En ce qui a trait aux prix, les développements du mois dernier devraient plaire aux décideurs. Le prix de référence global à Toronto a chuté de 5,2 % sous les niveaux de l’année dernière (lesquels constituaient les plus élevés de tous les temps dans la région) pour le deuxième mois de suite, ce qui représente un répit très attendu en matière d’abordabilité. Les prix des maisons individuelles non attenantes (à la baisse de 10,3 % d’une année à l’autre) ont contrasté de manière frappante avec les prix des appartements en copropriété (à la hausse de 10,2 %). Par rapport à 12 mois plus tôt, la chute dans le prix global a virtuellement correspondu au déclin enregistré pendant la récession de 2008-2009.

Le taux annuel des augmentations des prix de référence dans la région de Vancouver a aussi ralenti au cours des deux derniers mois. En avril, ce taux s’est légèrement replié sous les 15 % pour la première fois depuis novembre 2017. La décélération ne contribue d’aucune façon à améliorer l’abordabilité dans cette région, mais elle sera considérée comme étant un signe précurseur que le marché risque de changer de cap, s’éloignant de la surchauffe. La liste des mesures de ralentissement du marché annoncées dans le budget de 2018 de la Colombie-Britannique est appelée à garder les prix sur cette voie de décélération au cours des prochains mois.

À l’échelle nationale, les données publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) révèlent une baisse de 2,9 % des ventes de maisons de mars à avril pour atteindre leur niveau le plus bas en plus de cinq ans (voir le graphique ci-dessous). Près de 60 % de tous les marchés locaux rapportaient des ventes plus faibles, notamment dans la vallée du Fraser, à Calgary, à Ottawa et à Montréal.

Comme prévu, la nouvelle simulation de crise de cette année a non seulement fait chuter les ventes dans les marchés en effervescence, mais elle a déstabilisé l’équilibre des marchés du logement en Alberta, en Saskatchewan et à Terre-Neuve-et-Labrador; l’ACI a d’ailleurs mis en garde le gouvernement à ce sujet. « Sachant que les perspectives économiques de ces provinces ont été restreintes parce qu’elles sont étroitement liées à celles des ressources naturelles, le fait que le gouvernement décrive les effets de cette nouvelle politique comme faisant partie des conséquences attendues nous laisse perplexes », a déclaré Gregory Klump, économiste en chef de l’ACI.

Nouvelles inscriptions
Le nombre de nouvelles inscriptions a affiché une baisse de 4,8 % en avril. Ayant atteint leur taux le plus bas en neuf ans pour ce mois, les nouvelles inscriptions se trouvaient à 12 % en deçà de la moyenne mobile sur 10 ans.

Les ventes ayant moins augmenté que les nouvelles inscriptions, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est raffermi légèrement en avril pour s’établir à 53,7 %, par rapport à 52,6 % en mars. La moyenne à long terme de cette mesure se situe à 53,4 %. Une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et sa moyenne à long terme permet de constater qu’environ 60 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre en avril 2018.

Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire existant au taux de vente actuel. On comptait 5,6 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’avril 2018, soit le niveau le plus élevé depuis septembre 2015. La moyenne à long terme de cette mesure se situe à 5,2 mois.

Prix des maisons
À l’échelle nationale, l’Indice des prix des propriétés (IPP) MLS global et composé a grimpé de 1,5 % d’une année à l’autre en avril 2018. Cela représente une année complète de décélérations consécutives des gains d’une année à l’autre. Il s’agit également du gain dans les prix le plus petit d’une année à l’autre depuis octobre 2009.

La décélération de la croissance des prix d’une année à l’autre s’explique largement par des tendances affichées dans certains des marchés du GGH suivis par l’indice. Les prix dans cette région se sont stabilisés ou ont commencé à avoir une tendance à la hausse sur une base mensuelle; cependant, les augmentations rapides des prix d’il y a un an ont contribué à détériorer les comparaisons de prix d’une année à l’autre.

Les appartements ont encore affiché les hausses de prix les plus importantes d’une année à l’autre en avril (+14,7 %), suivis des maisons en rangée (+6,5 %). À l’inverse, les prix des maisons unifamiliales à un étage et à deux étages étaient à la baisse (respectivement -1,1 % et -4,8 % d’une année à l’autre).
En avril, les prix des propriétés de référence ont affiché une hausse par rapport à l’an dernier, dans 9 des 15 marchés suivis par l’IPP MLS®.

Les prix des propriétés de référence composés dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique continuent de grimper après avoir connu une courte baisse au cours du deuxième semestre de 2016 (Grand Vancouver : +14,3 % d’une année à l’autre; vallée du Fraser : +22,7 % d’une année à l’autre). Les appartements et les maisons en rangée ont grandement propulsé cette tendance régionale; les prix des maisons unifamiliales, quant à eux, se sont maintenus dans le Grand Vancouver. Dans la vallée du Fraser, les prix des maisons unifamiliales ont aussi commencé à grimper.

Les prix des propriétés de référence d’une année à l’autre ont continué de monter pour afficher une hausse avoisinant 14 % à Victoria et 20 % dans le reste de l’île de Vancouver.

Dans le GGH, l’augmentation des prix a considérablement ralenti d’une année à l’autre, mais les gains demeurent supérieurs à ceux de l’an passé à Guelph (+5,9 %). Entre-temps, les prix des maisons ont diminué en avril dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Barrie and District, par rapport à l’année précédente (Grand Toronto : -5,2 % d’une année à l’autre; Oakville-Milton : -8,7 % d’une année à l’autre; Barrie and District : -8,4 % d’une année à l’autre). Ces chutes s’expliquent par la hausse rapide des prix enregistrée il y a un an et masquent le début d’une hausse d’un mois à l’autre dans ces marchés.
À Calgary et à Edmonton, les prix des propriétés de référence ont peu changé d’une année à l’autre (Calgary : +0,1 % d’une année à l’autre; Edmonton : -0,9 % d’une année à l’autre. Ceux de Regina et de Saskatoon sont restés plus bas qu’il y a un an (-6,5 % d’une année à l’autre et -3,4 % d’une année à l’autre, respectivement).

Les prix des propriétés de référence ont augmenté de 8,4 % d’une année à l’autre à Ottawa (poussés par une hausse de 9,4 % du prix des maisons unifamiliales à deux étages), de 6,3 % dans le Grand Montréal (poussés par une hausse de 7,3  % du prix des maisons unifamiliales à deux étages) et de 4,2 % dans le Grand Moncton (poussés par une hausse de 5,6 % du prix des maisons unifamiliales à un étage). (Tableau 1).

Conclusion
Les marchés du logement continuent de s’ajuster aux resserrements réglementaires du gouvernement et aux taux hypothécaires plus élevés. La frénésie spéculative s’est calmée et les nombreuses situations d’enchérissement à Toronto et dans les environs ne sont plus monnaie courante. Les prix des maisons unifamiliales non attenantes demeureront faibles pendant quelque temps et les marchés résidentiels sont maintenant équilibrés ou en faveur des acheteurs partout au pays. Le secteur le plus chaud demeure celui des appartements en copropriété où les acheteurs font face à une offre limitée.

En raison du ralentissement dans le secteur du logement, du ralentissement généralisé de l’économie canadienne et de l’incertitude commerciale importante, la Banque du Canada demeurera prudente. Mais les tendances d’inflation étant à la hausse, nous nous attendons à ce que la Banque du Canada hausse ses taux d’intérêt une autre fois cet été et peut-être aussi à l’automne.

La semaine dernière, la Banque du Canada a augmenté le taux d’admissibilité hypothécaire (le taux fixe sur cinq ans affiché) de 5,14 % à 5,34 % en réaction aux hausses de taux hypothécaires de référence de la plupart des grandes banques. La TD a amorcé la suite de hausses de taux en augmentant son taux affiché pour un prêt hypothécaire fixe sur cinq ans de 47 points de base, en l’établissant à 5,59 % le 25 avril.
Le taux d’admissibilité de la banque centrale est distinct des taux hypothécaires courants offerts par les banques aux emprunteurs, mais il est utilisé pour évaluer les acheteurs qui désirent obtenir des prêts. Les taux les plus élevés sont estimés à 47 % de tous les prêts hypothécaires existants qui devront être refinancés en 2018, à la hausse comparativement à une fourchette de 35 % à 45 % dans une année typique, selon un rapport récent des Marchés des capitaux CIBC.

Une augmentation du rendement des obligations du gouvernement a précédé la série d’augmentations des banques. Le rendement de l’obligation de référence du gouvernement du Canada sur cinq ans s’établissait à 2,25 % ce matin, comparativement à 1,02 % il y a un an. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont tendance à suivre le rendement des obligations du gouvernement pour un terme similaire, reflétant le changement dans les coûts d’emprunt.

La pression concurrentielle entre les banques semble augmenter et, la semaine dernière, la BMO a offert ce qui est possiblement l’escompte le plus important jamais vu sur les prêts à taux variable. La banque fait la promotion d’un prêt hypothécaire à taux variable sur cinq ans à 2,45 %, un point de pourcentage sous son propre taux de référence. Ce matin, la Banque TD a imité sa rivale en offrant un taux hypothécaire variable fortement escompté qui est en vigueur jusqu’à la fin du mois. Au Canada, les prêteurs offrent souvent des taux hypothécaires spéciaux au printemps puisque les achats de propriétés reprennent. Ces décisions s’ajoutent au ralentissement de la croissance hypothécaire.

Les emprunteurs demeurent tenus de se qualifier selon le taux affiché de 5,34 % de la Banque du Canada qui est plus élevé.