Au cours du mois dernier, l’emploi a augmenté à Terre-Neuve-et-Labrador, alors qu’il a diminué en Alberta, au Nouveau-Brunswick et à l’Île-du-Prince-Édouard. Il y a eu peu de changement dans les nouveaux emplois nets dans les autres provinces.

Des hausses ont été enregistrées dans les secteurs de la fabrication, du transport et de l’entreposage, ainsi que dans le secteur des soins de santé et de l’assistance sociale. On a constaté des pertes d’emplois dans le commerce de gros et de détail, particulièrement en Ontario.

Le taux de chômage ayant chuté à son niveau le plus faible depuis que l’on recueille des données comparables, soit en janvier 1976, il n’est pas étonnant que des pénuries de main-d’œuvre émergent et que les entreprises aient de la difficulté à pourvoir les postes vacants. Ce qui est surprenant est la croissance timide des salaires. Même avec un marché de l’emploi très serré, la croissance des salaires observée en décembre a atteint un faible taux annuel de 1,49 %, ce qui est nettement inférieur au taux d’inflation (voir le graphique ci-dessous). D’une année à l’autre, la moyenne de la croissance des salaires horaires des travailleurs permanents n’a été que de 1,46 %, décélérant constamment depuis son sommet de mai à 3,9 %.

Directement à l’opposé, la publication d’aujourd’hui des données sur les salaires non agricoles aux États-Unis pour décembre révèle un gain spectaculaire de 312 000 emplois, une augmentation du salaire horaire moyen de 3,2 % par rapport à il y a un an – ce qui est largement supérieur au taux d’inflation – et à la hausse comparativement à la croissance des salaires moyenne de 2,7 % à la fin de 2017.

Dans d’autres communiqués de presse, les chambres immobilières locales des marchés du logement les plus importants du Canada ont publié des données cette semaine démontrant que les ventes de maisons ont chuté à de faibles niveaux records en 2018, reflétant des taux d’intérêt à la hausse et des règles hypothécaires plus strictes.

Selon le rapport du Toronto Real Estate Board publié aujourd’hui, les ventes ont chuté de 16 % en 2018 et le prix moyen a diminué de 4,3 %. Il s’agit de la pire année en ce qui a trait aux ventes dans la plus grande ville du Canada depuis la crise financière de 2008. À Vancouver, les ventes de toute l’année ont chuté de 32 % pour atteindre leur niveau le plus faible depuis l’année 2000 et les prix sont 25 % inférieurs au prix moyen des 10 dernières années. À Vancouver, les prix des maisons individuelles ont reculé d’au moins 10 % dans certains secteurs.

Dans les deux villes, les ventes ont plongé au cours du premier semestre de 2018, après que le gouvernement fédéral ait imposé des règles d’admissibilité plus contraignantes relativement aux prêts hypothécaires. À Vancouver, les ventes ont poursuivi leur déclin même si Toronto a connu une reprise au cours du deuxième semestre, alors que le gouvernement de la Colombie-Britannique a introduit d’autres mesures visant à contrer la spéculation. Dans son budget de 2018, le gouvernement de la Colombie-Britannique a augmenté la taxe imposée aux acheteurs étrangers et a ajouté une taxe sur  la spéculation, lesquelles, en plus de la hausse des taux d’intérêt, ont nui aux ventes, particulièrement à celles des maisons unifamiliales les plus chères.

On a observé une diminution des nouvelles inscriptions à Toronto le mois dernier, les propriétaires ayant décidé de ne pas bouger pour le moment plutôt que de tenter d’encaisser.

Ces données suggèrent un déclin des ventes à deux chiffres à l’échelle nationale en 2018, atteignant leur niveau le plus faible en cinq ans malgré une économie qui atteint le plein emploi. La croissance de l’année prochaine en matière de ventes et de prix sera probablement atténuée par les récents changements de politiques imposés par les différents paliers de gouvernement, en plus d’une pression à la hausse sur les taux d’intérêt.

Plusieurs s’attendaient à un rebond des ventes en Colombie-Britannique, mais rien ne s’est matérialisé en ce sens jusqu’à maintenant. La reprise des ventes constatée en Ontario l’été dernier s’est maintenant essoufflée et l’activité en Alberta a diminué. Par contre, les transactions immobilières ont été importantes au Québec.

Le nombre de maisons nouvellement inscrites a baissé de 3,3 % d’octobre à novembre, alors que la nouvelle offre chutait dans presque 70 % de tous les marchés locaux.

Puisque les nouvelles inscriptions ont reculé davantage que les ventes en novembre, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est légèrement resserré pour s’établir à 54,8 %, comparativement à 54,2 % en octobre. Cette mesure de l’équilibre du marché est demeurée près de la moyenne à long terme de 53,4 %, depuis le début de 2018.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ 60 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en novembre 2018. On comptait 5,4 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de novembre 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne nationale à long terme de 5,3 mois, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador. En revanche, la mesure est bien en dessous de sa moyenne à long terme en Ontario, au Nouveau-Brunswick et à l’Île-du-Prince-Édouard. D’autres provinces ont affiché des ventes et un inventaire plus équilibrés.
Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,3 % d’une année à l’autre en octobre 2018, encore une fois à la baisse d’un mois à l’autre.

Selon un modèle bien établi, les appartements ont affiché les gains de prix les plus considérables d’une année à l’autre en novembre (+6 %), suivis des maisons en rangée (+4 %). En comparaison, le prix des maisons unifamiliales à un étage a légèrement augmenté (+0,4 %), tandis que celui des maisons unifamiliales à deux étages est demeuré stable (+0,1 %).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. En Colombie-Britannique, la hausse des prix des propriétés montre un ralentissement d’une année à l’autre dans la vallée du Fraser (+4,7 %) et à Victoria (+7,2 %). À l’inverse, la hausse des prix s’est accrue ailleurs sur l’Île de Vancouver (+12,6 %) et, pour la première fois en cinq ans, elle présentait une baisse (-1,4 %) par rapport à l’année précédente dans le Grand Vancouver. D’un mois à l’autre, les prix ont reculé de 1,9 % dans le Grand Vancouver en novembre, la baisse la plus importante depuis 2008, en plus de la récente série de diminutions de prix dans le marché immobilier le plus cher du Canada.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’indice, les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+9,3 %), dans la région de Niagara (+7,2 %), à Hamilton-Burlington (+6,3 %), à Oakville-Milton (+3,4 %) et dans le Grand Toronto (+2,7 %). En contrepartie, les prix des maisons à Barrie and District demeurent sous les niveaux de l’année précédente (-2,1 %).

Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés sous les niveaux de l’année précédente à Calgary (-2,9 %), à Edmonton (-1,9 %), à Regina (-4 %) et à Saskatoon (-0,3 %). Le surplus de l’offre par rapport à la demande continuera d’exercer des pressions à la baisse sur les prix jusqu’à ce que l’activité économique se renforce dans la région.

Par contre, les prix des propriétés ont augmenté de 6,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 7,3 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,2 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 9,4 % du prix des maisons en rangée) et de 4,2 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 11,2 % du prix des maisons en rangée). (Tableau 1)

Le prix moyen réel (non corrigé des variations saisonnières) des maisons vendues en novembre 2018 s’élevait à un peu plus de 488 000 $, en baisse de 2,9 % par rapport au même mois de l’année dernière.

La tendance à la hausse des ventes dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, qui représentent les deux marchés les plus actifs et les plus chers au Canada, a grandement influencé le prix moyen des maisons à l’échelle nationale. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, le prix moyen national baisse de près de 110 000 $ pour s’établir à juste un peu plus de 378 000 $.

Conclusion

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Le marché du logement canadien a ralenti considérablement depuis le milieu de 2017 et termine l’année sur une note plutôt calme. Deux forces compensatoires influencent le marché du logement : la forte croissance de la population et la hausse des taux d’intérêt. Nous pouvons nous attendre à de faibles ventes et à une augmentation modeste des prix à l’échelle nationale pour 2019. Bien que nous nous attendons à ce que des divergences régionales d’importance prévalent, il ne sera pas nécessaire d’adopter de nouvelles mesures pour avoir une incidence sur la demande.

Le nombre d’emplois a augmenté de 94 100 en novembre, cela étant surtout attribuable aux emplois à temps plein qui ont été enregistrés dans l’ensemble des secteurs. Il s’agit de la hausse mensuelle du nombre d’emplois la plus élevée enregistrée dans les statistiques qui remontent à 1976. Le taux de chômage a chuté à 5,6 %, ce qui est également le plus bas dans les données, alors qu’il atteignait 5,8 % en octobre.

La vigueur de l’emploi était inattendue, les économistes ayant prévu une augmentation de seulement 10 000. Cette semaine, la Banque du Canada a brossé le tableau d’une économie qui fait face à des effets défavorables substantiels, évoquant un avertissement de turbulences dans le secteur pétrolier, le gouvernement ayant imposé des réductions de production de pétrole en Alberta, et une guerre commerciale possible entre les États-Unis et la Chine. Depuis la décision prise mercredi par la banque centrale de laisser inchangé le taux d’intérêt, qui a été annoncée dans un communiqué de presse véritablement pessimiste, les marchés ont établi qu’il n’y aurait qu’une seule hausse en 2019.

Certains analystes vont jusqu’à croire que le cycle de hausses de taux est déjà terminé, après cinq augmentations depuis le milieu de 2017. « À mon avis, la Banque du Canada a terminé, un point c’est tout », a déclaré David Rosenberg, économiste en chef et stratège de Gluskin Sheff + Associates Inc., dans un rapport à l’intention de ses clients cette semaine.

Dans le cadre d’un discours prononcé jeudi, le gouverneur Poloz a réitéré sa vision selon laquelle la banque devra, à un certain moment, ramener le taux directeur actuel de 1,75 % dans une « fourchette neutre » qui se situe entre 2,5 % et 3,5 % – signalant l’environnement où le chômage est faible, l’inflation près de la cible et une économie près de l’utilisation totale de sa capacité.

Le rapport vigoureux de novembre sur la main-d’œuvre fait en sorte qu’une augmentation de taux demeure possible en janvier, mais seulement si cela est confirmé par de nouveaux indicateurs économiques vigoureux et s’il n’y a pas de revirement dans le rapport sur les emplois de décembre.

Le dollar canadien s’est renforcé à la suite de cette nouvelle, ayant considérablement chuté au cours des trois journées précédentes, et les taux d’intérêt du marché ont affiché une tendance à la hausse pour la première fois depuis une semaine et demie. Le rendement des obligations du gouvernement sur cinq ans, un indicateur important des taux hypothécaires fixes sur cinq ans, a augmenté de trois points de base, compensant un peu le recul mensuel.

Même la zone de production pétrolière de l’Alberta a affiché de la vigueur, ajoutant 23 700 emplois au cours du mois et faisant reculer le taux de chômage d’un point de pourcentage pour atteindre 6,3 %, ce qui représente son niveau le plus faible depuis 2015 (voir le graphique et le tableau ci-dessous).

Le secteur privé a dominé les augmentations dans les emplois le mois dernier, alors que l’emploi a progressé dans les services professionnels, scientifiques et techniques; les soins de santé et l’assistance sociale; la construction; les services aux entreprises, les services relatifs aux bâtiments et les autres services de soutien; le transport et l’entreposage ainsi que l’agriculture. Parallèlement, l’emploi a diminué dans le secteur de l’information, de la culture et des loisirs. Dans le secteur de la construction, l’emploi a augmenté de 15 000, sous l’effet de la hausse enregistrée en Colombie-Britannique, laquelle a été en partie contrebalancée par une baisse observée à Terre-Neuve-et-Labrador. Comparativement à 12 mois plus tôt, l’emploi dans le secteur a peu varié.

L’emploi a augmenté tant chez les femmes que chez les hommes du principal groupe d’âge actif (de 25 à 54 ans), de même que chez les personnes plus âgées (55 ans et plus), pour qui la hausse était concentrée chez les hommes.

Emplois dans l’industrie du cannabis

Pour la première fois, Statistique Canada a fait rapport sur les emplois liés au cannabis. La consommation de cannabis à des fins non médicales a été légalisée au Canada le 17 octobre 2018. Le nombre de personnes occupant un emploi lié au cannabis en novembre s’est chiffré à 10 400, ce qui constitue une augmentation de 7 500 (+266 %) par rapport à 12 mois plus tôt. Les emplois liés au cannabis en novembre 2018 se trouvaient principalement dans le secteur agricole (58 %), et consistaient en l’exécution de tâches comme la coupe de bourgeons. Le reste des emplois étaient répartis dans un certain nombre d’autres secteurs, comme les services d’enseignement, les soins de santé et le commerce de détail.

Une plus grande proportion d’hommes que de femmes occupaient ces emplois (79 % comparativement à 21 %). L’âge médian des travailleurs dans ce domaine était de 35 ans, ce qui est inférieur à l’âge médian des travailleurs des autres domaines (40 ans). Pratiquement tous les travailleurs dans le domaine du cannabis travaillaient à temps plein et occupaient des postes permanents. C’est en Ontario que l’emploi dans le domaine du cannabis était le plus élevé, soit environ 5 700, ce qui représente plus de la moitié du total national. L’Ontario est la province qui compte la plus forte concentration de producteurs autorisés.

Affaiblissement des salaires

La seule composante négative observée dans le rapport sur les emplois de novembre a été le ralentissement de la croissance des salaires. Les gains annuels ont considérablement décéléré à 1,7 % en novembre, la croissance la plus lente depuis juillet 2017, comparativement à 2,2 % le mois précédent. La croissance des salaires des travailleurs permanents s’est établie à 1,5 %, également la plus lente en plus d’un an. Cela se compare à la croissance de 3,1 % d’une année à l’autre aux États-Unis.

Aux États-Unis, les emplois et les salaires ont moins augmenté que prévu en novembre alors que le taux de chômage a atteint son niveau le plus faible en presque cinquante ans, indiquant que la modération s’installe dans un marché de l’emploi qui demeure en bonne santé.

Le nombre de travailleurs non agricoles a augmenté de 155 000, après un gain révisé à la baisse de 237 000 le mois précédent, dans un rapport du département du Travail publié vendredi. L’estimation médiane, selon un sondage de Bloomberg, a fait état d’une augmentation de 198 000. La moyenne des salaires horaires a augmenté 0,2 % par rapport au mois précédent, comparativement à des prévisions de l’ordre de 0,3 %; les salaires ont donc correspondu aux projections sur une base annuelle, à la hausse de 3,1 % pour un deuxième mois.

L’effet des tarifs a commencé à se faire sentir, les gains en emplois chez les fabricants de métaux de première transformation et de métaux ouvrés étaient à la hausse, mais ceux qui utilisent ces produits de métal, comme les fabricants d’automobiles et de pièces d’automobiles, ont connu des réductions du nombre d’emplois.

Les embauches de Noël n’ont pas égalé le rythme de l’année dernière, le nombre d’emplois au détail ayant augmenté de 18 000, environ 10 000 de moins qu’à la même époque l’an dernier, surtout dans les grands magasins. Ces hausses ont été en partie contrebalancées par les baisses d’emploi dans les magasins de meubles, de vêtements et d’accessoires, les magasins d’appareils électroniques et d’électroménagers, et les librairies. Cela a peut-être quelque chose à voir avec la tendance à la hausse du magasinage en ligne, le nombre d’emplois dans les services de courrier et messagerie ayant considérablement augmenté.

La mesure élargie du chômage appelée U-6, ou le taux de sous-emploi, a augmenté de 7,4 % à 7,6 %. Cette mesure comprend les travailleurs à temps partiel qui veulent un emploi à temps plein et les gens qui sont moins actifs dans la recherche d’un emploi.

L’économie canadienne a crû à un taux annuel de 2 % au cours du troisième trimestre, ce qui cadre avec les prévisions de la Banque, mais les données de septembre indiquent une baisse considérable du dynamisme pour le quatrième trimestre. La plus grande déception a été la chute des investissements des entreprises, ce qui reflétait probablement l’incertitude commerciale (voir le graphique ci-dessous). L’investissement des entreprises dans les secteurs autres que celui de l’énergie augmentera probablement avec la signature de la nouvelle entente commerciale, l’AEUMC, les nouvelles mesures fiscales fédérales qui amélioreront les déductions pour la dépréciation des immobilisations, et les contraintes de capacité persistantes.

Le crédit des ménages semble se stabiliser après un ralentissement marqué ces derniers mois. Cependant, la hausse des taux d’intérêt de cette année a eu des répercussions plus importantes sur les dépenses sensibles aux variations des taux d’intérêt que ce à quoi l’on s’attendait généralement. Par exemple, la chute des ventes d’automobiles ont mis en évidence que des frais d’emprunt plus élevés freinent davantage l’activité économique que ce que la banque centrale avait prévu. Les ventes de véhicules légers ont chuté de 9,4 % en novembre, la baisse la plus importante depuis 2009. De plus, les données de la Banque du Canada révèlent que la croissance dans les prêts hypothécaires résidentiels a décéléré de 1,4 % en septembre, sur une base de trois mois annualisée, le rythme le plus faible depuis 1982.

La banque a augmenté les coûts d’emprunt à cinq reprises depuis juillet 2017. La construction de nouveaux logements a diminué pour le troisième trimestre consécutif, à la baisse d’un taux de 5,9 % annualisé au cours du troisième trimestre. De plus, selon le Toronto Real Estate Board (TREB), le marché du logement de Toronto a enregistré sa baisse de ventes mensuelles la plus importante depuis mars, alors que les prix demeurent à peu près inchangés. Le TREB a rapporté aujourd’hui que les ventes dans la plus grande ville du Canada ont chuté de 3,4 % en novembre, comparativement au mois précédent (voir le graphique ci-dessous).

Dans la région de Toronto, le marché du logement s’est stabilisé après un ralentissement des ventes et des prix plus tôt cette année, sur fond de règles sur les prêts hypothécaires encore plus contraignantes. Le marché a repris de la vigueur au cours de l’été, mais les ventes ont affiché une baisse pour le troisième mois consécutif.
La baisse des ventes peut en partie être attribuable à un déclin des nouvelles inscriptions, lesquelles ont diminué de 26 %, d’une année à l’autre. « En novembre, les nouvelles inscriptions ont été plus faibles que les ventes d’une année à l’autre », a indiqué Garry Bhaura, le président du conseil, dans une déclaration. « Cela laisse entendre que, dans plusieurs quartiers, la concurrence entre les acheteurs s’est peut-être accrue. Des conditions de marché relativement serrées au cours des quelques derniers mois ont jeté les bases d’une nouvelle croissance des prix. »

Voici un échantillonnage d’autres facteurs qui soulignent certains des obstacles auxquels l’économie canadienne est confrontée :

Selon le Citibank’s Surprise Index, les données économiques publiées sont sous les attentes, ce qui indique la différence entre les attentes du marché quant aux indicateurs économiques et leurs valeurs réelles. Cet indice est à la baisse depuis l’été dernier et a été sous zéro depuis la mi-octobre, à peu près au moment où la Banque du Canada a publié son dernier Rapport sur la politique monétaire(RPM) et annoncé la hausse de taux la plus récente.

L’indicateur avancé du Macdonald-Laurier Institute a chuté de 0,1 % en octobre. La première baisse de la mesure de l’indice composé depuis janvier 2016 a surtout été causée par un recul de l’indice composé S&P/TSX qui a chuté de 6,5 % au cours du mois, en plus des diminutions marquées des prix des produits de base.

De plus, les pressions inflationnistes ont diminué. Par exemple, les prix de l’essence ont chuté d’environ 25 cents canadiennes pour se rapprocher du litre à un dollar depuis octobre. Le dernier énoncé de politique indique que « l’inflation mesurée par l’IPC, qui se chiffrait à 2,4 % en octobre, se trouve juste au-dessus de la cible, mais devrait diminuer dans les prochains mois davantage que la Banque ne l’avait d’abord prévu, en raison des prix de l’essence plus bas. Les révisions à la baisse des données historiques du PIB effectuées par Statistique Canada, ainsi que les évolutions macroéconomiques récentes, indiquent qu’il pourrait y avoir une marge additionnelle de croissance non inflationniste. La Banque réévaluera tous ces facteurs dans sa nouvelle projection pour le RPM de janvier. »

Conclusion : « Le Conseil de direction estime encore que le taux d’intérêt directeur devra augmenter jusqu’à l’intérieur d’une fourchette neutre pour assurer l’atteinte de la cible d’inflation », a affirmé la banque dans la déclaration, ajoutant que le rythme approprié des augmentations dépendra de « l’effet des taux d’intérêt plus élevés sur la consommation et le logement, et l’évolution des politiques commerciales mondiales. »
« La persistance du choc des prix du pétrole, l’évolution des investissements des entreprises et l’évaluation que fait la Banque de la capacité de l’économie seront également des facteurs importants dans nos décisions au sujet de l’orientation future de la politique monétaire », a déclaré la banque.

Aussi récemment qu’en octobre, les investisseurs s’attendaient à au moins trois autres hausses de taux en 2019. Actuellement, ces attentes ont diminué à pas plus de deux. La banque avait précédemment estimé que la fourchette « neutre » pour les taux à un jour se situe entre 2,5 % et 3,5 %. La déclaration plus que conciliante d’aujourd’hui pourrait bien indiquer qu’au cours de la prochaine année, les hausses de taux seront à des niveaux de beaucoup inférieurs à cette fourchette neutre.

Cependant, bien que la croissance globale de 2,0 % suive la tendance, les détails du rapport sont préoccupants. Le trimestre dernier, le gros de la croissance était attribuable à une baisse des importations, ce qui n’est guère le signe d’une économie vigoureuse, faisant en sorte que la demande intérieure finale (ce qui exclut le commerce) s’est révélée négative pour la première fois depuis le début de 2016. Le ralentissement des importations reflétait un recul dans les produits pétroliers raffinés ainsi que dans les aéronefs et autre matériel de transport.

L’économie a subi les contrecoups de la bataille commerciale entourant l’ALENA qui s’est déroulée au cours de l’été, les ménages et les entreprises ayant considérablement réduit leurs dépenses. Les dépenses de consommation ont augmenté à leur rythme le plus lent depuis plus de deux ans, tandis que les entreprises ont affiché une baisse inattendue des investissements et une réduction des stocks. Les dépenses des consommateurs se sont avérées modérées et la consommation globale des ménages a augmenté de seulement 1,2 %, freinée par les dépenses de biens durables (-2,7 %), tandis que les Canadiens ont acheté moins de véhicules pour le troisième trimestre consécutif.

La plus grande surprise dans le rapport est le déclin considérable des investissements non résidentiels des entreprises (-7,1 %). Les dépenses dans les structures non résidentielles ont diminué de 5,2 %, alors que les dépenses en machines et matériel, ce qui comprend les logiciels et le matériel informatique, ont chuté à un taux annuel de 9,8 %. Un ralentissement de l’investissement dans le secteur pétrolier et gazier a pesé sur les dépenses des entreprises.

Bien qu’on s’attendait à ce qu’il y ait une réduction des investissements résidentiels, la chute de 5,9 % observée au troisième trimestre a été plus importante que prévu. Malgré une petite hausse des ventes de propriétés, les investissements résidentiels ont affiché un recul tant dans les nouvelles constructions que dans les activités de rénovation (voir la note ci-dessous). L’investissement dans la construction de logements neufs a affiché son recul le plus important depuis le deuxième trimestre de 2009, au moment où la crise financière frappait durement l’économie mondiale. La légère hausse dans les ventes de maisons s’est traduite par une hausse considérable des coûts de transfert des propriétés, ce qui comprend les commissions de courtage immobilier, les droits de cession immobilière, les frais juridiques et les frais d’étude des dossiers (inspection et arpentage).

Sur le plan des revenus, la rémunération des employés a augmenté de 2,7 % (4,0 % par rapport à l’année précédente), faisant en sorte que l’augmentation globale des gains au cours du trimestre s’est située à 2,2 %, d’une année à l’autre. Le taux d’épargne des ménages a augmenté à 4,0 % comparativement à un taux révisé à la hausse de 3,4 % au premier trimestre.

En examinant les données mensuelles de septembre, on constate qu’il n’y avait pas vraiment d’indication de dynamisme quant au dernier trimestre de l’année en cours. En septembre, le PIB mensuel a reculé de 0,1 % alors que seulement la moitié des industries majeures ont affiché une progression. Cela est principalement dû à la baisse dans la production de biens (-0,7 %), l’extraction du pétrole et du gaz ayant accusé un recul, en partie frappée par le travail de maintenance. Par contre, on a noté des gains substantiels (+0,2 %) dans les services, mais ils se sont avérés insuffisants pour garder les résultats positifs.

Le ralentissement projeté pour le quatrième trimestre sera soutenu par l’impact à la baisse transitoire de la récente grève postale. Il est peu probable que se confirme la prévision de la Banque du Canada selon laquelle la croissance serait de 2,3 % au cours du dernier trimestre de l’année. En fait, il semble que la croissance au cours du quatrième trimestre risque de se rapprocher davantage de 1 % plutôt que de 2 %.

Répercussions pour la Banque du Canada

Le taux de croissance de 2 % prévu par la Banque du Canada était réaliste, mais la banque notera assurément la faiblesse des données sous-jacentes. La forte réduction du prix du pétrole est potentiellement plus importante pour les producteurs de pétrole canadiens qui luttent déjà contre les goulots d’étranglement dans le transport qui ont déjà massacré le secteur énergétique et ralenti la croissance en Alberta. Des réductions dans la production du pétrole sont susceptibles de frapper l’activité économique au cours du trimestre actuel et la reprise complète n’est pas prévue avant au moins le milieu de 2019.

De plus, la fermeture de l’usine de GM à Oshawa (Ontario) soulève des inquiétudes en ce qui concerne la viabilité de l’industrie de l’automobile au Canada et s’ajoute à la faiblesse des perspectives économiques. Les deux secteurs d’exportation les plus importants au Canada étant l’énergie et l’automobile, leur faiblesse fera en sorte que la Banque du Canada demeurera passive en décembre, particulièrement parce que les consommateurs risquent fort bien d’être fauchés. Les marchés prévoyaient une hausse du taux en janvier, mais les données les plus récentes suggèrent que le nombre de ceux qui s’attendaient à une telle décision a considérablement diminué.

Le mois dernier, les transactions ont baissé dans plus de la moitié de l’ensemble des marchés locaux, avec en tête Hamilton-Burlington, Montréal et Edmonton. Bien que l’activité ait augmenté modestement dans de nombreux marchés, cette hausse a été doublement atténuée par des baisses ailleurs au pays. Par rapport à 12 mois plus tôt, les ventes ont baissé dans un peu plus de la moitié de tous les marchés locaux; les faibles ventes dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser ont considérablement éclipsé la hausse dans le Grand Toronto et à Montréal.

Le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 1,1 % de septembre à octobre, avec en tête le Grand Toronto, Calgary et Victoria. La baisse du nombre de nouvelles offres de propriétés à vendre dans ces marchés l’a emporté sur l’augmentation de nouvelles offres à Edmonton et dans le Grand Vancouver.

En ce qui concerne l’équilibre entre les ventes et les inscriptions, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a été de 54,2 % à l’échelle nationale en octobre, assez près du pourcentage de septembre, soit 54,4 %, et de sa moyenne à long terme de 53,4 %. La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en octobre 2018.

On comptait 5,3 mois d’inventaire de propriétés non vendues à l’échelle nationale à la fin d’octobre 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne nationale à long terme pour cette mesure à l’échelle nationale, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, où la pression vers le bas sur les prix des maisons est susceptible de se poursuivre. En revanche, l’Ontario et l’Île-du-Prince-Édouard sont les deux provinces où les données demeurent à plus d’un écart type sous leur moyenne à long terme, indiquant des prix stables ou des gains modestes. Dans les autres provinces, le nombre de mois d’inventaire se rapproche de la moyenne à long terme et indique un bon équilibre entre les ventes et l’inventaire.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,3 % d’une année à l’autre en octobre 2018 alors que des hausses semblables ont été enregistrées pour chacun des trois mois précédents.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en octobre (+7,4 %), suivis des maisons en rangée (+3,9 %). À titre comparatif, les maisons unifamiliales à un étage ont affiché une hausse modeste (+0,6 %), alors que les prix des maisons unifamiliales à deux étages se sont maintenus.

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. En Colombie-Britannique, les augmentations du prix des propriétés montrent un ralentissement d’une année à l’autre (Grand Vancouver : +1 %; vallée du Fraser : +6,8 %; Victoria : +8,5 %; ailleurs sur l’île de Vancouver : +11,8 %). À Vancouver, l’équilibre du marché est le plus faible en près de six ans et les prix, tant pour les appartements que pour les maisons individuelles, chutent maintenant carrément (alors que les prix des appartements étaient auparavant solides).

En revanche, les comparaisons des prix de référence de l’IPP MLS® s’améliorent d’une année à l’autre dans les marchés résidentiels de la région du Grand Golden Horseshoe de l’Ontario suivis par l’indice. Les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+9,3 %), à Hamilton-Burlington (+6,8 %), dans la région du Niagara (+6,3 %), dans le Grand Toronto (+2,6 %) et à Oakville-Milton (+2,2 %). Le prix des propriétés à Barrie and District affiche une légère baisse, comparativement à l’an dernier (-0,9 %); toutefois, les baisses s’amoindrissent. Si la tendance se maintient, les prix des maisons sont sur la bonne voie pour devenir positifs en décembre, comparativement à décembre 2017.

Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés en recul sur une base annuelle à Calgary (-2,6 %), à Edmonton (-2,4 %), à Regina (-3,6 %) et à Saskatoon (-0,9 %).

Les prix des propriétés ont augmenté de 6,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 7,4 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 9,8 % du prix des maisons en rangée) et de 4,2 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 12,4 % du prix des maisons en rangée) (voir le tableau ci-dessous).

Conclusion 

Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux. Les prix semblent toutefois demeurer déprimés dans le marché des maisons unifamiliales de plus haut de gamme.

Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.

Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Montréal et Ottawa demeurent des régions où on constate une vigueur relative parmi les plus grandes villes. Comparativement au mois précédent, les ventes ont chuté en octobre dans les deux villes, mais elles affichent toute de même une augmentation de 11 % par rapport à il y a un an. À Montréal, nous avons constaté une augmentation des achats effectués par des étrangers, ce qui, combiné aux composantes fondamentales intérieures, explique une hausse des prix de l’ordre de 6,3 % d’une année à l’autre. Ottawa, ayant été dopée par une vague de dépenses et d’embauches effectuées par le gouvernement fédéral, affiche une croissance des prix semblables se situant à 6,6 % d’une année à l’autre, bien que l’on perçoive maintenant un ralentissement par rapport à ses récents sommets.

On s’attend à ce que la Banque du Canada continue de resserrer graduellement sa politique monétaire. La croissance du crédit hypothécaire résidentiel a ralenti pour atteindre son niveau le plus faible en 17 ans et, pour la première fois en une décennie, les emprunteurs refinanceront leurs prêts hypothécaires à taux fixe sur 5 ans à des taux d’intérêt plus élevés.

La Banque du Canada fait état d’une baisse spectaculaire du nombre d’emprunteurs fortement endettés

Dans un rapport distinct, la Banque du Canada a annoncé cette semaine que la qualité des nouveaux prêts hypothécaires au Canada s’est remarquablement améliorée en raison des règles d’admissibilité hypothécaires plus serrées et des taux d’intérêt plus élevés, ce qui a poussé les acheteurs marginaux hors du marché. Il s’agissait de l’intention qu’avait Ottawa dans toutes ces nombreuses initiatives pour freiner le marché du logement au cours des quelques dernières années.

La part des nouveaux prêts hypothécaires consentis à des emprunteurs fortement endettés – ceux dont le ratio prêt-revenu est supérieur à 450 % – a chuté de 13 % au cours du deuxième trimestre de l’année, et est à la baisse de plus de 18 % comparativement à l’année dernière. De plus, la banque estime que la résilience se renforce dans le système financier, ce qui est en partie attribuable à l’amélioration de l’économie qui est à l’origine de quatre augmentations de taux depuis le milieu de l’année dernière.

Le rapport de la Banque du Canada sur le marché hypothécaire révèle que non seulement le nombre de nouveaux emprunteurs hypothécaires décline, mais ceux qui représentent le risque le plus élevé sont éliminés. Le nombre de nouveaux emprunteurs non assurés considérés comme étant fortement endettés a chuté de 39 % au deuxième trimestre comparativement aux niveaux d’il y a un an, Toronto affichant le recul le plus important.

La banque a également fait remarquer que les règles plus serrées ont eu un effet non désiré, celui de transférer la part de marché des six plus grandes banques du pays à d’autres institutions comme les coopératives de crédit et les prêteurs privés, qu’elle perçoit comme étant une nouvelle source de risque possible. Le degré de risque global lié aux nouveaux prêts hypothécaires a diminué « parce que la proportion d’emprunteurs à risque a reculé dans les villes », révèle le rapport. « De plus, la composition régionale a changé, une part un peu plus importante de nouveaux prêts hypothécaires ayant été récemment constatée dans les régions à l’extérieur de Toronto et de Vancouver. »

Statistique Canada a publié aujourd’hui des données qui révèlent une hausse modeste des emplois de l’ordre de 11 200, mais aussi une population active qui diminue de 18 200. En conséquence, le taux de chômage a reculé à 5,8 % en octobre, ce qui correspond à un creux de quatre décennies. Ceci cadre avec une croissance économique juste un peu sous les 2 %, comme la Banque du Canada le prévoit. Ce gain modeste des emplois laisse croire que la Banque maintiendra ses taux d’intérêt inchangés en décembre, surtout parce que la croissance des salaires a ralenti pour le cinquième mois consécutif.

Poursuivant le modèle de balancier récent, les emplois à temps plein ont prédominé avec un ajout net de 33 900 postes. Quant aux emplois à temps partiel, ils ont diminué de 22 600. Les gains globaux ont été enregistrés dans le secteur privé (+20 300) alors que le secteur public a affiché un recul (-30 800), et on constatait un gain de 21 800 personnes affichant le statut de travailleur autonome.

Ces indicateurs correspondent aux enquêtes auprès des entreprises qui se plaignent de plus en plus du fait qu’il est difficile de trouver des travailleurs. Mais il y a peu de preuves démontrant que les entreprises offrent un meilleur salaire pour attirer et conserver les employés. Les salaires étaient à la hausse de 2,2 % comparativement à il y a un an, le rythme le plus lent en plus d’une année, et à la baisse de 3,9 % par rapport à plus tôt cette année. La croissance des salaires des travailleurs permanents s’est établie à 1,9 %, également la plus lente en plus d’un an. Cela réduit la probabilité d’une hausse de taux en décembre. Jusqu’à maintenant cette année, la mesure commune des salaires de la Banque du Canada a été plus stable, se situant à 2,3 %. Il s’agit d’un meilleur indicateur de la tendance sous-jacente, mais c’est sans aucun doute en deçà de ce à quoi nous pourrions nous attendre à ce stade-ci du cycle.

De plus, le taux de participation a chuté à 65,2 % le mois dernier, soit le niveau le plus faible en 20 ans, alors que la population active a augmenté de seulement 62 500 jusqu’à maintenant cette année, un des gains sur 10 mois les plus faibles dans l’histoire récente. Il convient cependant de noter que le taux de participation des 25 à 54 ans – la population active de base – a augmenté à un niveau record.

Sur le plan régional, l’emploi a légèrement augmenté en Saskatchewan, alors qu’il a peu varié dans les autres provinces (voir le tableau ci-dessous).

Le nombre de travailleurs a augmenté dans les services aux entreprises, les services relatifs aux bâtiments et les autres services de soutien, dans le commerce de gros et de détail et dans les soins de santé et l’assistance sociale. En revanche, il a diminué dans les « autres services », dans la finance, les assurances et les services immobiliers et de location, et dans les ressources naturelles. Dans le secteur de la finance, des assurances, des services immobiliers et de location, l’emploi a reculé de 15 000 en octobre, ce qui a contrebalancé la hausse enregistrée le mois précédent. Par rapport à 12 mois plus tôt, l’emploi a peu varié dans l’industrie alors que les mises en chantier et les reventes ont ralenti, particulièrement en Colombie-Britannique et en Ontario.

Conclusion: La croissance des revenus sera cruciale pour permettre aux ménages de gérer les niveaux d’endettement dans un environnement où le taux augmente et, par conséquent, sera un déterminant clé du rythme qu’adoptera la Banque du Canada dans les futures hausses du taux d’intérêt. Le rapport sur l’emploi d’aujourd’hui, ainsi que d’autres données moins récentes, suggère que la Banque du Canada s’abstiendra de hausser les taux d’intérêt en décembre.

Les États-Unis ont affiché un rapport sur l’emploi solide en octobre

Les embauches ont considérablement augmenté le mois dernier aux États-Unis et on a constaté une augmentation de 250 000 nouveaux emplois non agricoles, comparativement à 118 000 en septembre, lesquels ont été restreints par les perturbations provoquées par l’ouragan Florence. Le taux de chômage s’est maintenu au faible niveau de 3,7 %.

La mesure de la croissance des salaires surveillée de près, soit les gains horaires moyens, a augmenté de 0,2 % au cours du mois. Par rapport à 12 mois plus tôt, les salaires ont augmenté de 3,1 % aux États-Unis, un nouveau sommet après-récession.

Il s’agit manifestement d’un rapport positif. Les embauches ont rebondi après un mois de septembre atténué par les ouragans. Le nombre d’Américains ayant un emploi relativement à la population a atteint un nouveau sommet post-récession. Et, fait à noter, les salaires continuent de faire des progrès.

À la suite de la décision de septembre de la Réserve fédérale, nous ne prévoyons pas une autre hausse du taux lors de la rencontre du FOMC de la semaine prochaine, alors que la banque centrale adopte un rythme graduel de resserrement. Cependant, nous prévoyons une augmentation de 25 points de base lors de la prochaine réunion de politiques qui aura lieu en décembre, suivie de hausses semblables à chaque trimestre au cours de l’année prochaine. Cela se traduira par un taux de fonds fédéraux à 3,5 % à la fin de 2019, comparativement à 2,25 % actuellement.

Quel est donc le taux de financement à un jour neutre? Selon le Rapport sur la politique monétaire (RPM) d’aujourd’hui, « le taux directeur nominal neutre est défini comme le taux d’intérêt réel compatible avec un niveau de production qui se maintient durablement au niveau potentiel et un taux d’inflation qui demeure égal à la cible, auquel on ajoute 2 % pour tenir compte de la cible d’inflation. Il s’agit d’un concept d’équilibre valable à moyen et à long terme. » Au Canada, le taux neutre se situe entre 2,5 % et 3,5 %, ce qui signifie qu’au minimum trois autres hausses du taux de 25 points de base sont susceptibles de survenir au cours de l’année à venir.

Par contre, une préoccupation permanente demeure le déclin des prix du pétrole canadien. Le prix du Western Canada Select (WCS), un mélange local qui représente environ la moitié des exportations du pétrole brut du Canada, a diminué d’environ 60 % depuis juillet, alors que les prix mondiaux du pétrole ont augmenté (voir le graphique ci-dessous). Le cours du WCS a chuté sous les 20 $ US le baril la semaine dernière, affichant l’écart le plus important avec le West Texas Intermediate (WTI) jamais enregistré dans les données de Bloomberg depuis 2008. Le prix du WCS suit généralement celui du pétrole lourd du Canada, lequel se négocie à escompte par rapport au WTI en raison des problèmes de qualité ainsi que du coût du transport de l’Alberta aux raffineries aux États-Unis.

Les pipelines canadiens sont pleins à ras bord. L’incapacité de l’industrie pétrolière canadienne à bâtir un oléoduc important allant de l’Alberta aux États-Unis ou à l’océan Pacifique entraîne une baisse de plus en plus importante des prix du pétrole canadien. Les expéditions de pétrole par chemin de fer vers les États-Unis sont à leur niveau le plus élevé jamais atteint, mais il s’agit d’une option coûteuse et potentiellement dangereuse qui écarte les exportations de pétrole canadien vers la Chine et le Japon.

La croissance du crédit aux ménages a ralenti et la part des nouveaux prêts hypothécaires dont le ratio de prêt au revenu est élevé a chuté. Le ratio de la dette au revenu des ménages s’est stabilisé et on s’attend à ce qu’il diminue (voir le graphique ci-dessous).

Le mois de septembre a connu un ralentissement dans un peu plus de la moitié de tous les marchés locaux, notamment dans l’île de Vancouver et à Edmonton, ainsi que dans plusieurs marchés de la région du Grand Golden Horseshoe, en Ontario. La Chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver a rapporté une baisse des ventes de l’ordre de 17,3 % dans le Grand Vancouver d’août à septembre, alors que les ventes d’une année à l’autre ont chuté de 43,5 %. Le mois dernier, les ventes enregistrées dans le Grand Vancouver étaient 36,1 % sous la moyenne des ventes de septembre des 10 dernières années. Il y a eu une hausse du nombre d’inscriptions de propriétés, les acheteurs potentiels ayant ainsi plus de choix. Mais compte tenu de la faible demande, les prix des propriétés dans le Grand Vancouver subissent une pression à la baisse.

Sur le plan des ventes, des gains mensuels ont été enregistrés dans la vallée du Fraser et à Montréal. À Montréal, le marché du logement s’avère vigoureux depuis plus d’un an.

Comparativement à douze mois plus tôt, les ventes ont diminué de 8,9 % le mois dernier, à l’échelle nationale. Environ 70 % des marchés locaux montraient un recul d’une année à l’autre, principalement en raison des baisses enregistrées dans des centres urbains importants de la Colombie-Britannique, de même qu’à Calgary, Edmonton et Winnipeg.

Étant donné que les taux d’intérêt augmentent, les nouvelles simulations de crise hypothécaire deviennent plus contraignantes.

Le nombre des nouvelles inscriptions de propriétés a grimpé de 3 % d’août à septembre, principalement dans le Lower Mainland et le Grand Toronto. Plus de la moitié de tous les marchés locaux ont affiché une hausse mensuelle des nouvelles inscriptions, ce qui a compensé les déclins de plus de 3 % dans plus de la moitié des marchés locaux restants.

Les ventes ayant légèrement baissé et le nombre de nouvelles inscriptions ayant augmenté, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a baissé légèrement pour s’établir à 54,4 % en septembre, par rapport à 56,2 % en juillet et en août. La moyenne à long terme de cette mesure de l’équilibre du marché se situe à 53,4 %.

Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et la moyenne à long terme, environ 75 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en septembre 2018.

On comptait 5,3 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne nationale à long terme pour cette mesure, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans toutes les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador.

Prix des propriétés

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,3 % d’une année à l’autre en septembre 2018. Cette hausse correspond à celles enregistrées au cours des deux mois précédents. Les prix des propriétés de référence ont chuté de 0,26 % d’août à septembre (voir le tableau ci-dessous). La pression à la baisse sur les prix continue de se généraliser en Colombie-Britannique.

Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en septembre (+8,4 %), suivis des maisons en rangée (+4,5 %). Pendant ce temps, le prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages était sensiblement le même en septembre (respectivement -0,3 % et -0,3 % sur un an).

Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. En Colombie-Britannique, les augmentations du prix des propriétés montrent un ralentissement d’une année à l’autre dans le Lower Mainland (Grand Vancouver : +2,2 %; vallée du Fraser : +8,5 %). En septembre, les prix ont monté de 8,7 % sur un an à Victoria. Ailleurs sur l’île de Vancouver, les prix ont grimpé de 13,2 %.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’indice, les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+8 %), à Hamilton-Burlington (+6,1 %), dans la région du Niagara (+5,9 %), dans le Grand Toronto (+2 %) et à Oakville-Milton (+1,4 %). Par contre, les prix des maisons ont glissé à Barrie and District (-3,6 %).

Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés en recul sur une base annuelle à Calgary (-2,6 %), à Edmonton (-2,6 %), à Regina (-4,7 %) et à Saskatoon (-1,9 %).

Les prix des propriétés de référence ont augmenté de 6,9 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 7,9 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,1 % dans le Grand Montréal (en raison d’une hausse de 7 % du prix des maisons en rangée) et de 3,4 % dans le Grand Moncton (augmentation attribuable à une hausse de 10,3 % du prix des appartements).

Conclusion

Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux et les limites de l’offre peuvent fort bien enrayer la baisse des prix au cours des prochains mois. Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.

Le coût de propriété d’une maison au Canada est à son niveau le plus élevé en 28 ans, et il semble qu’il augmentera davantage en raison des taux d’intérêt qui poursuivent leur croissance (voir le graphique ci-dessous). Selon la Banque Royale, les frais liés à la propriété, qui comprennent le prêt hypothécaire, les impôts fonciers et les services publics, représentaient jusqu’à 54 % du revenu avant impôt d’un ménage au deuxième trimestre, comparativement à 43 % il y a trois ans.

La hausse des prix étant l’élément responsable de la perte d’accessibilité entre 2015 et 2017, les augmentations des taux d’intérêt hypothécaire sont responsables de l’augmentation totale des coûts de propriété depuis l’année dernière. La banque centrale a augmenté les taux d’intérêt à quatre reprises depuis juillet 2017, ce qui a eu une incidence sur la hausse des coûts d’emprunt des acheteurs.

Je m’attends à ce que la Banque du Canada procède à d’autres hausses de taux, augmentant notamment le taux de financement à un jour de 1,5 % à 2,25 % au cours du premier semestre de 2019. Cela maintiendra une pression à la hausse sur les taux hypothécaires et fera augmenter davantage le coût de propriété partout au Canada.

On ne peut tenir les spéculateurs responsables des coûts plus élevés du logement. Une analyse récente du registre des terrains et des logements de Teranet Inc. effectuée par Bloomberg révèle que le spécule de copropriétés n’a jamais été généralisé lors des booms immobiliers à Vancouver et à Toronto et que le qu’il a diminué depuis la fin de 2016. Ceci laisse entendre que des mesures plus strictes visant à freiner les spéculateurs ne rendront pas ces villes plus abordables.

Des données récentes ont également révélé qu’à Toronto, le marché de la location continue de se resserrer en raison de la hausse fulgurante de la demande de logements dans la ville provenant des milléniaux, des baby-boomers dont les besoins diminuent, et de l’afflux de nouveaux travailleurs dans les services techniques et financiers. Les prix élevés des logements, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et les nouvelles réglementations gouvernementales ont découragé de nombreux acheteurs, les poussant dans le marché de la location.

Dans le Grand Toronto, les loyers ont considérablement augmenté au cours des deux dernières années, le taux d’inoccupation des logements étant à la baisse. Une hausse de la construction de logements construits spécialement pour la location est requise afin de répondre à la demande globale.
Selon Urbanation, une firme de consultation immobilière spécialisée dans le marché des copropriétés, l’inventaire total des logements construits en vue d’être loués a augmenté pour atteindre 11 172 unités. Il s’agit du niveau le plus élevé en plus de 30 ans et il représente 56 % de plus que l’an dernier. Seulement 60 immeubles de ce type ont été construits depuis 2005.

Parallèlement, le début des travaux de construction d’immeubles de location a ralenti à 826 unités au cours du troisième trimestre, à la baisse comparativement au sommet récent de 2 635 projets commencés au cours du deuxième trimestre. L’élargissement du contrôle des loyers du gouvernement de l’Ontario applicable à toutes les unités nouvellement construites est un dissuasif quant au volume de nouvelles unités nécessaires pour répondre à la demande de logements locatifs de la ville.

Le marché du logement se remet des fortes baisses de ventes enregistrées plus tôt cette année, après que les organismes de réglementation fédéraux aient imposé des règles d’emprunt hypothécaire plus strictes et que la banque centrale ait augmenté ses coûts d’emprunt. Les propriétaires qui vendent leur maison semblent aussi en réduire le prix, ce qui stimule la demande.

Les ventes se sont accrues dans près de la moitié de l’ensemble des marchés locaux entre juillet et août, grâce aux gains réalisés principalement dans le Grand Toronto ainsi qu’à Montréal et à Edmonton. Les ventes constatées dans les grands centres urbains de la C.-B. ont décliné de 3,8 % d’une année à l’autre, en août. En Colombie-Britannique, le marché du logement a ralenti considérablement depuis le budget provincial de février, où on a augmenté la taxe sur les achats étrangers et suggéré qu’une taxe de spéculation puisse être introduite à l’automne.

Les ventes ayant légèrement progressé et le nombre de nouvelles inscriptions étant demeuré stable, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est haussé faiblement à 56,6 % en août, par rapport à 56,2 % en juillet. La moyenne à long terme de cette mesure de l’équilibre du marché se situe à 53,4 %.

La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en août 2018.
On comptait 5,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2018, ce qui correspond à la moyenne à long terme pour cette mesure.

Prix des propriétés
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,5 % d’une année à l’autre en août 2018, ce qui est de beaucoup inférieur au rythme de 2016 et du début de 2017. Les prix des propriétés de référence ont chuté de 0,6 % de juillet à août, le recul le plus important enregistré depuis août 2017. La chute des prix est surtout attribuable à Vancouver où les prix ont baissé de 1,4 %, la chute la plus importante survenue au cours des dix dernières années. Les prix ont diminué de 0,3 % à Toronto, au mois d’août.

Les appartements ont encore affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en août (+9,5 %), suivis des maisons en rangée (+4,3 %). Pendant ce temps, le prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages était sensiblement le même en août (respectivement +0,4 % et -0,4 % sur un an).
Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. Les augmentations du prix des propriétés ont reculé par rapport à la même période l’année précédente dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique (Grand Vancouver : +4,1 %; Vallée du Fraser : +10,7 %). À Victoria, les prix ont monté de 8,5 % sur un an en août. Ailleurs sur l’île de Vancouver, les prix ont grimpé de 13,6 %.

Dans les marchés résidentiels du Grand Golden Horseshoe suivis par l’indice, les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Hamilton-Burlington (+7,2 %), dans la région de Niagara (+6,6 %), à Guelph (+5,5 %), dans le Grand Toronto (+1,4 %) et à Oakville-Milton (+1,2 %). En revanche, les prix des maisons sont demeurés en baisse sur un an à Barrie (-2,7 %).

Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés en recul sur une base annuelle à Calgary (-2,2 %), à Edmonton (-2,1 %), à Regina (-4,8 %) et à Saskatoon (-2,3 %).
Simultanément, les prix des propriétés de référence ont augmenté de 7,1 % d’une année à l’autre à Ottawa (sous l’effet d’une hausse de 8,2 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 5,9 % dans le Grand Montréal (soutenus par une hausse de 6,3 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages) et de 4,8 % dans le Grand Moncton (grâce à une hausse de 7,5 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages). (voir le tableau ci-dessous)

Conclusion
Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux et les limites de l’offre peuvent fort bien enrayer la baisse des prix au cours des prochains mois. Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.

Depuis la mise en œuvre des nouvelles normes hypothécaires, les conditions de crédit hors coût pour les prêts et les marges de crédit hypothécaires se sont également resserrées. La Banque du Canada augmentera encore son taux d’intérêt cet automne, probablement à la fin d’octobre, si les négociations de l’ALENA semblent progresser. L’économie tourne à son plein potentiel, il y a peu de chômage et les revenus augmentent. On s’attend à ce que l’inflation retourne au taux cible de la Banque du Canada, soit 2 %, et l’incertitude relative au commerce avec les États-Unis demeure, mais la banque centrale continuera d’augmenter prudemment son taux directeur d’ici la fin de l’année prochaine.