Le nouveau taux admissible sera soit le taux hypothécaire contractuel, soit un nouveau taux de référence qui en sera très près, plus 200 points de base dans chaque cas. Le communiqué du ministère des Finances affirme que « le gouvernement du Canada a instauré des mesures afin d’aider un plus grand nombre de personnes à répondre à leurs besoins en matière de logement, tout en continuant de prendre des mesures réfléchies pour limiter les risques dans le marché du logement. Un marché du logement stable et sain est un élément clé d’une économie vigoureuse, laquelle est essentielle pour bâtir et appuyer une classe moyenne forte. »

Les changements entreront en vigueur le 6 avril 2020. Le nouveau taux de référence correspondra à la valeur médiane hebdomadaire des taux d’intérêt des prêts hypothécaires assurés de 5 ans à taux fixe indiqués dans les demandes d’assurance traitées, plus 2 %.

Le changement survient à la suite d’un récent examen effectué par des organismes financiers fédéraux. Il concluait que le taux admissible minimal devrait être plus dynamique pour mieux refléter l’évolution des conditions du marché. Dans l’ensemble, l’examen a déterminé que le test de résistance hypothécaire permet de s’assurer que les acheteurs d’une habitation pourront assumer leur achat même si les taux d’intérêt augmentent, si leurs revenus changent ou s’ils doivent engager des dépenses imprévues.

L’ajustement apporté au test de résistance le rendra plus représentatif des taux hypothécaires proposés par les prêteurs et plus sensible aux conditions du marché.

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a par ailleurs annoncé qu’il envisageait d’utiliser aussi ce nouveau taux de référence pour déterminer le taux admissible minimal s’appliquant aux prêts hypothécaires non assurés.

La règle actuelle sur l’admissibilité, adoptée en 2016 pour les prêts hypothécaires assurés et en 2018 pour les prêts hypothécaires non assurés, n’était pas suffisamment sensible face à la chute récente des taux d’intérêt sur les prêts. Le test de résistance était ainsi trop sévère. La règle retenait comme taux admissible le taux affiché par les six grandes banques, majoré de 2 points de pourcentage. Les banques tardaient de plus en plus à ajuster leurs taux affichés alors que les rendements du marché à 5 ans étaient en baisse. Quand les taux ont chuté ces dernières semaines, en particulier depuis l’apparition du coronavirus, l’écart entre taux hypothécaires affichés et taux contractuels s’est encore agrandi au-delà de ce qui était constaté depuis deux ans.

Le changement du 6 avril devrait réduire le taux admissible d’environ 30 points de base, si les taux contractuels restent plus ou moins aux niveaux actuels. Le 18 février 2020, selon un porte-parole du ministère des Finances, en fonction de la valeur médiane hebdomadaire des taux d’intérêt des prêts hypothécaires assurés de 5 ans à taux fixe indiqués dans les demandes d’assurance reçues par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le nouveau taux de référence serait d’environ 4,89 %. Voilà qui est 30 points de base de moins que le taux de référence actuel de 5,19 %.

La Banque du Canada calculera le nouveau taux de référence chaque semaine, à partir des taux indiqués dans les demandes d’assurance de prêt hypothécaire traitées par les trois assureurs hypothécaires du Canada.

Le BSIF a confirmé qu’il envisage aussi le nouveau taux de référence comme taux minimum pour le test de résistance à l’égard de prêts hypothécaires non assurés (avec mise de fonds d’au moins 20 %).

« Le nouveau taux de référence proposé pour les prêts non assurés est basé sur les taux consentis par un plus vaste échantillon de prêteurs et serait, de ce fait, plus représentatif du marché en général et plus réactif aux fluctuations des taux contractuels consentis », a déclaré le BSIF dans un communiqué (en anglais seulement).

« Le projet du BSIF intègre non seulement un seuil plus précis, mais il insuffle également une cohérence entre les taux de référence utilisés pour évaluer à la fois les prêts hypothécaires assurés et non assurés », ajoute-t-il. (Heureusement, car le marché hypothécaire n’a certainement pas besoin d’un surcroît de complexité.)

Les nouvelles règles stimuleront sans doute le marché printannier, qui semblait déjà destiné à être porteur. Elles n’augmenteront peut-être le pouvoir d’achat que de 3 % (tout dépendant du niveau réel du nouveau taux de référence le 6 avril), mais elles auront un effet psychologique positif. Les acheteurs – et surtout les acheteurs d’une première maison – s’inquiètent de l’abordabilité, au vu des augmentations de prix d’au-delà de 10 % des 12 derniers mois.