Le fait que les prix soient restés inchangés de janvier à février mérite d’être souligné, puisqu’ils avaient baissé de 1,3 % de décembre à janvier. L’Indice des prix des propriétés MLS a tendance à être relativement stable, donc une telle variation est rare. Il ne s’en est vu que trois autres fois depuis 20 ans. De fait ces trois cas sont survenus dans les quatre dernières années, quand la demande était sur le point de bondir : en mai 2020, immédiatement après l’affaissement initial lié à la COVID; en janvier 2022, avant que les taux d’intérêt n’augmentent; et en avril 2023, quand on s’attendait à ce que la Banque du Canada reste en pause. La remontée des ventes résidentielles de 2023 a amené la Banque centrale à hausser encore deux fois les taux d’intérêt.

Il y a une importante demande refoulée de logements en raison de la forte croissance démographique et de la crainte des acheteurs d’une première propriété que les prix augmenteront nettement quand la Banque du Canada commencera à réduire les taux d’intérêt.

En février, le nombre de propriétés nouvellement inscrites a progressé de 1,6 % d’un mois à l’autre. Selon le nombre de propriétaires qui se préparent à mettre leurs propriétés en vente ce printemps, les gains pourraient augmenter dans les mois à venir.

« Le marché résidentiel de la revente est plutôt calme depuis deux ans et on a le sentiment qu’une reprise se profile, a déclaré Larry Cerqua, président de l’ACI. À ce point-ci, il est difficile de prévoir si les acheteurs vont attendre un signal de la Banque du Canada ou s’ils attendent tout simplement les inscriptions du marché du printemps. »
Les ventes ayant diminué et les nouvelles inscriptions ayant augmenté en février, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est assoupli, à 55,6 %. La moyenne à long terme est de 55,1 %. On parle normalement d’un marché du logement équilibré lorsque le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situe entre 45 et 65 %; les résultats au-dessus ou en dessous de cette plage indiquent qu’il s’agit d’un marché favorable soit au propriétaire-vendeur, soit à l’acheteur.
À la fin de février 2024, on comptait 3,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale, soit légèrement plus que les 3,7 mois de la fin janvier. La moyenne à long terme de cette mesure est de cinq mois.

Comme la demande refoulée de logements augmente chaque fois que les loyers augmentent, la saison immobilière du printemps sera sans doute vigoureuse, même avant que la banque centrale ne réduise les taux d’intérêt. Nous croyons que la Banque du Canada commencera à baisser le taux directeur en juin. Demain, nous obtiendrons les données sur l’inflation en février. Les données américaines de février, publiées la semaine passée, étaient décevantes : les prix de l’essence ont fait augmenter l’inflation globale, et les mesures de l’inflation fondamentale restent bien au-dessus de 3 %.

Le taux d’emploi – la proportion de la population âgée de 15 ans et plus qui occupe un emploi – a reculé légèrement, à 61,5 %. Il s’agit d’une cinquième baisse mensuelle d’affilée et de la plus longue période de diminutions consécutives depuis la période de six mois se terminant en avril 2009, pendant la crise financière mondiale. Dans un commentaire récent, la Banque du Canada a insisté sur l’importance du taux d’emploi.

En février 2024, le taux d’emploi était en baisse de 0,9 point de pourcentage par rapport au récent sommet de 62,4 % enregistré en février 2023. Cette tendance à la baisse est associée à la croissance inédite de la population d’âge actif.

La population active a augmenté de 76 000 le mois dernier, et de 550 000 dans l’année écoulée. En même temps, la population adulte a bondi de plus de 1 million (+3,2 %), et le nombre d’emplois a progressé de 368 000. Même une très forte croissance de l’emploi ne suit pas le rythme de l’afflux de nouveaux travailleurs, ce qui amortit l’inflation salariale.

La plupart des nouveaux emplois ont été créés dans le secteur des services, en particulier les services d’hébergement et de restauration, après le déclin du mois précédent. L’emploi a aussi rebondi dans les services professionnels, scientifiques et techniques. Par rapport à un an plus tôt, l’emploi dans ce secteur était en hausse de 85 000 (+4,6 %), ce qui représente la deuxième plus forte augmentation sur 12 mois parmi tous les secteurs, après le transport et l’entreposage (+104 000; +10,6 %).

Nous verrons les résultats d’une nouvelle Enquête sur la population active, le 5 avril, avant la prochaine réunion de la Banque du Canada, le 10 avril. Les importantes données sur l’inflation de l’IPC seront publiées le 19 mars.

Le rapport d’aujourd’hui est positif, mais donne à croire que la forte hausse de la population d’âge actif et le déclin du nombre de postes vacants pourraient continuer d’atténuer l’inflation salariale. La Banque du Canada voudra voir davantage de données probantes avant d’assouplir sa politique et d’abaisser les taux d’intérêt.

La Banque fait aussi remarquer que la croissance du PIB au quatrième trimestre a été plus forte que prévu, atteignant 1,0 %, mais reste bien inférieure à la croissance potentielle. Voilà qui confirme une économie en situation d’offre excédentaire.

L’emploi continue de progresser plus lentement que la croissance démographique. En conférence de presse, le gouverneur Tiff Macklem a soutenu qu’il était trop tôt pour envisager une réduction des taux puisqu’il fallait plus de temps pour s’assurer que l’inflation baisse vers la cible de 2 %.

La Banque du Canada s’attend à ce que la baisse de l’inflation soit graduelle et inégale. « La décision d’aujourd’hui a été prise parce que le Conseil estime qu’un taux directeur de 5 % reste approprié, lit-on dans la déclaration préliminaire de M. Macklem. Il est encore trop tôt pour penser à le baisser. » La Banque réfute l’idée que des réductions de taux sont imminentes.

Les taux d’intérêt élevés amortissent les dépenses discrétionnaires des ménages qui renouvellent des prêts hypothécaires avec des mensualités fortement majorées. Quand l’économie ralentira au cours du premier semestre de l’année, la Banque laissera entrevoir un assouplissement. Il se pourrait que ce soit lors de la prochaine réunion, le 10 avril, quand les décideurs réviseront leurs projections économiques. Dans cette perspective, les marchés peuvent attendre une réduction de taux en juin.

« Nous ne voulons pas maintenir une politique monétaire aussi restrictive plus longtemps que nécessaire, a dit M. Macklem. Mais nous ne voulons pas non plus compromettre les progrès réalisés pour faire baisser l’inflation. »

À 2,9 %, l’inflation globale revient dans la fourchette de 1 à 3 % que vise la Banque du Canada, pour la première fois depuis juin et seulement la deuxième fois depuis mars 2021.

L’inflation annuelle des prix des produits d’épicerie a aussi largement baissé : 3,4 % en janvier, contre 4,7 % en décembre. Le recul des tarifs aériens et des prix des voyages organisés a aussi contribué au ralentissement de l’inflation globale. Les prix des vêtements et chaussures étaient 1,3 % plus bas qu’un an plus tôt, peut-être par suite des rabais pratiqués sur les vêtements d’hiver au vu de la saison plus douce constatée dans une bonne part du pays.

Le logement reste de loin le plus grand facteur contribuant à l’inflation annuelle. L’effet des hausses passées de taux d’intérêt touche l’IPC avec un décalage. L’augmentation annuelle des coûts d’intérêt hypothécaires a légèrement ralenti en janvier, mais était encore à 27,4 %, représentant environ le quart de l’inflation annuelle totale. En excluant les coûts hypothécaires, l’inflation est maintenant de 2,0 %. Les loyers résidentiels ont continué d’augmenter, mais une autre composante du logement, le coût de remplacement par le propriétaire, a plutôt baissé par suite du ralentissement de la croissance des prix des maisons.

Sur une base mensuelle, la croissance de l’IPC était inchangée en janvier, après avoir reculé de 0,3 % en décembre. Sur une base mensuelle désaisonnalisée, l’IPC a diminué de 0,1 % en janvier, ce qui représente le premier recul depuis mai 2020.

Fait à noter, la part du panier de biens et services de l’IPC qui augmente de plus de 5 % a baissé de son sommet de 68 % en mai 2022 à 28 % en janvier 2024.

Le Conseil de direction de la Banque du Canada tient sa prochaine réunion le 6 mars. Le rapport sur l’inflation en janvier est plus favorable que prévu, montrant que l’inflation se circonscrit. Cependant, elle reste bien supérieure à la cible de 2 %.

L’inflation du prix du logement reste tenace, parce que les taux hypothécaires majorés de l’année écoulée entrent en compte dans l’indice, et la pénurie de logements fait grimper les loyers.

La Banque du Canada restera prudente au vu des gains salariaux qui restent élevés et des mesures de l’inflation de base qui dépassent les 3 %. Je pense toujours que la Banque commencera à réduire les taux en juin.

Les hausses nationales ont encore une fois été menées par des gains enregistrés dans la région du Grand Toronto, ainsi qu’à Hamilton-Burlington, à Montréal, dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser, à Calgary et dans la plupart des secteurs du Grand Golden Horseshoe et des régions de villégiature de l’Ontario.

Le nombre réel (non désaisonnalisé) de transactions a augmenté de 22 % par rapport à janvier 2023. Il s’agit de la plus importante hausse d’une année à l’autre depuis mai 2021. Bien que la hausse de l’activité semble décisive, le niveau des transactions de janvier 2023 était à son plus bas niveau en presque 20 ans.

Il y a une demande refoulée de logements, et les récents acheteurs ont été incités à agir par la baisse des prix et la crainte qu’ils pourraient augmenter fortement quand la Banque du Canada commencera à réduire les taux d’intérêt.

En janvier, le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 1,5 % d’un mois à l’autre, mais elles demeurent toujours près du niveau le plus bas depuis juin.

« Le marché a montré quelques signes précurseurs de reprise au cours des deux derniers mois, ce qui n’est probablement pas une surprise étant donné l’ampleur de la demande refoulée », a déclaré Larry Cerqua, président de l’ACI.

Les ventes ayant augmenté davantage que les nouvelles inscriptions en janvier, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré davantage, à 58,8 % comparativement à moins de 50 % il y a trois mois. Notons que la moyenne à long terme est de 55 %. On parle normalement d’un marché du logement équilibré lorsque le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situe entre 45 et 65 %; les résultats au-dessus ou en dessous de cette plage indiquent qu’il s’agit d’un marché favorable soit au propriétaire-vendeur, soit à l’acheteur.

On comptait 3,7 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de janvier 2024, soit une baisse par rapport à 3,8 mois à la fin de décembre et 4,1 mois à la fin de novembre. La moyenne à long terme de cette mesure est de cinq mois.

En janvier 2024, l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a enregistré une baisse de 1,2 % d’un mois à l’autre; il s’agit d’une accélération de la baisse de 1,1 % enregistrée en décembre.

Dernièrement, les baisses de prix ont surtout touché les marchés de l’Ontario, en particulier la région élargie du Golden Horseshoe et, dans une moindre mesure, la Colombie-Britannique. Ailleurs au Canada, les prix se maintiennent en général ou, dans certains cas (Alberta et Terre-Neuve-et-Labrador), continuent de grimper.

L’IPP MLS^® global et composé a augmenté de 0,4 % d’une année à l’autre en janvier 2024; il demeure relativement stable par rapport aux résultats des six derniers mois.

Les ventes de décembre et janvier sont habituellement à environ la moitié du niveau de la haute saison du printemps. Ce sera peut-être d’autant plus le cas cette année, puisque les taux d’intérêt commenceront probablement à baisser d’ici le milieu de l’année. Une forte reprise du marché se dessine. Les marchés ont touché le fond, la confiance des acheteurs s’améliore, et les taux hypothécaires fixes ont commencé à baisser.

Les marchés immobiliers de Toronto, Vancouver et Montréal sont de nouveau plutôt équilibrés, et nous verrons sans doute une hausse des nouvelles inscriptions à l’arrivée du printemps.

Par ailleurs, selon les données publiées hier, l’inflation aux États-Unis reste plus élevée que prévu. Les réductions des taux d’intérêt pourraient en être retardées. L’économie américaine affiche une belle vigueur, et le rendement des obligations du gouvernement du Canada sur 5 ans a augmenté de plus de 50 points de base cette année.

Le ministre du Logement du Canada, Sean Fraser, s’attend à ce que la chute des taux d’intérêt qui surviendra cette année encourage les constructeurs à augmenter leur activité, ce qui aidera à pallier la pénurie de logements au pays. Hier, en conférence de presse, le ministre a rapporté que si les taux d’intérêt baissent au cours de l’année, bon nombre de promoteurs immobiliers se disent prêts à lancer des projets qui sont aujourd’hui incertains.

Interrogé sur le risque que les réductions de taux de la Banque du Canada libèrent la demande refoulée et mènent à une hausse des prix, le ministre a fait valoir que la réduction des coûts d’emprunt devrait aussi mener à une augmentation de l’offre. Il a maintenu que quoi qu’il arrive avec les taux, la politique du gouvernement restera la même. « Nous devons tout faire, aussi rapidement que possible, pour construire autant de logements que possible, a-t-il dit. C’est le cas aujourd’hui et ce le sera encore dans six mois, peu importe ce qui arrive avec les taux d’intérêt. »

Lors d’une conférence de presse la semaine passée, le gouverneur de la Banque du Canada Tiff Macklem a affirmé que si les promoteurs immobiliers retardent des projets en raison de taux plus élevés, l’abaissement des taux aura un plus grand effet sur la demande.

« Les données indiquent très clairement que les effets des taux d’intérêt sur la demande sont beaucoup plus grands que sur l’offre », a-t-il soutenu.

Une telle augmentation de la population en âge de travailler est inédite. Dans le passé, elle n’avait jamais progressé de plus de 500 000 en un an. Ça alors, qu’est-ce que nous faisons? Où est-ce que ces gens vont habiter? Où est-ce que leurs enfants iront à l’école? Où est-ce que les nouveaux hôpitaux seront construits? Et puis quoi de l’infrastructure de transport, avec des routes et des métros déjà bondés?

La plupart des nouveaux emplois ont été créés dans le commerce de gros et de détail ainsi que dans la finance, les assurances, les services immobiliers et les services de location et de location à bail. Des baisses ont été observées dans d’autres secteurs, particulièrement dans les services d’hébergement et de restauration.

La prochaine décision de la Banque du Canada sera annoncée le 6 mars. Bien d’autres données seront encore publiées d’ici là. Cependant, d’après ce que nous savons déjà, l’économie n’est pas en récession, et les salaires augmentent encore trop vite. Les marchés de l’habitation commencent déjà à s’échauffer, et l’économie américaine est résolument surchauffée. La vigueur des États-Unis se répercute inévitablement au Canada. La Banque du Canada aura encore à réfléchir à l’inflation. Jusqu’à présent, rien ne presse pour réduire les taux d’intérêt.

Statistique Canada a aussi publié des données préliminaires indiquant que le PIB a progressé de 0,2 % en octobre, grâce à la construction résidentielle et à une augmentation de l’extraction de pétrole et de gaz ainsi que du commerce de détail. En septembre, la progression de 0,1 % surpassait déjà les attentes.

La contraction économique est généralisée. Les dépenses des ménages n’ont pas été si faibles depuis 2009, hormis pendant les périodes de confinement pour la pandémie. De plus, l’investissement des entreprises a été particulièrement faible, en baisse de 14,4 % pour l’équipement et de 7,7 % pour la construction non résidentielle. Les exportations ont aussi baissé dans la même période, de 5,1 %. L’investissement dans la construction résidentielle a augmenté pour la première fois depuis le début de 2022, progressant de 8,3 % (taux annualisé).

Demain, Statistique Canada publiera le rapport sur le marché du travail de novembre.

Les nouvelles d’aujourd’hui sont bonnes pour la Banque du Canada. Son gouverneur, Tiff Macklem, avait dit la semaine passée que les hausses de taux d’intérêt produisaient l’effet voulu, c’est-à-dire de ramener l’inflation vers sa cible de 2 %. Le Conseil de direction tient sa prochaine réunion le 6 décembre. Nous prévoyons un communiqué plus réservé, donnant à croire que le taux directeur a probablement plafonné. Les taux d’intérêt déterminés par le marché ont nettement chuté depuis le début d’octobre, entraînant une baisse sensible des taux hypothécaires fixes (voir le graphique ci-dessous).

Les opérateurs en swaps à un jour parient que la Banque du Canada assouplira la politique monétaire dès avril 2024. Je m’attends à ce que la Banque du Canada réduise graduellement les taux d’intérêt à partir du deuxième trimestre de l’année prochaine, rabotant le taux à un jour de 200 points de base pour l’amener à 3,0 % à la fin de l’année.