| En somme – La question est politique
La Banque du Canada a récemment réalisé une étude sur les prêts hypothécaires émis depuis 2014 par les institutions financières sous réglementation fédérale. Le but consistait à déterminer la répartition et les caractéristiques financières des achats financés par un prêt hypothécaire, selon le type d’acheteur : accédants à la propriété; acheteurs déjà propriétaires; et investisseurs.
Les accédants à la propriété forment le plus grand groupe, comptant généralement pour environ la moitié des achats financés par un prêt hypothécaire depuis 2014. Les acheteurs déjà propriétaires (qui ont liquidé leur prêt hypothécaire précédent quand ils en ont contracté un nouveau) représentaient 31 % du total sur la même période. Les investisseurs ayant de multiples prêts hypothécaires représentent 19 % des achats depuis 2014. Les investisseurs ne prenant pas de prêt hypothécaire ne font pas partie de ces données, donc les investisseurs étrangers qui pourraient avoir emprunté des fonds à l’étranger ne sont pas inclus.
Le graphique indique que depuis 2015, la part des accédants à la propriété a baissé, de plus de 52 % à moins de 48 % de tous les achats financés par un prêt hypothécaire. La part des acheteurs déjà propriétaires a augmenté légèrement, et la part des investisseurs est passée de moins de 18 % à plus de 20 %. L’activité des investisseurs a augmenté principalement en 2017 et 2021.
La Banque du Canada en conclut que la présence accrue des investisseurs sur le marché du logement a augmenté la demande et « pourrait s’expliquer par la croyance que les prix des maisons continueront d’augmenter […] En exacerbant les cycles dits d’expansion et de contraction abruptes sur les marchés du logement, les investisseurs pourraient être une source d’instabilité pour le système financier et l’économie dans son ensemble. En même temps, les investisseurs constituent une source importante d’offre de logements locatifs. D’autres recherches sont nécessaires pour examiner l’équilibre délicat entre, d’une part, l’augmentation de l’offre locative et, d’autre part, la réduction de l’offre de nouvelles constructions et de logements existants, dans le contexte d’un marché du logement qui comporte déjà des contraintes d’offre. »
Selon un article du Financial Post du 12 janvier, le ministre du Logement et de la Diversité et de l’Inclusion, tout comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), s’inquiète de l’« investissement spéculatif » dans le logement, qui « incite des Canadiens à surenchérir et à emprunter plus qu’ils ne peuvent se le permettre, ce qui fait encore grimper les prix des maisons. »
« En élaborant des politiques pour limiter les profits excessifs réalisés dans les immeubles de placement tout en protégeant les petits propriétaires indépendants et en révisant les exigences relatives à la mise de fonds pour des immeubles de placement, nous ciblons les problèmes du marché de diverses façons. » Actuellement, les investisseurs doivent faire une mise de fonds de 20 %.
Il semble que le fédéral pourrait bien augmenter la mise de fonds minimum pour les prêts relatifs à un immeuble de placement. Il envisage aussi de limiter les sources de financement pour ces propriétés.
Ce qu’il faut au marché canadien de l’habitation, c’est une forte augmentation dans la construction de logements abordables. Le processus long et fastidieux de l’urbanisme et les règles de zonage des administrations locales y font obstacle. Les mesures prises pour réduire la demande de logements face à l’arrivée de presque un million d’immigrants au Canada en 2021 et 2021 risquent de plonger toute l’économie dans une récession, surtout quand la Banque du Canada est sur le point d’augmenter les taux d’intérêt. La richesse et la liquidité de millions de ménages canadiens sont liées à la maison, donc le gouvernement doit prendre soin de ne pas aller trop loin pour limiter la demande, surtout que les investissements dans les condos profitent aux marchés très serrés des logements locatifs. |
