« Les changements récents à la politique du logement en Ontario ont rapidement fait en sorte que les ventes et les inscriptions deviennent plus équilibrées dans la région du Grand Toronto », mentionne le président de l’ACI, Andrew Peck.  « Entretemps, l’écart entre l’offre et la demande à Vancouver se resserre, alors que dans bon nombre d’autres endroits au pays, l’offre permet de combler amplement la demande. »

« C’est le premier mois complet de résultats depuis les changements apportés à la politique du logement ontarienne à la fin du mois d’avril. Ces résultats montrent clairement que les changements apportés se sont traduits par des marchés plus équilibrés dans l’ensemble du Grand Golden Horseshoe », affirme Gregory Klump, l’économiste en chef de l’ACI.

Envolée de nouvelles inscriptions en avril et croissance continue en mai
Le nombre de nouvelles inscriptions de maisons a connu une légère augmentation supplémentaire de 0,3 % en mai, dans la foulée du bond de près de 10 % enregistré en avril. Le nombre de nouvelles inscriptions est demeuré élevé en mai dans le Grand Toronto et ses environs; cependant, la région de York dans le Grand Toronto a affiché la baisse d’un mois à l’autre la plus importante sur le plan des nouvelles offres de propriété à vendre. On constate des baisses similaires en ce qui concerne les nouvelles inscriptions à Oakville-Milton et à Barrie.
Les ventes ayant chuté considérablement en mai, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions, qui favorisaient les propriétaires-vendeurs, est revenu en position d’équilibre pour la première fois depuis la fin de 2015. Le ratio s’établissait à 56,3 % en mai 2017, en baisse par rapport à 60,2 % en avril et aux taux dans la soixantaine élevée au cours du premier trimestre de l’année courante. Un ratio qui se situe entre 40 % et 60 % est généralement considéré comme constant dans des conditions de marché du logement équilibrées. Un ratio supérieur à 60 % indique un marché de vendeurs, alors que s’il est inférieur à 40 %, il s’agit d’un marché d’acheteurs. 
Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situait au-dessus du seuil du marché des vendeurs dans environ la moitié de tous les marchés du logement locaux, dont la plupart demeurent en Colombie-Britannique, dans le marché du Grand Toronto et aux alentours, et dans le sud-ouest de l’Ontario.
Le ratio se situait au-dessus de 60 % dans un peu plus de la moitié des marchés du logement locaux en mai, dont la majorité se trouve en Colombie-Britannique et dans le sud-ouest de l’Ontario. Il se situe au-dessus de 70 % dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser, et au-dessus de 60 % à Montréal. À l’inverse, le ratio s’est fortement rajusté à la baisse dans le Grand Toronto, terminant le mois à 41 % (voir les tableaux).

Cet indice des prix, contrairement à ceux qui sont fournis par les chambres immobilières locales et d’autres sources de données, offre la meilleure mesure de la tendance des prix puisqu’il corrige les changements dans la composition des ventes (entre les types et les tailles des propriétés), d’un mois à l’autre.
Les hausses de prix se sont accélérées pour les appartements, qui ont enregistré les gains d’une année à l’autre les plus importants en mai (+20,5 %). Pendant ce temps, les hausses de prix d’une année à l’autre ont ralenti pour les propriétés de référence de faible hauteur (maisons en rangée : +19,3 %; maisons unifamiliales à deux étages : +18,4 %; maisons unifamiliales à un étage : +14,5 %).
Alors que les prix des propriétés de référence ont augmenté par rapport à l’année dernière dans 11 des 13 marchés du logement suivis par l’IPP MLS®, les tendances des prix n’ont cessé de varier énormément d’un endroit à l’autre.
Après avoir fléchi dans la seconde moitié de l’année dernière, les prix ont repris une pente ascendante dans le Lower Mainland, en Colombie-Britannique. Maintenant, ces prix atteignent de nouveaux records ou tendent à les atteindre (Grand Vancouver : +8,8 % d’une année à l’autre; vallée du Fraser : +14,7 % d’une année à l’autre). Entretemps, l’augmentation d’une année à l’autre des prix des propriétés de référence est demeurée dans l’échelle des 20 % à Victoria et ailleurs sur l’île de Vancouver.
Dans les faits, les prix dans le Grand Toronto ont chuté sur une base mensuelle et les hausses d’une année à l’autre, bien que restant positives, ont été inférieures aux niveaux des sommets d’une année à l’autre atteints en mars (Grand Toronto : +29 % d’une année à l’autre; Oakville-Milton : +23,9 % d’une année à l’autre). La croissance des prix d’une année à l’autre s’établissait toujours au milieu de la fourchette des 20 % à Guelph.
Calgary et Regina ont échangé les rôles en mai. Le prix des maisons à Calgary a affiché sa première hausse d’une année à l’autre (+0,2 %) en presque deux ans, alors qu’à Regina, le prix des maisons est passé en territoire négatif (-1,7 %) pour la première fois depuis janvier 2016. Pour ce qui est de Saskatoon, le prix des maisons est resté à la baisse par rapport aux niveaux de l’année précédente (‑2,8 %) pour le 22^e mois consécutif.
Le prix des propriétés de référence a augmenté de plus que le taux d’inflation globale des prix à la consommation à Ottawa (+4,4 % globalement, poussé par une hausse de 5,4 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), dans le Grand Montréal (+3,6 % globalement, poussé par une hausse de 4,6 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages) et dans le Grand Moncton (+6,1 % globalement, poussé par une hausse de 13,1 % du prix des maisons en rangées).
Le prix moyen réel (non corrigé des variations saisonnières) des maisons vendues au pays en mai 2017 s’élevait à 530 304 $, soit une hausse de 4,3 % par rapport à une année plus tôt.
Le prix moyen à l’échelle nationale continue de subir l’influence des ventes à la hausse dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, qui comptent parmi les deux marchés du logement les plus actifs et les plus chers au Canada. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, le prix moyen baisse de plus de 130 000 $ par rapport à la moyenne nationale (398 546 $).

Les données d’aujourd’hui portant sur le mois de mars sont en retard en raison du congé de Pâques et, ironiquement, elles sont publiées le jour même où le ministre des Finances fédéral Bill Morneau et le ministre des Finances de l’Ontario Charles Sousa, ainsi que le maire de Toronto John Tory, se rencontrent afin de discuter de moyens pour ralentir le poids lourd que représente le marché du logement de Toronto. Plusieurs s’attendent à ce que le budget de l’Ontario, qui sera présenté le 27 avril prochain, comprenne au moins quelques-unes de ces mesures. Les mesures discutées seront une taxe sur les achats de maisons par des non-résidents étrangers, une taxe sur les propriétés vacantes – lesquelles ont été introduites à Vancouver – ainsi qu’une taxe imposée aux investisseurs (spéculateurs) qui achètent et revendent des propriétés, et la prolongation éventuelle des contrôles sur les loyers. Le manque d’unités tant dans les marchés de la vente que de la location sera aussi un sujet de discussion.

La semaine dernière, le ministre Sousa a déclaré publiquement que les spéculateurs revendent des contrats préalables à la construction de maisons plusieurs fois avant de conclure, utilisant des clauses sur la cession. « Il y a ceux qui vont dans des nouveaux projets immobiliers, et qui achètent et revendent une série de propriétés, en évitant de payer leur juste part de taxes », a-t-il déclaré. « Je les appelle des scalpers de propriétés. »” Le ministre des Finances a toutefois admis qu’il n’y a pas

de données pour démontrer l’étendue de ce type de pratique en Ontario. Selon le ministre Sousa, les scalpers ont, jusqu’à maintenant, touché uniquement à deux projets immobiliers en Ontario.

Selon les rapports des médias de l’an dernier, une pratique semblable appelée la « revente fantôme » est devenue de plus en plus fréquente à Vancouver. Cela consiste habituellement en un agent immobilier qui revend la même propriété plusieurs fois avant la date de clôture, pouvant ainsi parfois faire grimper le prix de la maison de plusieurs centaines de milliers de dollars. En mai 2016, le gouvernement de la Colombie-Britannique a mis en place de nouvelles règles qui exigent que les agents immobiliers rédigent des offres qui nécessitent le consentement du vendeur à un transfert de contrat et que tous les profits en découlant soient retournés au vendeur.

Pas de nouvelles inscriptions en mars

La pénurie de l’offre est un élément important qui ralentit les ventes et fait augmenter les prix, particulièrement à Toronto et aux environs, ainsi que dans certaines parties de la Colombie-Britannique. Mais en mars, le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 2,5 %, poussé par les hausses dans le Grand Toronto, à Calgary, à Edmonton et dans le Lower Mainland (Colombie-Britannique).

Les nouvelles inscriptions ayant augmenté plus que les ventes, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 67,4 % en mars, comparativement à 68,3 % en février. Un ratio qui se situe entre 40 % et 60 % est généralement considéré comme constant dans des conditions de marché du logement équilibrées. Un ratio supérieur à 60 % indique un marché de vendeurs, alors que s’il est inférieur à 40 %, il s’agit d’un marché d’acheteurs.

Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situait au-dessus du seuil du marché des vendeurs dans environ 60 % de tous les marchés du logement locaux, dont la plupart demeurent en Colombie-Britannique, dans le marché du Grand Toronto et aux alentours, et dans le sud-ouest de l’Ontario.

Nombre de mois d’inventaire

Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le nombre de mois qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire actuel au taux de vente actuel.

On comptait 4,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mars, une baisse par rapport à 4,2 mois en février et le plus bas niveau en près d’une décennie pour cette mesure. De toute évidence, les efforts du gouvernement pour augmenter l’offre sont justifiés.

Le déséquilibre entre l’offre limitée et la demande relativement élevée de logements est sans précédent dans la région du Grand Golden Horseshoe de l’Ontario (la région comprend le Grand Toronto, Hamilton-Burlington, Oakville-Milton, Guelph, Kitchener-Waterloo, Cambridge, Brantford, la région de Niagara, Barrie et la région avoisinante de chalets). En mars, le nombre de mois d’inventaire se situait à un mois ou moins dans le Grand Toronto, à Hamilton-Burlington, à Oakville-Milton, à Kitchener-Waterloo, à Cambridge, à Brantford, à Guelph, à Barrie et les environs, dans certaines parties de la région de Niagara et dans certaines zones de la région de villégiature.

Les prix continuent de monter

Le mois dernier, l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS global et composé a augmenté à 18,6 %. Les hausses de prix se sont accélérées pour toutes les catégories de propriétés de référence suivies par l’Indice.

Cet indice des prix, contrairement à ceux qui sont fournis par les chambres immobilières locales et d’autres sources de données, offre la meilleure mesure de la tendance des prix puisqu’il corrige les changements dans la composition des ventes (entre les types et les tailles des propriétés), d’un mois à l’autre.

Les prix des maisons unifamiliales à deux étages ont affiché les plus importantes augmentations d’une année à l’autre (+21 %), suivies de près des maisons en rangée (+17,9 %), des maisons unifamiliales à un étage (+16,6 %) et des appartements (+16,3 %). Dans plusieurs de ces régions, la disponibilité de nouvelles maisons unifamiliales est si limitée qu’il faut pratiquement démolir une maison pour en bâtir une nouvelle.

Les tendances quant aux prix n’ont cessé de varier énormément selon l’endroit. Dans la vallée du Fraser et le Grand Vancouver, les prix ont repris une pente ascendante ces derniers mois après avoir fléchi dans la seconde moitié de l’année dernière. D’une année à l’autre, les prix des maisons dans la vallée du Fraser et le Grand Vancouver sont restés largement au-dessus des niveaux notés l’année dernière (+19,4 % d’une année à l’autre et +12,7 % d’une année à l’autre, respectivement).

Entre-temps, l’augmentation des prix de référence a atteint l’échelle des 20 % à Victoria et ailleurs sur l’île de Vancouver, d’une année à l’autre. En mars, Guelph a noté une hausse des prix du même ordre, tandis que le Grand Toronto et Oakville-Milton ont enregistré des hausses de prix dans l’échelle des 30 %, alimentant les préoccupations soutenues concernant une bulle immobilière et précipitant la réunion d’aujourd’hui des décideurs politiques à l’échelle fédérale et provinciale.

Par contre, le prix des maisons a accusé un recul de 1,2 % à Calgary et de 1,5 % à Saskatoon (d’une année à l’autre). Les prix dans ces deux marchés se situent maintenant à 5,4 % et à 5,1 % en dessous de leur sommet respectif, atteint en 2015.

Comparativement aux niveaux notés l’année dernière, les prix des maisons ont augmenté modestement à Regina (+1,7 %), à Ottawa (+4 %), dans le Grand Montréal (+3,3 % d’une année à l’autre) et dans le Grand Moncton (+4,7 %).

Le prix moyen réel (non corrigé des variations saisonnières) des maisons vendues au pays en mars 2017 s’élevait à 548 517 $, soit une hausse de 8,2 % par rapport à une année plus tôt.

Le prix moyen à l’échelle nationale continue de subir l’influence des ventes à la hausse dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, qui comptent toujours parmi les deux marchés du logement les plus serrés, actifs et chers au Canada.

La part des ventes nationales du Grand Vancouver a diminué considérablement au cours de la dernière année et, par le fait même, a eu moins d’influence sur la hausse du prix moyen au pays. Néanmoins, si l’on ne tient pas compte du Grand Vancouver et du Grand Toronto dans les calculs, le prix moyen baisse de plus de 150 000 $ pour atteindre 389 726 $.

Les économistes prévoient maintenant que l’économie canadienne progressera d’environ 2,5 pour cent, comparativement à 1,4 pour cent l’année dernière, et à un maigre 0,9 pour cent l’année précédente. En effet, l’activité économique s’est sensiblement accélérée depuis le milieu de l’année dernière, ayant augmenté à un taux annuel de 4,3 pour cent au cours de cette période de sept mois. La création d’emplois a connu une forte croissance depuis l’été. L’enquête sur les perspectives des entreprises suggère que les investissements des entreprises, ayant sous-performé de manière décevante, sont sur le point d’augmenter alors que le secteur pétrolier sort de cette ornière causée par le choc des prix du pétrole au milieu de l’année 2014. La croissance des exportations s’est sensiblement accélérée depuis février, ce qui, espérons-le, n’est pas qu’une aberration d’un mois, et l’activité dans le secteur du logement est demeurée vigoureuse, d’ailleurs trop forte dans la région du Grand Toronto et ses environs, ainsi que dans certaines parties de la Colombie-Britannique.

Personne ne s’attend à ce que la Banque du Canada augmente ses taux simplement en raison du marché du logement puisque les marchés du logement ne sont pas dans une situation de surchauffe dans le reste du Canada.

Dans le Rapport sur la politique monétaire d’aujourd’hui, la Banque a augmenté ses prévisions quant à l’économie canadienne à 2,6 pour cent pour cette année alors qu’elle avait prévu 2,1 pour cent dans le Rapport de janvier. Quant à l’année 2018, on prévoit maintenant une croissance de 1,9 pour cent (soit un peu plus faible que la prévision de janvier). La Banque suggère toutefois que « la composition de la demande globale s’est avérée inégale ». Selon le Rapport sur la politique monétaire d’aujourd’hui, « Dans le secteur pétrolier et gazier, on assiste à une relance de la croissance des dépenses d’investissement sous l’effet d’importants ajustements face à la baisse passée des prix des produits de base. Conjuguée à une activité très soutenue sur le plan de la consommation et de l’investissement résidentiel, cette relance a contribué à une accélération temporaire de la croissance au premier trimestre. En revanche, les investissements des entreprises et exportations hors produits de base restent faibles, ce qui soulève des questions sur la durabilité à moyen terme de la reprise ».

« L’activité économique sera soutenue par la hausse de la demande étrangère, les mesures de relance budgétaire fédérales ainsi que les conditions monétaires et financières expansionnistes. En outre, la composition de la croissance de la demande devrait se diversifier : les dépenses des ménages, surtout l’investissement résidentiel, se modèrent, alors que la part des exportations et des investissements des entreprises augmente, mais à une cadence beaucoup plus lente qu’habituellement, à ce stade du cycle. La persistance des défis sur le plan de la compétitivité et l’incertitude entourant les perspectives d’évolution du commerce international devraient limiter cette diversification de la croissance. Une montée notable du protectionnisme à l’échelle internationale demeure la plus importante source d’incertitude pesant sur l’économie canadienne. »

Les prévisions de la Banque demeurent un peu sous l’opinion générale des économistes de Bay Street. Depuis plusieurs trimestres, la Banque a sous-estimé la croissance. Le Rapport sur la politique monétaire suggère que « si la marge de capacités excédentaires a diminué depuis janvier, la Banque juge qu’au premier trimestre de 2017, elle est restée notable, se situant entre 1 1/4 et 1/4 % ». On prévoit maintenant que l’écart de production se refermera au cours de la première moitié de 2018, soit un peu plus tôt que la Banque l’avait prévu en janvier.