Ce matin, la publication des données du mois d’août de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a révélé une hausse modeste des ventes du mois dernier, mettant fin à une suite de quatre mois consécutifs de diminutions. Cependant, l’activité est demeurée à 13,8 % sous le record établi en mars, avant l’annonce d’avril concernant une taxe de 15 % imposée aux acheteurs étrangers et un programme en seize points visant à augmenter l’abordabilité du logement dans le budget provincial de l’Ontario.
À la surprise générale, la Banque du Canada a augmenté son taux cible de financement à un jour pour la deuxième fois consécutive en septembre, ce qui a exercé une autre pression à la hausse sur les taux hypothécaires. De plus, les banques ont augmenté leur taux préférentiel, lequel fait augmenter le coût d’emprunt sur les marges de crédit hypothécaire, une méthode populaire qui puise dans la valeur nette des maisons des propriétaires. Les consommateurs ont fait augmenter leur solde créditeur au cours des quatre derniers trimestres de 10 milliards à 12 milliards de dollars, et les marges de crédit hypothécaire comptent pour une partie importante de ce solde. Les surprises positives de l’économie canadienne cette année ont fait en sorte que la Banque a décidé de prévenir les pressions inflationnistes plus tôt que plusieurs le croyaient. En réaction à la décision de la Banque, la valeur du dollar canadien a aussi augmenté. Le taux hypothécaire affiché a maintenant augmenté de 20 points de base pour se situer à 4,84 %, ce qui est d’une importance particulière, car depuis octobre 2016, il s’agit du taux d’emprunt pour lequel les demandeurs de prêts hypothécaires doivent se qualifier lorsque les prêts sont assurés. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a présenté une proposition en juillet visant à resserrer les critères d’admissibilité pour les emprunteurs non assurés également, c’est-à-dire ceux dont le versement initial est supérieur à 20 % lors de leur achat. Si la proposition est mise en œuvre, les emprunteurs de prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé devront satisfaire aux exigences du service de la dette à des taux hypothécaires se situant à 200 points de base au-dessus du taux contractuel.
Beaucoup croient que cela aurait un effet négatif beaucoup plus important sur le logement que les mesures d’octobre 2016. Le solde des prêts hypothécaires assurés a diminué au cours de la dernière année. Seulement de 20 % à 30 % de tous les prêts hypothécaires sont assurés. Avec le resserrement des conditions de crédit, les prêteurs sont devenus plus prudents et les évaluateurs réduisent la valeur des propriétés dans certaines régions, particulièrement celles entourant Toronto. De plus, Statistique Canada a publié aujourd’hui des données qui révèlent que les emprunts hypothécaires par ménage (ajusté selon les facteurs saisonniers) ont diminué de 2,6 milliards de dollars au cours du second trimestre, reflétant un recul dans les ventes de maisons à l’échelle nationale, alors que les emprunts prenant la forme du crédit à la consommation et de prêts non hypothécaires ont augmenté de 6,1 milliards de dollars.
Les données nationales de l’ACI ont révélé que le nombre de maisons vendues par les systèmes MLS canadiens a légèrement augmenté de 1,3 % de juillet à août. Le regain mensuel dans les ventes du Grand Toronto de 14,3 % a contribué à l’augmentation à l’échelle nationale. Pour l’ensemble du Canada (hormis le Grand Toronto), les ventes sont demeurées stables. Le bond dans les ventes dans la région du Grand Toronto a été la première augmentation mensuelle depuis l’annonce faite en avril concernant le plan de l’Ontario pour le logement équitable, le nombre de ventes étant demeuré 36 % sous le sommet atteint en mars et 32 % sous les niveaux de l’année dernière.
Les ventes réelles (non corrigées des variations saisonnières) ont diminué de près de 10 % comparativement à l’année précédente en août. Les ventes ont diminué par rapport à leurs niveaux de l’année précédente dans près de 60 % de tous les marchés locaux, surtout dans le Grand Toronto et les marchés avoisinants.
« Les répercussions des récentes hausses des taux d’intérêt sur le logement seront plus claires lorsque les prêts hypothécaires qui étaient préautorisés avant les récentes hausses des taux d’intérêt expireront », affirme Gregory Klump, l’économiste en chef de l’ACI.
Les nouvelles inscriptions diminuent encore en août
Le nombre de maisons nouvellement inscrites a reculé une fois de plus le mois dernier, cette fois de 3,9 %, ce qui représente une troisième baisse mensuelle consécutive. À l’échelle nationale, ce résultat découle en grande partie d’une diminution du nombre de maisons nouvellement inscrites dans le Grand Toronto, Hamilton-Burlington, London-St. Thomas et Kitchener-Waterloo, ainsi que dans la vallée du Fraser.
Alors que les ventes ont augmenté et les nouvelles inscriptions ont chuté en août, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à l’échelle nationale a, quant à lui, affiché une hausse pour atteindre 57 %, par rapport à 54,1 % en juillet. À l’inverse, le ratio se situait dans le soixantième percentile au premier trimestre de 2017. Un ratio qui se situe entre 40 % et 60 % est généralement considéré comme constant dans des conditions de marché du logement équilibrées. Un ratio supérieur à 60 % indique un marché de vendeurs, alors que s’il est inférieur à 40 %, il s’agit d’un marché d’acheteurs.
Si l’on effectue une comparaison entre le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et sa moyenne à long terme, quelque 70 % de l’ensemble des marchés locaux se trouvaient en équilibre en août, soit une hausse par rapport au mois de juillet (63 %). Une baisse du nombre de nouvelles inscriptions a raffermi l’équilibre dans un certain nombre de marchés immobiliers du Grand Golden Horseshoe, qui avaient récemment commencé à pencher du côté des acheteurs.
Nombre de mois d’inventaire
Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre tout l’inventaire actuel au taux de vente actuel. On comptait cinq mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2017, soit une baisse par rapport à 5,1 mois en juillet et à la moyenne à long terme, qui s’établit à 5,2 mois.
À 2,3 mois d’inventaire, le Grand Golden Horseshoe affiche une forte hausse par rapport au creux record de 0,8 mois enregistré en février et mars, juste avant l’annonce de changements à la politique du logement faite par le gouvernement ontarien en avril. Cet inventaire reste toutefois bien en dessous de la moyenne à long terme de 3,1 mois. |
