Le logement poursuit son essor en février

La hausse d’un mois à l’autre des ventes nationales de janvier à février est surtout attribuable au Grand Toronto et à d’autres marchés ontariens, ainsi qu’à Calgary et à certains marchés de la Colombie-Britannique. Ces gains pallient un déclin considérable des ventes à Montréal, où les nouvelles inscriptions au début de 2021 étaient inférieures à celles de la seconde moitié de l’an dernier.

S’inscrivant dans une tendance observée depuis l’été dernier, la hausse de février établit un nouveau record pour le mois, et ce, par une marge considérable (plus de 13 000 transactions). Pour le huitième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens par rapport au même mois en 2020. Sur les huit marchés qui ont enregistré une baisse des ventes d’une année à l’autre en février, l’offre minimale était probablement la cause du recul.

« Nous sommes au tout début du premier marché printanier non perturbé (par des politiques ou par un confinement) depuis des années, alors que le déséquilibre de l’offre et de la demande n’a jamais atteint des proportions aussi extrêmes, dit Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Alors, que se passe-t-il? Je crois que la situation s’explique d’une part par la demande refoulée par les changements réglementaires qui ont été apportés dans les années précédant la COVID-19. On observe d’autre part un certain devancement de la demande, soit parce que les acheteurs veulent trouver une propriété pour traverser la pandémie, soit parce qu’ils veulent éviter la flambée des prix tout en profitant d’un taux d’intérêt hypothécaire record. Mais le principal facteur est peut-être l’émergence de propriétaires existants qui disposent d’un avoir considérable et qui sont motivés à déménager en raison du grand bouleversement qu’est la COVID-19. Les nombreux acheteurs d’une première propriété doivent maintenant leur faire concurrence. »

Le nombre de nouvelles inscriptions a fait un bond de 15,7 % en février, rattrapant la baisse enregistrée en janvier. Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est particulièrement élevé, ce qui indique que presque toutes les propriétés inscrites trouvent preneurs. Il n’est donc pas surprenant que beaucoup des marchés où l’offre a rebondi en février soient ceux où les ventes ont augmenté pendant le même mois.

L’augmentation de l’offre ayant dépassé la hausse des ventes en février, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a légèrement diminué, s’établissant à 84 %, comparativement au record de 91,2 % enregistré en janvier. Cela dit, le ratio de février est le plus élevé jamais observé après ce record. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,4 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate que seulement environ 15 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en février. Le reste des marchés, soit 85 %, se situaient au-dessus des normes à long terme et, dans bien des cas, bien au-dessus. On a observé durant les deux premiers mois de 2021 et la deuxième moitié de 2020 un nombre record de marchés favorables aux propriétaires-vendeurs. Notons que le record établi avant la COVID-19, soit seulement environ 55 % des marchés qui étaient favorables aux propriétaires-vendeurs, datait du début de 2002.

On comptait seulement 1,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de février 2021, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois. À l’échelle locale, environ 40 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de février.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 3,3 % d’un mois à l’autre en février 2021, ce qui représente une hausse record. Sur les 40 marchés que mesure actuellement l’Indice, tous sauf un ont connu une hausse d’un mois à l’autre.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en février une hausse d’une année à l’autre de 17,3 %. Cette augmentation, la plus importante depuis avril 2017, atteint presque un sommet.

Les hausses d’une année à l’autre les plus importantes – plus de 35 % – ont été enregistrées dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario, à Tillsonburg et à Woodstock-Ingersoll.

Des augmentations des prix de l’ordre de 30 à 35 % d’une année à l’autre ont été observées à Barrie, à Niagara, à Bancroft, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Kawartha Lakes, à London-St. Thomas, à North Bay, à Northumberland Hills, à Quinte, à Simcoe et dans la région de la baie Géorgienne Sud.

Des augmentations des prix de l’ordre de 25 à 30 % d’une année à l’autre ont été enregistrées aux endroits suivants : Hamilton, Guelph, Cambridge, Brantford, Huron-Perth, Kitchener-Waterloo, Peterborough-Kawarthas et le Grand Moncton.

Comparativement à février 2020, une hausse des prix de 20 à 25 % a été enregistrée à Oakville-Milton et à Ottawa, de 18,8 % à Montréal, de 16,1 % à Chilliwack, de 10 à 15 % sur l’île de Vancouver, dans la vallée du Fraser, dans la vallée de l’Okanagan, à Winnipeg, dans le Grand Toronto, à Mississauga et à Québec, de 5 à 10 % dans le Grand Vancouver, à Victoria, à Regina et à Saskatoon, de quelque 3,5 % à Calgary et à Edmonton, et de 2,6 % à St. John’s.

Le tableau ci-dessous indique l’évolution des prix région par région.

Nous savons tous pourquoi le marché de l’habitation est en plein essor.

• L’emploi dans les industries offrant les plus forts salaires a en fait augmenté malgré la pandémie, renforçant le revenu d’acheteurs potentiels.
• Les taux hypothécaires ont plongé jusqu’à des niveaux inédits, et même s’ils remontent maintenant, ils restent sous les niveaux d’avant la COVID, et de nombreux acheteurs bénéficient probablement encore de taux plus bas garantis par une préapprobatioon.
• Il y a un changement radical dans les préférences, les acheteurs cherchant plus de place, plus loin des grands centres urbains (la nécessité de se rendre chaque jour au bureau étant en baisse, et sans doute destinée à le rester).
• La limitation des voyages a créé une demande historique de résidences secondaires (de vacances), et les ménages ont le moyen d’utiliser le capital qu’ils ont dans leurs propriétés actuelles.
• Les ménages plus jeunes devancent sans doute ce qu’ils auraient autrement fait des années plus tard.
• Il y a sans doute une crainte de rater de bonnes occasions et une activité spéculative sur le marché. Selon le courtage Realosophy, en janvier, 6 % de toutes les maisons en vente dans les banlieues de Toronto avaient été achetées moins d’un an plus tôt; en janvier 2020, c’était 4 %.

D’un autre côté, il y a très peu d’offre pour satisfaire à la demande, du moins dans les segments privilégiés par le marché.

Par ailleurs, les mises en chantier d’habitations au Canada ont baissé en février : il y en avait 245 900 en février (données annualisées), ce qui reste élevé, après un niveau presque record le mois précédent. Il ne s’agit pas d’un miracle hivernal. En moyenne sur 12 mois, les mises en chantier se situent à 227 000 (données annualisées), le plus haut niveau depuis 2008, et depuis six mois, elles sont en moyenne à 242 000, un sommet depuis au moins 1990. Ce mois-ci, les chiffres ont baissé tant pour les maisons unifamiliales que pour les multilogements, et ce, dans toutes les provinces sauf en Colombie-Britannique.