| Nouvelles inscriptions
Le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 1,1 % de septembre à octobre, avec en tête le Grand Toronto, Calgary et Victoria. La baisse du nombre de nouvelles offres de propriétés à vendre dans ces marchés l’a emporté sur l’augmentation de nouvelles offres à Edmonton et dans le Grand Vancouver.
En ce qui concerne l’équilibre entre les ventes et les inscriptions, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a été de 54,2 % à l’échelle nationale en octobre, assez près du pourcentage de septembre, soit 54,4 %, et de sa moyenne à long terme de 53,4 %. La comparaison du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à la moyenne à long terme montre qu’environ les deux tiers de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en octobre 2018.
On comptait 5,3 mois d’inventaire de propriétés non vendues à l’échelle nationale à la fin d’octobre 2018. Même si ce chiffre correspond presque exactement à la moyenne nationale à long terme pour cette mesure à l’échelle nationale, le nombre de mois d’inventaire dépasse largement la moyenne à long terme dans les provinces des Prairies, ainsi qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, où la pression vers le bas sur les prix des maisons est susceptible de se poursuivre. En revanche, l’Ontario et l’Île-du-Prince-Édouard sont les deux provinces où les données demeurent à plus d’un écart type sous leur moyenne à long terme, indiquant des prix stables ou des gains modestes. Dans les autres provinces, le nombre de mois d’inventaire se rapproche de la moyenne à long terme et indique un bon équilibre entre les ventes et l’inventaire.
Prix des maisons
L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a grimpé de 2,3 % d’une année à l’autre en octobre 2018 alors que des hausses semblables ont été enregistrées pour chacun des trois mois précédents.
Suivant un modèle bien établi, les appartements ont affiché les hausses de prix les plus remarquables d’une année à l’autre en octobre (+7,4 %), suivis des maisons en rangée (+3,9 %). À titre comparatif, les maisons unifamiliales à un étage ont affiché une hausse modeste (+0,6 %), alors que les prix des maisons unifamiliales à deux étages se sont maintenus.
Les tendances continuent de varier grandement au sein des 17 marchés immobiliers suivis par l’IPP MLS®. En Colombie-Britannique, les augmentations du prix des propriétés montrent un ralentissement d’une année à l’autre (Grand Vancouver : +1 %; vallée du Fraser : +6,8 %; Victoria : +8,5 %; ailleurs sur l’île de Vancouver : +11,8 %). À Vancouver, l’équilibre du marché est le plus faible en près de six ans et les prix, tant pour les appartements que pour les maisons individuelles, chutent maintenant carrément (alors que les prix des appartements étaient auparavant solides).
En revanche, les comparaisons des prix de référence de l’IPP MLS® s’améliorent d’une année à l’autre dans les marchés résidentiels de la région du Grand Golden Horseshoe de l’Ontario suivis par l’indice. Les prix des propriétés étaient en hausse par rapport à l’année précédente à Guelph (+9,3 %), à Hamilton-Burlington (+6,8 %), dans la région du Niagara (+6,3 %), dans le Grand Toronto (+2,6 %) et à Oakville-Milton (+2,2 %). Le prix des propriétés à Barrie and District affiche une légère baisse, comparativement à l’an dernier (-0,9 %); toutefois, les baisses s’amoindrissent. Si la tendance se maintient, les prix des maisons sont sur la bonne voie pour devenir positifs en décembre, comparativement à décembre 2017.
Dans les Prairies, les prix des propriétés de référence sont restés en recul sur une base annuelle à Calgary (-2,6 %), à Edmonton (-2,4 %), à Regina (-3,6 %) et à Saskatoon (-0,9 %).
Les prix des propriétés ont augmenté de 6,6 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 7,4 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 9,8 % du prix des maisons en rangée) et de 4,2 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 12,4 % du prix des maisons en rangée) (voir le tableau ci-dessous).
Conclusion
Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les marchés du logement dans le GGH semblent avoir atteint un creux. Les prix semblent toutefois demeurer déprimés dans le marché des maisons unifamiliales de plus haut de gamme.
Le ralentissement dans les marchés du logement dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique s’est accéléré le mois dernier alors que le secteur continue de ressentir les actions provinciales visant à ralentir les activités, ainsi que les changements réglementaires plus larges et les taux d’intérêt plus élevés.
Nous pouvons nous attendre à une période prolongée de gains modestes du logement dans le Grand Golden Horseshoe, à une stabilité ou un ralentissement en Colombie-Britannique et à une faiblesse accrue dans les Prairies, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador.
Montréal et Ottawa demeurent des régions où on constate une vigueur relative parmi les plus grandes villes. Comparativement au mois précédent, les ventes ont chuté en octobre dans les deux villes, mais elles affichent toute de même une augmentation de 11 % par rapport à il y a un an. À Montréal, nous avons constaté une augmentation des achats effectués par des étrangers, ce qui, combiné aux composantes fondamentales intérieures, explique une hausse des prix de l’ordre de 6,3 % d’une année à l’autre. Ottawa, ayant été dopée par une vague de dépenses et d’embauches effectuées par le gouvernement fédéral, affiche une croissance des prix semblables se situant à 6,6 % d’une année à l’autre, bien que l’on perçoive maintenant un ralentissement par rapport à ses récents sommets.
On s’attend à ce que la Banque du Canada continue de resserrer graduellement sa politique monétaire. La croissance du crédit hypothécaire résidentiel a ralenti pour atteindre son niveau le plus faible en 17 ans et, pour la première fois en une décennie, les emprunteurs refinanceront leurs prêts hypothécaires à taux fixe sur 5 ans à des taux d’intérêt plus élevés.
La Banque du Canada fait état d’une baisse spectaculaire du nombre d’emprunteurs fortement endettés
Dans un rapport distinct, la Banque du Canada a annoncé cette semaine que la qualité des nouveaux prêts hypothécaires au Canada s’est remarquablement améliorée en raison des règles d’admissibilité hypothécaires plus serrées et des taux d’intérêt plus élevés, ce qui a poussé les acheteurs marginaux hors du marché. Il s’agissait de l’intention qu’avait Ottawa dans toutes ces nombreuses initiatives pour freiner le marché du logement au cours des quelques dernières années.
La part des nouveaux prêts hypothécaires consentis à des emprunteurs fortement endettés – ceux dont le ratio prêt-revenu est supérieur à 450 % – a chuté de 13 % au cours du deuxième trimestre de l’année, et est à la baisse de plus de 18 % comparativement à l’année dernière. De plus, la banque estime que la résilience se renforce dans le système financier, ce qui est en partie attribuable à l’amélioration de l’économie qui est à l’origine de quatre augmentations de taux depuis le milieu de l’année dernière.
Le rapport de la Banque du Canada sur le marché hypothécaire révèle que non seulement le nombre de nouveaux emprunteurs hypothécaires décline, mais ceux qui représentent le risque le plus élevé sont éliminés. Le nombre de nouveaux emprunteurs non assurés considérés comme étant fortement endettés a chuté de 39 % au deuxième trimestre comparativement aux niveaux d’il y a un an, Toronto affichant le recul le plus important.
La banque a également fait remarquer que les règles plus serrées ont eu un effet non désiré, celui de transférer la part de marché des six plus grandes banques du pays à d’autres institutions comme les coopératives de crédit et les prêteurs privés, qu’elle perçoit comme étant une nouvelle source de risque possible. Le degré de risque global lié aux nouveaux prêts hypothécaires a diminué « parce que la proportion d’emprunteurs à risque a reculé dans les villes », révèle le rapport. « De plus, la composition régionale a changé, une part un peu plus importante de nouveaux prêts hypothécaires ayant été récemment constatée dans les régions à l’extérieur de Toronto et de Vancouver. » |
