Le marché de l’habitation continue son essor en janvier

Le taux annuel désaisonnalisé des ventes s’est établi à 736 452 unités en janvier, ce qui est nettement supérieur aux prévisions des ventes actuelles de l’ACI pour 2021 de 583 635 propriétés. Il sera difficile de maintenir le niveau d’activité actuel au cours des mois plus actifs à venir, à moins d’une augmentation de l’offre dont le marché a grand besoin. Cette augmentation pourrait toutefois se matérialiser à la faveur de l’assouplissement des restrictions liées à la COVID-19 et du retour du beau temps.

La hausse des ventes nationales de décembre à janvier repose sur des gains sous-jacents variables, y compris à Edmonton, dans le Grand Toronto, à Chilliwack (Colombie-Britannique), à Calgary, à Montréal et à Winnipeg. Les baisses enregistrées en janvier s’inscrivent davantage dans une tendance. Plusieurs d’entre elles se sont produites sur les marchés de l’Ontario, confirmant les prévisions selon lesquelles les ventes dans cette région pourraient baisser au début de l’année puisqu’il y a très peu de propriétés sur le marché et que plusieurs personnes envisageant de vendre cette année attendront au printemps.

En janvier, les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont affiché une hausse de 35,2 % d’une année à l’autre. Cette hausse suit la tendance observée depuis l’été dernier et établit un nouveau record pour le mois de janvier, et ce, par une marge considérable. Pour le septième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens par rapport au même mois en 2020. Parmi les 11 marchés qui ont enregistré une baisse des ventes d’une année à l’autre, neuf se trouvent en Ontario où l’offre est extrêmement limitée en ce moment.

« Les deux plus importants défis auxquels les marchés de l’habitation font face cette année, dit le président de l’ACI Costa Poulopoulos, sont les mêmes que l’année dernière : la COVID-19 et la pénurie de l’offre. Les efforts que nous déployons collectivement depuis un mois et demi pour faire baisser le nombre de nouveaux cas de COVID-19 semblent porter leurs fruits. Avec un peu de chance, des propriétaires-vendeurs qui hésitaient à se lancer sur le marché l’année dernière se sentiront plus à l’aise de le faire cette année. »

Le manque de nouvelles inscriptions continue d’être le plus grand problème sur le marché de l’habitation. Alors que nous arrivons au marché du printemps et continuons de voir les cas de COVID diminuer, il est probable que l’offre augmentera. Pour le moment toutefois, le nombre de nouvelles propriétés inscrites a chuté de 13,3 % en janvier, sous l’effet des baisses à deux chiffres observées dans le Grand Toronto, à Hamilton-Burlington, à London-St. Thomas, à Ottawa, à Montréal, à Québec et à Halifax-Dartmouth.

Comme les ventes ont augmenté et que l’offre a baissé considérablement en janvier, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour s’établir à 90,7 % – le pourcentage le plus élevé jamais enregistré pour cette mesure, et ce, par une marge considérable. Le record mensuel précédent, 81,5 %, avait été établi il y a 19 ans. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,3 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate que seulement environ 20 % de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en janvier. Le reste des marchés, soit 80 %, se situaient au-dessus des normes à long terme, et souvent bien au-dessus. Il s’agit d’un record quant au nombre de marchés favorables aux propriétaires-vendeurs.

On comptait seulement 1,9 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de janvier 2021, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, quelque 35 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de janvier.

Le manque d’offre est la raison pour laquelle les valeurs des propriétés continuent d’augmenter. Vu la forte demande d’avant la pandémie et la remontée historique du marché depuis l’été, les stocks de maisons à vendre ont été épuisés dans de nombreuses régions du pays. Vers la fin de 2020, par rapport à la moyenne sur 10 ans, les inscriptions actives avaient chuté de 50 à 61 % en Ontario, au Québec et dans la plus grande part du Canada atlantique, et de 29 % en Colombie-Britannique. Pourtant, les inscriptions de condos urbains ont fortement augmenté depuis le printemps dans les plus grandes villes du Canada. Le choix étant à ce point limité (sauf pour les condos urbains), les acheteurs continueront de se livrer une vive concurrence. Dans les provinces des Prairies et à Terre-Neuve-et-Labrador par contre, les acheteurs auront moins de raisons de faire des surenchères car l’offre n’y est pas aussi limitée.

Prix des maisons

La situation, sous un autre angle, est que les vendeurs abordent 2021 avec la main haute pour ce qui est de fixer les prix dans la plupart des marchés du Canada. Nous pensons que cela restera le cas une bonne part de 2021. Nous prévoyons en effet que les ratios provinciaux des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions – un bon indicateur de la pression sur les prix – resteront généralement au-dessus du niveau (0,60) où les vendeurs ont habituellement plus de pouvoir sur les prix. Dans de nombreux cas (y compris en Colombie-Britannique, en Ontario et au Québec), les ratios sont bien au-delà de ce niveau, ce qui laisse une ample marge avant que les conditions de l’offre et de la demande ne basculent en faveur des acheteurs.

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,9 % d’un mois à l’autre en janvier 2021. Des hausses de prix d’un mois à l’autre ont été observées sur 36 des 40 marchés que mesure actuellement l’Indice.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en janvier une hausse d’une année à l’autre de 13,5 %, soit la plus forte augmentation depuis juin 2017.

Les hausses d’une année à l’autre les plus importantes – plus de 30 % – ont été enregistrées dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario, à Northumberland Hills, à Quinte, à Tillsonburg et à Woodstock-Ingersoll.

Des augmentations des prix d’une année à l’autre de l’ordre de 25 à 30 % ont été observées à Barrie, à Niagara, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Huron-Perth, à Kawartha Lakes, à London-St. Thomas, à North Bay, à Simcoe et dans la région de la Baie Géorgienne Sud.

Des augmentations des prix d’une année à l’autre de l’ordre de 20 à 25 % ont été enregistrées aux endroits suivants : Hamilton, Guelph, Oakville-Milton, Bancroft, Brantford, Cambridge, Kitchener-Waterloo, Peterborough-Kawarthas, Ottawa et Grand Moncton.

Une hausse des prix de 16,6 % comparativement à janvier 2020 a été enregistrée à Montréal. Parallèlement, on a observé des augmentations d’une année à l’autre de 10 à 15 % sur l’île de Vancouver, à Chilliwack, dans la vallée de l’Okanagan, à Winnipeg, dans le Grand Toronto et à Mississauga. Une hausse des prix de l’ordre de 5 à 10 % a été observée à Victoria, dans le Grand Vancouver, à Regina et à Saskatoon. Enfin, les prix des propriétés ont augmenté de 2 % et de 2,2 % à Calgary et à Edmonton, respectivement

Après une année tourmentée, le marché canadien de l’habitation est revenu plus ou moins là où il en était au début de 2020 : guerres d’enchères, prix en hausse et acheteurs exaspérés incapables de trouver une maison abordable. La pandémie a changé certaines tendances. Elle a poussé de nombreux acheteurs vers les banlieues proches ou lointaines et au-delà, elle a entraîné un arrêt presque complet de l’immigration, elle a déclenché une baisse des marchés locatifs urbains et elle a amené les ménages à accumuler des économies – mais elle n’a pas calmé le marché immobilier.

La vigueur du marché est passée résolument des centres urbains – Toronto, Vancouver, Montréal – à des villes en périphérie, et cette tendance se poursuit. Par exemple, les prix on augmenté de « seulement » 11,9 % d’une année à l’autre à Toronto, mais bien davantage à Barrie (+27 %) et à London (+26 %).

La hausse des prix des condos a ralenti, ressortant à 3,1 % d’une année à l’autre, soit 14,3 points de pourcentage de moins que la hausse des prix de maisons unifamiliales. Cet écart est de loin le plus grand vu en 20 ans, conséquence du fait que les acheteurs privilégient l’espace et la distanciation sociale.

Les mises en chantier d’habitations (selon les données publiées hier par la SCHL) ont grimpé à 282 428 unités (données annualisées) en janvier, deuxième plus haut chiffre mensuel depuis 1990. Il se peut que ce résultat ait été favorisé par la météo inhabituellement douce en janvier dans une bonne part du pays. Il reste toutefois qu’il s’inscrit dans la même tendance que le record de ventes et le nombre de permis de construire.

Pour les responsables des politiques, il ne semble pas y avoir d’intérêt à entraver un secteur qui aide à soutenir l’économie, surtout que les règles hypothécaires ont déjà été resserrées ces dernières années.

On ne voit guère ce qui pourrait empêcher les ventes ou les prix d’atteindre de nouveaux sommets en 2021. Pourtant, des signes d’une accalmie émergeront au fil de l’année, et ils se préciseront l’année prochaine. Les principaux facteurs limitatifs seront une augmentation des nouvelles inscriptions, une baisse des transactions induites par la pandémie, une modeste augmentation des taux d’intérêt et une érosion de l’accessibilité financière. Disons que ce sera un atterrissage en douceur en 2022.