Le marché canadien du logement montre une belle vigueur en juillet

Les ventes résidentielles nationales ont augmenté de 26 % d’un mois à l’autre, ce qui donne une augmentation de 30,5 % par rapport à un an plus tôt (voir le graphique ci-dessous). L’activité de juillet a été la plus forte jamais vue dans un mois. Selon Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, « En grande partie, ce qu’on voit en ce moment, c’est la reprise des activités qu’on aurait normalement vue plus tôt cette année. Rappelons-nous qu’avant le confinement, nous nous préparions pour le marché printanier le plus serré depuis près de 20 ans. La tranquillité du marché s’est peut-être prolongée quelques mois, mais, au bout du compte, la situation actuelle est celle que nous voyions venir en mars. Cela dit, il y a tout de même de nouveaux facteurs en jeu. Certaines inscriptions sont directement liées à la COVID-19, alors que l’inscription de nombreuses autres propriétés est retardée pour la même raison. En effet, à certains endroits, le nombre de propriétés à vendre n’a jamais été aussi bas en 16 ans. Certains achats seront sûrement retardés. Cependant, certains éléments du quotidien, comme l’importance d’un chez-soi, l’inutilité pour bien des gens de se déplacer pour aller travailler et le besoin de passer plus de temps dehors, d’avoir son espace personnel et un bureau à la maison, n’ont jamais été aussi importants et créent sur le marché une effervescence qu’on n’aurait pas eue sans la COVID-19. »

Pour le troisième mois de suite, les transactions étaient en hausse d’un mois à l’autre partout au pays. Sur les grands marchés canadiens, les ventes ont augmenté de 49,5 % dans le Grand Toronto, de 43,9 % dans le Grand Vancouver, de 39,1 % à Montréal, de 36,6 % dans la vallée du Fraser, de 31,8 % à Hamilton-Burlington, de 28,7 % à Ottawa, de 16,9 % à London et St. Thomas, de 15,7 % à Calgary, de 12,1 % à Winnipeg, de 9,7 % à Edmonton et de 5,4 % à Québec.

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a encore augmenté de 7,6 % en juillet, jusqu’à 71 879 – le plus haut niveau jamais enregistré pour un mois de juillet. Le nombre de nouvelles inscriptions était à la hausse dans seulement 60 % des marchés locaux, et la reprise des inscriptions semble s’essouffler dans bien des régions au pays. En fait, la hausse nationale de juillet est grandement attribuable au Grand Toronto. L’offre devrait augmenter dans les mois à venir, surtout une fois qu’un vaccin sera largement disponible.

Puisque la reprise des ventes se poursuit et dépasse largement le nombre de nouvelles inscriptions, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour s’établir à 73,9 % en juillet, comparativement à 63,1 % en juin. Il s’agit de l’un des plus hauts taux enregistrés : seuls quelques mois de la fin 2001 et du début 2002 affichent un taux supérieur.

Si l’on compare les ratios des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, environ le tiers de l’ensemble des marchés locaux seulement était en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en juillet 2020. Les deux autres tiers du marché se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

Le nombre de mois d’inventaire est une autre mesure importante de l’équilibre entre l’offre et la demande. Il représente le temps qu’il faudrait compter pour vendre toutes les propriétés de l’inventaire courant au taux de vente actuel.

Les marchés du logement sont très serrés, surtout en Ontario, la demande ayant largement dépassé l’offre. On comptait 2,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de juillet 2020, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, certains marchés de l’Ontario qui comptaient des mois d’inventaire avant juillet n’en ont plus que quelques semaines.

Prix des maisons

En juillet 2020, l’Indice des prix des propriétés MLS® global et composé a fait un bond de 2,3 % d’un mois à l’autre. Après la hausse enregistrée en mars 2017, il s’agit de la hausse la plus importante des 15 dernières années. (Voir le tableau ci-dessous.) Chacun des 20 marchés actuellement compris dans l’Indice a affiché une hausse d’un mois à l’autre pour juillet.

Les plus fortes hausses d’un mois à l’autre, de l’ordre de 3 %, ont été enregistrées dans le Grand Toronto à l’extérieur de la ville de Toronto, à Guelph, à Ottawa et à Montréal. Les prix et le nombre de ventes grimpent dans la plupart des marchés à l’est de la Saskatchewan. L’augmentation des prix a été plus modeste sur les marchés de la Colombie-Britannique et de l’Alberta.

L’IPP MLS® global et composé (non désaisonnalisé) a connu une hausse d’une année à l’autre de 7,4 % en juillet. Il s’agit de la plus importante hausse depuis la fin 2017.

L’IPP MLS® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en juillet 2020 se situait à 571 500 $, un prix record qui représente une hausse de 14,3 % comparativement au même mois l’année dernière.

Le prix moyen national est fortement influencé par les ventes dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, deux des marchés les plus actifs et les plus chers au Canada. Si l’on exclut ces deux marchés du calcul, le prix moyen national baisse d’environ 117 000 $. Si les ventes dans ces deux marchés continuent de fluctuer par rapport aux autres marchés, cela pourrait avoir un effet multiplicateur encore plus grand sur le prix moyen national, à la hausse comme à la baisse.

La SCHL a récemment prédit que le prix moyen des maisons vendues au pays baissera de 9 % à 18 % en 2020, et pourrait ne retrouver le niveau de la fin 2019 qu’en 2022. Je continue de croire que cette prévision est excessivement pessimiste. Nous voici au deuxième semestre de 2020, et le prix moyen national a augmenté de 14,3 % par rapport à un an plus tôt.

La bonne nouvelle est que le marché du logement contribue à la relance de l’économie. Il reste de l’incertitude sur le cours que suivra la pandémie de COVID-19, mais le gouvernement du Canada a très bien géré la situation, tant du point de vue de la santé publique que sur les plans budgétaire et monétaire. La progression future de l’économie dépendra du virus. Nul ne sait ce qu’elle sera, mais le Canada est sur la voie d’une pleine reprise. Il se peut seulement que le chemin soit long et tortueux.