Suivant la tendance des derniers mois, la hausse des ventes a été généralisée, mais encore une fois dominée par le Lower Mainland de la Colombie-Britannique et la région du Grand Toronto. À Toronto, par exemple, les ventes ont augmenté de 27 % d’un mois à l’autre. C’est la plus forte hausse mensuelle des deux dernières décennies, hormis la reprise à la suite des confinements pour cause de COVID en 2020.

Le prix de référence d’une maison à Toronto a grimpé à 1,11 million de dollars, une hausse de 2,4 %, en données désaisonnalisées. Les baisses constatées plus tôt cette année sont ainsi effacées, les prix étant en augmentation de 0,5 % sur les quatre premiers mois de 2023.

L’offre n’est pas seulement faible, mais extrêmement faible. Les plus récentes données indiquent toutefois que les nouvelles inscriptions ont augmenté dans la première semaine de mai. Le manque persistant de nouvelles inscriptions nuit à l’abordabilité des maisons.

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a augmenté de 1,6 % d’un mois à l’autre en avril; cependant, l’offre demeure à son plus bas niveau en 20 ans. Avec une progression de 2,8 %, les nouvelles inscriptions sur la marché de Toronto sont bien insuffisantes vu l’augmentation des ventes de 27 %. En conséquence, l’offre de maisons a diminué, après avoir augmenté de 12,3 % au cours de la dernière année. Le rapport entre inscriptions actives et ventes, un indice du caractère concurrentiel du marché pour les acheteurs, est plus serré que la moyenne historique.

Le marché immobilier de Toronto n’est pas le seul à connaître une offre serrée et des prix en hausse. Vancouver, depuis longtemps un des marchés les plus chers au pays, a aussi vu son prix de référence grimper de 2,4 % le mois passé.

Les ventes nationales ayant largement dépassé les nouvelles inscriptions en avril, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a bondi à 70,2 %, contre 64,1 % en mars. La moyenne à long terme de cette mesure est de 55,1 %.

On comptait 3,3 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’avril 2023, soit une baisse d’un demi-mois par rapport aux 3,8 mois enregistrés à la fin de mars. La moyenne à long terme de cette mesure est d’environ cinq mois.

En avril 2023, l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a grimpé de 1,6 % d’un mois à l’autre, ce qui représente une forte augmentation pour un seul mois. Cette augmentation était aussi généralisée. De mars à avril, une augmentation mensuelle des prix a été observée dans la plupart des marchés locaux.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en avril 2023 s’est établi à 716 000 $, soit une baisse de 3,9 % par rapport à avril 2022, mais une hausse de 103 500 $ par rapport à janvier 2023, un gain attribuable aux rebonds importants des ventes dans la région du Grand Toronto et dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique.

Le marché canadien de l’habitation a entrepris un virage. L’inventaire reste extrêmement faible, mais les maisons se vendent, et se vendent rapidement. Les acheteurs apprécient les taux hypothécaires fixes à court terme, ce qui est un changement notable par rapport à la période avant que la Banque du Canada commence à augmenter les taux.

Le reste de cette année, la Banque du Canada n’augmentera sans doute pas les taux, mais je ne prévois pas que le gouverneur Macklem les réduira. Il reste toutefois à voir comment l’inflation évoluera. Nous aurons des nouvelles à ce sujet demain.

Le fait que les marchés du travail restent forts et que l’activité reprend dans le domaine de l’habitation doit certainement inquiéter quelque peu la Banque du Canada – si elle veut ramener l’inflation à sa cible de 2 % l’année prochaine.

Autre élément notable, la forte augmentation de la population canadienne – du fait de l’immigration – a aggravé la pénurie de logements. L’offre de nouvelles habitations, et surtout d’habitations abordables, est insuffisante pour une population en forte hausse. Par ailleurs, un récent rapport de Benjamin Dachis, de l’Institut C.D. Howe, signale d’importants obstacles gouvernementaux à une offre adéquate de logements.

L’Institut recommande :

• de prévoir l’application non politique des politiques municipales en matière de logement;
• de réformer les frais imposés pour les nouveaux projets domiciliaires;
• d’alléger les restrictions sur la construction en hauteur et en banlieue.

Sans l’essence, l’IPC a progressé de 6,5 % d’une année à l’autre en juin, après avoir augmenté de 6,3 % en mai (voir le graphique ci-dessous).

Sur une base mensuelle, l’IPC a augmenté de 0,7 % en juin, après avoir progressé de 1,4 % en mai. Sur une base mensuelle désaisonnalisée, l’IPC s’est accru de 0,6 %.

En moyenne, les prix ont augmenté plus rapidement que les salaires horaires, lesquels ont progressé de 5,2 % au cours de la période de 12 mois se terminant en juin, selon les données de l’Enquête sur la population active.

Les prix de l’essence retiennent beaucoup d’attention. Ils ont bondi de 54,6 % sur un an en juin, contre 48 % en mai. Il pourrait y avoir un répit pour cette composante de l’inflation, car les prix de l’essence suivent globalement les prix du pétrole brut, or ils ont plafonné au début de juin et ont baissé jusqu’à présent en juillet. Voilà qui pourrait être une bonne nouvelle pour la Banque du Canada.

Toutes les banques centrales (sauf celle du Japon) font face à une inflation bien supérieure à ce qui était prévu. L’augmentation de l’inflation annuelle au-delà de 8 % fera que la Banque du Canada continuera de resserrer sa politique, bien que les chiffres indiquent un certain relâchement. Par exemple, les prix des aliments semblent s’atténuer, et l’inflation des prix de l’essence a peut-être dépassé son sommet. Les prix des aliments étaient en hausse de 0,1 % en juin, la plus faible augmentation depuis un an. Les coûts du logement ont augmenté de 0,4 %, la plus faible marge depuis novembre. Statistique Canada l’attribue à une baisse des commissions immobilières à la suite d’un ralentissement du marché.

Avec un peu de chance, les pressions sur les prix seraient à leur sommet. Le graphique ci-dessous indique les plus récentes prévisions d’inflation de la Banque du Canada, publiées la semaine passée dans le Rapport sur la politique monétaire de juillet. La Banque du Canada a estimé que l’inflation sera en moyenne de 8 % jusqu’au troisième trimestre de 2022, puis ralentira.

D’après le marché des swaps, les opérateurs boursiers parient que la banque centrale augmentera encore son taux directeur de 75 points de base lors de sa prochaine réunion, le 7 septembre, après la hausse d’un plein point de pourcentage de la semaine passée. Le taux à un jour passerait ainsi de 2,25 % à 3,25 %, soit au-dessus de la plage que la Banque considère comme neutre. Le taux préférentiel passerait alors de 4,7 % à 5,45 %, entraînant une hausse de 75 points de base des taux hypothécaires variables. La décision de la semaine passée a porté les taux hypothécaires variables à environ 4,25 %, et le taux d’admissibilité correspondant à 6,25 % – au lieu des 5,25 % d’avant la décision. Par conséquent, l’écart entre le taux d’admissibilité pour un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt à taux variable s’est réduit à seulement 100 points de base. C’est son plus bas niveau depuis des années. Cette situation continue certainement de ralentir l’activité immobilière, réduisant la croissance économique au Canada.

La question reste posée : est-ce que la Banque du Canada réussira à réduire l’inflation sans déclencher une récession? Restez à l’écoute!

La baisse des prix des maisons s’est accélérée en juin

« Les ventes résidentielles continuent de fléchir en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’incertitude qui plane, indique Jill Oudil, présidente de l’ACI. Bien que les coûts d’emprunt aient remplacé l’offre comme facteur principal influençant le marché de l’habitation en ce moment, l’insuffisance de l’offre n’est pas comblée pour autant. »

L’augmentation surprise de 100 points de base du taux directeur de la Banque du Canada accentuera le ralentissement dans les mois à venir. « Un facteur important en ce moment qui n’obtient pas suffisamment d’attention est la différence entre les critères d’admissibilité des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable, explique Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Les taux variables évoluent en temps réel, mais les taux fixes tiennent déjà compte de la plupart des hausses prévues par la Banque du Canada en 2022. Il n’est donc pas surprenant de voir une hausse record de prêts hypothécaires à taux variable, bien que pour des raisons différentes qu’auparavant. En raison des 200 points de base de la simulation de crise qui s’ajoute au taux contractuel, il est beaucoup plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire à taux fixe, et ce tout juste depuis avril. Une simulation de crise très rigoureuse était logique lorsque les taux atteignaient des creux records, mais les décideurs politiques ont peut-être avantage à évaluer si elle atteint toujours les objectifs visés maintenant que les taux fixes sont de retour à des niveaux normaux. »

Étant donné la baisse des ventes et l’augmentation du nombre de nouvelles inscriptions en juin, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé pour s’établir à 51,7 %, son plus bas niveau depuis janvier 2015. Ce ratio se situe également sous la moyenne à long terme nationale de 55,1 %. Selon le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions, près de trois quarts des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en juin 2022.

On comptait 3,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de juin 2022. Ce résultat demeure historiquement faible, mais augmente lentement par rapport au déficit record d’inventaire enregistré il y a à peine six mois. La moyenne à long terme de cette mesure dépasse cinq mois.

Dans les Prairies, les prix demeurent plus ou moins stables, alors qu’ils commencent tout juste à baisser au Québec.

Sur la côte Est, les prix continuent de grimper dans la plupart des régions, sauf à Halifax-Dartmouth où l’on observe une stagnation des prix.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé affiche toujours une hausse de 14,9 % d’une année à l’autre en juin, mais ce n’est que la moitié des hausses records de près de 30 % d’une année à l’autre enregistrées en janvier et février derniers (voir le graphique et les tableaux ci-dessous).

Avec le récent resserrement des politiques de la Banque du Canada, les taux d’admissibilité grimpent – pour les prêts hypothécaires tant à taux variable qu’à taux fixe. Avant l’augmentation de 1 point de pourcentage du taux directeur, l’admissibilité pour les prêts à taux variable était déterminée à 5,25 %, mais c’est maintenant autour de 6 %. Les emprunteurs à taux fixe doivent être admissibles à environ 7 %. Le taux préférentiel canadien a bondi cette année, faisant augmenter les taux hypothécaires variables d’environ 300 points de base. Robert Kavcic, de BMO, a calculé que si le taux passe 1,5 % à 4,5 % pour un prêt d’une valeur donnée, le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire à taux variable grimpera de presque 40 %. La situation actuelle représente ainsi un changement encore plus abrupt qu’à la fin des années 1980, en tenant compte de l’évolution des niveaux de revenu.

Selon M. Kavcic : « Pour la grande majorité des emprunteurs à taux variable, les paiements restent inchangés, mais les répercussions restent importantes. Par exemple, si un taux variable passe de 1,5 % à 4 % alors que les paiements sont fixes, la période d’amortissement passe de 25 ans à 45 ans. Si les taux augmentent encore de 50 points de base de plus en septembre, ce serait plus de 60 ans. Dans bien des cas, les paiements ne serviront plus à faire baisser le solde du capital. Chaque prêt hypothécaire a ses propres conditions déterminant quand les paiements commencent à augmenter, mais pour ceux qui ont bénéficié des taux variables les plus bas, le moment arrivera bientôt. Évidemment, les paiements des MCBI [marges de crédit adossées à un bien immobilier] utilisées pour financer l’achat de propriétés multiples grimpent en temps réel. »

Il y a aussi le risque que l’organisme de réglementation des institutions financières fédérales, le BSIF, intervienne pour protéger les grandes banques à charte et éviter qu’elles assument trop de risque plutôt que pour faire en sorte qu’il soit plus facile pour les emprunteurs de se qualifier ou d’emprunter à taux variable, dans le présent contexte.

Les renouvellements de prêts hypothécaires posent problème aussi. Les prêts hypothécaires à taux fixe étaient à environ 3 % il y a cinq ans. À 4,5 %, les paiements mensuels augmenteront d’environ 15 %, toutes autres choses étant égales.

À la suite de la dernière décision de la Banque du Canada, davantage d’acheteurs potentiels vont croire que les prix des maisons devraient baisser et ne craindront plus de rater de bonnes occasions. Voilà qui supprimera le facteur clé qui a fait grimper les prix rapidement depuis le début de la pandémie.

Dans un communiqué publié ce matin, la Banque affirme que « [l]’inflation au Canada est plus élevée et persistante que la Banque le prévoyait dans son Rapport sur la politique monétaire [RPM] d’avril, et restera probablement autour de 8 % au cours des prochains mois. […] Même si des facteurs mondiaux comme la guerre en Ukraine et les perturbations continues de l’approvisionnement ont été les principaux moteurs de l’inflation, les pressions intérieures sur les prix attribuables à la demande excédentaire gagnent en importance. Plus de la moitié des composantes de l’indice des prix à la consommation affichent maintenant une hausse supérieure à 5 %. »

La Banque s’inquiète surtout du risque que les pressions inflationnistes s’enracinent. Les récentes enquêtes auprès des consommateurs et des entreprises indiquent une augmentation des attentes d’inflation, et d’une inflation plus élevée pendant plus longtemps. L’inflation salariale s’est accélérée, atteignant 5,2 % selon l’Enquête sur la population active de juin. Le taux de chômage a baissé à un niveau inédit de 4,9 %, le taux de postes vacants atteignant un sommet record en Ontario et en Alberta.

Dans le monde entier, les banques centrales augmentent décisivement les taux d’intérêt, et la croissance ralentit. « Aux États-Unis, l’inflation élevée et les taux d’intérêt en hausse contribuent à un ralentissement de la demande intérieure. L’économie chinoise est plombée par des vagues de restrictions visant à contenir les éclosions de COVID-19. Les prix du pétrole restent élevés et volatils. La Banque s’attend à ce que la croissance économique mondiale ralentisse pour s’établir à environ 3½ % cette année et 2 % en 2023, avant de se raffermir pour atteindre 3 % en 2024. »

La demande excédentaire a manifestement continué d’augmenter au Canada. « La demande étant forte, les entreprises répercutent sur les consommateurs les coûts plus élevés des intrants et de la main-d’œuvre en montant les prix. La consommation est robuste, tirée par un rebond des dépenses en services pour lesquels la distanciation est difficile. Les investissements des entreprises sont solides et les exportations sont stimulées par les prix élevés des produits de base. La Banque estime que le PIB a progressé d’environ 4 % au deuxième trimestre. La progression devrait ralentir pour s’établir autour de 2 % au troisième trimestre, à mesure que la croissance de la consommation se modérera et que l’activité sur le marché du logement reculera après avoir affiché, durant la pandémie, une vigueur qui ne peut pas être maintenue. »

Dans le RPM de juillet, publié aujourd’hui, la Banque indique sa prévision que l’économie du Canada progressera de 3,4 % en 2022 – ce qui correspond au consensus des prévisions –, de 1,75 % en 2023 et de 2,5 % en 2024. Certains économistes prévoient déjà une croissance plus faible l’an prochain, correspondant à une légère récession. La Banque n’est pas encore allée si loin.

« L’activité ralentira à mesure que la croissance mondiale s’essoufflera et que le resserrement de la politique monétaire fera sentir ses effets dans l’économie, affirme la Banque du Canada. Ces facteurs, conjugués à la résolution des perturbations de l’approvisionnement, rétabliront l’équilibre entre l’offre et la demande et atténueront les pressions inflationnistes. Les prix mondiaux de l’énergie devraient aussi reculer. Selon la projection de juillet, l’inflation commencera à redescendre plus tard cette année pour se situer autour de 3 % à la fin de l’année prochaine et retournera à la cible de 2 % à la fin de 2024. »

En somme
Les communications d’aujourd’hui de la Banque du Canada ont confirmé que le Conseil de direction juge encore que les taux d’intérêt vont devoir augmenter davantage, et « le rythme des hausses sera guidé par l’évaluation continue que fait la Banque de l’économie et de l’inflation ». Encore une fois, la Banque a affirmé qu’elle est « est déterminé[e] à tenir son engagement à assurer la stabilité des prix et continuera de prendre les mesures nécessaires en vue de l’atteinte de la cible d’inflation de 2 % ».

À 2,5 %, le taux directeur est au milieu de sa plage « neutre ». Ce niveau est celui auquel la politique monétaire est réputée n’être ni expansionniste ni restrictive. Le gouverneur Macklem a dit prévoir que la Banque augmentera la cible à 3 % ou un peu plus. Avant les annonces d’aujourd’hui, les marchés s’attendaient à ce que le taux à un jour se situe à 3,5 % à la fin de l’année.

Sans l’essence, l’IPC a augmenté de 6,3 % d’une année à l’autre en mai, après avoir augmenté de 5,8 % en avril. Les hausses des prix ont continué d’être généralisées, ce qui a exercé une pression sur les portefeuilles des Canadiens et qui, dans certains cas, a eu une incidence sur leur capacité à assumer leurs dépenses quotidiennes.

L’accélération de la croissance en mai est principalement attribuable à la hausse des prix de l’essence, lesquels ont augmenté de 12,0 % par rapport à avril 2022 (-0,7 %). L’augmentation des prix pour les services, comme les hôtels et les restaurants, a aussi contribué à la hausse. Les prix des aliments et du logement sont restés élevés en mai, leur taux de croissance d’une année à l’autre étant le même.

Sur une base mensuelle, l’IPC a augmenté de 1,4 % en mai, après avoir progressé de 0,6 % en avril. Sur une base mensuelle désaisonnalisée, l’IPC a augmenté de 1,1 %. Il s’agit de la croissance la plus marquée depuis l’introduction de la série en 1992.

Selon les données sur les salaires tirées de l’Enquête sur la population active, les salaires horaires moyens ont augmenté de 3,9 % d’une année à l’autre en mai, ce qui signifie que, en moyenne, la hausse des prix a dépassé celle des salaires au cours des 12 mois précédents.
Les prix de l’énergie ont augmenté de 34,8 % d’une année à l’autre en mai, principalement en raison de la plus forte hausse mensuelle des prix observée depuis janvier 2003.

Comparativement à mai 2021, les consommateurs ont payé 48,0 % de plus pour l’essence en mai à cause de la majoration des prix du pétrole brut, qui s’est aussi traduite par une hausse des prix du mazout (+95,1 %).

L’augmentation des prix du brut est attribuable à l’incertitude à l’égard de l’offre dans le contexte de l’invasion de l’Ukraine par la Russie, de même qu’à la hausse de la demande sous l’effet de l’augmentation continue du nombre de voyages par suite de l’assouplissement des restrictions liées à la COVID-19.

Les prix dans les épiceries sont restés élevés en mai, les prix des aliments achetés en magasin ayant augmenté de 9,7 %, ce qui correspond à la hausse enregistrée en avril. Les prix de presque tous les produits alimentaires ont augmenté et les Canadiens ont déclaré que la hausse des prix des aliments est celle qui a eu la plus grande incidence sur eux. Les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, ainsi que la hausse des prix du transport et des intrants, ont continué d’exercer une pression à la hausse sur les prix.

En mai, les frais de logement ont augmenté de 7,4 % d’une année à l’autre, soit d’autant qu’en avril. D’une année à l’autre, la hausse du coût de remplacement par le propriétaire a été inférieure en mai (+11,1 %) à celle enregistrée en avril (+13,0 %), et les prix des logements neufs ont montré des signes de ralentissement.

Même si le coût de l’intérêt hypothécaire a continué de reculer d’une année à l’autre, la baisse des prix a été inférieure en mai (-2,7 %) à celle d’avril (-4,4 %), ce qui a exercé une pression à la hausse sur l’IPC global.

Toutes les banques centrales (sauf celle du Japon) font face à une inflation bien supérieure à ce qui était prévu. Au vu des données d’aujourd’hui indiquant une inflation de 7,7 % en mai, il est encore plus urgent que la Banque du Canada retire rapidement les mesures de stimulation d’une économie en surchauffe, de crainte que les pressions inflationnistes s’enracinent dans les attentes et dans l’économie. Un petit coup de frein ne suffira pas. La Banque doit rapidement revenir à un niveau neutre des taux d’intérêt, qui est sans doute au sommet de la plage neutre, à 3 % pour le taux à un jour. Il est actuellement à seulement 1,5 %.

Nous nous attendons à une hausse de 75 points de base le 13 juillet, ce qui portera le taux directeur à 2,25 %. Les marchés prévoient actuellement que le taux parviendra à 3,5 % d’ici la fin de l’année. Voilà qui pourrait bien être trop élevé, mais pour le moment, il faut que la Banque démontre sa crédibilité en matière de lutte contre l’inflation, même s’il faut que l’économie passe en récession. Tout ceci continuera de ralentir le marché de l’habitation, qui perdra une partie de l’augmentation de 50 % des prix des maisons à l’échelle nationale depuis trois ans.

Selon Bloomberg News, la première sous-gouverneure Carolyn Rogers a été interrogée aujourd’hui au sujet de la possibilité d’un changement majeur. « Nous avons indiqué clairement que l’économie est en situation de demande excédentaire, que l’inflation est trop élevée et que les taux doivent monter, a-t-elle dit. Nous allons y arriver. » Il y aurait donc la possibilité d’une hausse même supérieure à 75 points de base.

L’inflation annuelle de 7,7 % n’est peut-être pas un sommet, étant donné que les prix de l’essence ont encore grimpé en juin.

Toutes les mesures de l’inflation fondamentale ont bondi en mai, ce qui donne à croire que les pressions à la hausse des prix vont bien au-delà de l’alimentation et de l’énergie. Le graphique ci-dessus démontre que la Banque du Canada a constamment sous-estimé l’inflation. D’autres banques centrales ont fait de même. C’est maintenant l’heure des grands moyens, et le marché de l’habitation va toujours être le plus durement touché.

Les ventes ont baissé dans les trois quarts des marchés locaux, notamment dans plusieurs régions métropolitaines de recensement (RMR), comme le Lower Mainland, Calgary, Edmonton, le Grand Toronto et Ottawa. Le nombre de transactions réelles (non désaisonnalisées) en mai 2022 a baissé de 21,7 % par rapport au record pour ce mois. Un peu plus de 50 000 unités ont été vendues en mai 2022, ce qui amène les ventes tout près de la moyenne sur 10 ans pour ce mois.

En mai, le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 4,5 % d’un mois à l’autre. Cette augmentation mensuelle de l’offre a été influencée par un bond dans les nouvelles inscriptions à Montréal, alors qu’elles connaissaient un léger recul dans le Grand Toronto.

Étant donné la baisse des ventes et l’augmentation du nombre de nouvelles inscriptions en mai, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions au pays a reculé pour s’établir à 57,5 %, son plus bas niveau depuis avril 2019. Ce n’est pas très loin de la moyenne à long terme de 55,1 %.

Selon le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions, près de trois quarts des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en mai 2022, ce qu’on n’avait pas vu depuis l’automne 2019. Un peu moins d’un quart des marchés étaient favorables aux propriétaires-vendeurs, tandis qu’un petit nombre étaient favorables aux acheteurs.

On comptait 2,7 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mai 2022. Ce résultat demeure faible, mais néanmoins d’un mois supérieur au déficit record d’inventaire enregistré il y a à peine six mois. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé était tout de même en hausse de 23,8 % d’une année à l’autre en avril, bien qu’il s’agisse d’une chute marquée par rapport à l’augmentation record de presque 30 % enregistrée à peine deux mois plus tôt.

En mai 2022, l’Indice des prix des propriétés MLS^® global et composé a enregistré une baisse de 0,8 % d’un mois à l’autre, après une baisse de 1,1 % en avril.

Sur le plan régional, la plupart des reculs mensuels ont été observés en Ontario. Si les prix ont baissé dans la majorité des marchés ontariens en mai, ils ont augmenté dans les régions de villégiature.

Les prix ont grimpé sur l’île de Vancouver, mais étaient stables dans le Grand Vancouver. Ils ont baissé légèrement dans la vallée du Fraser et de façon plus marquée à Chilliwack. À l’exception de modestes gains à Saskatoon et à Winnipeg, les prix n’ont guère changé dans les Prairies.

Par contre, le Québec, le Nouveau-Brunswick et l’Île-du-Prince-Édouard ont continué d’enregistrer des gains notables, tandis que la Nouvelle-Écosse et Terre-Neuve-et-Labrador ont progressé plus timidement.

En mai, l’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé a affiché une autre hausse, soit 19,8 %, d’une année à l’autre, ce qui représente un ralentissement marqué comparativement aux hausses records de près de 30 % de janvier et février.

Après trois mois de recul, les ventes de maisons au Canada sont revenues aux niveaux d’avant la COVID; elles étaient quelque 30 % au-dessus de ces niveaux pendant 18 mois jusqu’en février. Le plus grand ralentissement a été constaté en Ontario, surtout à l’extérieur du centre de Toronto. Les nouvelles inscriptions ont augmenté, mais les inventaires restent faibles. Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions au pays a nettement reculé pour s’établir à 57,5 %, son plus bas niveau depuis le début de 2019. Les prix ont baissé modérément, ramenant le gain sur un an à 19,8 %, contre 23,6 % en avril. Le prix moyen est maintenant en hausse de seulement 3,4 % d’une année à l’autre, contre le sommet de 11 % atteint en février.

Le marché de Toronto se calme, mais pas autant que ceux des banlieues proches et surtout des banlieues éloignées (comme London, Woodstock, Barrie). Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions pour l’ensemble de l’Ontario a plongé sous les 50 %, ce qui ne s’était jamais vu que dans la récession de 2009 et les jours sombres du début des années 1990. Ailleurs, le marché reste relativement serré en Alberta, bien que les prix plafonnent. Vancouver, Ottawa et Montréal se situent entre les extrêmes.

Les taux d’intérêt ont augmenté fortement par rapport aux creux atteints pendant la COVID. Les taux hypothécaires ont fait de même, passant d’aussi peu qu’environ 1,5 % à presque 5 % pour un taux fixe sur cinq ans. Les taux variables sont en voie d’atteindre 4 à 4,5 % d’ici la fin de l’année. D’ici la fin de l’été, les garanties de taux favorables auront expiré et la nouvelle réalité des taux d’intérêts prendra tout son sens. Les tests de résistance au taux contractuel plus 200 points de base se font maintenant à presque 7 %; ils passeront aussi au-delà de 5,25 % pour les taux variables.

De nombreux Canadiens cherchant à acheter une maison prévoient maintenant que les prix continueront de baisser dans certaines régions. L’évolution des attentes contribuera aussi à la correction du marché. Par ailleurs, un rapport de la SCHL indique que les mises en chantier d’habitations ont fortement augmenté en mai. Il se fait davantage de construction que jamais depuis les années 1950. Alors que le taux de chômage est à son plus bas, la construction est entravée par un nombre record de postes vacants dans le secteur, par des pénuries de matériaux et par des taux de salaire en hausse. Les coûts de construction ont fortement augmenté dans la dernière année. Avec des taux hypothécaires qui seront plus hauts, le ralentissement des ventes pourrait mener à une baisse des mises en chantier d’habitations l’année prochaine.

Dernier élément, la Réserve fédérale américaine a haussé les taux de 75 points de base aujourd’hui, intensifiant la lutte contre l’inflation. Voilà qui ouvre la voie à une hausse de 75 points de base de la Banque du Canada lors de sa prochaine réunion, le 13 juillet. On prévoit maintenant que le taux directeur américain, le taux à un jour des fonds fédéraux, dépassera les 4 % d’ici la fin de l’année. La banque centrale du Canada a déjà annoncé son intention de hausser plus vigoureusement le taux à un jour au Canada, laissant entendre qu’il faudra plus de 3 % pour briser l’élan de l’inflation. Il est aujourd’hui à seulement 1,5 %. Une autre correction du marché du logement est probable dans les prochains mois. Étant le secteur de l’économie le plus sensible au taux d’intérêt, le logement est le principal mécanisme de transmission par lequel la politique monétaire peut ralentir l’économie et maîtriser l’inflation.

Autre signe d’un marché du travail surchauffé, l’emploi à temps plein gagne du terrain par rapport au temps partiel. L’emploi à temps plein a progressé de 135 400, alors que le temps partiel baissait de 95 800.

L’offre excédentaire d’emplois continue de faire grimper les salaires et amènera sûrement la Banque du Canada à continuer d’augmenter résolument les taux. Le Conseil de direction de la Banque du Canada prendra sa prochaine décision le 13 juillet, et les opérateurs sur le marché monétaire pensent maintenant que la banque centrale pourrait très bien augmenter le taux directeur de 75 points de base le mois prochain.

Également dans l’actualité aujourd’hui, les États-Unis ont publié leur rapport sur l’inflation des prix à la consommation en mai, indiquant un taux de 8,6 %, contre 8,3 % en avril. Les investisseurs continuent de parier sur une hausse de 75 points de base, en réaction aux données indiquant que l’inflation se situe à un nouveau sommet de 40 ans. L’inflation globale et l’inflation sous-jacente ont toutes deux augmenté davantage que prévu.

Les taux du marché ont bondi à la lumière des nouvelles d’aujourd’hui. Le rendement à 5 ans des obligations du Canada est maintenant de 3,3 %.