Les mesures annoncées dans le budget d’aujourd’hui pour augmenter la construction de logements, quoique bienvenues, paraissent timides. Le fédéral peut influencer la construction de logements à faible coût par l’entremise de la SCHL. Cependant, la construction domiciliaire est surtout du ressort des administrations municipales, avec leur lourdeur administrative, leurs restrictions de zonage et leurs délais. Le gouvernement fédéral a augmenté les fonds qui aideront les gouvernements locaux à s’attaquer à ces problèmes, mais le syndrome du « pas dans ma cour » continue de faire obstacle à la densification dans de nombreux quartiers.

L’annonce phare d’une interdiction de deux ans de l’investissement étranger dans les propriétés résidentielles peut paraître raisonnable. Pourtant, selon Phil Soper, président de Royal LePage : « L’effet sur les prix des maisons sera négligeable. Nous savons, d’après la période de la pandémie quand les prix ont grimpé pratiquement sans argent étranger, que notre problème est “fait au Canada”. »

M. Soper estime, comme le rapporte le Financial Post, que des mesures comme un compte d’épargne libre d’impôt aideraient les jeunes Canadiens à réaliser leur rêve d’acheter une maison dans un marché immobilier normal. Par contre, comme l’offre est faible et que les prix ont augmenté pendant la pandémie, de telles mesures ne peuvent qu’ajouter à la demande sans régler la question de l’offre. Du reste, seuls les acheteurs d’une première maison pourraient en profiter.

Une charte des droits des acheteurs de propriétés qui mettrait fin aux offres à l’aveugle et assurerait le droit à une inspection de la propriété et la transparence de l’historique des prix de vente dans les recherches de titres est aussi une bonne nouvelle.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété a été prolongé jusqu’en mars 2025. Ce programme a été un fiasco. Les acheteurs ne veulent pas partager l’avoir net de leur maison avec la SCHL. Le fédéral tente de le relancer, « [explorant] des options pour rendre le programme plus souple et mieux adapté aux besoins des acheteurs d’une première propriété, y compris les ménages monoparentaux ». Jusqu’à présent, les limites du programme l’ont rendu futile dans des marchés coûteux comme ceux de Toronto et de Vancouver.

Rien de ce que le gouvernement fédéral a fait dans le budget d’aujourd’hui ne changera grand-chose sur le marché de l’habitation. Ce qui entraînera un changement est la poussée des taux d’intérêts qui a déjà commencé. Les taux hypothécaires fixes sont à environ 4 %, et les taux variables ont entamé leur ascension. Il reste encore un écart inédit entre les deux, mais la Banque du Canada haussera sans doute le taux directeur de 50 points de base la semaine prochaine. Elle l’augmentera probablement encore à chacune de ses réunions d’ici la fin de l’année et au premier semestre de l’année prochaine.

Il vaut la peine de noter ce que le budget 2022 n’a pas fait. Il n’a rien fait au sujet des fiducies de placement immobilier ou des investissements des acheteurs canadiens autres que pour la revente précipitée. Certains s’attendaient à une hausse de la mise de fonds exigée pour les achats par des investisseurs, ou à des restrictions sur l’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire.

Le budget 2022 n’a pas augmenté le plafond de 1 million de dollars pour les hypothèques assurables. Il n’a pas rétabli l’amortissement sur 30 ans, un souhait du NPD. Il n’a pas non plus suivi l’exemple du gouvernement de la Colombie-Britannique en permettant une période de réflexion après qu’une offre a été acceptée, donnant techniquement aux acheteurs plus de temps pour obtenir du financement.