L’immigration demeure un facteur important des activités dans le secteur du logement au Canada. Le Canada affiche la croissance de la population la plus vigoureuse du G7, dont les trois quarts sont attribuables à l’immigration, et l’importance des déménagements d’étrangers au Canada augmentera dans l’avenir. Le rapport démontre toutefois que les non-résidents (définis comme étant des étrangers et des Canadiens dont la résidence principale est située à l’extérieur du Canada, peu importe leur citoyenneté), ne représentent pas la principale cause du problème d’abordabilité dans les deux plus grandes villes du Canada.

Beaucoup tiennent pour responsables les étrangers, notamment les Chinois, pour les prix aussi exorbitants qui ont bondi au cours des trois dernières années, faisant en sorte que de nombreux milléniaux ne peuvent accéder à la propriété. La réaction des électeurs a encouragé les gouvernements provinciaux à imposer une taxe de 15 % aux acheteurs non résidents à Vancouver (en août 2016) et à Toronto (en avril 2017), malgré des données antérieures qui démontraient que les achats par des étrangers se situaient seulement entre 5 et 10 pour cent de toutes les ventes de propriétés. Dans les deux régions, la taxe a ralenti les ventes surtout en changeant la psychologie. Les nouvelles inscriptions ont grimpé et les acheteurs sont devenus plus prudents au fur et à mesure que leurs options s’amélioraient en présentant davantage d’offres et des prix plus faibles. D’autres mesures visant à ralentir l’activité dans le secteur du logement ont été mises en œuvre par le gouvernement et les organismes de réglementation des institutions financières, ce qui en a incité plusieurs à affirmer que « les baby-boomers ont fait en sorte que les milléniaux ne peuvent accéder à la propriété ».

Les appartements en copropriété représentent la plus grande part des propriétés appartenant à des non-résidents dans les deux RMR, soit 7,9 % dans la RMR de Vancouver et 7,2 % dans la RMR de Toronto (voir le tableau ci-dessous).
À Vancouver, près des deux tiers des propriétés appartenant à des non-résidents sont des copropriétés, alors que dans la RMR de Toronto, c’est près de la moitié. Bien que la majorité des copropriétés soient des appartements, certaines sont des maisons individuelles non attenantes, des maisons jumelées et des maisons en rangée.
Dans la RMR de Vancouver, 50,1 % des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents se trouvent dans la ville de Vancouver et 14,9 %, à Richmond. Dans la RMR de Toronto, les appartements en copropriété appartenant à des non-résidents sont principalement situés dans la ville de Toronto (82,8 %) et à Mississauga (8,6 %).
Dans la RMR de Vancouver, la valeur moyenne des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents est supérieure de 30,4 % à celle des résidents propriétaires d’un appartement en copropriété. La ville de Vancouver affiche le plus haut pourcentage d’appartements en copropriété appartenant à des non-résidents, dans la RMR. La valeur moyenne de ces appartements est d’environ 930 600 $, ce qui est supérieur de près de 25,6 % à la valeur de ceux appartenant à des résidents.
À Toronto, la disparité relative entre les prix des appartements en copropriété appartenant à des non-résidents et ceux des appartements en copropriété appartenant à des résidents était plus petite qu’à Vancouver. Dans la RMR de Toronto, les appartements en copropriété dont les propriétaires sont des non-résidents valent en moyenne 8,7 % de plus que ceux appartenant à des résidents. La ville de Toronto affiche la plus grande concentration d’appartements en copropriété appartenant à des non-résidents au sein de la RMR; ils sont évalués en moyenne à 439 000 $, soit 7,6 % de plus que les appartements en copropriété appartenant à des résidents.

Dans la RMR de Vancouver, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents est d’environ 2,3 millions de dollars, comparativement à 1,6 million de dollars pour celles appartenant à des résidents. Ces écarts sont plus prononcés dans la subdivision Greater Vancouver A, dans la ville de Vancouver et à West Vancouver. Dans la subdivision Greater Vancouver A, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents est de près de 8 millions de dollars, comparativement à 5,3 millions de dollars pour celles appartenant à des résidents. La superficie moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents dans ce district est de près de 4 800 pieds carrés, dépassant de 32,2 % la superficie moyenne de celles appartenant à des résidents.
Dans la RMR de Toronto, les maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents valent en moyenne 12,3 %, ou 103 500 $, de plus que celles appartenant à des résidents. Les écarts entre les valeurs moyennes des maisons individuelles non attenantes sont plus marqués dans les municipalités de Markham, de Richmond Hill et de Toronto. À Markham, la valeur moyenne des maisons individuelles non attenantes appartenant à des non-résidents se situe à près de 1,1 million de dollars, comparativement à 997 500 $ pour celles appartenant à des résidents. À Richmond Hill, une maison individuelle non attenante appartenant à un non-résident est évaluée en moyenne à 1,2 million de dollars, comparativement à 1,1 million de dollars pour celle appartenant à un résident. Dans la ville de Toronto, une maison individuelle non attenante appartenant à un non-résident est évaluée en moyenne à un peu plus de 1 million de dollars, comparativement à 965 800 $ pour celle appartenant à un résident. Encore ici, ces différences sont plus petites dans le Grand Toronto que dans le Grand Vancouver.

Conclusion : les non-résidents représentent un facteur beaucoup plus important dans la région de Vancouver que dans la RMR de Toronto, comme prévu. De plus, les non-résidents achètent manifestement des propriétés plus coûteuses comparativement aux achats des résidents à Vancouver qu’à Toronto.
Les riches ressortissants chinois sont un facteur plus important à Vancouver qu’à Toronto, ce qui a été le cas depuis de nombreuses années, et qui n’est pas étonnant compte tenu du point de vue géographique. Aussi, de nombreuses personnes d’origine chinoise ont commencé à acheter des propriétés dans la RMR de Vancouver bien avant la rétrocession de Hong Kong par le Royaume-Uni à la Chine, en juillet 1997. Les Chinois ont continué de penser que la région de Vancouver était un paradis attrayant sur le plan du capital malgré l’imposition des contrôles de capitaux en Chine.
Plusieurs ne sont pas résidents et n’ont pas loué leur propriété. Pa conséquent, il y a relativement plus de propriétés inoccupées à Vancouver qu’à Toronto. Au début de 2017, le conseil municipal de Vancouver a approuvé l’imposition d’une taxe sur les propriétés vides, la première du genre au Canada, et les premiers paiements sont exigibles en 2018. Les propriétaires faisant une déclaration volontaire se verront imposer une taxe de un pour cent sur les maisons qui ne sont pas leur résidence principale ou qui ne sont pas louées pendant au moins six mois pendant l’année. Bien que le conseil municipal de Toronto ait discuté d’une taxe semblable, jusqu’à maintenant, elle n’a pas de fondement.