Le marché canadien du logement reste vigoureux en novembre

Vu l’arrêt du tourisme et la réduction de l’immigration, les loyers ont baissé à Toronto. Les perspectives économiques de l’investissement dans des condos en ont été altérées. De nombreux logements Airbnb sont passés du marché de la location court terme à la location long terme, alors même que l’offre de condos nouvellement construits continue d’augmenter. Une baisse des loyers a fait que certains investisseurs se trouvent face à un flux de trésorerie négatif et ne demandent qu’à vendre. Le nombre de condos en vente augmente, mais la demande a baissé car de nombreux acheteurs privilégient maintenant des milieux moins densifiés. Tout cela étant, il n’est pas étonnant que le secteur des condos – surtout les plus petits condos – soit le maillon faible du marché immobilier.

Le gouvernement fédéral canadien s’est engagé à augmenter les objectifs de l’immigration des trois prochaines années pour compenser la baisse de 2020. C’est ce qu’affirmait un communiqué du gouvernement du Canada : « La pandémie a mis en évidence la contribution des immigrants au bien-être de nos communautés et dans tous les secteurs de l’économie. Notre système de soins de santé a besoin des immigrants pour assurer la sécurité et la santé des Canadiens. D’autres industries, telles que les entreprises de technologies de l’information ainsi que nos agriculteurs et producteurs, ont également besoin du talent des nouveaux arrivants pour maintenir leurs chaînes d’approvisionnement, développer leurs activités et, ainsi, créer davantage d’emplois pour les Canadiens. » Le Canada vise à accueillir 401 000 immigrants en 2021, 411 000 en 2022 et 421 000 en 2023.

Par ailleurs, l’arrivée d’un vaccin favorisera le retour de locataires à court terme, mais sans doute pas avant 2022 au plus tôt.

Ventes de logements
Les ventes de logements ont ralenti légèrement, mais les niveaux restent extrêmement élevés en octobre et en novembre. L’activité est encore largement au-dessus des niveaux historiques (voir le graphique ci-dessous). Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont augmenté en novembre de 32,1 % d’une année à l’autre, comme en octobre. Il s’agit d’un nouveau record pour novembre, par une marge de plus de 11 000 transactions. Pour le cinquième mois consécutif, les ventes d’une année à l’autre étaient en hausse dans presque tous les marchés au Canada par rapport au même mois en 2019. Parmi les quelques marchés accusant un recul par rapport à l’année précédente, ceux de l’Ontario semblent être aux prises avec un problème d’offre, et non de demande.

Cette année, quelque 511 449 propriétés ont changé de main sur les systèmes MLS^® canadiens, soit une hausse de 10,5 % comparativement aux 11 premiers mois de 2019. Pour ce qui est du nombre de ventes de janvier à novembre, c’est le meilleur résultat après celui de 2016, et l’écart est de seulement 0,3 %.

« On ne le saura qu’au fil d’arrivée, mais 2020 s’annonce comme une année record pour les ventes résidentielles au Canada, malgré une offre historiquement faible, dit Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Nous sommes presque en 2021, et même si les conditions au pays n’ont jamais été aussi serrées, les ventes continuent d’atteindre des sommets. Je ne m’attends pas à ce que cette situation, portée par la pandémie, revienne à la normale la veille du Nouvel An, mais au moins la vaccination offre une lueur d’espoir. L’immigration et la croissance démographique repartiront à la hausse, les taux hypothécaires demeureront sans doute très bas et il sera plus important que jamais d’avoir un chez-soi. De plus, les bouleversements quotidiens engendrés par la COVID continueront probablement d’inciter des gens à déménager. Il se pourrait même que nos prévisions de nouveau record de ventes en 2021 s’avèrent trop modestes. »

Comme les ventes et l’offre ont subi des baisses du même ordre en novembre, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est demeuré à 74,8 %; c’est encore un des plus hauts taux enregistrés pour cette mesure. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,2 %.

Si l’on compare les ratios des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, seulement environ 30 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en novembre. Le reste des marchés, soit 70 %, se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

On comptait 2,4 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de novembre 2020, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, 21 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin du mois.

Prix des maisons
L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,2 % d’un mois à l’autre en novembre 2020. Sur les 40 marchés que mesure actuellement l’Indice, tous sauf un ont connu une hausse entre octobre et novembre.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en novembre une hausse d’une année à l’autre de 11,6 %, soit la plus forte augmentation depuis juillet 2017 (voir le graphique ci-dessous).

Le tableau ci-dessous indique l’évolution des préférences des acheteurs, en faveur de secteurs moins densément peuplés, à l’extérieur des centres-villes. Comme davantage de personnes travaillent à domicile, la volonté de s’assurer une navette plus courte ne semble plus aussi pressante qu’avant.

Les gains les plus importants d’une année à l’autre – soit de 25 % à 30 % – ont été enregistrés à Quinte, à Tillsonburg, à Woodstock-Ingersoll et dans diverses régions de villégiature de l’Ontario.

Des augmentations des prix de l’ordre de 20 % à 25 % ont été observées à Barrie, à Bancroft, à Brantford, à Huron-Perth, à London-St. Thomas, à North Bay, à Simcoe, à la baie Georgienne Sud et à Ottawa.

Des augmentations de l’ordre de 15 % à 20 % ont été enregistrées à Hamilton, à Niagara, à Guelph, à Cambridge, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Kitchener-Waterloo, à Northumberland Hills, à Peterborough et Kawartha Lakes, à Montréal et dans le Grand Moncton.

Les prix ont augmenté de 10 % à 15 % par rapport à novembre dernier dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton et à Mississauga.

On a observé des augmentations d’une année à l’autre de 5 % à 10 % dans le Grand Vancouver, dans la vallée du Fraser, à Chilliwack, à Victoria et sur l’île de Vancouver, dans la vallée de l’Okanagan, à Regina, à Saskatoon, à Winnipeg, à Québec et à St. John’s. Les prix ont aussi augmenté d’environ 1 % à 2 % à Calgary et à Edmonton.

L’IPP MLS^® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en novembre 2020 s’élevait à un peu plus de 603 000 $, soit une hausse de 13,8 % comparativement au même mois l’année dernière.

Le niveau des ventes est ferme, se portant mieux que la plupart des observateurs ne s’y attendaient. Malgré le choc historique subi par le marché au début de l’année en raison de la pandémie, l’ACI prévoit que les ventes nationales atteindront un record de 544 413 unités en 2020, soit 11,1 % de mieux qu’en 2019, et qu’elles augmenteront encore de 7,2 % l’an prochain, jusqu’à environ 584 000 unités.