Forte poussée des ventes de maisons en octobre

Les ventes ont augmenté d’un mois à l’autre dans environ trois quarts des marchés locaux et dans toutes les grandes villes.

Le nombre de transactions réelles (données non désaisonnalisées) en octobre 2021 est inférieur de 11,5 % au record de 2020, mais il s’agit tout de même de la deuxième meilleure performance jamais enregistrée pour octobre, et de loin.

Entre janvier et octobre 2021, quelque 581 275 propriétés résidentielles ont changé de propriétaire par l’entremise des systèmes MLS^® du Canada, dépassant le record annuel de 552 423 enregistré en 2020.

« L’année 2021 continue de nous surprendre. Les ventes résidentielles ont battu le record de 2020 vers la fin de semaine de l’Action de grâce, donc tout était déjà joué, mais je ne crois pas que beaucoup de gens auraient misé sur une continuation de la tendance jusqu’en début de 2022, explique Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Il suffit d’une hausse du nombre d’inscriptions durant un mois donné pour stimuler les ventes, car elles trouveront assurément preneur rapidement. Face à la demande écrasante, l’offre continue de se réduire. Puisqu’on a atteint un creux record, il n’est pas étonnant que les prix remontent en flèche. Il faut construire plus de logements. »

La situation n’a guère changé, même si les taux hypothécaires fixes ont monté : La demande de logements reste bien supérieure à l’offre. Le stock de propriétés à vendre est exceptionnellement faible. Le gouvernement Trudeau a promis de s’attaquer à la grave pénurie, mais la construction domiciliaire est en fait du ressort des organismes de planification et de zonage des provinces et des municipalités. Par ailleurs, la remontée de l’immigration va accroître la demande excédentaire de logements à acheter ou à louer.

En octobre, le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 3,2 % par rapport à septembre, par suite de hausses dans environ 70 % des marchés locaux. Comme tant de marchés sont en manque d’offre, il n’est pas étonnant de voir les ventes augmenter quand il y a davantage de nouvelles inscriptions.

En octobre, environ les deux tiers des marchés locaux étaient favorables aux propriétaires vendeurs, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions étant à plus d’un écart type au-dessus de sa moyenne à long terme. Ce ratio s’est encore resserré le mois dernier pour s’établir à 79,5 %, comparativement à 75,5 % en septembre et 73,5 % en août. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,8 % (voir le graphique ci-dessous).

À la fin d’octobre 2021, on comptait à peine 1,9 mois d’inventaire à l’échelle nationale, un recul d’environ un demi-mois par rapport à juillet, ce qui correspond aux creux historiques de février et mars. La moyenne à long terme de cette mesure est de plus de 5 mois.

Les marchés étant extrêmement serrés, l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 2,7 % d’un mois à l’autre en octobre 2021.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé pour le mois d’octobre a affiché une hausse de 23,4 % par rapport à 2020, la hausse la plus importante en trois mois.

En Colombie-Britannique, la croissance annuelle des prix a de nouveau dépassé 20 %; elle est plus faible à Vancouver, dans la moyenne provinciale à Victoria, et plus élevée dans d’autres régions de la province.

Cette augmentation se situe entre 5 et 10 % en Alberta et en Saskatchewan, et est à environ 10 % au Manitoba.

L’Ontario a pour sa part enregistré une augmentation annuelle des prix de près de 30 %, avec une véritable flambée dans la région du grand Toronto. Le Grand Montréal se maintient légèrement au-dessus de 20 %, et Québec est maintenant à 13 %.

Enfin, la hausse annuelle au Nouveau-Brunswick est d’un peu plus de 30 % (un peu plus dans le Grand Moncton et un peu moins à Fredericton et à Saint John), et de 10 % à Terre-Neuve-et-Labrador (un peu moins à St. John’s).

Le Canada reste aux prises avec une pénurie de maisons d’un niveau parmi les plus élevés des pays développés. À l’heure où nos frontières s’ouvrent à un retour de l’immigration, l’excès de demande de logements va monter. Les obstacles à une augmentation rapide de l’offre de logements – tant pour la location que pour la vente – relèvent principalement du processus d’urbanisme et d’approbation à l’échelle municipale. Les promesses électorales du Parti libéral n’y font rien.

Les pressions inflationnistes s’accentuent partout. Les États-Unis viennent d’afficher un taux d’inflation de 6,2 % sur un an – surpassant les prévisions. Ce mercredi, les données de l’IPC au Canada seront publiées. Nous avons eu un taux d’inflation annuel de 4,4 % en septembre. Les données d’octobre seront certainement au-delà de ce niveau. Peut-être est-ce la raison pour laquelle Tiff Macklem a publié aujourd’hui dans le Financial Times une opinion réitérant que la Banque du Canada est plus près d’augmenter les taux d’intérêt alors que les capacités excédentaires de l’économie s’atténuent. Voilà qui concorde avec l’énoncé de politique du mois dernier de la Banque du Canada.

« Pour le taux directeur, écrit M. Macklem, nos indications prospectives ont clairement affirmé que nous n’augmenterons pas les taux d’intérêt avant que les capacités excédentaires de l’économie ne soient résorbées. Nous n’y sommes pas encore, mais nous en approchons. »

D’après Bloomberg News, M. Macklem maintient que selon la Banque du Canada, les récentes pressions inflationnistes vont s’alléger. Pourtant, il a reconnu qu’il reste un haut niveau d’incertitude. « Les perturbations de l’offre semblent persister davantage que nous ne le pensions, et les augmentations des prix de l’énergie accroissent les taux d’inflation actuels », a-t-il dit.

« Notre analyse continue d’indiquer que ces pressions s’atténueront, mais nous les avons prises en compte comme facteurs de la dynamique de l’offre et de la demande, a précisé M. Macklem. Notre détermination signifie que s’il s’avérait que nous nous sommes trompés quant à la persistance des pressions inflationnistes et quant aux capacités excédentaires de l’économie, nous nous ajusterons le tir. »