre en décembre 2018. L’augmentation est plus faible que les gains enregistrés d’une année à l’autre depuis juillet, mais elle demeure largement semblable.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en décembre (+4,9 %), suivis des maisons en rangée (+3,1 %). Par ailleurs, les prix des maisons à deux étages ont légèrement augmenté (+0,4 %), tandis que ceux des maisons unifamiliales à un étage ont légèrement baissé (-0,3 %).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les résultats sont variés en Colombie-Britannique. D’une année à l’autre, les prix des maisons sont maintenant en baisse dans le Grand Vancouver (-2,7 %), mais demeurent au-dessus des niveaux notés l’année dernière dans la vallée du Fraser (+2,5 %). Simultanément, on a noté des gains d’une année à l’autre dans les prix à Victoria (+6,4 %) et ailleurs sur l’île de Vancouver (+11 %).

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’IPP MLS®, les prix des propriétés de référence étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+6,8 %), dans la région de Niagara (+6,8 %), à Hamilton-Burlington (+6,4 %), à Oakville-Milton (+3,3 %) et dans le Grand Toronto (+3 %). Les prix des maisons demeurent par contre légèrement sous les niveaux de l’année précédente dans Barrie and District (-1,1 %).

Dans les Prairies, où l’offre de maisons à vendre est généralement plus élevée que la demande, les prix des propriétés de référence sont demeurés inférieurs à ceux de l’an dernier à Calgary (-3,2 %), à Edmonton (-2 %), à Regina (-5,2 %) et à Saskatoon (-1,2 %). Les prix des maisons demeureront vraisemblablement faibles dans ces marchés de l’habitation jusqu’à ce que l’offre élevée résultant du faible marché du pétrole soit réduite et devienne plus équilibrée par rapport à la demande.

Les prix des maisons ont augmenté de 6,9 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une augmentation de 8,3 % des prix des maisons en rangée), de 6 % dans le Grand Montréal (poussés par une augmentation de 9,1 % des prix des maisons en rangée) et de 2,5 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 12,2 % des prix des maisons en rangée). (Tableau 1, au moment de rédiger cet article, l’ACI n’a malheureusement pas mis à jour le tableau avec les données de décembre.)

Conclusion

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes dans le secteur du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

À l’échelle nationale, on prévoit que les ventes soient faibles et que les prix augmentent modestement en 2019. Malgré le fait qu’il y aura des divergences régionales importances, il ne sera pas nécessaire d’adopter de nouvelles mesures pour avoir une incidence sur la demande.

La banque a également fait remarquer que ces inquiétudes se sont traduites dans les marchés obligataires et boursiers. Les écarts de crédit avec les obligations du Trésor se sont creusés et les marchés boursiers étaient en liquidation partout dans le monde (voir le graphique ci-dessous). Les cours des actions et des rendements obligataires ont reculé en raison de l’inquiétude des marchés quant à la croissance mondiale. La volatilité s’est accrue et les écarts de taux sur les obligations des sociétés se sont considérablement élargis. Un resserrement des conditions d’emprunt a été particulièrement marqué dans le secteur énergétique nord-américain, reflétant le recul des prix du pétrole.

Les faibles prix du pétrole ont eu une incidence négative sur les perspectives économiques canadiennes et « les contraintes de transport et l’augmentation de la production se sont combinées pour pousser à la hausse les stocks de pétrole dans l’Ouest et exercer encore plus de pressions à la baisse sur les prix de référence canadiens. Bien que les écarts de prix se soient resserrés ces dernières semaines après l’annonce des réductions obligatoires de la production en Alberta, les investissements dans le secteur pétrolier canadien devraient s’affaiblir davantage. »

La banque a reconnu que l’économie tourne près de son potentiel, le taux de chômage est à son plus bas en 40 ans et le commerce s’améliorera probablement en raison du faible dollar, de l’accord commercial avec le Mexique et les États-Unis (qu’on appelle maintenant l’ACEUM) et des mesures fiscales fédérales qui visent les investissements. Néanmoins, les dépenses de consommation et l’investissement dans le logement « ont été plus faibles que prévu, les marchés de l’habitation s’ajustant aux mesures municipales et provinciales, aux changements des règles hypothécaires et aux taux d’intérêt plus élevés. Les dépenses des ménages seront freinées davantage par la lenteur de la croissance dans les provinces productrices de pétrole. »

La contribution à la croissance économique réelle annuelle moyenne provenant de l’investissement dans le logement a été révisée à la baisse à -0,1 % cette année, comparativement à la prévision d’octobre qui s’établissait à +0,1 %.

La Banque du Canada a révisé à la baisse ses prévisions quant à la croissance du PIB réel en 2019 à 1,7 %, soit 0,4 point de pourcentage de moins qu’elle avait prévu en octobre. Selon la banque, « ce ralentissement engendrera une modeste marge de capacités excédentaires, principalement dans les régions productrices de pétrole. Néanmoins, les indicateurs de la demande devraient commencer à afficher une vigueur renouvelée dans les premiers mois de 2019, et la croissance devrait dépasser son potentiel et atteindre 2,1 % en 2020. »

L’inflation demeure près de 2 %, la cible de la banque centrale, après avoir chuté à 1,7 % en novembre en raison des prix plus bas de l’essence. Alors que les faibles prix de l’essence pèseront sur l’inflation cette année, la faiblesse de la valeur du dollar canadien aura une incidence compensatoire sur l’IPC. Dans l’ensemble, la banque est d’avis que l’inflation retournera à environ 2 % d’ici la fin de l’année.

Considérant l’ensemble de ces facteurs, le Conseil de direction estime encore que le taux d’intérêt directeur devra augmenter jusqu’à l’intérieur d’une fourchette neutre pour assurer l’atteinte de la cible d’inflation. « Le rythme approprié des hausses de taux dépendra de l’évolution des perspectives, et tout particulièrement de celle des marchés pétroliers, du marché canadien du logement et des politiques commerciales mondiales. »

Conclusion : Pour la première fois, la Banque du Canada admet, dans le RPM d’aujourd’hui, que le ralentissement dans le marché du logement a été plus dramatique que les membres du personnel de la banque l’avaient prévu. Le RPM de janvier stipule que « les politiques provinciales et municipales en matière de logement, le resserrement des règles du financement hypothécaire ainsi que les taux hypothécaires plus élevés continuent de peser sur l’activité dans le secteur du logement. Le ralentissement de l’activité dans certains marchés a été associé à une baisse de l’activité spéculative. Il est donc difficile d’évaluer la sensibilité de la demande non spéculative par rapport aux divers changements de politique. Les indicateurs mensuels laissent supposer que les dépenses consacrées au logement se sont probablement contractées de nouveau au quatrième trimestre. L’activité plus faible que prévu dans le secteur du logement ces derniers mois et les analyses du personnel donnent à penser que l’effet combiné du resserrement des règles hypothécaires et des taux d’intérêt plus élevés a été plus important qu’on l’avait précédemment estimé. La Banque continuera à suivre l’évolution des marchés du logement afin d’évaluer la façon dont le secteur de la construction s’adapte au déplacement de la demande vers les logements de moindre valeur. »

Selon la banque, il y a moins d’urgence à hausser les taux d’intérêt puisque l’économie compose avec l’effondrement des prix du pétrole et de faibles marchés du logement. Les cinq hausses de taux d’intérêt qui ont eu lieu depuis le milieu de 2017 ont une incidence plus importante sur les dépenses que ce que la banque avait prévu. Une pause à court terme des hausses de taux est maintenant probable. L’économie a considérablement ralenti au cours du quatrième trimestre de l’année dernière, ralentissement qui se poursuivra dans le premier trimestre de cette année en raison de la chute des prix du pétrole et des réductions dans la production du pétrole mises en œuvre par le gouvernement de l’Alberta.

Bien qu’il soit peu probable que la banque ait mis fin au resserrement au cours de ce cycle, nous pouvons nous attendre à ce que les taux demeurent stables jusqu’à ce qu’elle ait la preuve solide d’une reprise dans le secteur pétrolier et celui du logement, alors que la sensibilité des Canadiens par rapport aux taux d’intérêt atteint un sommet historique.

1.) Le rendement de l’économie du Canada continuera d’être inférieur à celui des États-Unis, la croissance ayant ralenti à 1,75 % en 2019 comparativement à un peu plus de 2 % en 2018. Quant aux États-Unis, là où le déficit budgétaire a considérablement augmenté en raison des réductions d’impôt, la croissance, cette année, atteindra environ 2,4 % comparativement à près de 3 % l’année dernière – le moins que l’on puisse dire est qu’il s’agit d’une économie en surchauffe.

2.) La croissance de la population du Canada dominera le G7 de façon significative. En 2018, la population du Canada était en voie d’augmenter de 1,4 %, le rythme le plus vigoureux en 18 ans et le double du taux de 0,7 % qui prévalait aux États-Unis, le pays du G7 qui a affiché le deuxième taux de croissance de la population le plus élevé. Malgré cela, les dépenses n’ont pas augmenté – les ventes d’automobiles ont chuté sur une base annuelle pour la première fois depuis 2009 et les ventes de propriétés ont connu leur deuxième recul le plus important des 20 dernières années. Au Canada, le taux de croissance du PIB par habitant cette année sera inférieur à celui de la plupart des pays du G7.

Une forte immigration (nette) a compté pour presque la moitié (45 %) de l’augmentation de la population du Canada l’année dernière. Cette contribution augmentera seulement parce qu’Ottawa s’est engagé à augmenter sa cible annuelle d’immigrants de 310 000 nouveaux résidents permanents en 2018 à 331 000 cette année (à la hausse de 6,7 %) et à 350 000 d’ici 2021. Environ les deux tiers de l’augmentation de 2019 proviendront des programmes d’immigration qui ciblent les travailleurs hautement qualifiés afin de combler les pénuries de main-d’œuvre partout au Canada.

De plus, le nombre de résidents non permanents a atteint un niveau record de 166 000 l’année dernière, comptant pour le tiers de la croissance de la population. Ce groupe comprend les travailleurs étrangers temporaires, les étudiants internationaux et les demandeurs d’asile. Ces trois catégories ont monté en flèche, reflétant une forte demande pour la main-d’œuvre qualifiée, la réputation de plus en plus enviable du Canada en tant qu’endroit de choix pour poursuivre des études postsecondaires et une augmentation des demandes de réfugiés traversant la frontière.

3.) Les consommateurs canadiens sont à bout de souffle, les niveaux d’endettement demeurent élevés, les taux d’intérêt sont à la hausse et le crédit est de moins en moins facile à obtenir. Les baby-boomers craignent que leurs maisons vaillent moins que ce qu’ils souhaitaient, les deux marchés du logement les plus importants du Canada ayant connu l’année dernière les ventes les plus faibles depuis une décennie et les prix les plus faibles, particulièrement dans les marchés des maisons individuelles à prix plus élevés. Dans certains marchés, les acheteurs d’une première maison pourraient avoir un plus grand bassin de maisons à partir duquel choisir, mais les organismes de réglementation ont resserré les règles d’admissibilité. Les achats faits par des étrangers ont ralenti en raison des taxes imposées aux acheteurs étrangers à Toronto et à Vancouver, et à la taxe sur la spéculation à Vancouver.

4.) En 2019, la Réserve fédérale américaine et la Banque du Canada hausseront leurs taux de plus que ce que le marché prévoit actuellement. Au cours des dernières semaines, les intervenants du marché ont abaissé les attentes relatives à des hausses des taux de la part des deux banques centrales à seulement une augmentation chacune. Il est plus probable que la Fed et la Banque du Canada augmentent leur taux cible de financement à un jour deux fois chacune cette année. Même en tenant compte de ces mesures, la politique monétaire de chacun des pays sera quelque peu accommodante, car les taux d’intérêt demeureront sous les niveaux neutres.

5.) Même en considérant des hausses modestes des taux d’intérêt en 2019, les consommateurs seront touchés, car ils sont fortement exposés à l’endettement. Les économistes de la Banque Royale estiment que le ménage moyen devra assumer une dette supplémentaire de 1 000 $ en raison des hausses des taux. Cela signifierait que le paiement moyen du capital et des intérêts d’un ménage augmentera de 7,6 % en 2019.

6.) Cet effet sera compensé par une croissance des salaires plus prononcéepuisque les marchés de l’emploi continuent de se resserrer. Les pénuries de main-d’œuvre s’ajouteront finalement à la croissance des salaires. Bien que le taux de chômage ait atteint un creux historique en décembre, la croissance des salaires a tout de même ralenti à seulement 1,5 % d’une année à l’autre, ce qui est nettement inférieur au taux d’inflation. Au cours de la prochaine décennie, plus 270 000 personnes prendront leur retraite du marché du travail canadien, et ce, chaque année. Les immigrants et les travailleurs temporaires remplaceront certains de ces retraités, mais pas tous.

Des données récentes laissent entendre que le taux de départ, soit la proportion des travailleurs qui quittent leur emploi volontairement, augmente. Cela laisse présager que des hausses de salaire plus importantes sont à prévoir.

7.) La hausse des taux d’intérêt fera en sorte que les gouvernements fédéral et provinciaux réduiront leurs dépenses à cause de leur endettement important. Ottawa dépensera davantage sur le paiement de la dette que dans tout autre programme, sauf les prestations aux personnes âgées.

8.) Les bilans des sociétés seront touchés négativement par la hausse des taux d’intérêt, les sociétés canadiennes ayant emprunté davantage que leurs contreparties internationales. Les sociétés canadiennes demeurent moins compétitives, la croissance de leur productivité accusant un retard par rapport à leurs concurrents mondiaux. Les efforts visant à améliorer la compétitivité canadienne sont en cours, mais ils n’ont pas encore démontré de résultats concrets. Il s’agit ici d’un problème séculaire pour le Canada.

9.) Le Canada risque d’être coincé dans la ligne de mire de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine, mais les accords de libre-échange avec l’Europe (AECG) et la Chine (PTPGP) profiteront des avantages, particulièrement si les États-Unis continuent d’aliéner nombre de ses alliés et partenaires commerciaux. Le Canada doit diversifier son commerce par rapport aux États-Unis, particulièrement dans le secteur pétrolier, lequel nécessite des investissements massifs dans l’infrastructure. Nous ne pouvons plus compter sur les exportations des produits du pétrole et du transport aux États-Unis pour être le soutien principal du commercial mondial canadien.

10.) Comparativement à l’année dernière, le logement, en 2019, n’alimentera pas l’économie nationale canadienne en raison des mesures de politiques macroprudentielles et des taux d’intérêt un peu plus élevés. Le logement a compté pour un pourcentage record de la croissance économique globale et de la création d’emplois jusqu’au début de l’année dernière. Étant à peine sous ces niveaux records maintenant, tout ralentissement dans l’activité du logement aura un impact négatif important disproportionnel sur l’économie – le revers de son incidence expansionniste disproportionnelle pendant la plus grande partie de la décennie précédente.

Conclusion : La proportion des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est stabilisée à Toronto, mais continue de décliner à Vancouver. La croissance de la population à Vancouver a été inférieure à celle de Toronto depuis deux ans, alors que l’offre, surtout dans le segment des tours d’habitation, a considérablement augmenté. Par conséquent, le nombre de logements achevés et non écoulés à Vancouver continue d’augmenter, alors que cette mesure est toujours en baisse à Toronto. Le secteur démontrant le plus de faiblesse à Toronto continuera d’être le marché de la prévente des constructions de faible hauteur où il y a encore une offre excessive considérable.